Değer Esası Yöntemi

Değer esasına yöntemi diğer adıyla değer eşitliği yöntemi, birçok Avrupa ülkesinde uygulanmaktadır. Ülkemizde, son yıllarda imar konusunda söz sahibi kişiler arasında kabul görmeye başlayan bu yöntem, düzenlemeye giren parsellerin düzenleme öncesindeki değerlerinin düzenleme sonrasındaki değerlerine eşit olması ilkesine dayanmaktadır. Başka bir anlatımla, düzenlemeye giren bir taşınmazın maliki, düzenleme dolayısıyla ne kâr, ne de zarar etmelidir295

.

Arsa ve arazi düzenleme bölgelerinin, bir uygulama imar planının geçerli olduğu alanda ve kısmen imar edilmiş yerlerin içinde bulunmaları zorunludur. Değer esasına göre uygulama, altyapısı tamamlanmış, çoğunlukla yerleşim yerleri içinde kalan bölgelerde sıkça yapılmaktadır. Islah bölgesi olarak adlandırılan bu yerlerde, imara olgun topraklardan, arsa yine arsa olarak kalırken, yeni düzenleme ile tarla veya bahçelerde kültür değişikliği olmakta ve bu yerler arsa niteliğine kavuşmaktadırlar296

.

Ülkemizde, insan, toplum, kent ve çevre yerine rant odaklı olarak başvurulan arsa düzenlemesi, belediyelerce ve valiliklerce taşınmaz sahipleri hiç bilgilendirilmeden re'sen (doğrudan) yapılmaktadır ve tescil edilmektedir. Meydana gelen değer artışı nedeniyle tüm parsel maliklerinden eşit oranda kesinti yapılmaktadır. 294 _{Köktürk Erol, Köktürk Erdal, 2007.} 295 _{Uygun ,s. 33.} 296 Uygun, s . 33.

159

Arazi ve arsa düzenlemesinde, bir kadastro parselinin malikinin, düzenleme nedeniyle “ne kar ne de zarar etmemelidir. Değer esasında sistemin özü taşınmazların düzenlemeden önce de sonra da aynı değerde olmasını sağlamaktır. Dolayısıyla, arsa düzenlemesi ile herhangi bir spekülatif kazanç elde edilmesine izin verilmemektedir. Katılım ve dağıtım parselleri arasındaki değer farkının kamuya döndürülmesi, sistemin adalet temelinde düzenlenmesinin en önemli göstergelerinden birisidir 297

.

Oysa, arsa düzenlemeleri sonunda, kamu hizmetlerine ve bu hizmetlerle ilgili tesislere özgülenen alanlar ayrıldıktan sonra da, parsellerde düzenleme öncesine göre bir değer artışı ortaya çıkmaktadır. Değer esası yönteminde, bu miktar kolayca saptanmakta ve belediyeye mal edilmektedir. Belediyeler de adı geçen arsaları, daha sonraki düzenlemelerde ve/veya kamulaştırma durumunda değerlendirmektedirler. Buna karşın, Türkiye'de uygulandığı şekliyle, eşit orantılı toprak kesintisine dayalı sistemlerde, değer artışının ne ölçüde gerçekleştiğini saptamak olanaksızdır. İyi işleyen bir eşdeğerlik modeli, ancak iyi işleyen bir değerleme sisteminin olması ve istikrarlı bir ekonomi durumunda söz konusu olabilir.

Danıştay 6. Dairesinin 17.01.2000 tarih ve E:1998/6414, K:2000/106 sayılı kararına göre; “düzenlemeye giren parseller ile düzenleme sonrası oluşan parseller arasında değer farkının olması, düzenlemenin, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 2. maddesinin I-a fıkrası uyarınca, şekil (usul) yönünden hukuka aykırılık nedenleri arasında sayılmaktadır. Ancak, arsa düzenlemelerinde, eşdeğerlik ilkesi uygulanmadığı sürece, kararda sözü edilen “değer farkının” hesaplanması olanağı bulunmamaktadır. Bu durumda, anılan Danıştay Kararının ne şekilde uygulanacağı tartışmalıdır298

.

Anayasa Mahkemesi de, 12.10.1976 tarih ve E:1976/38, K:1976/46 sayılı kararında “……bir taşınmazın değerinden aşağı bir karşılıkla özel mülkiyetten çıkarılmasına, Anayasanın hiçbir hükmü izin vermemektedir…..” denilmektedir. Bir başka deyişle, “……mülkiyet hakkının doğal bir sonucu olarak, bu bedelin, taşınmaz mal değerinin tam karşılığı olması gerekir…..”

