AAD’nin Mülkiyet Hakkı İle İlişkisi

Ülkemizde, Cumhuriyet dönemiyle birlikte hızlı ve planlı kalkınma hareketi başlamıştır. Kalkınma dönemiyle birlikte şehirlerin nüfusunda artış başlamış, şehirler önem kazanmıştır. Arazilerin planlaması yapılarak toplumun bireysel ve kamusal ihtiyaçları karşılanmaya çalışılmıştır. Günümüzde ise ülke nüfusundaki hızlı artış ile birlikte yeni yerleşim alanlarına ihtiyaç duyulması ve ekonominin lokomotifi durumunda olan inşaat sektörünün cazibe merkezi haline gelmesi nedeniyle imar planlarının günün ihtiyaçlarını karşılayacak ölçüde hazırlanması İmar Hukuku’nun iki temel ilkesini ortaya çıkarmıştır. Birincisi özel mülkiyetin giderek daha sıkı

88

Yomralıoğlu ve Uzun, 2001; İspir, 2006: 16). 89 _{Karavelioğlu, 2004: 21.}

90

58

biçimde sınırlanması, ikincisi ise bunun karşılığında mülkiyet hakkı sahiplerine bazı haklar tanınmasıdır 91

.

Arazi ve arsa düzenlemesi, düzenlemeye bağlı tutulan yerlerin gereksinimi olan genel hizmetlerle ilgili tesislerin, o bölgeye hizmet edeceği göz önünde bulundurularak, düzenlemeye giren tüm parsellerin katkısı ile bu alanların sağlanması amacına yöneliktir. Bu tesislerin yer aldığı imar parselleri yalnız isabet ettiği kadastral parsele değil, düzenlemeye giren tüm parsellere alanları oranında pay verilmek suretiyle sosyal bir denge kurulmaktadır.

Anayasa’nın 35. maddesinde, mülkiyet hakkı düzenlenmiş, bu hakkın ancak kamu yararı söz konusu olduğunda sınırlandırılabileceği hükmü yer almıştır.

Anayasamızda bu düzenlemenin yer alması Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesine Ek Protokol’ün 1. maddesinde ifadesini bulan “mülkiyet hakkının” iç hukukumuza doğrudan yansımasıdır.

Anayasada mülkiyet hakkı,92

“Herkes mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz,” şeklinde sınırsız bir hak olarak tanınmamış, kişi yararı ile toplum yararının karşılaştığı alanlarda, toplum yararı üstün tutulmuştur. Mülkiyet hakkının kullanılmasını kamu yararı amacıyla bazı yükümlere ve koşullara bağlamak ve böylece mülkiyet hakkını yasayla sınırlamak devletin hakkı, yükümlere ve koşullara uymak da taşınmaz iyesinin borcu olarak görülmüştür. Anayasa Mahkemesi, mülkiyet hakkının bu iki yöndeki sınırlamadan başka herhangi bir koşulla sınırlandırılmasını kabul etmemektedir93

.

Belediyece imar uygulamasının gerçekleştirilmesi, Anayasanın 57. maddesinde yer alan konut hakkının gereğince kullanılabilmesi için; Devlete verilen "şehirlerin

91

Hasan Nuri Yaşar, İmar Hukuku, s.10.

92 _{1924 Anayasası edinme ve kullanma özgürlükleriyle (m. 70) mülkiyeti “bireyin do} ğal haklarından” saymasına karşın, 1961 Anayasası (m. 36) “sosyal kapsamlı temel haklardan” biri olarak nitelendirmiş ve bu başlık altındaki düzenleme değişmeden ve olduğu gibi korunarak 1982 Anayasası’nın “kişinin hakları ve ödevleri” bölümündeki 35. maddede yer almıştır.

93 _{Anayasa Mahkemesi’nin 21.06.1989 tarihli ve E. 1988/34, K. 1989/26 sayılı kararı (T. 5.12 1989, S.} 20363 RG)

59

özelliklerini ve çevre şartlarını gösteren bir planlama çerçevesinde konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri" alma, ayrıca "toplu konut teşebbüslerini destekleme" görevinin gereğidir.

