Cinsi arsa olan taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti

Arsaların değeri kamulaştırma gününden önceki amacı olmayan emsal satışlara göre belirlenecektir. Emsal açısından öncelikle, emsalin mümkün olduğu ölçüde taşınmaz ile aynı nitelikleri ve özellikleri göstermesi aranacak, ancak bu şekilde emsal bulunamadığı takdirde değişik nitelikte, başka yer ve bölgelerde ve önceki yıllarda yapılan satışlar emsal alınarak aradaki nitelik, bölge, zaman farkı da göz önüne alınarak taşınmaza göre üstün ve eksik yerleri belirtilmek suretiyle taşınmaza değer takdir edilecektir.

Emsal üzerinde bina varsa, bina değeri düşüldükten sonra zemine kalacak kıymet kıyaslamaya esas alınacaktır. Kıymet takdiri komisyonu ve bilirkişiler, seçilen emsalleri tek tek incelemeli, taşınmaz ile üstün ve eksik yönlerini belirtmeli, genel karşılaştırma ile yetinmemeli, esas aldıkları emsalleri belirtmeli, ayrıca emsal olamayacak taşınmazları da belirtip, neden emsal almadıklarını detaylı olarak açıklamalıdırlar. Kamulaştırma mevzuatına göre, arsaların kamulaştırma bedellerinin takdirinde, emsal değer veya pazar yöntemi kullanılacaktır. Bunun için karşılaştırılacak arsaların; konumu, biçimi, toprağın fiziksel yapısı, yol boyunca uzunluğu, arsanın üzerinde bulunduğu yol, cadde veya sokağın genişliği ve imar planında getirilen kısıtlayıcı düzenlemeler (kat sınırlaması, arsanın kullanılma oranı gibi) gibi arsa değerini etkileyen bütün nitelikleri yönlerinden benzerlik taşıması gerekmektedir.

Yargı kararına göre; icra ve ihale yoluyla yapılacak satışlar, kamulaştırılan taşınmazın değerlendirme gününden önceki satış değeri ve pay satışları emsal olarak göz önüne alınabilecek, buna karşın özel amaçlı satışlar (banka veya benzeri kuruluşlarca ticari amaç ve rekabete yönelik alımlar, vergiden kaçınmak üzere çok az bedelle yapılan satışlar, bir büyük

151 tesisin ihtiyacı olan küçük bir parça yerin satışı), kıymet takdir komisyonu ve mahkemeler tarafından belirlenen kamulaştırma bedelleri, paydaşların birbirlerine satışları ve kamulaştırma gününden sonraki satışlar emsal olarak göz önüne alınamayacaktır¹⁰⁰.

Örneğin, kentsel gelişim ve dönüşüm projesi alanında mesken parsellere değerleme yapılacaktır. Bölgede bulunan, benzer özelliklere sahip, konut işlevli, dikdörtgen şeklindeki emsal arsaların yapılaşma koşulları ve değerleme gününe dönüştürülmüş rayiç bedelleri aşağıda verilmiştir:

Dava konusu taşınmazın 2942 Sayılı Kanun hükümlerine göre birim ve toplam arsa değeri, uluslararası değerleme standartları ve değerleme biliminin temel ilkelerine göre aşağıdaki gibi takdir ve tespit edilebilecektir:

Öncelikle uluslararası değerleme standartları ve değerleme biliminin temel ilkelerine göre arsa vasfını kazanmış parselleri değerlemesinde plan işlevi ve imar hakkı esas alınarak işlem yapılması gerekir:

Toplam İnşaat Alanı = KAKS x Arsa Alanı (Arsa Alanı = Arsa Cephesi x Arsa Derinliği)

Emsal 1 Toplam İnşaat Alanı = 1,60 x 30 x 50 = 2.400 m² Emsal 2 Toplam İnşaat Alanı = 1,25 x 25 x 40 = 1.250 m² Emsal 3 Toplam İnşaat Alanı = 1,80 x 30 x 40 = 2.160 m² Birim Değer Hesabı = Toplam Değer/ Toplam İnşaat Alanı Emsal 1 Birim Değeri = 240.000 TL / 2.400 m² = 100,00 TL/m² Emsal 2 Birim Değeri = 150.000 TL / 1.250 m² = 120,00 TL/m² Emsal 3 Birim Değeri = 270.000 TL / 2.160 m² = 125,00 TL/m²

100 H.Tanrıvermiş, Gayrimenkul Değerleme Esasları, Ders Kodu:1014, SPL Lisanslama Sınavları Çalışma Kitapları, 2016, Ankara, s.60-70.

