İmar Parselinin kadastro parselin bulunduğu yerden veya yakınından

Yönetmeliğin 10. Maddesinde imar parsellerinin oluşturulması ve dağıtımına ilişkin esaslar sıralanmaktadır.

Düzenlemeyle oluşacak imar parsellerinin mümkün mertebe aynı yerdeki veya yakınındaki eski parsellere tahsisi sağlanır. İmar parsellerinin mümkün mertebe eski parsellere uygun olarak dağıtılması yönündeki ilke ihtiyaca cevap verememektedir. İfadede yer alan mümkün mertebe ifadesi, idareye bir takdir hakkı bırakmaktadır235

. Kamu yararı bakımından zorunluluk bulunmayan durumlarda, yeni parsellerin dağıtımında farklı yerlerden parsel verilmesi hukuka aykırı olacaktır. Konuyla ilgili Danıştay’ın yerleşmiş içtihatları da aynı doğrultudadır236

.

Anılan Yönetmeliğin 10. maddesinden, yolda kalan taşınmazların hemen arkasındaki taşınmazların kadastral maliklerinden alınarak yolda kalan kişilere verilmesi amaçlanmamaktadır. Bu nedenle öncelikle, kadastral parsel maliklerine mümkün mertebe yeni oluşan imar parsellerinin eski kadastral parseline denk gelen yerin verilmesine çalışılacak eğer bu mümkün olmaz ise yakınındaki eski parselden yer verilmesi yoluna gidilecektir237.

Ancak, bilindiği üzere imar uygulaması, mevcut kadastro parsellerinin hamur işlemine tabi tutulup, yeni bir düzenleme suretiyle yapılmaktadır. Düzenleme öncesinde sahip olunan arazide oluşturulan imar parselinin arazinin eski sahibine

235 _{Çolak, s. 297.} 236

Nitekim D6.D. T. 21.01.1998 tarih, E. 1997/810, K. 1998/460 sayılı kararında; "Davacı payının, kadastral parselinin bulunduğu yerde oluşturulan imar parselinde değerlendirilmesi gerekirken, hukuki ve teknik zorunluluk bulunmadığı halde kendisine başka bir adada oluşturulan parselden pay verilmesi hukuka aykırıdır. " şeklindedir, Ayrıca, Parselasyon işleminin amacının, imar adasının tüm biçim ve boyutu, yapı düzeni, inşaat yaklaşma sınırı ve bahçe mesafeleri, yapı yüksekliği ve derinliği, yerleşme yol, taban alanı ve kat alanı katsayısı, arazinin kullanma şekli, mülk sınırları, mevcut durumu göz önüne alınmak suretiyle sorunsuz, üzerinde yapı yapmaya elveriş parseli oluşturmak olduğunu ve bu doğrultuda parselasyon işlemiyle davacının hissesi oranında müstakil parsel oluşturmak mümkün olmasa bile kadastral parselinin bulunduğu yerden hisse verilmesi gerekirken zorunluluk olmadığı halde üzerinde yapı bulunan bir parselden hisse verilmesinin hukuka aykırı olduğuna karar vermiştir. D6.D. E1998/ 426, K: 1999/479 sayılı ve 28.01.1999 tarihli karar. Benzer yöndeki kararlar için bakınız, D 6. D. T. 08.06.2004 , E:2002/568, K:2004/3604, D6.D. T. 12.04.2004, E:2002/6494, K:2004/2067, D6.D, T. 26.03.2004, E:2002/4841, K:2004/1802 ( www.danistay.gov.tr).

