İrtifak hakkının bedelinin tespiti

İrtifak hakkı, bir taşınmazı doğrudan doğruya kullanma veya ondan yararlanma yetkisi veren sınırlı ve ayni bir haktır. Bu amaçla taşınmazın mülkiyetinin tamamen kamulaştırılması yerine, belirli bir kesimi, yüksekliği, derinliği veya üzerindeki kaynağın belli bir süre kullanımı için irtifak hakkı kamulaştırması yapılmaktadır (Md.4). İrtifak hakkının kurulması ile taşınmazın mülkiyeti yine mal sahibinde kalmakta, irtifak ile sınırlı olarak mal sahibi taşınmazını kullanmakta ve yararlanmaktadır.

İrtifak hakkı değeri hesaplanırken, taşınmazın irtifak hakkı tesisinden önceki değeri ile irtifak hakkı kurulduktan sonraki değeri arasındaki fark esas alınır. İrtifak hakkı kurulan taşınmaz üzerinde daha önce, aynı veya başka bir kurum tarafından irtifak kamulaştırması yapılmış olabilir. Bu durumda değer biçilirken önceki irtifak durumu ve değeri göz önüne alınmalıdır. İrtifak hakkı kurulmadan önceki taşınmazın değeri belirlenirken, mal sahibinin önceki irtifak nedeniyle almış olduğu irtifak hakkı değeri taşınmazın normal değerinden çıkarılacaktır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi kararlarında aynı taşınmaz için daha önce hesaplanan irtifak kamulaştırma değeri de dikkate alınarak daha sonra kurulacak irtifakların değerlerinin biçilmesinin gerektiği ifade edilmektedir¹⁰².

102 H. Tanrıvermiş, İrtifak Hakkı Kurulmasının Teorik Esasları ve Türkiye’deki Uygulamaları, Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü Teknik Bülteni Sayı:88:37-51, 1998, Ankara.

155 İrtifak hakkı tesisine bağlı olarak arazide birçok olumsuz gelişme olabilir. İrtifak hakkı sonrası başlıca olumsuz gelişmeler şu şekilde sıralanabilir: (i) pilon yerleri ve diğer iletim hatlarının arazide ağır tarım makinalarının çalıştırılmasını engellemesi ile etkinlik kaybının oluşması, (ii) sürüm derinliğinin sınırlanması ve drenajın bozulması, (iii) yetiştirilebilecek bitkilerin sınırlanması ve üretim desenindeki değişiklikler, (iv) boru hatlarının açılması sırasında tarlada verimli üst toprak tabakasının azalması veya yok olması, (v) bir parçadan diğerine işgücü, girdiler, alet ve makinalarla hayvanların geçişinin göreli olarak fazla zaman alması ve üstelik geçişlerde tehlikenin söz konusu olması, (vi) biçimsiz parsellerin oluşumu ve eskisine oranla daha fazla sınır boyunun oluşması nedeniyle makine ile ekilemeyen veya hasat edilemeyen alanların kalması ve bunların işletmecilikte etkinlik kaybına neden olması ve işletme masraflarını artırması, (vii) kazı işlemleri sırasında tarla yüzeyine çıkan taşların ve sert zemin toprağının toprak işleme, bakım ve hasadı zorlaştırması, (viii) yol, su kanalı veya borularının inşası; hendek, çit gibi arazi ıslahı yatırımları, işletme binaları ve çiftlik avlusunun bir kısmının tahribine neden olması ve bunların tekrar çalışabilir duruma getirilebilmeleri için bazı masrafların yapılmasının gerekli olması, (ix) psikolojik nedenler ve çalışanların iş verimlerinin azalması ve (x) diğer riskler olarak sıralanabilir¹⁰³.

İrtifak hakkı tesisi nedeniyle arazinin verimi, brüt geliri, masrafları ve net gelirlerinde bir azalma olabilecektir. Gelir azalması, irtifak hakkı değerinin hesaplanmasında dikkate alınır.

Bilirkişi, gelir azalması veya değer düşüklüğünün gerekçelerini belirtmek durumundadır.

