İfraz ve Tevhid

6785 sayılı eski İmar Yasası’nın 39. Ve 3194 sayılı yürürlükteki Yasa’nın 1550 ve 16.51 Maddeleri ile İmar Yönetmeliğinin 21. Maddesi taşınmaz sahiplerinin

49 _{İspir, 2006: 12; Kağızmanlı, 2009: 3}

50 _{3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. maddesinde şu düzenleme yer almaktadır; “İmar planlarına göre} yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan

Değişiklik Beyanlarının Hazırlanması

Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçerisinde Belediye’ye Belediye ve Mücavir Alan Sınırları Dışında İse İl Özel İdaresi’ne Müracaat Belediye ve İl Özel İdaresi Tarafından Harita ve İmar Kontrolü

Karar Alınması İçin Belediye Encümeni veya İl İdare Kuruluna Havale

Kadastro Kontrolü Yapılması

Encümen Kararı ve İl İdare Kurulu Kararı İle Evrakların Kadastro Müdürlüğü’ne İntikali

Evrakların Tapu Sicil Müdürlüğü’ne İntikali Tapu Siciline Tescil

32

isteği üzerine, ya da yargı kararı ile (2644 sayılı Tapu Yasası 32.Md.) ayırma ve birleştirme (ifraz ve tevhid) yoluyla da imar parselleri oluşturulmasına olanak tanımaktadır. 3194 sayılı İmar Yasası’nın 15.maddesi ile 3030 Sayılı Kanun Kapsamı Dışında Kalan Belediyeler Tip İmar Yönetmeliği’nin 24. maddesi bir imar adasında ayırma birleştirme işleminin yapılabilmesini imar parselasyon planının tamamlanmış olması koşuluna bağlamaktadır52

.

Ayırma (ifraz) tapu kütüğünde tek parsel olarak kayıtlı bulunan bir taşınmaz malın düzenlenen haritalara göre birden çok parçaya ayrılarak tapu kütüğüne tescil edilmesi işlemidir (TST.65). İmar Kanununun 15 ve 16 acı maddeleri uyarınca ayırma işleminin, parselasyon niteliğinde olan ve olmayan olarak iki çeşidi vardır:

1.Parselasyon niteliğinde olan ayırma (ifraz); imar parsellerini oluşturmak amacıyla ve parseller içerisinde yol, meydan, yeşil alan, park, otopark vb. kamu hizmetlerine ayrılan yerlerden herhangi birini kapsayacak şekilde yapılan ayırma işlemidir.

2.Parselasyon niteliğinde olmayan ayırma (ifraz); kamu hizmetlerine terk edilecek alanları kapsamında bulundurmayan ve yalnızca bir parselin birden fazla parçalara ayrılması işlemidir.

Söz konusu maddelerde, imar planlarında umumi hizmetlere ayrılan taşınmazların bu kısımlarının ifraz ve tevhidi yasaklanmış, imar parselasyon planı gayrimenkullerin bu kısımlarının ifrazına veya tevhidine izin verilmez.İmar parselasyon planı tamamlanmış olan yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin bu planlara uygun olması şarttır. İmar planlarında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak ifrazların, asgari cephe genişlikleri ve büyüklükleri yönetmelikte belirtilen esaslara göre tespit edilir. İmar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez.”

51 _{Aynı Kanun’un 16. maddesi’nde ise şu düzenlemeye yer verilmektedir; “Belediye ve mücavir alan} hudutları içindeki gayrimenkullerin re'sen veya müracaat üzerine tevhid veya ifrazı, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini, bu Kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanır. Onaylama işlemi, müracaatın belediyelere veya valiliklere intikalinden itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır ve tescil veya terkini için 15 gün içinde tapuya bildirilir. Tapu dairesi, tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır. Bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan gayrimenkullerin sahipleri ilgili idarenin tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde aralarında anlaşamadıkları veya şüyuun izalesi için, mahkemeye müracaat edilmediği takdirde ilgili idare hissedarmış gibi, şüyuun izalesi davası açabilir. Tarafların rızası veya mahkeme kararı ile şüyuun izalesi ve arazi taksimi de yukarıdaki hükümlere tabidir.”

