Bina Maliklerine İmar Parselinin Tam ve Hissesiz Verilmesi

Plan ve mevzuata göre korunması mümkün olan yapıların tam ve hissesiz bir imar parseline intibak ettirilmesi sağlanır. Korunması mümkün olan yapılardan bahsedilirken, her şeyden önce ruhsatlı ve/veya iskânlı yapıların korunmasının mümkün olduğu göz önünde bulundurulmalıdır. Kaçak bir yapının korunmasına yönelik bir yaklaşım sergilenmesi, bu yönde parselasyon çalışmalarının

243

129

yönlendirilmesi beklenmemelidir. Hukuka uygun ve korunabilir durumda olan yapıların bir parselde bırakılması önemlidir. Hukuka uygun olarak yapılmış bir yapının imar planlarında yer alan yapılaşma hakkından faklı niteliklere sahip olması durumunda da bu yapıların bir parselde bırakılması gerekir. Hukuka uygun yapıların ortadan kaldırılması gerekiyorsa bunun kamulaştırma yoluyla gerçekleştirilmesi gerektiği açıktır244

.

Yapılan düzenlemede ideal olanı, yeni oluşan imar parselinin, hangi kadastro parseline karşılık tahsis edilmişse o kadastro parseliyle aynı yerde olmasıdır. Çünkü tahsis edilen imar parseli, kadastro parseliyle çakışmıyorsa, ilgilisinin, imar parselini oluşturup imar nizamına uygun binasını yapamadığı gibi, kadastro parselinde herhangi bir bina varsa bunu da bir süre sonra terk etmek durumunda kalacaktır. Halbuki imar parseliyle kadastro parseli aynı yere rastlamış olsa idi; oluşan imar parseli içinde kalacak bina imar nizamına aykırı olsa bile, imar nizamına uygun yapıyı yapıncaya kadar yine bu yapıdan yararlanmış olacaktır. İlgilisi imar parseliyle birlikte imar nizamına uygun yapıyı hemen yapamayabilir zira maddi olanaksızlık yalnızca belediyelere özgü bir durum olmayıp, düzenleme sahasındaki parsel malikleri için de geçerlidir.

Bazı hallerde aynı yerden parsel verilmesi yasal zorunluluktur. 3194 sayılı Yasanın 18. Maddesine İlişkin Yönetmeliğin 8. maddesinde, imar veya kadastro parselleri üzerine inşa edilmiş ve düzenleme sırasında plân ve mevzuata göre muhafazasında mahzur bulunmayan bir yapının bir imar parseli “İmar Parseli" içinde bırakılabileceği kurala bağlanmıştır. Bazı yazarlara göre ise (Cafer Ergen) göre bu hüküm ancak konut olan parseller için geçerlidir. Bahsedilen şekildeki parselde işyeri olması halinde anılan kuralın uygulanması mümkün değildir. görüşünü savunmuştur.

Yönetmeliğin 10. maddesinde, “Plan ve mevzuata göre korunması mümkün olan yapıların tam ve hissesiz bir imar parseline intibak ettirilmesi sağlanır” derken yapıdan bahsetmektedir. Yapının tanımı ise, 3194 sayılı imar Kanununun 5. maddesinde yer almıştır. Bu tanıma göre yapı; “karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve

244

130

müteharrik tesislerdir.” şeklinde tanımlanmıştır. Dolayısıyla yapı kavramı konut ve bina kavramından daha geniş bir kavram olup her iki yapıyı içinde barındırmaktadır. Bir işyerinin ise yapı olarak değerlendirilmemesinde ise yasal dayanak bulunmamaktadır. Çünkü yönetmelik maddesi sınırlayıcı bir ifadeye yer vermemiş olup, yapı kavramından bahsetmektedir. Dolayısıyla işyeri niteliğindeki fabrika binasının da yapı olarak değerlendirilmesi ve buna göre uygulama yapılması gerekmektedir.

Danıştay İmar planında farklı bir amaca tahsis edilmiş yerde kalan yapının, parselasyon işlemi sırasında korunmamış olmasında ve davacıya başka bir parselden tahsis yapılmasında mevzuata aykırılık bulunmadığını belirtmiştir245

.

Konuya ilişkin Danıştay Altıncı Dairesi’nin E:1989/2440, K:19903/2158 sayılı kararında;

Dava, davacının hissedarı olduğu taşınmazı da içeren alanın 2981 sayılı Yasa uyarınca yapılan ıslah imar planı ile parselasyona tabi tutulmasına ilişkin işlemin iptali isteğiyle açılmış, İdare Mahkemesince, yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen rapor doğrultusunda yapılan düzenlemede davacının fiilen kullandığı

taşınmazın imar parseli olarak korunduğu halde, dağıtımda bu parselin başkasına tahsis edildiği, davacıya ise ıslah imar planı sınırı dışında düzenlenmeye girmeyen parselden hisse verildiği, bu durumun ise 2981 sayılı Yasanın 3290 sayılı Yasa ile değiştirilen

10.maddesinin (c) bendine ve 3194 sayılı Yasanın 18.maddesi uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile ilgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 10.maddesine aykırı düştüğü gerekçesiyle parselasyon işleminin davacıya ilişkin kısmının iptaline karar verilmiş, bu karar davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine bozma istemi yerinde görülmeyerek anılan mahkeme kararının onanmasına karar verilmiştir.

