PLANLAMA SÜRECİNDE KADASTRO VERİLERİNİN KULLANIMINDA YAŞANAN SORUNLAR

Fakültemizde son yıllarda gerçekleştirilen üç adet koruma amaçlı imar planı deneyiminden yararlanarak planlama sürecinde tapu ve kadastro verilerinin kullanımında yaşanan sorunlar tanımlanmaya çalışılacaktır. Hazırlanan planlar sırası ile Muğla Merkez Kentsel Sit Alanı Koruma Amaçlı İmar Planı, Muğla-Karabağlar Yaylası III. Derece Doğal ve Kentsel Sit Alanı Koruma Amaçlı İmar Planı ile İzmir Kemeraltı Koruma Amaçlı İmar Planıdır. Bu çalışmalarda yine sırası ile 1/1000 ve 1/500; 1/5000 ve 1/2000; 1/1000 ve 1/500 ölçeklerde planlar gerçekleştirilmiştir. Konum, arazi kullanım yapısı ve ele alış ölçekleri itibariyle farklılaşan özellikleri nedeniyle bu üç plan sürecinde konuya ilişkin değişik sorun alanları izlenebilmiştir. Elbette plan sürecinde konu kapsamında yalnız zorluklarla karşılaşılmamıştır. Ancak bu bildiri özelinde beklenen problemlerin çözümü olduğundan daha çok sorunlar gündeme getirilmektedir. Sorunları şu başlıklar altında ele almak mümkündür.

1.1 Kadastro Haritalarının İçerikleri

Planlama sürecinin en önemli aşamalarında biri mekânsal yapının analizidir. Planlama sınırları içinde kaç adet mülkiyet, bu mülkiyetler üzerinde kaç adet, kaç katlı ve kaç m2’li yapı var gibi bilgiler, bir bölgede planlama sürecinde ortaya konacak müdahale kararlarını etkileyen önemli bilgilerdir. Koruma amaçlı imar planlarında, plan yapılacak bölgede var olan fiziksel yapının, alan çalışmaları ile hâlihazır haritalar üzerinde oluşturulan analiz paftalarına işlenmesi gereklidir. Planlanacak bölge içinde kaç adet parsel, kaç adet yapı var? Yapıların strüktürel nitelikleri nelerdir? (Çelik, betonarme, ahşap karkas ya da yığma vb.), Fiziki durumları nasıldır? (iyi, vasat kötü, vb.), Mimari nitelikleri nelerdir? (tarihi dokuyu oluşturan, dokuya uyumlu, dokuya aykırı vb.), Kullanım nitelikleri nelerdir?

(Konut, İmalat, Ticaret, Hizmet vb.). Tüm bu özelliklerin haritalara işlenmesi ve sağlıklı bir değerlendirmeye konu olacak bir analiz çalışmasına olanak vermesi için öncelikle mülkiyet yapısının hâlihazır haritalara işlenmesi gereklidir.

Alan çalışmalarında hâlihazırlar mekânsal referanslarının çok sayıda olması nedeniyle arazi çalışmalarında kolaylıkla ifade edilen tüm unsurlar arazide konumlandırılabilmektedir.

Ancak kadastro haritalarının bu düzeyde mekânsal referansa sahip olmaması arazi çalışmalarında kullanılabilirliklerini azaltmaktadır. Bu nedenle kadastro bilgileri önceden hâlihazır haritalara işlenerek arazi çalışmasının başlatılması gereklidir. Ancak çoğu durumda koordinat sistemleri yardımıyla hâlihazır ve kadastro haritalarının çakıştırılamadığı, hatta kadastro adaları ile hâlihazır adaların uyuşmadıkları görülmektedir. Kadastro haritalarının farklı yıllarda, farklı yöntemlerle oluşturuldukları açıktır. Eski tarihli paftalarda en çok karşılaşılan sorun bu haritaların hazırlanması sonrasında gerçekleşen binaların parselde izlenememesidir. Bu durumlarda kadastro haritalarında mekânsal referansların (bina, anıtsal ağaç vb.) daha fazla yer alması sorun çözümünü kolaylaştırıcı bir unsur olacaktır.