52

Ersoy Melih, İmar Planı Uygulamalarında Düzenleme İslemi, Mekan Planlama ve Yargı Denetimi, (Derleyenler: Melih Ersoy; H. Çağatay Keskinok), Yargı Yayınevi, Ankara 2000, s. 5.

33

tamamlanmış olan yerlerde ifraz ve tevhidin yapılabilmesi ise imar planına uygun olması koşuluna bağlanmış ve imar planlarında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerler ile imar planı dışında kalan alanlarda yapılacak ifrazlar yönünden ise yönetmeliklerde belirtilen kurallara uyulması koşulu aranmıştır. Belediye ve mücavir alan hudutları içindeki taşınmazların tevhit veya ifrazı ile bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini işlemlerinin tapu dairesince sonuçlandırılması ise bu işlemlerin İmar Kanunu ve yönetmelik hükümlerine uygunluğunun ilgili idari kurullarca onaylanması şartına bağlanmıştır. Kısaca, ifraz ve tevhit işlemlerinin yapılabilmesi, imar mevzuatına uygun olmalarına ve bu uygunluğun ilgili idari kurullarca tespit edilerek onaylanmasına bağlıdır. Getirilen bu düzenleme ile sağlanmak istenen nihai amacın kamu yararı olduğu kuşkusuzdur.

İmar planlarına göre yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan gayrimenkullerin bu kısımlarının ifrazına veya tevhidine izin verilmez.

İmar parselasyon planı tamamlanmış olan yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin bu planlara uygun olması şarttır.

2981 sayılı Yasa’da ifraz yapılmasına izin verilmemiş olup, 3194 sayılı Yasa’da İmar düzenlemesi yapılmış alanlarda taşınmaz maliklerinin tamamının muvafakatı ile ifraz ve tevhid yapılabileceği düzenlenmiştir. Yetkili idarelerin resen tevhid ve ifraz yapabilmesi için de imar planlarında bu koşulların öngörülmüş olması gerekmektedir.53 İmar planı bulunan alanlarda ifraz ve tevhidin yapılabilmesi için öncelikle parselasyon planının yapılması gerekmektedir. Danıştay taşınmaz sahiplerinin tamamının muvafakatı sağlanarak tevhit ve ifraz işleminin yapılması gerektiğine ilişkin kararlar vermiştir 54.

53 _{D.6.D, T. 18.09.2002, E.2001/2910, K.2002/3857 sayılı kararı (Aslantaş , Berberoğlu , Şimşek,} 2006, s. 270).

54

D.6.D E. 2005/6177, K. 2006/598 sayılı kararında, dava, davacının hissedarı olduğu Manisa İli, … pafta, … ada, … sayılı parselin bulunduğu alanda 3194 sayılı İmar Kanununun 18.maddesi uyarınca parselasyon işlemi yapılmasına ilişkin 30.11.2004 günlü, 921 sayılı belediye encümeni kararının iptali istemiyle açılan davada; İdare Mahkemesince; mahallinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen rapor ile dosyadaki belgelerin birlikte değerlendirilmesinden, 1 ve 2 sayılı parseller dışındaki parsellerin tamamının son imar planına göre tevhit, ifraz ve yola terkleri yapıldığından parselasyon yapılabilecek sadece bu parsellerin kaldığı, davacıdan düzenleme ortaklık payı alınmadığı, yola giden yerler için uygulama talep eden …'ın bağış yaptığı, imar planı değişikliği

34

İmar planlarında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak ifrazların, asgari cephe genişlikleri ve büyüklükleri yönetmelikte belirtilen esaslara göre tespit edilir.

İmar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez55

.

