İmar Uygulamasında Yoldan İhdaslar

Yoldan ihdas, evveliyatı yol olmasına karşılık, imar planı gereği kapanan yolların imar planındaki amacına uygun olarak işleme tabi tutulmasıdır. Başka bir anlatımla imar planı uygulamalarında, köy veya belediye sınırları içerisinde, mevcutta 216 D6.D., T., 22.10.2010, E: 2008/13060, K: 2010/9713.(yayımlanmamış) 217 _{D6.D., T.,10.2010, E:2008/11152, K: 2010/9029 . (yayımlanmamış)} 218 _{D6.D.,T, 22.01.200, E:2001/6613, K:2003/591, T.,22.02.2001, E:2000/53, K:2001/1123,} T.,12.12.2000, E:1999/5357, K:2000/6351.(yayımlanmamış) 219 Bıyık ve Uzun, 1990.

117

kadastro yolu220 olarak hizmet verirken, plan uygulamasıyla, imar adaları içerisinde kalarak, kapanan yollar ile artık yol fazlalarının 2644 sayılı Tapu Yasasının 21'inci maddesi gereğince, belediye sınırları içerisinde "Belediye Tüzel Kişiliği", dışında ise "Köy Tüzel Kişiliği" adına tescil işlemine yoldan ihdas denir. 2644 sayılı Tapu Yasasının 21' inci maddesi gereği köy ve belediye sınırları içinde kapanmış yollarla yol fazlalıkları köy veya belediye namına tescil olunur. Yoldan ihdas işlemi de

"Ayırma" gibi, teknik çalışmayı gerektirmesi ve aynı zamanda tescile tabi olması

nedeniyle; hem kadastro müdürlüğünü ve hem de tapu sicil müdürlüğünü ilgilendiren bir işlemdir 221

.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesinde, düzenleme sınırı içinde kalan binalı binasız arsa ve arazilerin maliklerinin veya diğer hak sahiplerinin oluru olup olmadığına bakılmaksızın bu yerlerin “...yol fazlaları ...” ile bir diğer deyişle

“yoldan ihdaslarla” birleştirilmesi öngörülmektedir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun kaydedilmeyecek taşınmazlar başlıklı 999. maddesinde de, “Özel mülkiyete tâbi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar, bunlara ilişkin tescili gerekli bir aynî hakkın kurulması söz konusu olmadıkça kütüğe kaydolunmaz. Tapuya kayıtlı bir taşınmaz, kayda tâbi olmayan bir taşınmaza dönüşürse, tapu sicilinden çıkarılır.” şeklinde düzenlemeye yer vererek bu yerlerin idari yoldan tescili için düzenlemeler yapılmıştır. Bu yerlerin tescile konu olmaları halinde mülkiyet durumları da Kadastro ve Tapu Yasaları ile açıklığa kavuşturulmuştur.

2644 sayılı Tapu Yasası’nın 21. Maddesinde de, “Köy ve belediye sınırları içinde kapanmış yollarla yol fazlaları köy veya belediye namına tescil olunur,” denilmektedir. Bu kurala paralel olarak, Kadastro Yasası’nın 16/A maddesindeki, “…Kamu hizmetinde kullanılan, … kapanmış olan yollar, meydanlar, … parklar ve bahçeler ve boşluklar ve benzeri hizmet malları kayıt, belge veya özel yasalarına

220 _{Kadastro çalışmaları sırasında eylemsel olarak kullanılmakta olduğu belirlenmiş ve kadastro} haritasında yol olarak gösterilmiş olan alanlar kadastral yollar olarak tanımlanır. Kadastral niteliği kazanmış olan bu yollar daha sonraki dönemlerde eylemli kullanımdan çıksalar ve kapansalar bile kadastral yol olarak görünüyor olmaları nedeniyle İmar Kanunu Çerçevesinde yapılacak bir imar uygulamasına değin 2644 sayılı Yasa’nın 21. madde kapsamında yoldan oluşturma biçiminde köy yada belediyelerin mülkiyetine konu edilemezler. BU yolların köy yada belediyelerin özel mülkiyetine geçirilebilmesi için İmar Kanunu çerçevesinde yapılacak imar uygulamasını ve İmar Kanunu’nun 11. maddeine göre yetki elde edilmesi beklemek gerekecektir.

221

118

göre belediye, köy veya mahalli idare birlikleri tüzelkişiliği adlarına tespit olunur…” kuralı ile Kadastro ve Tapu Yasaları arasında birbirini destekleyen paralel bir düzenleme yapılmıştır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 06.04.1994 tarihli Tescile Konu Olan Harita ve Planların Kontrol Yönergesi Hakkında Genelge’de de, “Yoldan İhdas Haritaları” başlığı altında düzenlemeler yapılmış ve “ihdas” edilecek yerlerin ilgili kurumları adına tapuya tescil edilmeleri öngörülmüştür 222

.

