Mülkiyet hakkının kapsamı; dikey, yatay ve madde itibariyle kapsam olmak üzere ele alınabilir. Hakkın genel olarak kapsamı aşağıdaki gibi şematize edilebilir:
9.1 Yatay Kapsam
Arazi üzerindeki mülkiyet hakkının kapsamı denilince gözümüzün önünde canlanan iki boyutlu kapsam mülkiyetin yatay kapsamıdır37. 4721 Sayılı Kanunun 719/I maddesine göre;
“Taşınmazın sınırları, tapu planları ve arz üzerindeki sınır işaretleriyle belirlenir.” Yatay sınır arazi sınırları içinde kalan toprak yüzeyini kapsamaktadır. Tapuya kayıtlı taşınmazlardan kadastrosu yapılmış olanların sınırları yetkili makamlarca düzenlenen planlar ve arazi üzerindeki işaretlerle belirlenir. Kadastrosu yapılmamış yerlerde çoğu kez sınırların tapu kayıtlarında “güneyinde dere yatağı-kuzeyinde A’nın tarlası-batısında kara kaya” gibi ifadelerle gösterildiği görülür. Bu durumda taşınmazın sınırı belirlenirken belirlenebilen
36 Açıklayıcı tescil niçin önem taşır? Taşınmazın mülkiyetini tescilden önce kazanan malik açıklayıcı tescili yapmazsa tapu kütüğünde eski malik adına gerçek hak durumunu yansıtmayan bir yolsuz tescil olacaktır. İyiniyetli üçüncü kişilerin bu yolsuz tescile güvenerek ayni hak kazanmaları veya tapu kütüğünde hala malik olarak görünen kişinin zamanaşımı ile taşınmazın mülkiyetini kazanmasını önlemek için açıklayıcı tescilin yapılması gerekir.
37 Ş. Ertaş, Eşya Hukuku, 6.Bası, Ankara, 2005, s.343
28 sınırlardan ve tapuda belirtilen yüzölçümünden hareket edilerek bir çözüme ulaşılması gerekir38. Tapusuz taşınmazlarda ise sınır; tapusuz taşınmazın komşuları tapuya kayıtlıysa onların sınırına göre, değilse tanık ve bilirkişi beyanlarına göre mahkemece takdir edilir.
9.2 Dikey Kapsam
Mülkiyet hakkının dikey kapsamı dediğimizde ise arazinin kullanılmasında yarar olduğu ölçüde altındaki toprak tabakası ve üzerindeki hava katmanı kastedilir; bunlar da mülkiyetin kapsamına dâhildir. Arazinin kullanım niteliğine göre “yarar” ölçütü değişir;
örneğin elma bahçesi için farklı telefon vericisi için “yarar” kapsamı farklıdır. Telefon vericisi için yüksek yapı yapılması mülkiyetin kapsamı içindedir; ancak uçakların iniş kalkışlarını engellemek için dikilen çengelli uzun direkler mülkiyet hakkının kapsamı içinde değildir.
Kısacası her somut olaya göre yarar ölçütü dürüstlük kuralı da gözetilerek değerlendirilecektir39.
9.3 Madde İtibariyle Kapsam
Mülkiyet hakkının madde itibariyle kapsamı; yatay ve dikey kapsam içindeki eşyadan taşınmazın mülkiyetine tabi olanları ifade eder. “Üst arza tabidir” ilkesi gereği yatay ve dikey kapsamda arazi ile bağlı olan yapılar, bitkiler ve kaynaklar taşınmaz mülkiyetine tabidir. Bu kuralın istisnası 4721 Sayılı Kanunda taşınır yapıda, üst hakkı tanınmasında, mecralarda ve taşkın yapıda görülür40.
- Yapı: Arazinin mülkiyetinin o arazideki yapıları da kapsayacağı 4721 Sayılı Kanunun 718’inci maddesinde belirtilmiştir. Ancak 4721 Sayılı Kanunun 728’inci maddesi de dikkate alındığında başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmadan yapılan kulübe, çardak, büfe ve benzeri hafif yapıların bunların malikine ait olduğu belirtilmiştir. Bu tür yapılara
“taşınır yapı” adı verilir. Bu yapılar taşınır mal olarak bağımsız mülkiyet konusudur, üzerinde bulunduğu taşınmazın madde itibarıyla kapsamına girmez.
