Uzlaşma Sürecinde Ortaya Çıkan Sorunlar

Kentsel alanda meydana gelen değişimler, ekonomik, sosyal, kültürel ve politik müdahaleler sonucu ortaya çıkmaktadır. Bu müdahaleler, farklı aktörler tarafından gerçekleştirilmektedir. Kentsel dönüşüm projelerinde, politik ve sosyo-kültürel çözümler de gerekli olabilmektedir. Bu nedenle projede yetkili kurum ve kuruluşların ortak hareket etmesi gereklidir. Önceki başlıklarda da değinildiği üzere aktörler genel olarak kamu ve özel sektör, gönüllü kuruluşlar ile yerel halktır. Her aktörün, proje kapsamındaki etkililiği birbirinden farklıdır. Proje geliştirme ve uygulama aşamalarının başarılı olması birçok şarta bağlıdır. Proje bölgesinin doğru seçimi, mevcut durum analizi ile ihtiyaçların tespiti öne çıkan şartlardır. Ancak ihtiyaç analizinin kısa ve uzun vadeli olarak incelenmesi gerekmektedir. Çünkü hak sahipleri ve kiracılar özelinde, mahalle ve proje ölçeğinde değerlendirme yapılmalıdır. Kentsel alandaki gelişimin sürekli hale getirilmesi, sorunlara uygun çözümlerin üretilmesi için hak sahipleri ve kiracılar ile anlaşılması gerekmektedir.

Uzlaşma süreci öncesi belirlenen hedefler doğrultusunda projedeki sosyo ekonomik koşullar, konut ve işyeri alanları, tahsis durumları, imar hakları ve fiili kullanım şekilleri

21 5393 Sayılı Kanun 13. madde

52

tespit edilmelidir. Halkın beklentilerinin ve maliklerin projeye bakış açılarının uzlaşma görüşmeleri öncesi öngörülmesi önemlidir. Bu ön incelemelerin yapılması ile projedeki kapasite ortaya çıkmakta; projenin tasarım biçimi şekillenecek ve inşaat aşamasına geçilmesi mümkün olmaktadır. Aksi takdirde projenin uygulama aşamasına geçmesi imkânı doğmamaktadır (Aliefendioğlu ve Tanrıvermiş 2015).

Kentsel yenileme ve dönüşüm uygulamalarında verilerin toplanması ile analiz sürecinde elde edilecek sonuçlar, proje bölgesindeki imar koşullarının belirlenmesinde büyük önem taşımaktadır. Projenin uygulanacağı alandaki yapıların özellikleri ile yapım yöntemleri, kira gelirleri ve gayrimenkul değerini etkileyecek diğer faktörlerin ayrı ayrı tespit edilmesi imkânı doğar. Ayrıca yapıların sınıflandırılması, yıkım, inşaat ve proje geliştirme konu başlıklarında karar verilmesi mümkün olur. Yapılan tüm incelemeler sonucu proje alanında inşa edilecek yapıların adedi ve türü tespit edilir. Uzlaşma sürecinin bu incelemeler ve tespitler olmaksızın başlatılması projeye uygun tekliflerin yapılmasını engeller. Bununla birlikte, imar planı ve kamu yararı kararının iptaline yönelik farklı nedenlere dayalı olarak açılacak davalarda, proje bölgesindeki mevcut durumu yansıtan ve yapıların neden olduğu olumsuz koşulları içeren gerekçeler altlık olarak kullanılabilir.

Uzlaşma görüşmeleri, proje bölgesindeki mevcut yapıların kullanıcısı olan insanların ve hak sahiplerinin sosyal, ekonomik ve kültürel kriterlerine göre şekillenir. Çünkü proje bölgesindeki mekânların fiyatlandırılması bu kriterlerden bağımsız değildir. Bir sonraki aşamada proje bölgesinde yapılacak değerleme çalışmaları şekillenir ve halkın katılımı beklenir. Halkın projeye katılımı ve istekliliği doğal olarak uzlaşma görüşmelerini de etkilemektedir. Değerleme açısından, proje bölgesinin analizi bu nedenle önemli yer tutmaktadır (Aliefendioğlu ve Tanrıvermiş 2015).

Proje, çalışma yapılacak proje bölgesinde kullanıcı olan ve proje sonrasında inşa edilecek konutlarda yaşamını devam ettirecek kesimin projeden beklentileri, inşa edilecek bağımsız bölümlerin tipi ve özellikleri değerlendirilerek şekillenmeli ve hak sahiplerinin görüşleri alınarak proje bölgesinde yaşam kalitesinin hangi açılardan arttırılması gerektiği incelenmelidir (Aliefendioğlu ve Tanrıvermiş 2015). Uzlaşma görüşmeleri tüm bu açıklanan uygulamaların zamanında yerine getirilip getirilmemesine göre başarılı ya da

53

başarısız olmaktadır. Çünkü uzlaşma görüşmelerinin kentsel dönüşüm projelerinde tıkanmasının en önemli nedenlerinden biri projenin hak sahipleri ve kullanıcılar tarafından yeterince anlaşılamaması ya da projenin, proje bölgesinde kullanıcı olan kesimden tamamen uzaklaşılarak şekillendirilmeye çalışılmasıdır. Proje alanındaki yaşam koşullarının devam ettirilmesi, yaşam standartlarının yükseltilmesi, sosyal ve kültürel yaşamın etkin hale getirilmesi, toplumun eşit koşullar altında yaşaması uzlaşma görüşmelerinde dikkate alınması gerekli olan konu başlıklarıdır. Proje alanındaki m² birim fiyatlarının gayrimenkullerin güncel değerine göre tespit edilmesi, bu açıklananlar kapsamında yeterli değildir. Çünkü uzlaşma süreci bir bütün halinde proje değerleriyle iç içedir. Projede yer alan mekânların ve değerleme uygulamaları sonucunda elde edilen verilerin, yerel halkın istek ve beklentilerden uzaklaşması süreci olumsuz yönde etkilemektedir.