Ayrıca yönetmelik hükümlerine göre, imar planı olmayan alanlarda ifraz suretiyle yeniden oluşturulacak parsellerin kamuya ait bir yola cephesi bulunması şarttır. Yalnız çıkmaz sokaklara cephesi olan parseller ifraz edilemez. İfraz suretiyle çıkmaz sokak ihdas edilemez.

Şekil 2.: Tevhid İşlemi

Kaynak: Güven, 2007: 26

ile yolların genişletildiği,. bu plan değişikliğinin parselasyon işlemine dayanak teşkil ettiği, parsel sahiplerinin % 51'inden fazlasının istemi üzerine mevzuat gereği uygulama yapılabileceği sonucuna varıldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, bu karar davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine, uyuşmazlığa konu bölgede imar planı değişikliği ile yollar genişletildiğinden ikinci defa parselasyon işlemi yapılması gereğinin doğduğu, ancak 1186 ada, 1 sayılı parselin maliki ile 2 sayılı parselin diğer hissedarının başvurusu üzerine sadece bu iki parseli kapsayacak şekilde tesis edilen işlemin parselasyon değil ifraz ve tevhit işlemi niteliğinde olduğu, parselasyon krokisinden adanın diğer kısımlarında plana uygunluğun sağlanmadığı, bu itibarla taşınmaz sahiplerinin tamamının muvafakatı sağlanarak yapılması gereken tevhit ve ifraz işleminin 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesinin uygulandığından bahisle re'sen gerçekleştirilmesinde mevzuata uyarlık bulunmadığı sonucuna varıldığından, adadaki diğer parsellerin plana uygunluğunun sağlanıp sağlanmadığı konusunda yeniden keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılarak karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir. (DD, Yıl, 2006, S. 113, s.207-209).

55

35

Tevhid imar parsellerinin tek basına istenen yapılaşma şartlarını yerine getiremedikleri hallerde ya da imar dışındaki kadastro parsellerinin birbirleri ile birleştirilmesinin istendiği hallerde yapılan bir işlemdir. Birleştirme işlemi parseller arasında ki sınırların kaldırılması (Şekil 4) ve yeni şeklin tapu kütüğüne tescili ile gerçekleşir. Tevhid parsel malikinin kendi rızası ile yapılan bir işlem olması münasebetiyle iki şekilde gerçekleştirilebilir. Bunlardan biri, parsel sahibi doğrudan kadastro müdürlüğüne müracaat ederek döner sermaye kanalı ile diğerinde ise özel harita mühendislik bürolarından hizmet alınmak suretiyle yapılabilmektedir.

Şekil 3.: İfraz İşlemi

Kaynak: Güven, 2007: 26

İmar planına göre kapanan yollar veya mahreci bulunmasına rağmen yapı adası ortasında kalan parseller ifraz edilemezler. Bu gibi yerler İmar Kanununun ilgili hükümleri uygulanamadığı ve yapı yapılmasına müsait bir durum elde edilemediği takdirde, bu hükümler uygulanıncaya veya kamulaştırılıncaya kadar sahiplerince olduğu gibi kullanılmaya devam olunur.

Ayrık yapı nizamına tabi olup, imar planı ile farklı yükseklik veya kullanım kararları getirilmiş imar parselleri tevhid edilemez. Aralarında (3.00) m. ve daha fazla kot farkı bulunan imar parselleri tevhid edilemez.

İfraz yolu ile cephesi olmayan parsel ihdası, ancak imara müsait hale getirildiği parsele şuyulandırılarak yapılır.

36

İfraz işlemi imar parseli ya da kadastro parselinin parsel ilgilileri tarafından arzu edilen şekilde imar mevzuatına göre parçalara ayrılması işlemidir (Şekil 5).