297 _{Köktürk ve Köktürk, 2007.} 298

160

Arsa düzenlemeleri ve kamulaştırma gibi uygulamaların dayanağı olan “toplum / kamu yararı” kavramı, mülkiyetin karşılıksız veya değerinden daha aşağıda devrine dayanak tutulamaz. Çünkü Anayasanın 13.maddesi gereği “temel hakların (örneğin: mülkiyet hakkının) özüne dokunmak olanaksızdır.”

Bununla birlikte, kamu yararına dayanan uygulamalarda (arsa düzenlemeleri, kamulaştırma gibi işlemlerde) taşınmazın gerçek karşılığının ödenmesi durumunda, mülkiyet hakkı, paraya çevrilmek suretiyle korunmuş olacağından, “öze dokunma” durumu da “sınırlama” niteliğine dönüşmüş olacaktır. Anayasa Mahkemesi, bunun dışındaki bir anlayışın, yani gerçek değer yerine daha düşük bir değerin ödenmesinin, “o taşınmazın kısmen müsaderesi” niteliğini taşıyacağı görüşündedir. Mülkiyet hakkının özüne dokunmayan bir sınırlamaya, Anayasanın 2. 13. ve 35. maddelerindeki ilkeler göz önüne alındığında karşı çıkılamaz.

Türk imar mevzuatına göre yapılan arsa düzenlemelerinde (6785/1605 sayılı İmar Kanunu, Madde: 42; 3194 sayılı İmar Kanunu, Madde: 18), her kadastro parselinden düzenleme ortaklık payı adıyla yapılan eşit orantılı kesintinin,

“düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında” nitelemesi

ile açıklanmasının nedeni, yukarıda belirtilen Anayasa kuralları ve Anayasa Mahkemesi kararlarıdır. Buna ek olarak, 22.11.2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 754. maddesindeki, “…taşınmaz mülkiyeti hakkının kamu

yararı için kısıtlanması… özel kanun hükümlerine tabidir…” kuralı da birlikte

değerlendirildiğinde, arsa düzenlemelerinde eşdeğerlik ilkesinin İmar Kanunu içinde oluşturulmasının olanaklı olduğu anlaşılmaktadır.

Bununla birlikte, “eşit orantılı toprak kesintisi ilkesi ”ne göre uygulanan arsa düzenlemesiyle, yukarıda belirtilen Anayasa Mahkemesi kararlarındaki öngörülerin yaşama geçirildiğini söylemek oldukça zordur. Çünkü Anayasa Mahkemesi’nin öngördüğü uygulama biçimi, “eşit orantılı toprak kesintisi” değil,

161

parsellerin düzenleme öncesi ve sonrası değerlerinin eşit olması Anayasa Mahkemesi ve Danıştay’ın da benimsediği, zorunlu gözetilmesi gereken bir ilkedir299

.

Yasa ve yönetmelikte değer esası doğrudan yer almasa da Danıştay ve idarece mahkemelerince bu husus göz önünde bulundurulmaktadır. Nitekim Danıştay, bireylerin taşınmazlarına yönelik olarak tesis edilen parselasyon işlemleri sonrasında tahsis edilen alanların daha önce malik olunan taşınmazdan daha az değere sahip olması anlamına gelen eşdeğer yer verme ilkesi, idari yargı mercilerince parselasyon işlemlerine yönelik bir iptal sebebi olarak kabul etmektedir. Bunun yanı sıra parselasyon işlemleri sonrasında parsel maliklerine eşdeğer yer verilmemesi durumunda oluşan hukuka aykırılıklar ancak ilgili idaresince hakkaniyete uygun bir çözüm taşımak kaydıyla söz konusu işlemin geri alınması, ortadan kaldırılması veya yeni bir işlem tesis edilmesi ya da yargı kararıyla işlemin iptali yoluyla giderilebilecek olup, bu tür hukuka aykırılıkların tazminat müessesi ile çözümü mümkün bulunmamaktadır300

.

Danıştay birçok kararında301_{, imar düzenlemelerinde eşdeğer olabilecek imar}

parsellerinin mevcut olduğu halde düzenleme sonrası eşdeğer yer verilmemesini iptal sebebi saymış, eşdeğer yer verilmesinin tespitini ise bu konuda uzman bilirkişilere bırakmıştır.