Değerleme açısından, taşınmazın önceki değeri ile projenin uygulanması sonrası hak sahiplerine verilecek taşınmaz değeri arasında ilişki kurulması gereklidir. Bu durum projedeki konutların şerefiyelendirilmesi²² aşamasında da dikkate alınarak, hak kaybının önüne geçilmelidir. Uzlaşma sürecinin başarılı olmamasında bir diğer etken taşınmazlar yönünden şerefiyelendirme uygulamasının gerektiği gibi uygulanmamasıdır. Proje sürecinde maliklere ve hak sahiplerine verilecek taşınmazların arsa payları, konumu, bağımsız bölüm net ve brüt alanları, yönü, soğutma ve ısıtma olanakları, manzara gibi kriterleri dikkate alınmalıdır. Çünkü bu parametrelerin tamamı taşınmazın değerine etki etmektedir. Taşınmazların değerinin doğru şekilde analiz edilmemesi ya da değer düzeltmenin gereği gibi uygulanmaması sürecin başarısız sonuçlanmasına neden olabilmektedir (Ülger 2010). Türkiye’de gerçekleştirilen dönüşüm projelerinde özellikle şerefiyelendirme işlemlerinin gereği gibi yapılmadığı, yapılan işlemlerin de bilimsel dayanağının bulunmadığı gözlemlenmektedir. Bu durum hak sahiplerinin memnuniyetsizliğine neden olmaktadır. Proje bölgesinde, proje öncesi taşınmaz değeri ile proje sonrasındaki taşınmaz değeri arasında ilişkinin objektif kriterlere göre tespiti zorunluluğu bulunmaktadır.

22 Gayrimenkulün bulunduğu konum özelliklerine göre değerinin değişimi

54

Uzlaşma görüşmeleri, hak sahiplerine sunulan imkânlar ve planlanan proje kapsamına göre şekillenmektedir. Hak sahipleri genel olarak, proje bölgesinde yaratılan ranttan pay alma eğilimindedirler. Bir başka deyişle, hak sahipleri proje bölgesinde oluşacak değer artışından kendilerine düşecek kısmı talep etmektedirler. Bu değer aynı bölgede bulunan hatta aynı cadde sokakta yer alan konut, işyeri ve ofis için dahi farklılık göstermektedir.

Taşınmazların değerleri birbirlerinden farklı olduğu gibi proje sonrası ortaya çıkacak olan değer de değişken olacaktır. Proje bölgesinde taşınmazların değerlemesi gelecekte oluşması muhtemel fiyat artışlarına göre şekillenmemektedir. Hak sahiplerinin bu nedenle kentsel dönüşüm ve yenileme projelerinden olumsuz etkilendiği zaman zaman gündeme getirilmektedir. Ancak bu durumun gerçeği yansıttığı söylenemez. Çünkü proje bölgesindeki taşınmazların değerlemesinin güncel koşullara göre şekillenmesi doğaldır.

Aksi takdirde hak sahiplerinin gerçekleştirmediği ve sorumluluk altına girmediği kentsel planlamadan kar etmesi söz konusu olmaktadır. Proje sürecinde şerefiyelendirme yöntemi kullanılarak; konutların ya da ticari alanların değerini etkileyebilecek kriterler tespit edilmektedir (Aliefendioğlu ve Tanrıvermiş 2015).

Projelerde yer alan fonksiyonel özelliklerin tamamı değeri etkileyecek kriter olarak göz önünde tutulmalıdır. Uzlaşma sürecinde hak sahiplerinin dikkate aldığı en önemli konulardan biri, proje sonrası bölgede oluşacak taşınmaz değerinin ne olacağıdır. Çünkü bu tespitle hak sahipleri, projenin taşınmaz değerlerine pozitif etkisinin boyutunu tespit etmektedir. Bu düşünceden hareketle uzlaşma görüşmelerinin ve hak sahiplerini ikna sürecinin projenin yapısıyla da ilgili olduğu ortaya çıkmaktadır. Hak sahipleri, kentsel yenileme ve dönüşüm projelerinde daha çok nasıl kazanç elde edebileceklerini düşünürler. Kendilerine teklif edilen taşınmaz alanının büyüklüğü, mimari yapısı ve nitelikleri karar vermede önemli bir etkendir. Bu bakımdan projelerde kapalı alan kayıplarının en düşük seviyede tutulması önemlidir. Özellikle konutlarda brüt-net oranının minimuma yakın olması beklenir (Aliefendioğlu ve Tanrıvermiş 2015).