Muhasebe ve Vergi Uygulamaları

İlgili yasal mevzuatı uyarınca riskli yapı olarak kabul edilen bir gayrimen-kulün yıkılması sonucu, geriye sadece arsa/arazi kalacaktır. Bu noktada, daha önce binada daire veya işyeri sahibi olan kat malikleri, binanın yıkılmasıy-la birlikte arsa paydaşı/hissedarı oyıkılmasıy-lacakyıkılmasıy-lardır. Doyıkılmasıy-layısıyyıkılmasıy-la, kentsel dönüşüm kapsamında yapılıyor olsa da, sonucu itibariyle bu uygulamada bir arsa/arazi üzerine bina inşaatı söz konusu olacaktır...(Selimoğlu,2015,514)

Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan inşaatlarda, üzerine bina inşa edile-cek arsanın/arazinin imar durumu öne çıkmaktadır...

Örneğin, 10 daireli (m² ‘leri aynı) bir binanın kentsel dönüşüm kapsamında yeniden inşa edilmesi durumunda, imar durumuna göre:

Aynı m² büyüklükte yine 10 daire yapılabilir Daha küçük m² ‘lerde yine 10 daire yapılabilir Aynı m2 büyüklükte 12 daire yapılabilir Daha küçük m2’lerde12daire yapılabilir

Sonuçta, yeni inşaedilecek binada bağımsız bölüm sayısı değişmeyebilir veya artabilir...

Kat malikleri/bağımsız bölümsahipleri, kentsel dönüşüm kapsamında yıkı-larak yeniden inşa edilecekbinanın,nasıl ve kim tarafından yapılacağına karar vermeli ve yasalmevzuatı gereği “ Bina Ortak Karar Protokolü” hazırlayarak imza altına almalıdırlar... Bu aşamada, inşaatı yapacak bir yükleniciye (mü-teahhit) ihtiyaç olduğu açıktır. Kat malikleri, mevcut binanın yıkılması ve

TEMMUZ - AĞUSTOS 2016 ²⁶¹ kentsel dönüşüm kapsamında yeni bina inşaatının yapılması hususunda, arsa/

arazinin imar durumunu/teslim alınacak bağımsız bölüm sayısını dikkate ala-rak, bir yükleniciyle “inşaat yapım sözleşmesi” düzenlemek durumundadırlar.

Yukarıda yer alan mevcut 10 dairelik bina için, yüklenicinin yeni inşaatın yapımı işini üstlenmesinde ve kat maliklerinin bu inşaata ilişkin yükleniciyle yapacakları inşaat yapımı sözleşmesinde aşağıdaki seçenekler örnek olarak belirleyici olacaktır:

a) Yüklenici 10 dairelik bina inşaatının yapımını anahtar teslimi üstlenir.

İnşaatı tamamlar, kat maliklerine teslim eder. Kat malikleri, sözleşmeye göre yükleniciye bu hizmeti karşılığında... TL hak ediş bedeli öder.

• Bu seçenekte, yüklenici için bir inşaat taahhüt işi yapımı söz konusudur.

Muhasebe ve vergi uygulamaları açısından, yüklenici işletme bir hizmet üretim işletmesidir ve elde edeceği kazanç ticari kazanç hükümlerine göre Gelir veya Kurumlar Vergisine konu edilecektir.

b) Yüklenici ile Arsa Sahipleri (kat malikleri...) arasında ” arsa payı kar-şılığı inşaat sözleşmesi” (Kat Karkar-şılığı) düzenlenir. Yüklenici 12 daire inşa eder ve sözleşmeye göre 10 daireyi arsa sahiplerine/kat maliklerine bedelsiz olarak teslim eder. 2 daire ise yükleniciye kalır.