299 _{Köktürk Erol, Köktürk Erdal, Yeni Bir İmar Tüzesinin Ve En Önemli Öğesi Olarak Arsa} Düzenlemelerinde Eşdeğerlik İlkesinin Oluşturulması, 10. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı Ankara, 2005.

(http://www.hkmo.org.tr/resimler/ekler/SY62_105_ek.pdf E:19.09.2012 ) 300 _{D.6.D, T 23.03.2010, E: 2008/1269, K: 2010/2957 sk. (yayımlanmamış)}

301 _{D.6.D, T. 22.03.2010, E: 2009/4267, K : 2010/2921 sayılı kararında, İdare Mahkemesince, yerinde}

yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen raporla dosyadaki bilgi ve belgelerin birlikte değerlendirilmesinden, dava konusu düzenleme işleminde düzenleme sınırının imar adaları içinden geçirildiği, düzenleme sınırının kadastro sınırlarını takip ettiği, imar yollarından geçirilmediği, artık parseller bırakıldığı, eşdeğer alandan tahsis yapılmadığı, eşdeğer olabilecek imar parsellerinin mevcut olduğu ve bu gibi yerlere tahsis yapılabilecek iken 5 ayrı parselde hissedar yapılarak mülkiyet sorunu oluşturulduğu, yapılan düzenleme işlemi bu haliyle mevzuata uygun olmadığı anlaşıldığından, hukuka uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle dava konusu işlemin iptaline karar verilmiş, kararın davalı idare vekili tarafından temyizi üzerine Danıştayca onanmasına karar verilmiştir. Aynı Dairenin 25.10.2010 gün ve E:2008/11223, K2010/9792 sayılı, 04.10.2010 tarih ve E: 2008/11473, K: 2010/8643 sayılı, 21.6.2010 günlü, E: 2008/9733 , Karar No : 2010/6390 sayılı kararı da benzer niteliktedir. (yayımlanmamış).

162

Bu kapsamda idare mahkemelerince arazi ve arsa düzenleme işlemlerine karşı açılan davalarda davanın durum ve niteliği de dikkate alınarak özellikle davacı veya davacıların eşdeğer yer verilmediği, verilen yerin daha az değerli olduğu gibi iddiaları bulunduğu veya resen yapılan incelemelerde genellikle keşif bilirkişi incelemesi yaptırılarak karar verildiği görülmektedir. Bilirkişilerin ise konusunda uzman şehir plancısı, harita ve kadastro mühendisi, gayrimenkul değerleme uzmanından oluşmasına dikkat edilmektedir. Bilirkişi heyetince hazırlanan rapor mahkemece değerlendirilerek karar verilmektedir.

Bu kapsamda taşınmaz değerine etki eden faktörleri tüm faktörler göz önünde bulundurularak değerleme bu kıstaslara göre yapılmalıdır. Taşınmaz maliki tarafından özel ve genel sebepler nedeniyle taşınmaz değerlemesinde mutlak sonuca ulaşmak imkansızsa da objektif değerleme açısından eşitsizliğin en aza indirgendiği bir sistem olarak bakılabilir.

Temelini taşınmaz değerleme sisteminin oluşturacağı arsa düzenlemelerinde eşdeğerlik ilkesinin geçerli ve uygulanabilir kılınmasında, imar sisteminin yeni baştan bir ele alınışına gereksinmesi vardır. Bunun için, başta Anayasa yargısı olmak üzere, Türk hukuk sisteminin ve yargı organlarının, mülkiyet, sürece katılanların eşitliği, değerleme gibi konulardaki görüş ve içtihatları önem arz etmektedir

Dolayısıyla, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesinde somutlanan “Arsa

Düzenlemesi” konusunu yeniden modellemede, yeni yaklaşımlara gereksinme vardır

ve yeni düşünceler geliştirilmelidir. Özellikle, her parselden eşit oranda toprak kesintisi yapılması ilkesine dayanan arsa düzenlemesinin yerine, temelini taşınmaz değerlemesinin oluşturduğu eşdeğerlik ilkesinin benimsenmesi kaçınılmaz görünmektedir302

.

302

163

3. İMAR UYGULAMALARI VE MEVZUATTAN KAYNAKLANAN