Arazi ve Arsa Düzenlemesi ve Adalet İlkesi

Düzenleme ortaklık payını düzenleyen, 3194 sayılı Kanunun 18. maddesinin 2’nci fıkrası incelendiğinde, DOP’un “düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında” alındığının açıkça ifade edildiği görülmektedir.

Arazi ve arsa düzenlemesi bir bölgedeki mevcut kadastro yapısını imar planı ile değişime zorlamaktadır. Dolayısıyla yapılan uygulama ile sadece o bölge içerisindeki kadastro parsel sınırları değil, mülkiyete ait ekonomik değerler de değişime uğramaktadır. İmar planlaması arazi ve arsa düzenlemesi yapılmak suretiyle uygulanması nedeniyle, kadastro parsellerinin sahip olduğu mevcut ekonomik değerleri olumlu olarak etkilemekle birlikte, bu etkilenme hepsinde eşit ve aynı olmamaktadır104

.

104

66

Ancak düzenlemeden meydana gelen değer artışının belirlenebilmesi için öncelikle taşınmazların değerini belirleyen faktörler üzerinde durmak gerekecektir. Taşınmazların değerini; topoğrafik yapısı, geometrik şekli, taşınmaz içerisindeki mevcut kaynaklar, kullanılabilir parsel alanı, mevcut kamu hizmetlerinden yararlanma oranı, çevre faktörleri, toprak kalitesi, parselin yola veya başka kamusal alanlara cephesi, izin verilmiş kat ve inşaat alanı, belirli ekonomik ve sosyal merkezlere uzaklıkları gibi faktörler etkilemekte ve belirlemektedir.

Arazi ve arsa düzenlemesi ile ilgili olarak, kadastro parselleri karşılığında, DOP miktarı kadastro alanlarından düşülmek suretiyle kalan miktarın, malike tahsis edilip edilmediği irdelenmekte, taşınmazın düzenleme öncesi ekonomik değeri ile düzenleme sonrası karşılığında verilen taşınmazın ekonomik değeri, yukarıdaki faktörler açısından belirlenerek eşdeğer bir taşınmaz verilip verilmediğine bakılmamaktadır.

Oysa düzenlemeye giren kadastro parseli karşılığında, yukarıda belirtilen değerlendirme faktörleri dikkate alınmak suretiyle, verilen imar parsellerinin eş değerde olup olmadığına bakılmamakta ve bu da bizi bir takım adaletsiz uygulamalara götürmektedir. Örneğin geniş bir düzenleme sahası içerisinde bulunan taşınmazlardan, 101 nolu parselin bulunduğu kısım 5 kat müsaadeli, 102 nolu parselin bulunduğu kısım ise 2 kat müsaadeli olarak imar planında öngörülmüş olsa, bu taşınmazların arazi ve arsa düzenlemesi nedeniyle eşit olarak değer artışına muhatap oldukları kabul edilebilecek midir? Bunun yanı sıra müstakil kadastro parselinin teknik nedenlerle hisseli hale getirilmesi durumunda, bu parselin değerinde bir artış olduğu söylenebilecek midir? 105

.

Bu sorunlar bize her taşınmazda, arazi ve arsa düzenlemesi nedeniyle değer artışının aynı olmadığı sonucuyla birlikte her taşınmazdan eşit oranda DOP alınması uygulamasının hukuki bakımdan irdelenmesi gereğine götürmektedir.

Anayasanın 10’uncu maddesi ile getirilen eşitlik ilkesine göre, arsa düzenlemelerinde her bir katılım parseli yerine, aynı değerde bir imar parseli

105

67

verilmelidir. Yani özel mülk sahipleri ne kar etmeli ne de zarar etmelidir. Bu durumda karşımıza arazi ve arsa düzenlemesinde eş değerlilik ilkesi çıkmaktadır. Bu ilke gereği düzenleme sonucunda düzenleme nedeni ile alınan DOP ile düzenlemeye giren taşınmazın değer artışı eş değerde olmalıdır. Aksi halde Anayasanın 46’ıncı maddesi ile düzenlenen kamulaştırma hükümlerine bir aykırılık söz konusu olacaktır106

.

Şöyle ki uygulamada taşınmazlarda meydana gelen değer artışlarına bakılmaksızın, yukarıda anlatıldığı şekilde düzenlemeye giren alanın, tespit edilen belirli bir oranı DOP olarak bütün taşınmazlardan eşit olarak kesilmektedir. Oysa düzenleme sonucu her taşınmazda meydana gelen değer artışı eşit olmayabilir. Özellikle taşınmazda meydana gelen değer artışı, düzenlenen alan için öngörülen tek DOP oranının altında olabilir. Bu durumda meydana gelen değer artışı ile DOP oranı arasındaki fark ise bedeli ödenmeksizin, yani üstü kapalı olarak kamulaştırma olmaktadır ki bu da Anayasanın kamulaştırmayı düzenleyen hükmüne açık bir aykırılık teşkil etmektedir. Çünkü Anayasanın 46’ncı maddesi hükmüne göre bedel ödenmeksizin kamulaştırma yapmak mümkün değildir.

