KAT İRTİFAKI

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda kat irtifakı tanımlanmamıştır. Ancak 634 Sayılı Kanunun 3’üncü maddesinin 3’üncü fıkrasında “Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı istem üzerine, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir.” denilmektedir.

Her ne kadar 634 Sayılı Kanun bu maddesinde, kat irtifakının arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olduğuna vurgu yapmışsa da bu hak taşınmazın kat irtifakına sahip tüm paydaşlarını karşılıklı olarak hem paylı arsada kat mülkiyetine özgülenecek yapıyı inşa etme borcu altına soktuğu (634 Sayılı Kanunun 17/I ve 26/I maddeleri) hem de bütün paydaşlara bu borcun ifasını isteme yetkisi tanıdığından aslında burada belirtilmek istenen bir irtifak hakkı değil paya bağlı bir borç ve alacak söz konusu olduğudur⁶⁴.

Kat irtifakı incelendiğinde, kat irtifakı sahiplerinin temel borcunun arsa üzerine kat mülkiyetine elverişli bir yapı yapmak ve bu yapıyı tamamlamak olduğu açıktır. Gerçekten de, kat irtifakı, paylı mülkiyete tabi bir arazide paya bağlı öyle bir haktır ki; bu hakka sahip paydaşa, diğer paydaşlardan, arazide sözleşmeye uygun şekilde kat mülkiyetine tahsis edilecek bina inşa etmelerini isteme ve inşa edilecek binayı kat mülkiyetine çevirtme yetkisi verir ve taşınmazın aynı zamanda birer kat irtifakı sahibi olan paydaşlarını, sözü geçen binayı inşa etme borcu altına sokar.

Kat irtifakı hukuki açıdan değerlendirildiğinde esasen eşyaya bağlı borç niteliği taşıdığı belirtilebilir. Eşyaya bağlı borç, bir kişiyi bir mala malik olduğu için yükümlülük altına sokan borçtur. Kat irtifakında da paylı malikler arsa maliki olup kat mülkiyetine çevrilmeye elverişli bir bina yapma hususunda anlaştıkları için borç altına girmektedir. Paydaşlardan biri payını başka bir kişiye devrederse, payı yeni devralan da aynı borçla yükümlü olacaktır. Dolayısıyla kat irtifakı bir anlamda borçların şahsiliği ilkesine istisna getirmektedir, bu da esasen eşyaya bağlı borcun bir özelliğidir⁶⁵.

64 L. Sirmen, Eşya Hukuku, Ankara, 2014, s.511

65 Ş. Ertaş, Eşya Hukuku, 6.Bası, Ankara, 2005, s.59

93 634 Sayılı Kanuna göre, kat mülkiyetine çevrilmesi amaçlanan bina veya binaları kat mülkiyeti kurma borcunun paylı mülkiyet paylarına bağlanması ve pay devredilse bile yeni paydaşın bu borcun borçlusu haline gelmesi mümkün olabilmektedir. 634 Sayılı Kanun aynı zamanda taşınmazda paylı mülkiyet kurarak, bu paylara borçları bağlayabilme imkanı da tanımaktadır. Bu borçları etkisi paylar devredilmedikçe askıda kalmakta, payın bir başkasına devredilmesi durumunda ancak sonuçlarını doğurmaya başlayacaktır. Paylı mülkiyet paylarına inşaat yapma ve kat mülkiyeti kurma borcu sağlanması kat irtifakı olarak nitelendirilmektedir⁶⁶.

Kat irtifakının kurulması, öncelikle paylı mülkiyete tabi bir arsanın bulunmasına bağlıdır. Kat irtifakı, bu arsa üzerinde bütün paydaşların veya tek kişinin mülkiyetindeki arsada malikin iradesiyle kurulmaktadır. Kat irtifakının kurulması açısından öncelikle resmi senet düzenlenmesi ve tescil ettirilmesi hususu gereklidir (634 Sayılı Kanunun 10/I maddesi)⁶⁷.