Bu seçenekte, yüklenici için bir özel inşaat işi (kat karşılığı) yapımı söz konu-sudur. Muhasebe ve vergi uygulamaları açısından, yüklenici işletme bir mamul üretim işletmesidir. Çalışmamızda yer alan kat karşılığı inşaat işlerindeki genel uygulamalara uygun olarak, yüklenici, toplam 12 dairelik inşaatın yapımı maliye-tine katlanacak ve bu maliyet karşılığında 2 daire sahibi olacaktır. Arsa sahiplerine bedelsiz teslim edilecek 10 adet bağımsız bölümün inşaat maliyeti, yüklenicinin sahip olacağı 2 dairenin “Arsa Maliyeti” olacaktır, Örneğin, yüklenicide her biri aynı m2 büyüklükte olan 12 dairenin inşaat maliyeti arsa maliyeti hariç toplam 2.400.000 TL olsun. Bu durumda, arsa sahiplerine teslim edilen 10 adet dairenin inşaat maliyeti (2.400.000 TL/ 12 x 10 ) 2.000.000 TL olacaktır. Bu tutar, yükle-nicinin sahip olduğu 2 adet dairenin arsa maliyetidir. Bu 2 adet dairenin yüklenici için inşaat maliyeti (2.400.000 TL /12 x 2 ) 400.000 TL olup, arsa maliyetleri dâ-hil toplam maliyeti ise (2.000.000 + 400.000 )TL olacaktır. Sonuçta yüklenici bu inşaat işinde bir adet daireyi (2.400.000/2) 1.400.000 TL ya mal etmiş olacaktır.

Yüklenicinin bu daireleri satışından elde edeceği kazanç ise, ticari kazanç hüküm-lerine göre Gelir veya Kurumlar Vergisine konu edilecektir.

c) Yüklenici ile Arsa Sahipleri (kat malikleri...) arasında “ arsa payı kar-şılığı inşaat sözleşmesi” (Kat Karkar-şılığı) düzenlenir. Yüklenici 12 daire inşa

eder ve sözleşmeye göre 10 daireyi arsa sahiplerine/kat maliklerine bedelsiz olarak teslim eder. 2 daire ise yükleniciye kalır. Yüklenici sahip olacağı bu 2 dairenin dışında ayrıca, inşaat maliyetine katkı mahiyetinde arsa sahiplerin-den bağımsız bölüm başına 50.000 TL olmak üzere (50.000 x 10 daire) toplam 500.000 TL tahsil eder.

• Bu seçenekte de yine, yüklenici için bir özel inşaat işi yapımı söz konusudur. Muhasebe ve vergi uygulamaları açısından, yüklenici işletme bir mamul üretim işletmesidir. Kat karşılığı inşaat işlerindeki genel uygulamalara uygun olarak, yüklenici, toplam 12 dairelik inşaatın yapımı maliyetine kat-lanacak ve bu maliyet karşılığında 2 daire sahibi olacaktır. Ancak yüklenici, arsa sahiplerinden tahsil ettiği 500.000 TL yi toplam inşaat maliyetinden dü-şecektir. Arsa sahiplerine bedelsiz teslim edilecek 10 adet bağımsız bölümün inşaat maliyeti, yüklenicinin sahip olacağı 2 dairenin “Arsa Maliyeti” olacak-tır, örneğin, yüklenicide her biri aynı m2 büyüklükte olan 12 dairenin inşaat maliyeti arsa maliyeti hariç toplam 2.400.000 TL olsun. Arsa sahiplerinden tahsil edilen 500.000 TL düşüldüğünde yüklenici için bu 12 dairenin toplam inşaat maliyeti (2.400.000 - 500.000 ) 1.900.000 TL olacaktır. Bu durumda, arsa sahiplerine teslim edilen 10 adet dairenin inşaat maliyeti (1.900.000 TL / 12 x 10 ) 1.583.333 TL olacaktır. Bu tutar, yüklenicinin sahip olduğu 2 adet dairenin arsa maliyetidir. Bu 2 adet dairenin yüklenici için inşaat maliyeti (1.900.000 TL / 12 x 2 ) 316.667 TL olup, arsa maliyetleri dâhil toplam mali-yeti ise (1.583.333 + 316.667 )TL olacaktır. Sonuçta yüklenici bu inşaat işinde bir adet daireyi (1.900.000/2) 950.000 TL ya mal etmiş olacaktır. Yüklenicinin bu daireleri satışından elde edeceği kazanç ise, ticari kazanç hükümlerine göre Gelir veya Kurumlar Vergisine konu edilecektir.

d) Yüklenici ile Arsa Sahipleri (kat malikleri...) arasında “ arsa payı kar-şılığı inşaat sözleşmesi” (Kat Karkar-şılığı) düzenlenir. Yüklenici 12 daire inşa eder ve sözleşmeye göre 10 daireyi arsa sahiplerine/kat maliklerine bedelsiz olarak teslim eder ve ayrıca arsa sahiplerine bağımsız bölüm başına 30.000 TL olmak üzere (30.000 x 10 daire) toplam 300.000 TL öder. 2 daire ise yük-leniciye kalır.