237 _{Ergen Cafer, İmar Uygulamalarında Aynı Yerden Parsel Verilmesi Sorunu} ,http://www.duslerforum.org/imar-uygulamalarinda-ayni-yerden-parsel-verilmesi-sorunu-

126

verilmesi gerektiğinde tereddüt yoktur. Oluşturulan imar parselinin eski malike verilememesinin gerekçesi ancak kamusal zorunluluklar ya da gereklilikler olabilir. Örneğin Bu düzenleme sırasında, düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, cami ve karakol gibi kamu hizmetleri için gerekli tesislerin de oluşturulması gerekmektedir. İşte bu tesisler için düzenleme sahasında yer ayrılmak durumundadır. Bu tesisler düzenleme sahasında daha önce de kamuya ait yerlere rastlayabileceği gibi özel mülkiyete konu kadastro parsellerine de rastlayabilir. O nedenle de düzenleme sahasındaki kadastro parsellerine karşılık aynı yerden imar parseli vermek mümkün olamamaktadır. Bu durum, yalnızca ilgili parselleri etkilemekle kalmaz. Kamuya ait herhangi bir tesise rastlamayan kadastro parselleri de bu durumdan etkilenir. O nedenle de aynı yerden tahsis her zaman mümkün olmayabilir238

. Dolayısıyla malikin arazisi düzenleme sonucunda kamusal kullanımlara ayrılmışsa, imar parselinin bir başka yerden verilmesinin hukuka aykırı olduğunu iddia etmek mümkün olmayacaktır.

Düzenleme sonucunda kadastro parselinin bulunduğu yerden malike imar parselinin verilememesinin kabul edilebilir gerekçesi, düzenleme sonucunda ortaya çıkan kamusal kullanım gereklerine ayrılmasıdır. Kamusal kullanım gerekçesi olan kullanımlar, yol, meydan, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri, karakol ve ilköğretim okulları gibi, düzenleme nedeniyle ortaya çıkan kamusal ihtiyaçları olarak karşımıza çıkar239

.

Buna karşılık, kadastro tapusu malikinin arazisinde ortaya çıkan imar parselinin malikine verilmeyip bir başka kişiye verilmesini da hukuken savunmak mümkün olmayacaktır. Elbette parsellerin belirli ölçülerde boyutlarının belirlenmesi gerekliliği nedeniyle, maliklere parçalı mülkiyet ya da birden çok parsel, bir kısmı müstakil, kalan küsurat kısmının müşterek verilmesinde hukuka aykırılıktan

238

D6.D. T. 21.05.1990, E. 1989/239, K. 1990/1008 sayılı kararında, .. 3194 sayılı Yasanın 18 inci Maddesi Uyarınca yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemeleri ile İlgili Esaslar Hakkındaki Yönetmeliğin, düzenlemeyle oluşan imar parsellerinin mümkün mertebe aynı yerdeki veya yakınındaki parsellere tahsisinin sağlanacağı yolundaki 10/a madde hükmü ile yasa koyucu, teknik yönden imkan olması halinde taşınmaz sahibine aynı yerden veya yakınından arsa tahsisini öngörmektedir. Teknik yönden bunun mümkün olmaması halinde taşınmaz sahibine başka bir yerden tahsis yapılması da kaçınılmaz olacaktır. (yayımlanmamış).

239

127

bahsetmek mümkün değildir. Ancak, oluşturulan imar parsellerinin dağıtımı yapılırken maliklerin paylarına düşen kısmın karşılığı olarak verilecek parsellerin önceki yerden, mümkün değilse yakınlarından ve aynı niteliklere sahip arazilerden verilmesi gerekir. Düzenleme sonucunda bazı maliklerin durumlarının ekonomik olarak iyileşmesi, bazılarının hak kaybına uğraması şeklinde bir uygulamaya izin verilmemelidir240.

Buna göre, düzenleme sonucunda ortaya çıkan imar parsellerinin teknik bir zorunluluk olmadıkça eski sahiplerine tahsisinin sağlanması gerekmektedir. Bu olanaklı değil ise en yakın parsellerin tahsisi yoluna gidilmelidir. Bu sağlanamıyorsa yine Uygulama Yönetmeliği gereğince tahsis mümkün mertebe en yakın yerden olması gerekmektedir. Bu yakınlıkta kıstasın ne olacağı konusunda yönetmelik te bir açıklık bulunmamaktadır. Ancak bu konudaki Danıştay kararları, bu yakınlığı, aynı ada içinde olarak belirlemiştir. Aksi halde düzenlemenin iptaline sebep sayılmıştır241

.