İmar Yasası’nın 17. maddesinde223

de, imar planı gereği “istikameti

değiştirilen veya kapanan yol ve meydanların” imar parseli içindeki kısımlarının,

bu imar parsellerine hisselendirilmesi, belediye veya köy tüzel kişiliği adına tescil edildikten sonra imar parseli maliklerine Kamulaştırma Yasası’na göre satılmaları öngörülmüştür.

Yukarıda aktarılan imar, tapu ve kadastro mevzuatına göre, kapanan yolların, düzenlenecek ihdas haritaları ile tapu kütüğüne bağımsız birer parsel olarak kaydedilmeleri ve dağıtım sırasında, imar planında isabet ettikleri imar parseline hisselendirilmeleri gerekmektedir. Bağımsız inşaata elverişli olmayanların bitişiğindeki veya planda isabet ettikleri imar parsellerinin maliklerine payları oranında satılmaları, parsel malikleri satın almayı kabul etmezlerse, belediyelerin bu kısımları hisselendirerek izale-i şüyu yoluyla satmaları gerekmekte; bağımsız inşaata elverişli olanların ise, kişilere ait parsellerin yola giden yerleriyle takas edilmeleri gerekmektedir 224.

Yoldan ihdas işlemi belediye ve mücavir alan içinde belediyeler tarafından, dışında ise valilik tarafından yaptırılır. Belediye (veya valilik), ihdas haritalarını,

222 _{Köktürk Erdal 2012, s.7.} 223

İmar Kanunu’nun 17. maddesinde, Belediye veya valilik, kendi malı olan veya imar planlarının tatbiki sonucu kamulaştırmadan artan parçalarla, istikameti değiştirilen veya kapanan yol ve meydanlarda hasıl olan sahalardan müstakil inşaata elverişli olmayan parçaları, bitişiğindeki arsa veya bina sahibine bedel biçilmesi yoluyla satmak, taşınmaz sahiplerinin yola giden yerlerden dolayı tahakkuk eden istihkaklarını bedel biçilmesi yoluyla değiştirmek ve komşu taşınmaz sahibi biçilen bedelle satın almaktan kaçınırsa, şüyulandırıp satmak yoluyla imar planına uygunluğunu sağlar. Düzenlemesine yer verilmiştir.

224 _{Köktürk Erdal, Arsa Düzenlemesi Yoldan İhdas ve DOP Hesabı, İstanbul Bülten, TMMOB Harita} ve Kadastro Mühendisleri Odası İstanbul Şubesi Yayını, İstanbul, Kasım 2008, s. 6-7.

119

kendi bünyelerindeki mühendisler tarafından yaptırabileceği gibi serbest harita mühendisine de yaptırabilir225

.

İhdas, bir imar planı uygulaması gereği olup, plan olmadan ihdas yapılması mümkün değildir226

. Bu nedenle köy tüzel kişiliklerinin tasarrufunda bulunan yolların fiilen kullanımından bahisle köy muhtarının talebine istinaden ihdas edilmesi mümkün değildir. Bu tip yolların ihdas edilebilmesi için köyde mutlaka bir köy yerleşim planının yapılmış olması ve bu plan gereğince ihdasın talep edilmesi gerekir. Yine dikkat edilmesi gereken bir nokta belediye mücavir sahasında imar planı uygulaması belediye tarafından yapılmış olsa bile, kapanan yollar köy tüzel kişiliği adına tescil edilir. Belediye adına tescili mümkün değildir 227

.

İmar tadilatı nedeniyle yol, park gibi sosyal tesisin yeri değişiyorsa, aynı bölgede eş değer bir yer belediyeye ait bir parselden verilebilir. Ya da, eski yerinden kaldırılan yol, park veya karakol gibi sosyal tesis, aynı bölge içerisinde belediye tarafından kamulaştırılan bir yere taşınıyorsa, o takdirde; kapanan tesisin yerinin belediyece ihdası mümkündür.

Düzenlemelerde; DOP kesintilerinden oluşturulan yol, park,..vs. gibi tesislerin sonradan, imar tadilatı adı altında yapılan uygulama ile tescile konu olsa bile bu yerleri eski maliklerine geri dönmesi de mümkün değildir. Sonuç olarak; daha

225 _{İhdasla ilgili genel kurallar 1994/5 nolu genelge eki yönergede şu şekilde sıralanmıştır.} Yoldan ihdas haritaları yer kontrol noktalarına dayalı olarak yapılır.

Yoldan ihdas edilen parselin sınırları, komşu parsellerin tüm sınırları ile imar adasının sınırı zemine aplike edilerek belirlenir.

Yoldan ihdas edilen parselin köşe noktalarına Büyük Ölçekli Haritaların Yapım Yönetmeliğinin 153'üncü maddesi uyarınca zemin tesisi yapılır.