Nitekim Arazi ve arsa düzenlemesi ile imar parselleri oluşturularak konut yapımına hazır arsaların saptanmasıyla imar olanakları sağlayan belediye, yüklendiği külfet ve hizmetler nedeniyle, taşınmazlardan değer artışı karşılığında, yine onların genel hizmetleri yönünden ortaklaşa kullanmaları amacıyla; yol, meydan, park, yeşil alan, genel otopark, temel eğitim alanı, cami ve karakol gibi yerler için, yasa koyucunun saptadığı yüzde kırkı kadar kısmını, düzenleme ortaklık payı olarak alabilmesi şehirlerin dengeli biçimde gelişmesi ve çağdaş duruma getirilmesine yöneliktir.

4721 Sayılı Türk Medeni Yasasının 683. maddesinde mülkiyet hakkının öğelerini belirleyen kuralında ise, "Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzenin sınırları içinde, o şey üzerinde dildiği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir" biçimindedir. Böylece Medeni Yasa da, kişiye, malik olduğu şey üzerinde, yasaların koyduğu sınırlamalara uymak koşuluyla istediği gibi tasarruf hakkını tanımış bulunmaktadır. Yasa koyucu da, mülkiyet hakkına dilediği sınırlamaları getirmekte serbest olmayıp Anayasanın 35. maddesini göz önünde tutmak zorundadır. Yasa koyucu, ancak kamu yararı amacı ile temel haklardan olan mülkiyet hakkı üzerinde sınırlama yapmaya yetkili kılınmış ve malikin de bu hakkı toplum yararına aykırı biçimde kullanması engellenmiştir.

Mülkiyet hakkı, bireyin dilediği biçimde kullanabileceği bir hak, sınırsız bir özgürlük olma niteliğini günümüzde yitirmiş, mülkiyet anlayışı, bu hakkın, bir bakıma sosyal yapıda bir hak olduğu yolunda gelişmiş, birçok hak gibi bu hakkın da kamu yararı amacıyla sınırlanabileceği ilkesi benimsenmiştir

Anayasanın 13. maddesinin birinci fıkrasında açıklandığı üzere; temel hak ve özgürlükler, kamu yararının korunması amacıyla, Anayasanın özüne ve ruhuna uygun olarak yasayla sınırlanabilir. AAD uygulamasında; taşınmazların, malikleri ve diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın, birbirleriyle birleştirilmesi ve imar

60

planına uygun parsellere ayrılmasından sonra yüzölçümlerinin yüzde kırkına kadar kısmı üzerinde düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında, düşülen "düzenleme ortaklık payları" düzenlemeyi yapan idarenin mülkiyetine geçmemekte, ancak, düzenlemeye bağlı tutulan yerlerin gereksinimi olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil alan, cami, karakol ve temel eğitim gibi genel hizmetlere ve bunlarla ilgili tesislere özgülenmektedir. Oysa kamulaştırmada mülkiyet el değiştirmekte, kamulaştırılan taşınmaz kamulaştırma yapan idarenin malı olmaktadır.

Mülkiyet hakkı, günümüzde bireylerin temel haklarından ve özgürlüklerinden biri olarak kabul edilmektedir. Bunun ölçüsünü de, Anayasa’nın temel hakların ve özgürlüklerin sınırlanmasına ilişkin kuralında (1982 Anayasası, m. 13) yer alan, “demokratik toplum düzeninin gerekleri” oluşturmaktadır 94

.

Yukarıda belirtilenler bir bütün olarak değerlendirildiğinde, mülkiyet hakkının içeriğini ve sınırlarını belirleyen faaliyetlerde ve bu hakkın kullanımı sırasında, arsa politikasının tüm yükümlülerinin, yani bireylerin, belediyelerin, valiliklerin, devletin;

1. Mülkiyet hakkının Anayasa güvencesi altına alınmış olması

(mülkiyetin bağlayıcılığı),

2. Mülkiyet hakkının kamu yararı amacıyla sınırlanabileceği (mülkiyet hakkını

sınırlama ölçütü)

3. Mülkiyet hakkının kullanılmasının toplum ve kamu yararına aykırı

olamayacağı (sosyal bağlayıcılık)

ilkelerine dikkat etmeleri zorunludur. Buna göre, arsa düzenlemeleri, anayasadaki “sosyal bağlayıcılık” çerçevesinde mülkiyetin içeriğini ödentisiz olarak sınırlandırmakta ve yasalarla95

da bu sınırlamanın çerçevesi çizilmektedir96.