Teknik zorunluluklar nedeniyle başka bir imar adasında parsel tahsisi yapılıyorsa, imar hakları açısından malikin bir kaybı olmaması gerekir. Yani parsel, ancak aynı yapılaşma koşullarını taşıyan başka bir alana kaydırılabilir. Buna uyulmaması, Yönetmeliğin 10. Md. aykırılık nedeniyle yargısal denetim sırasında düzenleme işleminin iptaline gerekçe olabilmektedir. İmar planları ile daha önce benzer koşullardaki kadastral arazi parçaları piyasa değerleri birbirinden çok farklı olan imar parsellerine dönüştürülmektedir. Örneğin, aynı imar adasında ayırma çizgisinin iki bölümünde birbirinden farklı yapılaşma koşulları öngörülebilir. Benzer biçimde imar parsellerinin konumları ortak alanlarla olan ilişkileri bakımından farklılık gösterecektir. Tüm bu durumlarda imar parsellerinin değerleri arasında önemli ayrımlar oluşabilir242

.

Parselasyon işlemi sonrasında en çok yakınmalara neden olan bu noktaya İdarelerin özellikle dikkat etmesi gereği vardır. Kuramsal olarak, oluşturulacak tüm parsellerin piyasa değerleri birbirinden farklı olacaktır. Bu takdirde de bu kadastro parseline karşılık tahsis edilecek imar parselinin verileceği yer özellik arz etmektedir. Bu özellik, eşdeğer yer verilmesi şeklinde olacaktır. Danıştay 6. Dairesi düzenleme

240 _{Çolak, N. İ, s. 297.}

241 Koçak H., K.Mülkiyet Tapu Ve Kadastro Müfettişleri Derneği Tanıtım Organı 242 Ersoy 2000, s.12.

128

işlemi sonrasında tahsis edilen parsel ile eski kadastral parselin birbirinden çok uzak olması ya da ekonomik değerlerin birbirinden çok farklı olması durumlarında işlemi iptaline karar verebilmektedir243. Tahsis sorununu kura yolu ile aşmak isteyen bir İdarenin uygulaması da 6. Daire'nin E:1992/2581, K: 1993/2258 sayılı kararı ile "yasada parsel sahiplerinin noter huzurunda çekilecek kura ile saptanmasını öngören bir hüküm bulunmadığından" iptal edilmiştir.

Özetlemek gerekirse, ideal olanı aynı kadastro parseline rastlayan imar parsellerinden yer tahsis edilmesidir. İlgilinin kadastro parselinde bina bulunuyorsa, ilgilisinin bu binadan mahrum edilmemesi ve de yeni bina yapmasına olanak sağlaması, İmar planı bulunmasına rağmen henüz uygulama yapılamıyorsa aynı Yasanın 15 ve 16 acı maddeleri gereğince tanınan olanaklardan yararlanabilmesidir.

Burada önemli olan, düzenlemeyi yapan idarenin keyfi muamele yapmayıp iyi niyet ve teknik olanaklar ölçüsünde hareket etmesidir. Ancak adil bir şekilde tahsis edilmeme durumu her zaman olagelmiş durumlardır. Nitekim İdarelerin yapmış olduğu uygulama işlemlerine karşı açılan birçok davaların idare aleyhine sonuçlanması bunun açık göstergesidir. Parselinde düzenleme yapılan kişilerin ise bir kısım dava açma hakkından haberdar olmamakta, bir kısmı dava açma süresini kaçırmakta, bir kısmı ise çeşitli nedenlerle dava açma hakkı kullanmamaktadırlar.

Bu gibi nedenlerle de, parselasyon uygulaması sonrasında ortaya çıkan imar parsellerinin dağıtımında idarenin yetkilerinin daha belirgin ilkelerle sınırlandırılması ve mülkiyet hakkının hukuk dışı müdahalelere karşı korunma altına alınması gerekmektedir.