Yukarıdaki faktörler pazarda bu tür araziler için daha düşük bir talep yaratır. Enerji iletim hatlarının inşasında, pilon yerlerinin tam kamulaştırmasından dolayı tamamlayıcı değerin belirlenmesi gerekir. Burada tamamlayıcı değer, arazinin tamamının değerinden araziden pilon yerleri ayrıldıktan sonra elde kalan kısmın değerinin çıkarılması ile bulunur. Bu faktörler verim kaybı veya gelir düşüklüğüne neden olmasa bile, irtifak hakkı kurulması sebebiyle arazinin rahatlığı azalacağından, kapitalizasyon faiz oranı yükselecek ve arazi değeri yine normale oranla azalacaktır. Bu nedenle kapitalizasyon faiz oranını etkileyen faktörler göz önüne alınarak oranın artırılması veya azaltılması gerekir. Ancak bu amaçla yapılacak düzeltme işleminde; proje alanın için ortalama olarak belirlenen oranın maksimum ±%1 güven aralığının dışına taşmamasına özen gösterilmelidir.

103 H. Tanrıvermiş, İrtifak Hakkı Kurulmasının Teorik Esasları ve Türkiye’deki Uygulamaları, Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü Teknik Bülteni Sayı:88:37-51, 1998, Ankara.

156 Gelir yönteminde irtifak hakkı değerinin hesaplanmasında “gelir eksilmesi”

bulunduktan sonra irtifak hakkının süresi belirlenir. Bilirkişilerin irtifak sürelerine göre değer biçmeleri gerekir. Genellikle 2-10 yıllık süre için geçerli olan irtifak hakkı, süreli irtifak olarak tanımlanır. Özellikle altyapı yatırımları için arazinin geçici süre kullanılması gerekmekte ve 10 yıldan daha az süreli arazi talepleri kiralama veya geçici irtifak hakkı tesisi ile edilmektedir.

Geçici irtifak hakkı tesisinde, arazi kullanımı sınırlı süreli (n) olup, bu dönemde malikin araziden yararlanamadığı veya kira parası ya da net gelirini alamadığı için söz konusu dönemdeki gelirin bugünkü değeri irtifak hakkı karşılığı olur. Ödenmesi gereken bedel aşağıdaki formülle hesaplanır:

Burada; BDA: belirli bir sürede meydana gelecek gelir eksilmelerinin bugünkü değeri yani geçici irtifak hakkı değeri, s: irtifak hakkı kurulmasının neden olduğu gelir eksilmesi (irtifak hakkı tesis edilen alandan mahrum kalınan kira geliri veya arazinin yıllık ortalama net geliri) ve f: kapitalizasyon (bazen reel) faiz oranını gösterir. Örneğin, 5 yıl süreli olarak kurulan petrol iletim hattı projesi malzeme depolama sahası için kullanılan arazinin dekara yıllık ortalama net geliri 340,00 TL ve geçerli kapitalizasyon oranı da %7,0 ise irtifak hakkı değeri aşağıdaki gibi bulunur:

= 1.394,07 TL/da veya 1,39 TL/m² olur.

İdare tarafından arazinin bir dekarının 5 yıllık irtifak bedelinin 1.394 TL olarak ödenmesi gerekir. Bu tür geçici irtifak hakkı kurulması daha çok boru hatları, kara ve demir yolu, su ve kanalizasyon projeleri için arazi ediniminde sık kullanılır. Proje nedeni ile araziden yararlanılamaması veya hiç ürün alınamaması nedeni ile buradan elde edilecek normal gelir miktarı doğrudan gelir eksilmesi olarak alınır. Ancak uygulamada böyle durumlarda; doğrudan 5*340 = 1.700 TL olarak hakkın karşılığı hesaplanmakta olup, bu uygulama değerlemenin temel ilkesi olan gelir ve kapitalizasyon teorisi ile tamamen çelişmekte ve doğru bulunmamaktadır.