Şekil 1: Muğla Haritaları, (solda)Kadastro Haritası-(sağda)Hâlihazır Harita ile Çakışma Durumu 1.2 Kadastro Haritalarının Hâlihazır Haritalar ile Çakışma Sorunları Hâlihazır ve kadastro haritalarının çakışma problemleri ile Kemeraltı örneğinde sıklıkla ve Muğla örneğinde zaman zaman karşılaşılmıştır. Örneğin, Kemeraltı Koruma İmar Planı çalışması için kullanılan kadastro haritası ile halihazır harita arasında da yer yer 4-5 metreye varan kaymalar olduğu görülmüştür. Kimi adaların bütün halinde %5 gibi bir oranda hâlihazır adadan büyük olduğu, bu büyüklük farkının ada cephelerinde 2-3 metreyi bulabildiği görülmüştür (Bakınız: Şekil 2). Bu sorunun bir sokağı çevreleyen iki

adada birden görüldüğü durumlarda ise halihazırda 7-8 metre genişliği olan bir sokağın kadastro haritasında 2-3 metreye indiği örnekler mevcuttur. Kemeraltı gibi ticaretin yoğunluğu nedeniyle arazi fiyatlarının çok yüksek rakamlara ulaştığı, 2m²’lik parsellerin dahi işletildiği bir alanda bu düzeyde bir hata payının elbette ciddi sorun yaratabildiği kabul edilecektir. Kemeraltı Koruma Amaçlı İmar Planında, Konak Belediyesi Planlama ve Harita Müdürlüklerinin gayretli çabaları ile bu sorunlar büyük ölçüde aşılmış, ancak bu durum önemli bir emek ve zaman harcanmasına neden olmuştur.

Şekil 2: Kemeraltı Planı Sürecinde Görülen Hâlihazır Kadastro Çakışma Sorunu

1.3 Mülkiyet Değişimlerinin Kadastro Haritalarında Güncellenmemesi Yine koruma planı hazırlanması sırasında karşılaşılan diğer bir sorun mülkiyet yapısındaki değişikliklerin hem belediye hem de Tapu Kadastro Müdürlüğünde resmen onaylandığı ve alüminyum paftalara işlendikleri halde, çoğaltılabilir nitelikteki kadastro haritalarına işlenmemiş olması problemidir. Kimi kamusal projelerle yapılan kamusal tesislerin, hatta açılan yolların kağıt kadastro paftalarında işlenmemiş olduğu görülmektedir (Bakınız Şekil 3). Bu durum da kadastro haritalarına duyulan güveni azaltarak sürekli kontroller yapılarak doğru bilgiye ulaşılmaya çalışılırken zaman ve emek kaybı oluşturmuştur.

Şekil 3: Kemeraltı Çok Katlı Otoparkının Olduğu Alandaki Parçalı Parselasyon

1.4 Kadastro Verilerinin Sayısal Ortamda Olmaması

Diğer sayılanlar paralelinde bir başka problem, planlama yapılan çoğu alanda sayısal hâlihazır haritalara ulaşılabilirken, kadastro haritalarının ancak kâğıt kopyalarının bulunabiliyor / erişilebilir durumda olmasıdır. Sayısal hâlihazır haritalar, planların bilgisayar ortamında üretilmesi için son derece faydalı bir altlık/taban oluşturmaktadır.

Ancak kadastro haritalarının çoğu zaman geleneksel yöntemlerle hazırlanmış olması nedeniyle eğer bilgisayar ortamında çalışılacaksa, sayısallaştırma sürecinde yaşanan zaman ve emek kaybı; planlama sürecini yavaşlatmaktadır.

1.5 Sayısal Kadastro Verilerinin Sayısal Hâlihazırlar ile Uyuşmaması

Kadastro haritalarının bilgisayar ortamında olduğu kimi örneklerde ise bu haritaların geleneksel kâğıt haritaların digitizer(sayısallaştırıcı) aracılığıyla, ya da tarayıcılar ve Bilgisayar Destekli Tasarım (BDT) yazılımları aracılığıyla bilgisayara aktarıldıkları, bu nedenle istenilen kalite düzeyinde olmadıkları görülmüştür. Bu şekilde sayısallaştırılmış haritalar koordinatsız oldukları için ve fotokopi, tarama, sayısallaştırma aşamalarında yaşanan deformasyonlar nedeniyle hâlihazırlarla sağlıklı bir şekilde birleştirilememektedirler, (Bakınız: Şekil 4).

Şekil 4: Kemeraltı’nın Kâğıt Nüshalar Üzerinden Sayısallaştırılmış Kadastro Haritaları

1.6 Farklı Ölçeklerdeki Haritaların Bütünleştirilmesinde Yaşanan Sorunlar Planlama çalışması yapılan bölgenin niteliklerine göre farklı ölçeklerde hâlihazır ve kadastro haritalarının hazırlandıkları görülmektedir. Çoğu zaman farklı ölçeklerdeki hâlihazır haritalar bilgisayar destekli yazılımlar aracılığıyla üretildiği için farklı ölçekli paftaların birleştirilmesinde herhangi bir sorun yaşanmamaktadır. Buna karşın, farklı ölçekli kadastro haritalarının büyük ölçüde geleneksel yöntemlerle yapılan çizimler sırasında oluşan kaymalar nedeni ile sağlıklı şekilde bir araya gelemedikleri görülmüştür.