152 Alt-üst sınırlar için emsal birim değerlerin aritmetik ortalaması alınmalıdır. Buna göre, (100,00 TL/m²+120,00 TL/m²+125,00 TL/m²)/3 = 115,00 TL/m²’nin %20 altında ve üstünde yer alan emsal değerleri uç değer olarak nitelendirilecek ve hesaplamaya dahil edilmeyecektir.

Ancak ilgili emsallerin tamamı alt değer (92,00 TL/m²) ve üst değer (138,00 TL/m²) arasında olduğu için konu arsa birim değeri için bütün emsaller değerlendirmeye alınmalıdır. Sonuç olarak konu arsa değeri;

Konu Taşınmazın Birim Değeri = (100,00 TL/m² + 120,00 TL/m² + 125,00) / 3 = 115,00 TL/m² Konu Taşınmazın Toplam İnşaat Alanı = 1,80 x 40 x 50 = 3.600 m²

Konu Taşınmazın Toplam Değeri = 115,00 TL/m² x 3.600 m² = 414.000 TL olarak hesaplanır.

Arsa vasfını kazanmış parsellerin değerlemesine yönelik olarak Mahkemece alınan bütün bilirkişi raporlarında doğrudan emsal değerinin arsa alanına bölünmesi ile hatalı işlem yapıldığı, emsaller ve konu taşınmazın plan işlevleri ve imar haklarının dikkate alınmadığı gözlenmektedir. Dava konusu taşınmazın karara esas bilirkişi raporunda değerlemesi aşağıdaki gibi yapılmıştır:

Emsal 1 Birim Değeri = 240.000 TL / (30*50) = 160,00 TL/m² Emsal 2 Birim Değeri = 150.000 TL / (25*40) = 150,00 TL/m² Emsal 3 Birim Değeri = 270.000 TL / (30*40) = 225,00 TL/m²

Bilirkişi raporunda üç emsalden en yüksek birim değerli olan üç nolu olanı seçilmiş olup, bunun birim değerinin konu taşınmaza uygulanmasında “dava konusu taşınmazın emsale oranla kentsel hizmetler ve altyapıdan yararlanma, bölgesel gelişme hızı ve yapılaşma avantajı” yönlerinden emsalden 7,14 kat daha değerli olduğu varsayılarak birim taşınmaz değerinin; 225*7,14 = 1.606,50 TL olarak alındığı ve buna göre dava konusu parselin toplam değerinin; 1.606,50*(40*50) = 3.213.000 TL olarak fahiş olarak tanımlanacak kadar yüksek takdir edildiği gözlenmiştir. Gerek arazi, gerekse arsa kamulaştırma bedeli takdirinin uygulamada tamamen hatalı olarak yapıldığı hemen her davada müşahade edilmektedir¹⁰¹. Arazi kamulaştırma bedelinin tespiti ve ödenmesine ilişkin örnekte açıklanan faiz uygulaması, arsa ve diğer taşınmazların kamulaştırma bedelinin tespiti ve ödenmesi aşamasında da geçerli olacaktır.

101 H.Tanrıvermiş, Gayrimenkul Değerleme Esasları, Ders Kodu:1014, SPL Lisanslama Sınavları Çalışma Kitapları, 2016, Ankara, s.130- 150.

153 4.2.3. Yapıların toplam kamulaştırma bedelinin tespiti

Taşınmazın üzerinde mevcut olan farklı kullanım amaçlarına yönelik yapıların değerleme işlemlerinde; resmi birim fiyatları ve yapı yaşı ile yıpranma oranı üzerinden değer tespitinin yapılması gerekecektir (Md.11/h). Yapıların maliyet analizinde, o yapıyla ilgili mütemmim cüzler ve eklentiler de yapı değerine katılacaktır. Yapı maliyet analizi; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından her yıl yayınlanan resmi birim fiyatlarına göre belirlenecektir.

