Satın Alma Yöntemi ile Kamulaştırma

4650 Sayılı Kanun ile değişik 2942 Sayılı Kanunun 8’inci maddesine göre idarelerin, tapuda kayıtlı olan taşınmazlarla ilgili olarak yapacakları kamulaştırma işlemlerinde satın alma usulünü öncelikle uygulamaları esası getirilmiştir. Satın alma yoluyla kamulaştırmanın yapılabilmesi için her idarenin bünyesinde en az üç kişiden oluşan bir veya daha fazla kıymet takdiri komisyonu ve bir veya daha fazla uzlaşma komisyonu kurulması zorunludur.

Kamulaştırma yapma yetkisi olan bütün kamu kurum ve kuruluşları bünyesinde kamulaştırılacak ve trampa edilecek taşınmazlar ve irtifak haklarının tahmini bedelini belirlemek üzere en az üç kişiden oluşan bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonunun görevlendirilmesi gerekir. Kıymet takdiri komisyonu tarafından yapılacak değerleme çalışmasında; 2942 Sayılı Kanunun 11’inci maddesindeki esaslar, konu ile ilgili uzman kişi ve kurumlardan alınacak rapor ve gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım-satım bürolarından alınacak bilgilerden faydalanılarak işlem yapılması gerekmektedir.

122 Kamulaştırma mevzuatında 4650 Sayılı Kanun ile değişiklik yapılmadan önceki (24/4/2001 tarihinden önceki) dönemde her il ve ilçede kıymet takdiri komisyonu kurulmakta ve hangi idare tarafından talep edilirse aynı komisyon tarafından değer takdiri yapılmakta iken, bu komisyonun verimli çalışmaması ve komisyon tarafından takdir edilen bedelin idarece yatırılmasından sonra istisnasız bütün malik ve hak sahiplerinin bedel artırma (tezyid-i bedel) ve idarenin de zaman zaman bedel azaltma (tenkis-i bedel) davası açmasının neden olduğu olumsuzlukları ortadan kaldırmak için kamulaştırma yapma yetkisi olan her kurum bünyesinde takdir ve uzlaşma komisyonu kurulması zorunluluğu getirilmiştir⁸⁴.

4650 Sayılı Kanun ile değişik 2942 Sayılı Kanunun 8’inci maddesine göre; idarelerin öncelikle satın almaya veya trampa yöntemi taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimi yoluna gitmeleri zorunluluğu getirilmiş ve bu amaçla daha önce il/ilçe düzeylerinde kurulan kıymet takdiri komisyonlarının kamulaştırma yapma yetkisi olan her bir kurumda oluşturulması zorunluluğu getirilmiştir. Kıymet takdiri komisyonu taşınmaz ve irtifak haklarının satın alınması ve trampa edilmesine esas teşkil edecek tahmini bedel takdirini yapacak olup, bu düzenleme ile kamu hizmetleri için taşınmaz edinim süresinin kısaltılması, kamulaştırma sorunlarının asgari düzeye çekilmesi, tarafların memnuniyet düzeylerinin artırılması ve dava ekonomisi sağlayacak biçimde taşınmazın edinim sürecinin tamamlanması hedeflenmiştir.

2942 Sayılı Kanunu’nda; “İdare, kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz, kaynak veya bunların üzerindeki irtifak haklarının bedelinin peşin veya bu Kanunun 3’üncü maddesinin 2’inci fıkrasına göre yapılıyorsa, bu fıkradaki usullere göre taksitle ödenmesi suretiyle ve pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmaz ile trampa yoluyla devralmak istediğini resmi