• Bu seçenekte de yine, yüklenici için bir özel inşaat işi yapımı söz konusudur. Muhasebe ve vergi uygulamaları açısından, yüklenici işletme bir mamul üretim işletmesidir. Kat karşılığı inşaat işlerindeki genel uygulamalara uygun olarak, yüklenici, toplam 12 dairelik inşaatın yapımı maliyetine katla-nacak ve bu maliyet karşılığında 2 daire sahibi olacaktır. Ancak yüklenicinin

TEMMUZ - AĞUSTOS 2016 ²⁶³ toplam inşaat maliyeti, arsa sahiplerine ödediğiTL kadar artacaktır. Arsa sa-hiplerine bedelsiz teslim edilecek 10 adet bağımsız bölümün inşaat maliye-ti, yüklenicinin sahip olacağı 2 dairenin “Arsa Maliyeti” olacaktır. Örneğin, yüklenicide her biri aynı m2 büyüklükte olan 12 dairenin inşaat maliyeti arsa maliyeti hariç toplam 2.760.000 TL olsun. Arsa sahiplerine ödenen 300.000 TL ile birlikte, yüklenici için bu 12 dairenin toplam inşaat maliyeti (2.760.000 + 300.000 ) 3.060.000 TL olacaktır. Bu durumda, arsa sahiplerine teslim edi-len 10 adet dairenin inşaat maliyeti (3.060.000 TL / 12 x 10 ) 2.550.000 TL olacaktır. Bu tutar, yüklenicinin sahip olduğu 2 adet dairenin arsa maliyetidir.

Bu 2 adet dairenin yüklenici için inşaat maliyeti (3.060.000/12 x 2) 510.000 TL TL olup, arsa maliyetleri dâhil toplam maliyeti ise (2.550.000 + 510.000 ) 3.060.000 TL olacaktır. Sonuçta yüklenici bu inşaat işinde bir adet daireyi (3.060.000/2)TL ya mal etmiş olacaktır. Yüklenicinin bu daireleri satışından elde edeceği kazanç ise, ticari kazanç hükümlerine göre Gelir veya Kurumlar Vergisine konu edilecektir.

4.2 Kentsel Dönüşüm Kapsamında Yapılan İnşaatlarda K.d.v. Uygulaması İnşaat ruhsatının 01/01/2013 sonrasına ait olması durumunda, net alanı 150 m²

‘ye kadar (150 m²dâhil) olan konutların tesliminde 24/12/2012 tarih 2012/4116 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile getirilen yeni düzenlemeler geçerlidir.

İlgili hükümlere göre yeni düzenlemede net alanı 150 m²’ye kadar olan (150 m² dâhil) konutların tesliminde, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine inşaat yapılan arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29. Maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m² vergi değerine göre işlem yapılacaktır.

Ancak, söz konusu Bakanlar Kurulu Kararında, “16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Ka-nun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç” hükmü yer almaktadır.(Seli-moğlu,2015,492)

Buna göre,

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülebilmesi Hakkında Kanun hükümleri uyarınca “Kentsel Dönüşüm” kapsamında yapılan konut inşaatlarında, inşaat ruhsatı 01/01/2013 sonrasında alınmış olsa dahi eski uy-gulamaya devam edilmektedir. Kentsel Dönüşüm kapsamında yürütülen inşa-at projelerinde, inşainşa-at ruhsinşa-atı 01/01/2013 öncesinde veya sonrasında alınmış olsa da net alanı 150 m² ‘ye kadar (150 m² dahil) olan konutların teslimin-de, önceki uygulamalarda olduğu gibi KDV oranı %1, net alanı 150 m^2’nin

üstündeki konutların tesliminde ise KDV oranı % 18 olarak uygulanmaya de-vam edilmektedir. İşyerlerinin tesliminde ise, işyerinin m² ‘si ne olursa olsun KDV oranı %18 olarak uygulanmaktadır.