Yoldan ihdas edilen parsel ile komşu parsellerin aplike edilen sınırlarının ölçülerek gösterildiği röleve ölçü krokisi düzenlenir. Ölçüler yer kontrol noktalarına bağlı olarak yapıldıktan sonra parsel köşe noktalarının koordinatları ve yüzölçümü sayısal hesaplanır.

Yoldan ihdas edilen parsel mevcut kadastro paftasına işlenir. Bu parsel çevresindeki parsellerle birleşip bir imar parseli oluşturduğu takdirde açılmış ya da açılacak olan paftasına aktarılır. Daha önce ayırma, parselasyon, yola terk vb. işlemler dolayısıyla pafta açılmış ise değişiklik, bu paftaya dolu pafta sisteminde işlenir. Her işlem için ayrıca pafta açılmaz.

226

Ancak Kadastral olmayan yollar, yani 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 16/A maddesine göre kadastro çalışmaları sırasında kamunun ortak kullanımına ya da kamusal hizmetlere ayrılan yerler ile devletin yetki ve eğemenliği altında bulunan sahipsiz yerlerden kapanmış olan yollar, meydanlar, pazar yerleri, parklar ve bahçeler, boşluklar ve benzeri yerlerin kayıt, belge veya özel kanunlarına göre Hazine, kamu kurum ve kuruluşları, il, belediye köy veya mahalli idare birlikleri tüzelkişiliği, adlarına tespit olunur. Bunların kapanan kadastral yol niteliğinde olmadığı, kadastro çalışmaları aşamasında kapanmış olduğu belirlenen yollar olduğu anlaşılmalıdır. Bir yolun kadastral yol olması için kadastro haritasında gösterilmiş olması gerekir.

227

120

önce kesilen DOP'lar ile oluşturulan yol, park, vs. gibi yerlerin kaldırılması, aynı bölgede eşdeğer ver ayrılmasıyla mümkündür.

İhdas suretiyle imara tabi yerlerden de DOP kesilir. kadastral yollar ihdas edilmek suretiyle uygulamaya dahil edilmişse, bu ihdaslardan da DOP kesilmesi gerekir.

İhdasa konu kadastral yolların kullanımı konuyla ilgili mevzuat ve yargı kararlarının tek ortak noktada birleşmemesi nedeniyle, farklı belediyeler tarafından farklı şekillerde uygulanmaktadır.

Bu uygulamalardan bir kısmı; imar planındaki kullanım biçimi ne olursa olsun, yola ya da özel mülkiyete konu yerlere rastlaması dikkate alınmaksızın, tüm kapanan yollar ihdasa konu edilmektedir. Bazı uygulamalarda; kapanan kadastral yollar imar planında yola rastlıyorsa ihdasa konu edilmeyip, onun dışında kalanlar edilmekte, kapanan kadastral yollar imar planında; yol ile birlikte meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, camiye karakol gibi umuma ait yerlere rastlıyorsa ihdasa konu edilmeyip, yalnızca özel mülkiyete konu yerlere rastlayan kısımlar ihdasa konu edilmekte, plan içindeki kapanan yollar, planda doğrudan kamuya ayrılan yerlere kullanılmakta, ihdasa konu edilmemektedir228

.

Kadastral yolların, imar planı kararı ile getirilen kullanma amacı önemlidir. Kadastral yollar, imar planında da yol, park, otopark, çocuk bahçesi, ... vs. gibi umumi tesislere rastlıyorsa; daha önce tescilli olmayan yerlerin, plan gereği olarak da tescile tabi olmamaları nedeniyle kullanma amacında değişme yok demektir. Öyleyse, ihdasa konu edilmemelidir. Eğer, kapanan kadastral yollar, planda kamuya ayrılan yerlerden daha fazla ise; fazla kısım ihdasa konu edilebilecektir.

Ayrıca, yol ve umuma ait yerler dışına rastlayan kısımlar için tescili gerektiren bir ayni hak doğması nedeniyle Medeni Yasanın 999'uncu maddesi gereğince tescile konu edilmesi gerekmektedir.

228

121

Uygulamada, belediyeler, bu gibi yerleri, tek bir yerde toplayarak kendilerine parsel oluşturmak için kullanmaktadırlar. Harita ve kadastro mühendisleri de, belediyelerin bu hukuka, imar mevzuatına aykırı isteklerine ses çıkarmayarak uygulamaya sokmaktadırlar. Çünkü herhangi bir sahada kadastral yolların ihdas edilebilmesi için, bu yolların plan gereği kapanması gerekir. Yani kadastral yolların imar uygulaması neticesinde kapanması sonucu gerekli şartların varlığı halinde ilgili idareler adına tescil edilir. Henüz plan yapılmaksızın yapılan tesciller de ise belediye adına taşınmaz kazandırılması amaçlanmaktadır.