844650 Sayılı Kanun ile 2942 Sayılı Kanunun 8’inci maddesinde değişiklik yapılmadan önceki dönemde her il/ilçede kıymet takdir komisyonları kurulmakta olup, il ve ilçe dâhilinde görev yapmak üzere beş asıl ve beş yedek üyeden oluşacak kıymet takdiri ko misyonları, her yıl Ocak ayının ilk haftasında kurulmaktadır. İl kıymet takdiri komisyonu; il idare kurulunca, defterdarlık memurlarından, resmi kuruluşların ziraat mühendislerinden, yoksa ziraat teknisyenlerinden, o ildeki fen adamları arasından birer asıl ve birer yedek olmak üzere üç asıl ve üç yedek üye; il belediye encümenince taşınmaz malikleri arasından iki asıl ve iki yedek üye, ilçe kıymet takdiri komisyonu; ilçe idare kurulunca; mal müdürlüğü memurlarından, resmi kuruluşların ziraat mühendislerinden, yoksa ziraat teknisyenlerinden, ilçedeki fen adamları, temin edilememesi halinde o ilçenin bağlı bulunduğu ildeki fen adamları arasından birer asıl ve birer yedek olmak üzere üç asıl ve üç yedek üye; ilçe belediye encümenince taşınmaz malikleri arasından iki asıl ve iki yedek üye, olmak üzere seçilmiştir. Belediye sınırları içindeki nüfusu, son nüfus sayımına göre yüz bini geçen şehirler için aynı sınırlar içerisinde yapılacak kamulaştırmalarda kıymet takdiri komisyonu, seçilen ziraat mühendisi veya ziraat teknisyeni yerine il veya ilçe idare kurulunca Bayındırlık Bakanlığı kuruluşuna dâhil teknik elemanlar arasından seçilecek bir üyenin katılması ile oluşturulmuştur. Seçilen komisyon üyelerine en yakın sulh mahkemesinde yemin ettirilir.

Komisyon üyelerinin hizmet süresi bir yıldır. Süresi biten üye tekrar seçilebilir. Kıymet takdiri komisyonları uzmanlıkları dışında kalan konularda, kamulaştırılan malın cinsine göre uzman kimselerden danışma niteliğinde görüş alır ve bu hususu gerekçesiyle raporlarında bildirirler. Kamulaştırılan taşınmazın sahipleri, bunların usul ve füruu, karı-koca veya üçüncü derece dâhil kan ve sıhri hısımları komisyonlara katılamaz ve görüş bildiremez. Komisyon, kamulaştırmayı yapan idarenin daveti üzerine eksiksiz toplanır. Hukuki veya fiili nedenlerle komisyona katılamayan asıl üyenin yerine, yedeği çağrılır. Komisyon başkanını kendi arasından seçer. Komisyonda kararlar çoğunlukla verilir. Azınlıkta kalan üye, karara katılmama nedenlerini yazıp imzalamak zorundadır.

123 taahhütlü bir yazıyla malike bildirir” denilerek 2942 Sayılı Kanunun 8’inci maddesi gereği, idarenin uzlaşma çağrısını, resmi taahhütlü bir yazıyla malike bildirmesi gerekmektedir.

4650 Sayılı Kanun ile değişik 2942 Sayılı Kanunun 8’inci maddesinde; “… İdare, tahmin edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla uzlaşma komisyonunu görevlendirir” denilmektedir. Esasen uzlaşma komisyonu tarafından taşınmaz ve sınırlı ayni hakların pazarlık ile satın alması sürecini yönetilmesi gerekmektedir. Burada yapılacak pazarlığın sınırları bulunmaktadır. Uzlaşma komisyonu ile malikler ve hissedarlar veya bunların yasal temsilcilerince yapılacak pazarlık görüşmelerinde parasal sınır getirilmiş olup, uzlaşma komisyonunun takdir komisyonunun belirlediği bedeli aşamayacağı ve uzlaşma komisyonunca malike teklif edebilebilecek en yüksek bedelin kıymet takdir komisyonu tutanağındaki bedel olması gerektiği mevzuatta açıkça hüküm altına alınmıştır.

Tebligat yazısının gönderim tarihinden itibaren on beş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmazın pazarlıkla ve anlaşarak satılmak ya da trampa yapılmak istemiyle, malik veya yetkili temsilcisi tarafından idareye başvurularak; komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmelerine başlanır. Bedel tahmini değeri geçemez.

Görüşmeler sonucunda anlaşmaya varılsa da varılmasa da bir tutanak tanzim edilerek, malik veya yetkili temsilcisi ve komisyon üyelerince imzalanır. Anlaşma sağlanmışsa tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç 45 gün içinde, tutanakta belirtilen bedel idare tarafından hazırlanarak malik ya da yetkili temsilcisine yazıyla bildirilir. Söz konusu yazıda belirlenen günde ilgilinin tapu müdürlüğünde hazır bulunarak, idare adına ferağ vermesi istenilir. Ferağ verme işlemi tamamlandıktan sonra kamulaştırma bedeli ilgiliye ödenir.

Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, yazının tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması hâlinde; komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır, tespit edilen tahminî değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılması hâlinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve anlaşma konusu taşınmazın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile kamulaştırma bedelini, malikin kimlik bilgilerini ve taşınmazların tapuda tesciline veya terkinine dair kabul beyanlarını da ihtiva eden tutanak, malik veya yetkili temsilcisi ve komisyon üyeleri tarafından imzalanır. Bu tutanak malikin ferağ beyanı ve tapuda idare adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır.

124 İdarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel hazır edilerek, idarenin anlaşma tutanağı ve kamulaştırma öncesi taşınmaz üzerindeki tüm takyidat ve haklardan arındırıldığını bildiren yazıya istinaden idare adına tapuya resen tescil veya terkin edilir. Tapuya resen tescil veya terkinden sonra kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir.

2942 Sayılı Kanunun 8’inci maddesine göre; satın alınan veya trampa edilen taşınmaz, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz. Anlaşma olmaması veya ferağ verilmemesi halinde 2942 Sayılı Kanunun 10’uncu maddesine göre işlem yapılacaktır.

4650 Sayılı Kanun ile değişik 2942 Sayılı Kanunun 8’inci maddesine göre kıymet takdir komisyonu; 657 Sayılı Kanuna göre kamu hizmeti görmekle görevli olan memur, işçi, sözleşmeli personel ve geçici işçilerden oluşturulabilir. Yerel yönetimlerde seçilmiş başkan ve üyeler komisyonda görev alamazlar. İdare bünyesinde ihtiyaca göre bir veya birden fazla kurulabilir, ancak komisyon üyelerine maaş dışında ücret veya huzur hakkı ödemesi yapılmamaktadır. Kanunda kıymet takdir komisyonu üyelerinin eğitim ve nitelikleri açıkça belirtilmemiş olması ile komisyon üyelerine diğer idare personelinden fazla ve ek çalışma yapılması nedeni ile ücret ödenmemesi, uygulamada takdir komisyonlarının verimli ve etkin çalıştırılmasını kısıtlamaktadır. Takdir komisyonu tarafından belirlenecek bedelin uzlaşma için tavan olması da sorunlara yol açabilmektedir.

Satın alma yönteminde idarelerin kendi bünyesi içinde kurup görevlendireceği

“uzlaşma komisyonu” aracılığı ile mal sahibi ile pazarlık ve anlaşma yoluyla taşınmaz edinmeleri veya idareye ait başka bir taşınmazla trampa etmeleri olanaklı kılınmış ise de, burada serbest bir alım-satımdan söz edilemeyeceği açıktır. Satın alma yöntemi ile taşınmaz edinimi sadece kamulaştırmanın zorla edinim tarafının ıslahı ve özellikle kamulaştırmadan etkilenen malik ile yaşanabilecek olası sorunların asgari düzeye çekilmesine hizmet edecektir.

2942 Sayılı Kanunun 8’inci maddesine göre kurulan kıymet takdiri komisyonlarının değer tespitinde “gerektiğinde sanayi ve ticaret odaları ile yerel emlak alımsatım bürolarında alınacak fiyatlara” göre değer tahmin etmeleri hüküm altına alınmış olup, bu kapsamda yapılacak değer tespitinin özellikle cinsi arazi olan taşınmazlar yönünden 11’inci maddedeki gelir yöntemine göre takdir edilecek bedel ile uyumlu olamayacağı ve doğal olarak kıymet takdiri komisyonu ve bilirkişi kurullarının takdir edecekleri bedeller yönünden önemli farklılık ortaya çıkabilecektir. Ancak idare bünyesindeki kıymet takdiri komisyonlarının uzman kişi ve kurum sıfatı ile gayrimenkul değerleme şirketleri, değerleme uzmanları, gayrimenkul

125 (taşınmaz) geliştirme uzmanları ve Üniversitelerin Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümlerinden hizmet alma yoluna gittikleri ve bu yolla satın alma sürecinde önemli başarı kazandıkları gözlenmektedir⁸⁵.

Satın alma yöntemi ile kamulaştırma ile serbest alım-satım arasında önemli farklılık bulunmaktadır. Serbest alım-satımda ödenecek bedel tarafların iradelerine göre belirlenmektedir. Satın alma yöntemi ile kamulaştırmada şahsın serbest iradesinden söz etmek belirli ölçüde de olsa mümkün değildir. Malik açısından bakıldığında ise, her halükarda taşınmazı idare devralacak ve bu taşınmaz satın alma yöntemi ile kamulaştırılmış olacaktır.