94_{Anayasa Mahkemesi’nin 21.06.1989 tarihli ve E. 1988/34, K. 1989/26 sayılı; 21.06.1990 tarihli ve} E. 1990/7, K. 1990/11 sayılı, 29.12.1999 tarihli ve E. 1999/33, K. 1999/51 sayılı kararlarında, “…Temel hak ve özgürlüklerin soyut anayasa kuralı olmaktan çıkarılması, kullanılabilir ve uygulanabilir bir duruma getirilmesi ve kişi yönünden pratik bir değer taşıyabilmesi için sınırlarının belirlenmesi, kullanma ve uygulanma yollarının gösterilmesi gerektiği…” belirtilmektedir.

95

09.07.1956 tarihli ve 6785 sayılı İmar Yasası (m. 42), 6785 sayılı yasada değişiklik yapan 11.07.1972 tarihli ve 1605 sayılı yasa (m. 42), 03.05.1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Yasası (m. 18), 3290-3366 sayılı yasalarla değişik 24.02.1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Hakkındaki Yasa (m. 10/b-c ve Ek m. 1).

96

61

Arsa düzenlemesi, taşınmazların, iyelerinin ve diğer hak sahiplerinin oluru aranmaksızın, birbirleriyle birleştirilmesi ve imar planına uygun parsellere ayrılması sırasında yüzölçümlerinin yüzde kırkına kadar kısmı üzerinde düzenleme dolayısıyla oluşan değer artışları karşılığında düşülen “düzenleme ortaklık payı97_{” ile mülkiyet}

hakkına bir sınırlama getirmektedir. Ancak mülkiyet hakkına getirilen sınırlama, yasalarla ve yasalarda öngörüldüğü biçimde gerçekleşmekte, imar planlarının uygulamaya geçirilmesindeki kamusal yarar karşısında demokratik toplum düzeninin gerekleriyle ve sosyal hukuk devleti ilkesiyle çelişmemekte ve böylece ölçülülük kuralına uygun bir sosyal denge sağlanmaktadır98

.

Dolayısıyla, arsa düzenlemesi işlemi, Anayasa’nın, “…sosyal bir hukuk devleti” (m. 2), “temel hak ve hürriyetlerin, özlerine dokunulmaksızın yalnızca Anayasa’nın