Yine Danıştay 6. Dairesi’nin 31.12.2004 tarih ve E:2003/2232, K:2004/7291 sayılı kararında,

“uyuşmazlık konusu alanda bulunan davacı kuruma ait taşınmazlar üzerinde kurum tesislerinin yer aldığı, kadastral 96 ada 1,2,3 parseller üzerinde 1659 ada, 1, 2 ve 3 sayılı parsellerin oluşturulduğu, 1 ve 3 sayılı parsellerin hazine adına, 2 sayılı parselin ise davacı adına tescil edildiği, hazineye tahsis edilen 1659 ada, 3 sayılı parsel üzerinde kurum tesislerinin bir kısmının kalması nedeniyle bu şekilde yapılan tahsisisin kurum iş ve işlemlerinin yerine getirilmemesi sonucunu doğurduğu iddialarında bulunarak parselasyon işleminin dava konusu edildiği,

245

131

İdare Mahkemesince, yerinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen raporda da; kadastral 2 ve 3 sayılı parsellerin bulunduğu yerde oluşturulan 1659 ada 2 ve 3 sayılı parsellerin toplam 65.735 m2 olduğu ve bu planında O. İşletmesi Açık Depo ve Tesisleri Alanı olarak belirlendiği, davacıya tahsis edilen 2 sayılı parselin 38.512 m2, hazineye tahsis edilen 3 sayılı parselin ise, 27.223 m2 olduğu, bu kullanım amacında iki ayrı parsel oluşturularak ayrı ayrı davacı ve hazineye tahsis yapılması yerine 65.735 m2.1ik tek bir parseli oluşturularak kurum tesislerinin korunması gerektiği, oluşacak bu büyüklükteki tek bir parselde hazine ile hisseli tahsis yapılması halinde hazine hissesinin kuruma tahsisinin de kolaylaşacağı belirtilmiş bulunmaktadır.

Bu durumda, davacının parselasyon sonucu oluşan ve hazineye tahsis edilen 1659 ada, 3 sayılı parselde tesislerinin bir kısmı kalacak şekilde parsel oluşturulmasının parselasyon ilkelerine aykırılık taşıdığı iddiasının bilirkişilerce yapılan tespitlerle birlikte değerlendirilmesi sonucunda, davacı idarenin yapı ve tesislerinin bütünlüğünü bozacak şekilde parsel oluşturularak tahsis yapılmasında hukuka uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir

Danıştay bu kararında davacıya ait tesislerin bulunduğu alanın müstakil tahsis etme imkanı varken buna uyulmaksızın tesis edilen parselasyon işleminde hukuka uygunluk bulmamıştır. Danıştay 6. Dairesi 22.09.1999 tarih ve E;1998/4543, K;1999/4156 sayılı kararında fonksiyon değişikliği nedeniyle korunamayan yapının bulunduğu alanda başka kişilerin hissedar yapılmasını olanaklı bulurken, 31.12.2004 tarih ve E:2003/2232, K:2004/7291 sayılı kararında ise fabrika binası bulunan yerin davacıya müstakil olarak tahsis edilmemesini hukuka aykırı bulmuştur.

Nitekim uygulama yapılan yerde fabrika binası bulunan kişinin fabrika binası dışında hissedar yapılması söz konusu fabrika binasına ise sahibi dışındaki kişilerin hissedar yapılması esasen, Bina Maliklerine İmar Parselinin Tam ve Hissesiz Verilmesi ilkesi ile İmar Parselinin kadastro parselin bulunduğu yerden veya yakınından verilmesi ilkesi ile birlikte değerlendirildiğinde parselasyon ilkelerine uygun bir dağıtım olmamaktadır. Çünkü bir parselde binası bulunan kişi aynı zamanda bu parselde de hak sahibi olduğu ve mümkün olduğunca kendi parselinden yer verilmesi gerektiği temel parselasyon ilkelerindendir. Bir fabrika binasının yolda yeşil alanda veya kamuya ayrılan bir alanda kalması halinde ise korunamayacağı bu halde ise sahibi olan kişiye başka bir yerden yer verilmesinin doğal olduğu da açıktır. Ancak, fabrika sahibinin hiçbir geçerli neden olmaksızın başka bir parselden hissedar yapılırken fabrika binasının bulunduğu alanın ise diğer taşınmaz sahiplerinin hissedar yapılması yukarıdaki her iki ilke birlikte değerlendirildiğinde hukuka uygun bulunmadığı kanaatindeyim.

132

Danıştay 6. Dairesi’nin 15.02.2001 tarih ve E;2000/151, K;2001/949 sayılı kararında ise, “düzenleme sonucu geriye kalan alan müstakil parsel için yeterli

olmasa bile, teknik bir zorunluluk bulunmadığı halde davacının ruhsatlı binasının bulunduğu yerde oluşturulan parsele hisselendirilmemesini hukuka aykırı bulmuştur.

3194 sayılı İmar Kanunu ve bu Kanuna dayalı olarak çıkarılan AAD Yönetmeliği gereğince parsel oluşturma ve dağıtım sırasında hak sahiplerine aynı yerden parsel verilmesi genel kural olmakla birlikte aynı yerden parsel verilmesinin önleyen fiili, hukuki ve teknik zorunluluklar vardır. Danıştay eğer bu zorunluluk halleri varsa aynı yerden parsel verilmese de düzenlemenin hukuka uygun olduğunu belirterek kararlar vermiştir.

2.13.3. İmar Uygulaması Sırasında Aynı Yerden İmar Parsel Verilmesini