SONUÇ

Ülkemizde yaşanması olası bir deprem felaketine karşı mevcut binaların yenilenmesi ve güçlendirilmesi amacıyla muhtelif tedbirler alınmakta ve dü-zenlemeler yapılmaktadır. Gerek bu amaçla çıkarılan 6306 sayılı Kanun ve gerekse vergi mevzuatında yapılan düzenlemeler, kentsel dönüşüm projeleri kapsamında yapılacak işlemlere teşvikler getirmekle birlikte, bazı durumlarda bu teşvikler amaca hizmet edememektedir.

Makalemiz içerisinde yer alan Kanun hükümleri uyarınca kentsel dönü-şüm ve gelişim proje alanlarında yıkılarak yeniden yapılan gayrimenkullere ilişkin olarak 492 sayılı Kanuna bağlı (4) sayılı tarifenin 13/a ve 13/c bentle-rinde yer alan harçların indirimli olarak tahsil edilmesi gerekmekle birlikte, kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri kapsamında yapılacak gayrimenkullerin tapuda devri işlemleri ile ipotek tesisi işlemlerinin 5393 sayılı Kanunun 73 üncü maddesi kapsamında değerlendirilmesine imkân bulunmamaktadır.

Benzer şekilde, 5393 sayılı Belediye Kanunun 73 üncü maddesi kapsamın-da kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarınkapsamın-da inşa edilen yapıların teslimi-ne ait KDV’lere ¼ oranının uygulanması mümkün bulunmamaktadır. Ayrıca söz konusu hüküm kapsamında kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yıkılarak yeniden yapılacak münferit yapılarda, 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu kapsamında alınacak olan harçların dörtte birinin alınması gerekmek-te olup, bu kapsam dışındaki yapılarda harçlara dörtgerekmek-te bir oranının uygulan-ması mümkün bulunmamaktadır.

6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan inşaatlarda devlet tarafından yapı maliklerine kira yardımı ve/veya bankalardan kullanılacak kredilere faiz des-teği verilmesi hususu önem arz etmektedir.

6306 sayılı Kanun kapsamında inşa edilen 150 m² ye kadar olan konutların tesliminde % 1 KDV oranı uygulanırken, gerek kat karşılığı olarak ve gerek-se de bu kapsamda olmaksızın binaların müteahhitlerden inşat hizmeti satın alınarak yaptırılması durumunda ise özel bir düzenleme olmadığı için satın alınan inşaat hizmeti genel oranda KDV’ye tabi tutulmaktadır. Bu durum ise anılan düzenlemelerle öngörülen amaçla bağdaşmadığından, Platformda ya-pılan değerlendirme sonucunda, yapılacak düzenlemelerle 6306 sayılı kanun

TEMMUZ - AĞUSTOS 2016 ²⁶⁵ kapsamında yapılacak söz konusu işlemler için de genel oranın dışında indi-rimli vergi oranı uygulanması sağlanmasının doğru ve amaca hizmet edecek bir uygulama olacağı vurgulanmıştır.

KAYNAKÇA

Çalal, Salih (2016).“Kentsel Dönüşüm Alanı İlan Edilen Yerlerde Yükleni-cilerin Sorumlulukları” Mali Çözüm Dergisi.133(2016):141-145

Çatıkkaş, Özgür ve Şuekinci, Cafer (2013).İnşaat Muhasebe ve Vergi Uy-gulamaları, İstanbul: Maliye Hesap Uzmanları Derneği.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (15.12.2012)6306 sayılı Kanunun Uygula-ma Yönetmeliği. Ankara: Resmi Gazete (28498 sayılı)

Erdem, Tahir (2014).”Kentsel Dönüşüme Yönelik Teşvik ve Uygulamalar”

Lebib Yalkın Yayınları Mevzuat Dergisi,121(2014): 45-53

Selimoğlu, Recep (2015).İnşaat Muhasebesi &İlgili Mevzuat Uygulama Rehberi. Ankara: Muhasebe Kitapları İnternet Yayıncılık.

T.C. Yasalar (16.05.2012).6360 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dö-nüştürülmesi Hakkında Kanun. Ankara: Resmi Gazete:(28309 sayılı)

NORMATİF MUHASEBE TEORİLERİ KAPSAMINDA ÖLÇÜM