97

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesinin ikinci fıkrasına karşı açılan 03.02.1991 tarih ve 20775 sayılı Resmi Gazete, Anayasa Mahkemesinin 21.06.1990 günlü E: 1990/8, K: 1990/12 sayılı kararında; arazi ve arsa düzenlemesi sonucu taşınmazın esas yüzölçümünden düşülen "düzenleme ortaklık payı"nın, bir kamu hizmeti nedeniyle artan değer karşılığında, düzenlemeye tabi tutulan bölgenin gereksinimi olan hizmet ve tesisler için kullanılmasını öngördüğü, iptali istenilen işlem konusu taşınmazdan "düzenleme ortaklık payı" olarak ayrılan yerleri, şehirleşme için gerekli olan genel hizmetlerde kullanmaya yetkili kılındığı, öngörülen koşullarla yönetimin bu yetkisini kötüye kullanması önlenmek istenmiştir. Bu bakımdan, kamu yararı nedeniyle ve dengeli biçimde sınırlama sonucu, değerlenen yeni yerinde yapılanma hakkını kullanabilecek olan malikin mülkiyet hakkının özüne dokunulduğundan söz edilemeyeceğinden itiraz konusu kuralın, mülkiyet hakkını, arazi ve arsa düzenlemesi sonucu taşınmazın esas yüzölçümünden düşülen "düzenleme ortaklık payı"nın, bir kamu hizmeti nedeniyle artan değer karşılığında, düzenlemeye tabi tutulan bölgenin gereksinimi olan hizmet ve tesisler için kullanılmasını öngördüğü, iptali istenilen kuralla yönetim, kamulaştırma dışında, kişinin mülkiyet hakkını yasayla sınırlandırırken, işlem konusu taşınmazdan "düzenleme ortaklık payı" olarak ayrılan yerleri, şehirleşme için gerekli olan genel hizmetlerde kullanmaya yetkili kılındığı, öngörülen koşullarla yönetimin bu yetkisini kötüye kullanması önlenmek istendiği, bu bakımdan, kamu yararı nedeniyle ve dengeli biçimde sınırlama sonucu, değerlenen yeni yerinde yapılanma hakkını kullanabilecek olan malikin mülkiyet hakkının özüne dokunulduğundan söz edilemeyeceğinden itiraz konusu kuralın, mülkiyet hakkını, Anayasanın 13. maddesinin ikinci fıkrasına uygun biçimde sınırladığı kabul edilmektedir. Böylece, 3194 sayılı İmar Yasası ile öngörülen uygulamanın temel işlev ve amacı, şehirlerin fiziksel konumunda süregelen, çarpık, düzensiz, sağlıksız yapılaşmaları önlemek; sağlıklı uygar ve çağdaş kentleşme koşullarını gerçekleştirmek olduğu ve söz konusu etkinliklerde kamu hizmeti ve dolayısıyla kamu yararı ön planda yer aldığına göre mülkiyet hakkının yasa ile sınırlamasına olanak tanıyan kuralların varlığından kuşku duyulmaması gerektiği, Anayasa Mahkemesinin kimi kararlarında belirtildiği gibi, yasayla yapılan kısıtlamanın topluma sağlayacağı yarar, kişilerin uğrayacağı zarara göre ağır bastığından, burada kamu yararının varlığını kabul etmek gerektiği, sosyal nitelik taşıyan mülkiyet hakkının toplum ve toplum yararı ile doğrudan ve yakından ilgili olması karşısında bu konuda da bireyle toplum yararının karşılaştığı durumlarda toplum yararının üstün tutulmasının doğal olduğu, yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların plan, fen, sağlık ve çevre koşullarına uygun oluşmasını sağlamak amacıyla düzenlenmiş olan İmar Yasasının dava konusu 18. maddesinin ikinci fıkrası, belediyeye düzenlemeye bağlı tutulan maliklerinden, götürülen hizmetten dolayı bir karşılık alma yetkisi verdiği ve düzenlemeden önceki taşınmazına karşılık olarak verilen taşınmaz da malikin tasarrufuna özgülendiğinden, Arazi ve Arsa Düzenlemesi mülkiyet hakkına müdahale olmakla birlikte uygulamasının esas hükümlerinin Anayasaya aykırılığı söz konusu olmadığı gerekçesiyle itiraza konu maddenin iptal isteminin reddine karar vermiştir.

62

ilgili maddelerinde belirtilen sebeplere bağlı olarak ve ancak yasayla sınırlanabileceği, bu sınırlamanın ... demokratik toplum düzeninin gereklerine ve ölçülülük ilkesine aykırı olamayacağı” (m. 13), “mülkiyet hakkının ancak kamu yararı amacıyla, yasayla sınırlanabileceği (m. 35)” ilkeleriyle uyumludur ve mülkiyet hakkına kendine özgü bir sınırlama getirmektedir 99

.

Kent planlamasının uygulama aşaması da diyebileceğimiz, imar planlan çerçevesinde arazi ve arsa düzenlemesinin yapılması suretiyle, mülkiyet hakkının kullanımında kamu yararı lehine kısıtlamalar getirilmek ve kamu hizmet alanlarına herkesin taşınmaz varlığı oranında katılımının sağlanmasıyla, sosyal adaletin gerçekleştirilmesi de söz konusudur 100

.

Özetlemek gerekirse, Mülkiyet hakkı sınırsız bir hak olmayıp taşınmaz sahiplerine Anayasa tarafından tanına yetkilerin yine Anayasada belirtilen görev ve yükümlülüklerin yerine getirilmesi amacıyla Kanunla sınırlanabilecektir. Kanunlarda

101

ise hangi hallerde ne şekilde sınırlanacağı ayrıntılı olarak belirlenmiştir. Ancak bu sınırlama Anayasada belirtilen temel hak ve özgürlükler için belirtilen sınırlama sebepleri nedeniyle demokratik toplum düzenine de uygun olmak zorundadır.