Kamulaştırma işlemleri

Kentsel dönüşüm bölgesinde kalan taşınmazların kamulaştırılması ile özel hukuk kişileri lehine ivaz verilmektedir. Hak sahiplerinin mal varlıklarından çıkarılan değerin yerine başka bir değer ikame edilmekte; böylece mülkiyet hakkı korunmaktadır. Kamulaştırma sürecindeki uygulamaların her zaman mülkiyet hakkını ihlal sonucunu doğurduğu söylemek bu nedenle mümkün değildir (Üstün 2009). Kentsel dönüşüm sürecinde gerçekleştirilen kamulaştırma işlemlerinde, farklı kanunlardan yararlanılmaktadır.

5393 Sayılı Kanunun 73. maddesinde; “Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır”

58

denilmektedir. Ancak anlaşmanın gerçekleşmemesi durumunda ne yapılacağı düzenlenmemiştir. Bu durumda kamulaştırma yoluna başvurulacağı anlaşılmaktadır.

Yerel idareler bir bakıma bu yetkiyi zorunlu olarak kullanma durumundadır. Aksi halde kentsel dönüşüm ve yenileme projelerinin gerçekleştirilmesi mümkün değildir. Aynı maddede “Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında bulunan gayrimenkul sahipleri ve belediye tarafından açılacak davalar, mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır” şeklinde düzenleme yapılarak; projelerin sürüncemede kalmaması amaçlanmıştır.

775 Sayılı Kanunun 5. maddesinde; “Lüzumu halinde, belediyeler gecekondu ıslah ve tasfiye sahaları içinde bulunan veya bu kanun hükümleri dairesinde yeniden teşkil edilecek önleme bölgeleri içine rastlayan özel mülkiyetteki arazi ve arsaları ve bunlar içerisinde yapı veya sair herhangi bir tesis bulunduğu takdirde bu yapı ve tesisleri, bu kanunda belirtilen amaçlarda kullanmak üzere, Toplu Konut İdaresi Başkanlığının izni ile sahipleriyle anlaşarak satın alabilirler veya kamulaştırabilirler” denilmektedir. Yerel idarelere bu konuda önemli yetkiler tanınmıştır.

Kamulaştırma işlemlerinde aranacak ilk şart kamu yararıdır. Kamu hizmetine yönelik bir durum olmaması durumunda kamulaştırmaya başvurulamaz. Bu nedenle kamu yararı kararı alınmaktadır. Kamu yararı kararı alma yetkisine sahip olan merciler, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunun 5. maddesinde düzenlenmiştir. İdareler kamulaştırma işlemlerini gerçekleştirirken, kamusal ihtiyacı net olarak tespit etmelidir. Projelerde ihtiyaç duyulan alan kadar kamulaştırma yapılmalıdır. Geleceğe dönük talepler ve planlar dikkate alınarak kamulaştırma yapılmamalıdır. İhtiyacı aşan kamulaştırma talepleri, İdare mahkemeleri tarafından iptal edilebilmektedir. Kamulaştırma bedeli, genel olarak peşin olarak ödenmektedir. Ancak istisnai durumlarda taksitle de ödenmesi kanunda düzenlenmiştir. ²³ Kamulaştırma bedelinin ödenmesine yönelik düzenlemenin istisnasını 3194 Sayılı Kanunun 18. maddesi oluşturmaktadır (Çınar 2010). 5543 sayılı İskân Kanununda²⁴ yer alan ve dönüşüm projelerini ilgilendiren Ek-1 maddesinde 02.07.2018 tarihinde 700 sayılı KHK’nın 174. maddesi ile yapılan değişiklikle, afet riski veya fen,

23 Anayasa 46. madde

24 TC Resmi Gazete, Tarih: 19.09.2006, Sayı: 26301.

59

sanat ve sağlık kurallarına aykırılık sebebiyle veya Cumhurbaşkanınca belirlenen özel proje alanlarında gerçekleştirilecek olan yeniden iskân uygulamalarında 5543 Sayılı Kanuna göre işlem yapılmaktadır. Anılan düzenleme kamulaştırma uygulamaları dışında, kentsel dönüşüm ve yenileme projelerine alan tahsis edilmesi açısından önemlidir.

Kamulaştırma işlemlerine yönelik bir diğer düzenleme 775 Sayılı Kanunun 5.

maddesinde yer almaktadır. İlgili maddede TOKİ’nin izni ile belediyelere, özel mülkiyette bulunan yapı ve tesisleri kanunda yer alan amaçlarla kullanmak üzere satın alma ve kamulaştırma yetkisi verilmiştir.

