Düzenleme Ortaklık Payı Kesintisi Hesabında Ayırma ve Birleştirme

İmar uygulaması aşamasında parsellerin daha önceden yapmış oldukları terklerinin düzenlemeye dahil edilerek, eski alanları bulunduktan sonra DOP kesintisi yapılması gerekmektedir. Fazla terk yapmış iseler belediye adına terk fazlası, az terk yapmış iseler DOP kadar kesinti yapılması gerekmektedir.

Eğer düzenlemeye alınan parsellerden herhangi birinin uygulama öncesi; 6785/39. madde veya 3194/15-16. maddelerine istinaden lokal imar uygulaması ile kamuya yapılan terki DOP kesintisinden az ise; terki, kesinti miktarına tamamlayan miktar kadar kesinti yapılır. Eski terki, yeni DOPO oranını geçiyor ise o parselden kesinti yapılmaz. Ancak DOPO’nı aşan miktar terk fazlası veya yol fazlası olarak belediye adına tescil edilmelidir191

.

Danıştay İçtihatlarına göre, kapanan kadastral yol mevcut ise, bu alanların önce DOP Hesabına aktarılması, ancak bundan sonra geriye kalan umumi hizmetlere ayrılan alanlar için DOP oranı belirlenerek, taşınmazlardan alınması gerekmektedir. Aksi halde, hak sahiplerine ait uygulama bölgesinde bulunan kadastro parsellerinden

189

D6.D, T. 19.2.2003, E: 2001/2999, K: 2003/1045, D6.D, T. 24.04.2003, E:2002/302, K:2003/2542, T. 15.06.2004, E:2003/578, K:2004/3818, T. 19.02.200, E:2001/2999, K:2003/1045 sayılı kararları da bu yöndedir.

190 _{Çelik, Uzun, Demir ve Nişancı: 2000: 81-82.} 191

109

fazla kesinti yapılmış ve böylelikle daha az alanlı miktarda imar parseli verilmiş olmaktadır192

.

2.10.10. 15 ve 16. Maddeler Gereği Yola Terk Yapılmış Parselden DOP Kesilmesi

Uygulama Yönetmeliği 11/3'üncü maddedeki ifadeye göre; Daha önce bedelsiz yola terk bulunan taşınmazların ilgilisinin talepleri ile %35'e (5006 sayılı Yasa gereği %40'a) tamamlanacağı hususudur.

Buna göre; düzenleme sahasında bulunan taşınmazlardan daha önce belirli bir miktar yola terk edilmiş olsa bile yine de DOP alınması gerekir. Danıştay kararlarında, ilgilisinin talebi olmazsa alınamaz şeklinde bir belirtim de bulunmamaktadır193

. .

Her ne kadar Uygulama Yönetmeliğinin 11 'inci maddesinde, daha önce alınmış terk oranını %35'e (5006 sayılı Yasa gereği %40'a) tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı alınacağı belirtilmiş olmasına karşın, bunun önceki terk oranının, o düzenleme alanındaki DOP oranına tamamlayan fark kadarı alınır194

.

Danıştay, bedelsiz yola terk işleminin bir parselasyon işlemine dayanmaması nedeniyle, yapılan terkin, düzenleme ortaklık payı olarak değerlendirilmesinin mümkün olmadığı, ancak istek üzerine terk yapılmışsa bu terk oranını yeni düzenlemede belirlenmiş düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı alınabileceği ve bu durumun hakkaniyete ve eşitlik ilkesine uygun olduğu yönünde karar vermiştir 195.

İdari Dava Daireleri ise, böyle bir ayrıma gitmeksizin yol için rızaen yapılan terk ile yeşil alan için yapılan bağış düzenleme ortaklık payı kapsamında olduğundan 3194 sayılı imar kanununun 18. Maddesi uyarınca düzenlemeye tabi tutulan

192 _{Ergen, 2006: 245-246.} 193

Çelik K s. 206, Koçak H, Beyaz M, s. 164.

194 _{D6.D, T.19.10.1992, E.1991/312, K.1992/3774 ; T. 28.08.1990, E.1989/801, K.1990/477,} T.13.03.1997, E.1996/1478, K.1997/1367, T. 05.05.2010 , E: 2008/3603, K: 2010/4508 sayılı kararları.