Ancak kamulaştırma tebligatı bir yıldan geç yapılmışsa, bu durumda tebligatın yapıldığı yıldaki yapı resmi birim fiyatlarına göre hesap yapılacaktır. Maliyet analizinde yapının bütün nitelikleri ayrıntılı olarak gösterilmeli ve kontrol olanağı sağlanacak şekilde ayrıntılı rapor verilmelidir. Yapıların envanteri ve tespitinde mutlaka görüntü alınması ve fotoğraflama yapılması da istenmektedir.

Yapı maliyet hesabında, binanın yapılış tarihinden kamulaştırma tarihine (veya tebligat tarihine) kadar olan zamandaki yıpranma payı hesaplanacak ve amortisman tutarı yapının yeniden inşa maliyetinden çıkarılarak, yapının bugünkü değeri saptanacaktır. Binanın enkazı mal sahibine ait ise, enkaz bedeli binanın bugünkü değerinden çıkarılarak kamulaştırma değeri bulunacaktır. Bina enkazı idarede kalmışsa, bu enkaz bedelinin bina bedelinden düşülmesi söz konusu olmayacaktır. Binadan makine gibi sökülmesi gereken mallar ve malzeme varsa, bunların sökülme ve taşıma giderleri mal sahibine ödenecek, ancak yeniden montajı için gerekli giderler ödenmeyecektir.

Örnek olarak gecekondu ıslah bölgesindeki yüzölçümü 2.450 m² olan taşınmaz üzerindeki I. sınıf otel binası ile birlikte kamulaştırmasında değerleme sürecini ele alalım.

Taşınmaz üzerindeki otel ve diğer yapılar 1998 yılında inşa edilmiştir. Otel beş katlı, betonarme ve 20x35 m boyutlarındaki üç bloktan oluşmaktadır. Bloklarda üç bodrum ve teras kat bulunmaktadır. Otelin bulunduğu taşınmaz belediye sınırları içinde kalmakla birlikte uygulama imar planı sınırları dışındadır. İnşaat aşamasında taşınmazın maliki tarafından mevzii imar planı yaptırılmıştır. Konu taşınmaz ile benzer yüzölçüm ve niteliklere sahip taşınmazların (emsal) ortalama değeri 266,75 TL/m² ve vergi değeri 50 TL/m² olarak tespit edilmiştir. Dava tarihine kadar olan geçen süre üzerinden yıpranma oranı % 23 olduğuna göre taşınmazın toplam kamulaştırma bedeli ne olabilir?

Yapı Değeri = 20*35*5*3= 10.500 m²*1.240 = 13.020.000 TL Net Yapı Bedeli = (13.020.000-13.020.000*0,23) = 10.025.400 Arsa Bedeli = 266,75*2.450 = 653.538 TL

154 Toplam Bedel = 10.025.400 + 653.538 = 10.678.938 TL olur.

Örnek olayda kamulaştırma bedelinde enkaz düşülmemiş olup, otel maliki enkazı almak isterse, binanın yararlanılabilir aksamının envanterinin yapılması ve toplam yapı bedelinden enkaz bedelinin indirilmesi gerekecektir.

5177 Sayılı Kanun ile 2942 Sayılı Kanunun 19’uncu maddesine eklenen son fıkra ile

“Başkası adına tapulu, sahipsiz ve/veya zilyedi tarafından iktisap edilmemiş yerin kamulaştırmasında binaların asgarî levazım bedeli, ağaçların ise 11’inci madde çerçevesinde takdir olunan bedeli zilyedine ödenir” düzenlemesi yapılmış olup, bu düzenlemedeki levazım bedeli; yapıların yeniden üretim maliyetinden işçilik, kar, faiz ve genel yönetim giderlerinin düşülmesi ve kalan malzeme bedelinden de yıpranma düşülerek bulunan tutarı ifade etmektedir. Birçok belediyede levazım bedelinin yapı yaklaşık maliyetinin %10 veya %15’i olarak alındığı görülmekte olup, bu tamamen hatalı bir yaklaşım olarak görülmektedir.