Kamulaştırma bedelinin tespiti açısından ana düzenleme 2942 Sayılı Kanunun 11.

maddesinde yer almaktadır. Aynı kanunun 15. maddesine göre oluşturulacak bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmazın veya kaynağın;

a) Cins ve nevini, b) Yüzölçümünü,

c) Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,

d) Varsa vergi beyanını,

e) Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,

f) Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini,

g) Arsalarda, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,

h) Yapılarda, resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını, i) Her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri esasa alarak değerleme çalışmasının yapılması zorunlu görülmektedir.

Bilirkişi kurulu düzenledikleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli değerleme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit eder. Aynı Kanunun 10. maddesinde kamulaştırma

60

bedelinin mahkemece nasıl tespit edileceği, taşınmazın idare adına tescilinin hangi usullerle gerçekleştirileceği açıklanmıştır. Belirlenen kamulaştırma bedeli peşin ve nakit olarak bankaya yatırılması için idareye 15 gün süre verilir. Tespit edilen kamulaştırma bedelinin bankaya süresi içerisinde yatırılması durumunda taşınmaz malın idare adına tesciline karar verilir. Karar tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya ayrıca bildirilir.

Kentsel dönüşüm konusunda önemli düzenlemeler getiren 6306 Sayılı Kanunda kamulaştırma konusunda yeni terimler kullanılmaya başlanmıştır. Kanun kamulaştırma, satın alma ve acele kamulaştırma yöntemlerini ayrı araçlar olarak belirlemiştir.

Kamulaştırma işlemleri için bir apartman ve meskende bulunan hak sahiplerinin 2/3 çoğunluğu yeterli olarak görülürken; kamu yararının zorunlu kıldığı durumlarda 6306 Sayılı Kanuna uygun olarak tebligatlar yapıldıktan sonra Bakanlık, ilgili belediye ya da firma tarafından acele kamulaştırmaya başvurulabilmektedir. Acele kamulaştırma yöntemi uygulamada kullanılmıştır. Acele kamulaştırma kararı da bir idari işlemdir.

İYUK uyarınca acele kamulaştırma kararına karşı idari yargıda 30 gün içinde iptal davası açılabilmektedir. Aynı durum, yıkım kararları için de geçerlidir. Yıkım için 60 gün süre verilen kararlar yönünden iptal davası açılabilir. Kamulaştırma işlemleri 6306 Sayılı Kanun açısından değerleme raporunun Sermaye Piyasası Kurulu lisansına sahip bilirkişiler tarafından tanzim edilmesi ile başlar. Hak sahiplerine ve maliklere toplantı çağrısı yapıldıktan sonra toplantıda alınan kararlar tutanağa geçirilir. 6306 Sayılı Kanunun uygulama yönetmeliğinde yer alan riskli yapıların tespiti hususu ise ayrı bir uygulama aşamasıdır. Yönetmelikte yer alan esaslar çerçevesinde yapı malikleri ya da kanuni temsilciler, masrafları kendilerine ait olmak üzere riskli yapıları tespit ettirebilmektedir. Bu tespit Bakanlıkça lisanslandırılan kurum veya kuruluşlara yaptırılır.

Bu süreçte Hazine dışındaki kamu idarelerine ait olan taşınmazlar da TOKİ veya ilgili belediyeye devredilir (Tanrıvermiş vd. 2017). Tahsis ve devirden itibaren 3 yıl içinde amacına uygun kullanılmadığı tespit edilen veya ihtiyaç görülen taşınmazlar, hazine adına bedelsiz olarak tescil edilir ya da önceki maliki idareye devredilir. 6306 sayılı Kanuna göre riskli alan kararı Resmi Gazete’de ilan edilir. Bakanlar Kurulu’nun aldığı riskli alan kararı bir idari işlemdir ve bu kararlara karşı Danıştay Kanununun²⁵ 24.

maddesi gereğince Danıştay’da iptal davası açılabilir. 30 günlük dava açma süresi riskli

25 TC Resmi Gazete, Tarih: 06.01.1982, Sayı: 17580.

61

alan kararının Resmi Gazetede ilanı ile başlamaktadır. 6306 Sayılı Kanunun 6/2.

maddesine göre hak sahipleriyle 2/3 çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması durumunda, gerçek kişiler ile özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmazlar yönünden Bakanlık, TOKİ ve İdare tarafından acele kamulaştırma uygulamasına gidilir. Bu uygulama 2942 Sayılı Kanunun 3. maddesinde yer alan iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amacına yönelik kamulaştırma olarak kabul edilmektedir. Ancak kamulaştırma sürecinde Anayasa ile teminat altına alınan temel hak ve özgürlüklere aykırılık oluşturacak, kamu yararı ve bireysel hakların korunması arasındaki dengeyi bozacak kararlar ve işlemler uygulamaya konmamalıdır (Yasin ve Şahin 2015, Tanrıvermiş ve Aliefendioğlu 2015).