Danıştay, yoldan ihdasların isabet ettikleri imar parsellerine hisselendirilmesi yerine, tümünün belli bir yerde toplanarak belediyeler adına parsel oluşturulmasını ve belediyelerin bu şekilde oluşturdukları parselleri 3. kişilere satarak yasaya aykırı uygulamalar yapmalarını kabul etmemekte ve buna bir tepki olarak iptal kararları vermektedir229.

Bunun yanında Danıştay, belediyelerin bu yanlış ve hukuka aykırı uygulamalarına karşı, "... kapanan yolların kamu alanlarına ayrılan yerler toplamından düşülmesine ..." ve DOPO hesabının buna göre yapılmasına karar vermiş ve ardından da pek çok kararıyla da bunu içtihada dönüştürmüştür230

.

Sakarya 1. İdare Mahkemesi, Danıştay’ın yukarıda belirtilen kararlarından cesaret alarak, “...22.12.1934 günlü, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 21. maddesinin, Anayasa’nın 2. ve 35. maddelerine aykırılığı...” iddiasıyla iptaline ve yürürlüğünün durdurulmasına karar verilmesi istemiyle Anayasa Mahkemesi’ne başvurmuştur. Anayasa Mahkemesi, 12.01.2012 tarihli ve E.2011/23, K.2012/3 sayılı kararı ile “…yollar zaman içinde gelişen ihtiyaçlara bağlı olarak imar planlarında değişiklik yapılması suretiyle kapatılabileceği gibi bazı yol parçalarının açığa çıkması da ihtimal dâhilindedir. Kapanan ya da açığa çıkan yol veya yol parçaları kamu malı niteliğini kaybederek idarenin özel malı haline geleceğinden kamu mallarına ilişkin koruma ortadan kalkar. Bu nedenle itiraz konusu kural böylece açığa çıkan taşınmazların tapu sicilinin sağladığı güvenceden yararlanabilmesi için tapu siciline tescilini öngörmektedir. İdare yeni 229 _{D6.D., T., 19.12.2002, E. 2001/6392, K. 2002/6191,; D6.D, T. 09.12.1999, E. 1998/6273, K.} 1999/6359, D6.D, T. 15.01.2007, E. 2005/6291, K. 2007/11, (www.danistay.gov.tr), T. 06.05.2010, E : 2009/1990, K : 2011/1173.(yayımlanmamış). 230 D6.D, T. 10.11.1994, E. 1994/1986, K. 1994/4142.(www.danistay.gov.tr),

122

bir kararla bu taşınmazları kamu yararına tahsis ederek kamu malına da dönüştürebilir. Aynı şekilde İmar Kanunu’nun 18. maddesi gereği parsellerin yeniden düzenlenmesinde eski yol parçalarını özel kişilerin arsaları ile birleştirebilir. Eğer yeniden kamu yararına tahsis edilmezse, idare özel hukuk rejimi çerçevesinde bu mallara tasarruf eder, gerekirse satabilir…” gerekçesi ile istemi reddetmiştir 231.

Köktürk, Anayasa Mahkemesi bu kararıyla, Danıştay’ın kararlılık haline getirdiği içtihatlarının tam tersi bir karar verdiğini belirtmiştir 232

.

15 ve 16’ncı maddeler gereğince yola terk yapılırken; terk edilen bu yerin yol dışında başka bir amaçla kullanılamayacağına dair herhangi bir şart koşulmamışsa, terk edilen kısım bir bağış sayılacak ve bu yer daha sonra tescile konu olduğunda da, eski maliki tarafından hak iddiasında bulunulamayacaktır.

Anayasa Mahkemesi’nin bu kararı geçmişte yapılan uygulamalar için uygulanma imkanı yoktur. Bundan sonraki imar uygulamalarına etki etmesi mümkündür. Bununla birlikte uygulama geçmişte yapılmış olmakla beraber halen devam eden davaları etkilemesi söz konusu olabilir. Tabi aynı konuda Danıştay’ın vereceği yeni kararlar önem kazanmaktadır. Anayasa Mahkemesi’nin anılan kararı ise yargı organlarına yol gösterici olmalı uyuşmazlıkları çözümünde göz önünde bulundurulmalıdır.

Yukarıda aktarılan yasaların ruhuna ve öngördüğü kurallara uygun bir şekilde tesis edilen işlemleri yani idarelerin, yoldan ihdasları isabet ettikleri imar parsellerine hisselendirilmeleri ve İmar Yasası’nın 17. Maddesine göre parsel sahiplerine 2942 sayılı yasaya göre belirlenecek bedel üzerinden hisselendirilen parsel maliklerine satmalarına yasal bir engel bulunmadığı gibi Anasaya Mahkemesi’nin kararı ile bu husus açıkça ortaya konulmuştur.