195

110

yerlerden daha önce yapılan yola terk ile yeşil alan için yapılan bağış miktarını % 35'e tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı alınabileceği yönünde içtihatları bulunmaktadır196

.

18 inci madde uygulaması öncesinde, 15 ve 16 ncı maddeler gereğince yola terki bulunan parsel kısmen uygulamaya tabi tutuluyorsa, uygulamaya tabi tutulan kısıma rastlayan yüz ölçümden önceki terk oranı dikkate alınıp, her bir parçaya, o parçanın yüzölçümü oranında yola terk edilen kısmın yüzölçümü de dikkate alınarak işlem yapılır197

.

Ana parselde 15 ve 16’ncı maddeler gereğince yola terk yapıldıktan sonra, yeni parseller oluşmuş ve bu parsellerde daha sonra 18 uygulaması yapılıyorsa, DOP hesabı, tıpkı yola terk sonrası kısmen uygulamaya giren parsellerde olduğu üzere her parselin, ana parselde payına düşen miktar ve yapılan kesinti değeri dikkate alınarak yapılır198

.

Terk sonrası oluşan parseller ayrı ayrı uygulamaya tabi tutulursa, uygulama bölgelerinde belirlenen DOP oranına göre, her bir parselden yapılacak DOP kesintisinin hesabı ayrı yapılacaktır199

.

Daha önce İmar Yasasının 15 ve 16. ncı maddelerine göre yapılan yola terk oranı, daha sonra yapılacak 18 inci madde uygulamasından belirlenecek DOP oranından fazla ise, fazladan yapılan terk üzerinde ilgilisi hak iddiasında bulunamayacaktır. Ancak; bedelsiz olarak terk edilen kısmın, o bölge için belirlenen DOP oranından olan fazlalığı, belediyenin talebine ve de muvafakatine istinaden terk eden malike geri dönmesi mümkündür200

.

Düzenleme ortaklık payı ile yapılan uygulama, düzenlemeye bağlı tutulan yerlerin gereksinimi olan genel hizmetlerle ilgili tesislerin, o bölgeye hizmet edeceği göz önünde bulundurularak, düzenlemeye giren tüm parsellerin katkısı ile bu

196

DİDDGK, T.19/02/2009, E:2005/3220, K:2009/35 sayılı kararı (www.danistay.gov.tr). 197 _{Koçak , 2009.}

198 _{Koçak , 2009.} 199 _{Koçak , 2009.} 200

111

alanların sağlanması amacına yöneliktir. Bu tesislerin yer aldığı imar parselleri yalnız isabet ettiği kadastral parsele değil, düzenlemeye giren tüm parsellere alanları oranında pay verilmek suretiyle sosyal bir denge kurulmaktadır.

Arazi ve arsa düzenlemesi nimet ve külfeti bütün taşınmaz sahiplerine hakkaniyetli bir şekilde dağıtma felsefesi ile çıkarıldığına göre; daha önce 15 ve 16'ncı maddelere göre bedelsiz olarak terk edilen kısmın, o bölge için belirlenen DOP oranından olan fazlalığı dikkate alınmaksızın, uygulama içinde parsel sahibine iade edilmesi gerekmektedir201.

Kentlerin İmar plânlarının yapılması ve bu aşamada genel hizmetler ve bunlarla ilgili yapılar için yerler ayrılmasındaki kamu yararı kuşkusuzdur. Ancak getirilen bu düzenleme ile mülkiyet hakkı sahibinin arazi ve arsa üzerindeki mülkiyet hakkı yüzde kırkına kadar son bulmaktadır. Başka bir anlatımla mülkiyet hakkı, arazi ve arsa düzenlemesinden önceki duruma göre yüzde kırkına kadar bir oranda ortadan kalkmaktadır. Hiç bir demokratik toplumda, bir hizmet nedeniyle kişilerin arazi veya arsasında meydana getirildiği varsayılan değer artışı karşılığında onun mülkiyet hakkının kısmen veya tamamen ortadan kaldırılması kabul edilemez. Mülkiyet hakkının bir kısmı ortadan kaldırılsa bile bu oranın daha düşük seviyelerde tutulması, alanın ayrıldığı amaç dışında kullanılmaması ve tüm parsel maliklerinden eşit değerde alınması gerekir.