157 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu kapsamında özel mülkiyete konu parsellerde 100 yıla kadar (genelde 99 yıl) süreli irtifak hakları tesis edilmekte ve bu süre bir insan ömrünü genellikle aştığı için tesis edilen hak değerleme yönünden süresiz irtifak olarak kabul edilmektedir. Ancak özel kanunlarda (6831 sayılı Orman Kanunu gibi) irtifak hakkı süresinin üst sınırı 49 yılı aşamamaktadır. Eğer irtifak hakkı kurulması süreksiz ise yani sonsuz yıl için geçerli ise bu durumda yıllık gelir eksilmesinin kapitalizasyon yapılması gerekir. Diğer bir ifade ile sonsuz yıl için irtifak hakkı kurulması nedeniyle meydana gelecek yıllık gelir düşüklüğünün belirli bir indirgeme oranı ile bugüne biriktirilmesi gerekecektir. Bu durumda irtifak hakkı değeri; D = R/f formülüyle bulunabilir. Burada; D: irtifak hakkı değeri, R: yıllık ortalama net gelir (rant) eksilmesi ve f: kapitalizasyon oranıdır¹⁰⁴. Örneğin, 10 dekar genişliğindeki bir tarla arazisinin üzerinden enerji iletim hattı geçirilmiştir. Arazi üzerinde 4 adet direk yeri (pilon yeri) bulunmakta olup, her bir direk için 7x7 m’lik alan tam kamulaştırılmıştır. Arazinin kamulaştırma günündeki mevki ve koşullarda ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelir dekara 50 TL olarak tespit edilmiştir. Bölge için kapitalizasyon oranı %5 olarak belirlenmiştir. İrtifak hakkı kurulmasından sonra dekara ortalama 5 TL’lık gelir eksilmesinin olacağı tahmin edilmektedir. Pilon yeri olarak mülkiyeti kamulaştırılan kısım, toplam parsel genişliğinden çıkarıldıktan sonra, geri kalan alanın irtifak hakkı tesisinden önceki değeri ile bu hakkın tesisinden sonraki değeri arasındaki fark olarak tespit edilecektir. Bu durumda irtifak hakkı değeri şöyle bulur:

Elektrik direklerinin (pilon) yerleri için kamulaştırılan alan = (7x7)x4 = 196 m² olur. Toplam alan 10.000 m² - 196 m² = 9.804 m²’lik alanda ise irtifaktan dolayı değer düşüklüğü oluşacaktır.

İrtifaktan önce arazinin değeri; 50/0,05 = 1.000 TL bulunur. İrtifaktan sonraki arazi değeri ise;

45/0,05 = 9.00 TL’dir. İrtifaktan dolayı oluşan değer düşüklüğü; 1.000 – 900 = 100 TL/da olur.

Parselin tamamındaki değer düşüklüğü ise 100 TL/da x 9,804 da = 980,40 TL bulunur. Toplam 196 m² alan ise tam kamulaştırılacaktır. 1 m² arazinin değeri; 1.000/1.000 m² = 1 TL/m² olur.

Buna göre tam kamulaştırılan alanın toplam değeri 1 TL/m² x 196 m² = 196 TL’dir. Toplam irtifak kamulaştırma değeri ise; 980,40 + 196 = 1.176,40 TL olacaktır.

104 H. Tanrıvermiş, İrtifak Hakkı Kurulmasının Teorik Esasları ve Türkiye’deki Uygulamaları, Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü Teknik Bülteni Sayı:88:37-51, 1998, Ankara. ¹³⁷ H. Tanrıvermiş, İrtifak Hakkı Kurulmasının Teorik Esasları ve Türkiye’deki Uygulamaları, Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü Teknik Bülteni Sayı: 88:37-51, 1998, Ankara.

158 Taşınmaz edinimi ve irtifak hakkı tesisi uygulamalarında su, doğal gaz, petrol boru hattı ile enerji iletim hatlarının izdüşümünde kalan yerlerin yüzölçümüne göre değer düşüklüğü saptanmaktadır. Ancak irtifak hakkı tesisi nedeni ile oluşan değer düşüklüğü arazinin tamamında oluşmaktadır. Bu nedenle taşınmazın tamamının irtifaktan önceki değerinin bulunması, daha sonra irtifaktan sonraki değerinin hesaplanması ve her iki değer arasındaki farkın da irtifak kamulaştırma değeri olarak değerlendirilmesi gerekte olup, yüksek yargı organlarının kararları da bu yöndedir¹³⁷. Kentsel ulaşım sistemlerine yönelik yatırımlar için irtifak hakkı tesisinin mevzuatta sayılan durumlarda yapılmaması halinde bile malikin can ve mal güvenliği iddiası ile tazminat talep etme hakkının saklı olduğu vurgulanmalıdır.