Parselasyon işlemlerine ilişkin genel düzenlemeler içeren İmar Kanununun 18.Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi Ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 5.maddesinin üç ve dördüncü fıkralarında, belirlenen düzenleme sahasının bir müstakil imar adasından daha küçük olamayacağı, ancak imar adasının büyük bir kısmının imar mevzuatına uygun bir şekilde teşekkül etmiş olması nedeniyle yeniden düzenlenmesine ihtiyaç bulunmaması ve diğer kısmında bir kaç taşınmaz malın tevhit ve ifraz yoluyla imar planı ve imar mevzuatına uygun imar parsellerinin elde edilmesinin mümkün olduğu hallerde, adanın geri kalan kadastro parsellerinin müstakil bir imar düzenlemesine konu teşkil edebileceği öngörülmüş, aynı Yönetmeliğin İfraz ve Tevhit işlemleri başlıklı 15.maddesinde ise, arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış imar adalarındaki bir veya birkaç parselde, meskun alanlardaki kadastro parsellerinde, maliklerin müracaatı üzerine imar planı ve mevzuatına uygun olmak şartıyla ifraz ve tevhit işlemleri yapılabileceği kurala bağlanmıştır.

Söz konusu yönetmelik hükümlerine göre parselasyon işleminin en az bir ada bazında yapılması ve düzenleme sınırının anılan yönetmelikte belirtilen şekilde geçirilmesi gerektiği, istisna olarak adanın bir kısmının imar mevzuatına uygun teşekkül etmesi durumunda adanın geri kalan kadastro parsellerinin parselasyon işlemine konu olabileceği açıktır.

29.6.2001 günlü, 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un 7. maddesinin, 3.7.2003 günlü, 4916 sayılı Kanun’un 6. maddesiyle değiştirilen birinci fıkrasının “İfraz, tevhit, tescil ve tespit işlemleri imar mevzuatındaki kısıtlamalara tâbi olmaksızın…” bölümünün, Anayasa’ya aykırılığı iddiasıyla açılan davada, 02.04.2011 tarih ve 27893 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Anayasa Mahkemesi’nin 20.1.2011 tarih ve E: 2009/13, K : 2011/23

sayılı kararıyla, itiraz konusu kuralda yer alan “imar mevzuatındaki kısıtlamalara

tâbi olmaksızın” ibaresi, Hazine’ye ait taşınmazların ifraz, tevhit ve tescil işlemlerinin imar mevzuatındaki kısıtlamaların dışına çıkarılması sonucunu

37

doğurmakta ve İmar Kanunu ile konuya ilişkin yönetmeliklerde öngörülen kurallara aykırı da olsa Maliye Bakanlığı’nın bu yöndeki taleplerinin ilgili idarelerce yerine getirilmesini zorunlu kılmaktadır.

Söz konusu işlemlerin yapılabilmesi için imar mevzuatına uygun olma koşulunun ortadan kalkması ve bu uygunluğun idari kurullarca denetiminin olanaksız kılınması ise imar hukukunda denetimsiz bir alan oluşturmakta, bu da Devletin bu konudaki gözetim ve denetim görevini yerine getirmesine engel olmaktadır.

Anayasa’nın 5. ve 56. maddeleriyle Devlete verilen ödevlerin somut tedbirlerle nasıl yerine getirileceği yasa koyucunun takdirinde ise de söz konusu ödevler yerine getirilirken Hazineye ait taşınmazların ifraz ve tevhit işlemleri yönünden ayrıcalık tanınarak bu işlemlerin imar mevzuatındaki kısıtlamalar dışında tutulması, Anayasa’nın anılan maddeleriyle bağdaşmadığı gerekçesiyle itiraz konusu kuralda yer alan “imar mevzuatındaki kısıtlamalara tâbi olmaksızın” ibaresi, Anayasa’nın 5. ve 56. maddelerine aykırı olduğu gerekçesiyle iptaline karar vermiştir.

Dolayısıyla Anayasa Mahkemesi kararı ile de ifraz ve tevhid işlemleri belirli kurallara bağlanmış olup bu kurallar dışına çıkılarak yapılacak işlemlerin ise mevzuata uygun olmadığı belirlenmiştir.