Yapı kayıt belgesi alınmasına yönelik kararlar

İmara aykırı ve kaçak yapılar için 18.05.2018 tarihinde yürürlüğe giren 7143 Sayılı Kanunun 16. maddesi kapsamında 3194 sayılı İmar Kanununa eklenen geçici 16. madde ile yapılmış yeni bir düzenleme bulunmaktadır. Bu düzenlemede amaç, ruhsatsız veya ruhsat ile eklerine aykırı durumda bulunan yapıların kayıt altına alınmasıdır. Halk arasında imar barışı olarak da nitelenen düzenleme ile yapıların ait olduğu cins dikkate alınmak üzere geçici elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri bağlanabilmektedir. Arsa payı yönünden uyuşmazlık yaşanmayan yapılarda bağımsız bölümler kat mülkiyetine geçebilmektedir. Daha önce kayıt dışı olduğu için kredi çekilemeyen birçok taşınmaz, yapı kayıt belgesi ile yasal hale gelmekte ve bu taşınmazlar üzerinden kredi çekilmesi mümkün olabilmektedir. Bu olanaklarla birlikte yapı kayıt belgesinin alınabileceği yapılar sınırlıdır. Örneğin üçüncü kişilere ait özel mülkiyete tabi taşınmazlar üzerindeki yapılar, kapsam dışında tutulmuştur. Yapı kayıt belgesi, yapıları bir bakıma yasal hale getirse de bu durum sınırsız bir hak tanımamaktadır. Çünkü yapı kayıt belgesi söz konusu yapının yeniden inşasına ya da kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Belgeyi almış olan yapıların yeniden inşa edilmesi sürecinde yürürlükte bulunan imar yasaları uygulanmaktadır. Yapıların depreme dayanıklılığı ile yapının fen standartlarına

94

uygunluğu yapı sahibinin sorumluluğunda olacaktır. Düzenleme ile geçmiş yıllarda hakkında işlem yapılmış yapılar ile 31.12.2017 tarihinden önce inşa edilmiş ancak hakkında işlem yapılmamış olup, ruhsat ve eklerine aykırı durumda bulunan yapılar kapsama dâhil edilmiştir. Yapıların kayıt altına alınması uygulaması ile elde edilecek gelirin, kentsel dönüşüm uygulamalarının finansmanında kullanılacağına ilişkin açıklamalar yapılmıştır. Böylece kentsel alanın planlamasında yeni bir dönem açılmıştır.

Yapı kayıt belgesi almış olan yapıların, kentsel dönüşüm projeleri kapsamında nasıl değerleneceği hususu düzenleme sonrası tartışılmaya başlanmıştır. Düzenleme öncesi kaçak, ruhsata ve eklerine aykırı yapılar yönünden hak sahiplerine enkaz bedeli üzerinden hesaplanan bedel ödenmiştir. Örneğin, tapu tahsis belgeli gecekondu için yapı bedeli değil, enkaz bedeli esas alınarak ödeme yapılmıştır. 7143 Sayılı Kanun ile birlikte artık, ruhsat ve eklerine aykırı ya da ruhsatsız yapıların durumlarının yapı kayıt belgesi almalarına göre yeniden incelenmesi gerekmektedir. Çünkü yasal düzenleme ile ruhsatsız yapılar, tapu alarak kat mülkiyetine geçme hakkına sahip olmaktadır. Bu durumda ruhsata ve imara aykırı bir yapıdan söz edilememektedir. Yapılar üzerinde cins değişikliği yapılarak, tapu alınması yasal düzenlemenin en önemli özelliklerinden biridir. Fiilen kullanılan ancak yasal dayanağı bulunmayan yapıların kayıt altına alınmasını amaçlayan düzenleme ile imar durumu ve güncel yapı durumunun eşitlenmesi de amaçlanmaktadır.

Bir nevi yapı kullanma belgesi niteliği taşıyan yapı kayıt belgesi, aralarında mülkiyet ihtilafı bulunan hak sahiplerinin uyuşmazlıklarının çözümünde de etkili olmaktadır.

Arsaları üzerinde anlaşmazlık bulunmayan, ruhsatsız yapıdaki hak sahipleri düzenlemeden en fazla yararlanacak kesim olarak gözükmektedir. Bu bakımdan yapı kayıt belgesi alınması, bir nevi mülkiyet hakkına dayanak oluşturmaktadır.

Yasal düzenleme sonucu, yapı kayıt belgesi alabilecek taşınmazların durumlarının başvuru sonucuna göre şekillendirilmesi gereklidir. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E:2018/1861, K: 2018/3068, T: 12/07/2018 sayılı ilamında; “…3194 Sayılı Kanuna eklenen geçici 16. madde, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış imara aykırı ve kaçak yapılar için uygulanacağından içeriği itibarıyla geriye etkili olarak uygulanması öngörülmüş bir düzenlemedir. Usulü kazanılmış hakkın istisnası olan geriye etkili bir kanuni düzenleme olması nedeniyle anılan hükmün mahkemelerce eldeki davalar için de

95

uygulanması gerektiği gibi öncesinde aksine verilmiş bir bozma kararı bile bulunsa, temyiz aşamasında da Yargıtay’ca gözetilmesi gerekir. Yukarıda yapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde kanunda belirtilen süre içinde başvurulup gerekli işlemler tamamlanarak yapı kayıt belgesi alınmak suretiyle yapının yasal hale getirilip getirilmediği saptanmak suretiyle uyuşmazlığın mahkemece yeniden değerlendirilmesi gerektiğinden verilen kararın bozulması uygun bulunmuştur”

denilmektedir. Yargıtay kararında açıkça vurgulandığı üzere yapı kayıt belgesi alabilecek durumda yapıların durumlarının başvuru sonucuna göre ayrıca incelenmesi gerekmektedir.

Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak inşa edilen yapılardaki ruhsata aykırılık halinin, 7143 Sayılı Kanun kapsamında yer alan başvuruya göre yeniden incelenmesi gerektiği verilen kararlardan açıkça anlaşılmaktadır. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E:2018/1104, K:2018/3037, T: 12/07/2018 sayılı ilamında; “…İmara aykırı ve kaçak yapılar için uygulamadaki temel esaslar bu şekilde ise de bu tür yapılarla ilgili olarak 18.05.2018 tarihinde yürürlüğe giren 7143 Sayılı Kanunun 16. maddesiyle 3194 sayılı İmar Kanununa eklenen geçici 16. madde ile yapılmış yeni bir düzenleme bulunmaktadır.

Maddede; afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31.10.2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31.12.2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde yapı kayıt belgesi verilebileceği, başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar bakanlık tarafından hazırlanan yapı kayıt sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedileceği…” vurgulanmıştır. İlgili yasal düzenleme emsal mahkeme kararları ile birlikte incelendiğinde, kamulaştırma ve kentsel dönüşüm projelerinde yapıların durumlarının 7143 Sayılı Kanuna göre yeniden incelenmesi gerekeceği tartışmasızdır. Yapıların iskân, imar ve güncel durumları dikkate alınarak kamulaştırma işlemleri, geçmişten günümüze yürütülmektedir. Bu duruma ek olarak yasal düzenlemede yer alan başvuru sonuçlarının beklenerek, ruhsata aykırı ve kaçak yapılar hakkında inceleme yapılması zorunlu hale gelmiştir. Yapı kayıt belgesi hakkı

96

kazanan kaçak ve ruhsatsız yapıların yasal hale gelmesi, kentleşme ve imar planı boyutlarıyla dikkate alınmaktadır.