38 B. Öztan, Medeni Hukukun Temel Kavramları, Turhan Kitabevi, Ankara, 2015, s.813
39 B. Öztan, Medeni Hukukun Temel Kavramları, Turhan Kitabevi, Ankara, 2015, s.813
40 Ş. Ertaş, Eşya Hukuku, 6.Bası, Ankara, 2005, s.360-361; 4721 Sayılı Kanun dışında, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda da kat mülkiyetine tâbi bağımsız bölümler, yine bu ilkenin istisnası olarak düzenlenmiştir.
29 Bir arazideki yapının o arazinin mülkiyetine tabi olacağı kuralının bir diğer istisnası üst hakkıdır. 4721 Sayılı Kanunun 826 ve 726’ncı maddelerine göre bir taşınmaz maliki üçüncü kişiler lehine arazinin altında veya üstünde yapı yapmak ve mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak kurmaya yetkilidir. Bu irtifak hakkına dayanılarak inşa edilen yapıların mülkiyeti irtifak hakkı sahibine ait olur. Başkasına ait bir arazi üzerinde üst hakkı sahibi böylece bağımsız bir mülkiyet hakkına sahip olacaktır; arazinin üzerindeki yapılar arazi sahibinin mülkiyetinde olmayacaktır.
4721 Sayılı Kanunun 727/I maddesi uyarınca su, gaz, elektrik ve benzerlerinin taşıma ve dağıtımına yarayan tesisatlar işletmenin bulunduğu taşınmazın dışında olsalar bile işletmenin eklentisi ve işletme malikinin malı sayılırlar. Bu durumda A’nın arazisi üzerinden geçen telefon kablosu telefon işletmecisinin mülkiyetinde sayılır, A’nın arazisinin mülkiyetine tabi değildir. Ama mecra A’nın taşınmazının ihtiyacı için kurulmuşsa örneğin bir su borusu A’nın taşınmazından geçiyorsa bu tesisat A’ya ait olur.
Taşkın yapı, bir kısmı yapı malikinin arazisi üzerinde bir kısmı ise komşu arazinin üzerinde yapılan yapıdır. 4721 Sayılı Kanunun 718’inci maddesindeki kural uygulanacak olsaydı taşan kısım komşu arazinin bütünleyici parçası haline geleceğinden taşan arazinin mülkiyetine tabi olacaktı. Taşkın yapı ile ilgili kanun hükmüne göre ise bir arazideki yapının başkasına ait bir araziye taşırılması halinde taşan kısım yapı malikinin mülkiyetine tabidir (4721 Sayılı Kanunun 727’inci maddesi).
- Kaynaklar: 4721 Sayılı Kanunun 718/II maddesine göre arazinin mülkiyeti o arazi üzerindeki kaynakları da kapsayacaktır. Doğal olarak oluşan ve devamlı şekilde toprak yüzeyine çıkan yer altı suları 4721 Sayılı Kanun hükümlerine, kaplıca ve maden suları ise özel kanuna tabidir.
- Bitkiler: Arazin üzerindeki bitkiler de arazinin mülkiyetine tabidir. Dikilen şeyler
“taşınır bitki” özelliği taşımamalıdır. Örneğin bir arsaya dikilen çınar veya söğüt ağacı daimi nitelik taşır. Oysa ileride satılmak için yetiştirilen süs ağaçlar taşınır bitki sayıldıklarından, arazinin mülkiyetine tabi değildir41. 4721 Sayılı Kanunun 740’ıncı maddesine göre başka arazideki ağacın dal ve kökleri arazisine geçen kişi bu yüzden zarara uğruyorsa bunların kaldırılmasını komşusundan talep edebilir. Komşu bu talebi yerine getirmezse, kişi arazisine geçen kısımdaki dal ve kökleri kesip kendi mülkiyetine geçirebilir veya o dallarda yetişen meyveleri toplama ve mülkiyetine geçirme hakkına sahip olur.
41 B. Öztan, Medeni Hukukun Temel Kavramları, Turhan Kitabevi, Ankara, 2015, s.820
30