Resmi senedin düzenlenmesi hususunda, eğer arsa tek kişinin mülkiyetinde ise malikin, eğer birden fazla kişi bulunuyorsa hepsinin talebi üzerine tapu sicil müdürlüğünce düzenleneceği 634 Sayılı Kanunun 13/I maddesinde belirtilmiştir. Resmi sözleşme bir bakıma tescil isteme olanak nitelendirilmektedir. 634 Sayılı Kanunun 14/II maddesinde; “Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir” şeklinde ifade edilmektedir.

66 Eşya Hukuku, Ankara, 2014, s.511

67 Eşya Hukuku, Ankara, 2014, s.513

94 Kaynak: http://www.emlakgurmesi.com/2011/03/kat-irtifak-ve-kat-mulkiyeti-tapusu.html;

Erişim tarihi 20.10.2018)

Kısaca özetlemek gerekirse, kat irtifakının kurulması, paylı mülkiyete tabi bir arsada, ileride kat mülkiyetine konu olacak halihazırda yapılan veya ileride yapılacak olan bir binanın bağımsız bölümleri için kurulduğunu söylemek yerinde olacaktır. Burada önemli olan husus üzerinde bina yapılacak veya yapılmakta olan paylı arsa mülkiyetinin sonradan kal mülkiyetine konu olabilecek bağımsız bölümlerine özgülenecek arsa payı oranlarına göre paylara ayrılması gereklidir (634 Sayılı Kanununun 3/II maddesi).

Kat irtifakı sahiplerinin bir takım hak ve borçları bulunmaktadır. Buna göre, 634 Sayılı Kanununun 17/I maddesi gereğince ortak arsa üzerinde yapılacak binanın, sözleşmede yer alan süre içinde tasdikli projeye uygun olarak inşa edilip tamamlanması için öncelikle kendi üzerlerine düşen borçları yerine getirmesi ardından bu borçların ifa edilmesini karşılıklı olarak talep etme hakkına sahiptir. Bu hak payla devredilebilir, rehnedilebilir ve miras yoluyla mirasçılara geçebilir⁶⁸.

68 Eşya Hukuku, Ankara, 2014, s.513

95 Kat irtifakı sahipleri binanın yapılması için kendi aralarından ya da dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak atamaları mümkündür. Dışarıdan atanan yöneticilere de kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına ilişkin hükümler uygulanır. Kat irtifakı kurulmuş taşınmazlarda binanın tamamen bitmiş ve bağımsız bölümlerinin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanması durumunda kat mülkiyetine geçilmiş olsa da ana taşınmazın yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanacaktır (634 Sayılı Kanunun 17/III maddesi).

634 Sayılı Kanunun kat irtifakı konusunda getirmiş olduğu önemli bir hüküm de kat irtifakına tabi olan taşınmazlarda paylaşmanın istenemeyeceğidir (634 Sayılı Kanunun 7/I maddesi). Kat irtifakına bağlanmış bir arsa payının satılması durumunda da diğer kat maliklerinin veya irtifakhakkı sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı bulunmamaktadır (634 Sayılı Kanun 8/I maddesi). Diğer önemli bir husus kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmayan irtifak haklarının kurulamamasıdır⁶⁹.

Kat irtifakının sona ermesi ise 634 Sayılı Kanunun 49’uncu maddesi gereğince; “Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler.” şeklinde düzenlenmiştir. Kat irtifakının kendiliğinden sona ermesi ise madde devamında II. fıkrada açıklanmıştır. Buna göre; “Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamıyla yok olması veya üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer.”

şeklinde kaleme alınmıştır. Kat irtifakının sona ermesinde 49/III ve IV hükümleri gereğince de;

Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hâkimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Süre istem üzerine yeniden uzatılabilir. Yukarıdaki fıkra uyarınca kat irtifakı kaldırıldığında tapu kütüğündeki kayıt silinir.” denilmektedir.

69 Eşya Hukuku, Ankara, 2014, s.514 vd.

96