Aynı durum benzeri düzenleme, mülga 6785 sayılı İmar Kanunu’nun, 1972 tarihinde değişmesinden önceki halinde yer almakta olan 42. maddesinde mevcut iken, Anayasaya aykırılığı gerekçesi ile Anayasa Mahkemesine başvurulmuş, Mahkeme 22.11.1963 tarih ve E.1963/65 – K.1963/278 sayılı kararı ile maddenin yazılış biçimi itibariyle ve örtülü bir şekilde gerçek bedeli ödenmeden kamulaştırma yapılamayacağı gerekçesi ile bahsi geçen hükmü iptal etmiştir.

3194 sayılı İmar Kanununun 18’inci maddesinin 2’inci fıkrasında düzenlenen DOP’a karşı itiraz yoluyla Zonguldak İdare Mahkemesi tarafından, Anayasanın 46’ncı Maddesi hükmüne aykırı olduğu gerekçesi ile Anayasa Mahkemesi’ne başvurulmuş, Yüksek Mahkeme ise konuya ilişkin olarak vermiş olduğu, 21.06.1990 tarih ve E.1990/8, K.1990/12 sayılı kararı ile özet olarak; arazi ve arsa düzenlemesi sonucu yüzölçümü bakımından, yüzde otuz beşe kadar eksiğiyle oluşan yeni parselin, değer olarak artış göstermekte ve noksanıyla dağıtılmasına karşın, taşınmaz malikin

106

68

malvarlığında kural olarak bir azalmaya neden olmadığı sonuç olarak özel mülkiyet konusu taşınmazın yeni oluşmuş imar parseli durumuna getirmek suretiyle kişinin özel mülkiyetinde kaldığı, belediyenin almış olduğu bu miktarın kamu hizmeti yapılması sırasında, yine malikin taşınmazının bulunduğu yer için kullanıldığı gerekçeleri ile Anayasaya aykırılığının söz konusu olmadığı yönünde karar vermiştir.

Fakat mahkeme kararında dikkat edilmesi gereken husus, arazi ve arsa düzenlemesi yapılan alanda bulunan taşınmazların, düzenleme sonucunda değerinin arttığının kabul edilmiş olmasına rağmen, bu değer artışının bütün taşınmazlar açısından eşit olup olmadığı hususu ile mutlaka bir değer artışının meydana gelip gelmediğinin irdelenmemiş olmasıdır. Yukarıda etraflıca açıklandığı gibi düzenleme sonucunda mutlaka bir değer artışı olmadığı gibi bazı durumlarda değer kaybının da olabileceği de göz ardı edilmiştir. Bu hususlar irdelendiği zaman farklı bir sonuç çıkarılması mümkün olduğu gibi düzenleme sahası içerisinde bulunan taşınmazlar için tek bir DOP oranı uygulamasının Anayasaya aykırılığı daha açık olarak görülebilecektir.

Bunun çözüm yolu ise arsa düzenlemesinden önce ve sonra taşınmazların rayiç değerlerinin bilimsel yöntemlerle tespiti ile her taşınmaz için aradaki farkın denkleştirmesi şeklinde olacaktır. Burada ise DOP oranının farklılaştırılması sonucu en uygun düzenleme yolu olarak ortaya çıkacaktır. İmar planlarının şehir plancısı tarafından hazırlanmasıyla birlikte, imar planı bir rant dağıtımı aracı olmaktadır. İmar uygulamalarında sadece kamusal alanların kamuya kazanımı söz konusu değil, bazı kişilerin belediye yönetimiyle iyi ilişkilerinin sonucu, planı yapan kişiler de etkilenmektedir. Dolayısıyla aynı bölgede olan iki parsel, üzerine getirilen yoğunluk itibariyle eş değerde olmamaktadır. Şimdilik hakkaniyete ve eşitliğe aykırı görülmeyen % 40’a varan kesinti miktarının terk edilmesi; bunun yanında arazilerin imar planı öncesi değeri ve imar deseniyle birlikte değerlemeye alınması gerekmektedir. Arazi toplulaştırmasında olduğu gibi her parselin değerinin dağıtılması gerekmektedir107

.

107

69

Arazi sahipleri, AAD proje sürecinde iki temel noktaya karşı çıkmaktadır. Birincisi, teknik ve sosyal altyapı alanlarını karşılamak üzere yapılan arazi kesintisi ve bu kesintinin miktarına ilişkindir. Kesinti miktarının artması arazi sahipleri tarafından istenmemektedir. Özellikle küçük parselleri olan arazi sahiplerinin, kesinti miktarının yüksek olması durumunda, AAD sonrasında bağımsız parsel sahibi olabilmeleri güç hale gelmesini neden saymaktadır. İkincisi ise, dağıtıma ilişkindir. Dağıtımda alanın esas alındığı ülke modellerinde, arazi sahipleri, AAD sonucunda, arazi sahiplerine orijinal parsel alanından daha farklı yerden yer verilmesi, dağıtımın subjektif temellere dayanması, dağıtım sonrasında parselin hisseli hale gelmesi gibi durumlar karşı çıkılan noktalardır. Dağıtımda değerin esas alındığı ülke modellerinde ise, arazi sahipleri, AAD proje alanları içerisindeki taşınmazların düzenleme öncesi ve düzenleme sonrası belirlenen değerlerin subjektif kararlara dayalı olması, yine dağıtımın da subjektif temellere dayanması gibi durumlara karşı çıkmaktadırlar. AAD projelerinde eşitsizliğin ortadan kaldırılması için dağıtım ve taşınmazların değerlerinin belirlenme aşamalarında subjektif değerlendirmelerin en az düzeyde tutulmaları gerekmektedir108

.