Bu ölçek bütünleştirilmesi işlemi aynı zamanda hâlihazır haritalar ile kadastro paftaları arasında da yaşanabilmektedir. Örneğin Karabağlar Koruma Amaçlı İmar Planında her

ikisi de sayısal olmayan 1/1000 ölçekli hâlihazır haritaların 1/2000 ölçekli kadastro haritaları ile çakıştırılabilmesi için önce hâlihazır haritalar küçültülerek şeffafları alınmış, ardından da kadastro haritaları ile çakıştırılarak üzerine parsel sınırları çizilmiştir.

1.7 Harita Koordinat Sistemleri ve Pafta Bölümlerinin Farklı Olması Farklı kurumlar tarafından farklı ölçeklerde üretilen harita ve planların gerek koordinat sistemleri, gerekse pafta bölümlerinde var olan uyuşmazlıklar, ülkemizde ancak son yıllarda haritacılık konusunda sağlanan gelişmeler ve yeni teknoloji ürünü konumlandırma aygıtlarının yaygınlaşması ile çözümlenmeye başlanan bir genel sorundur. Geçmişte farklı dönemlerde benimsenmiş, farklı harita teknikleri ile çizilen, farklı ölçekli haritaların gridleri kesişmemektedir. Bu sorunun diğer alanlarda olduğu gibi kadastro haritalarında da olduğu ve aynı kenti soyutlayan hâlihazır haritalar ile kadastro haritalarının ölçekleri aynı olsa dahi pafta bölümleri ile birbirlerini tutmadıkları görülmektedir (Bakınız: Şekil 5). Bu durumun sonucunda hâlihazır ve kadastro haritaları, koordinat sistemi ve harita gridi üzerinden değil, mekânsal referanslar üzerinden birleştirilmeye çalışılmaktadır. Bu durum, üretilen bilginin doğruluğunu azaltan olumsuz bir özelliktir. Kadastral paftaların ada sınırları ile tarif edildiği durumlarda, bu paftaların kendi içinde çakıştırılmaları işi de ayrıca sürece eklenmektedir.

Şekil 5: Muğla Kenti 1/1000 Hâlihazır ve Kadastro Harita Gridlerinin Farklılaşması

1.8 Çizili Kadastro Verileri ile İlişkilendirilmiş Sayısal Bilgilerin Olmaması Bu aşamaya kadar ele alınan kadastro haritaları ile ilgili mekânsal nitelikli bilgilerin gösteriminde yaşanan aksaklıkların ötesinde, planlama sürecini etkileyen kadastro haritalarına bağlı olarak tutulması gereken yazılı verilerin eksikliği de bazı kritik sorunlara neden olmaktadır. Planlama sisteminin verimli olarak işletilebilmesi ve zaman kayıplarının en aza indirilebilmesi için kadastro haritaları ile birlikte düzenli ve erişilebilir olarak tutulmuş veri tabanlarının da olması gereklidir. Oysa hâlihazırda kimi kentlerde veriler güncelliğini kaybetmiş ve kullanımı güç hale gelmiştir. Kimi kentlerde ise veriler tam doğru oldukları konusunda tereddütler olsa da, kullanılabilecek düzeydedir. Ancak bu veriler ya kağıt ortamında veya eski bilgisayar sistemlerinde tutulmakta oldukları için; sistemde köklü bir yenilemeye gidilmeden verilerin kolayca işlenmesi, analiz edilmesi mümkün olamamaktadır. Bu durumdaki verilerin sorgulanması ve planlama sürecinde kullanılabilecek bilginin üretilmesi klasik kayıt defterlerinden çok da farkı olamamaktadır.

1.9 Tescil vb. Nitelik Bilgilerinin Kadastro Bilgileriyle Çakıştırılamaması Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ve yönetmeliklerine göre, herhangi bir alanda korunması gereken bir doğal, arkeolojik, kültürel değer mevcut ise bunun korunması için ilgili kurumlar gerekli tedbirleri alırken aynı zamanda bu değerlerin ilgili unsuru barındıran parselin tapu kayıtlarına da işlenmesi gerekmektedir. Örneğin korunması gereken bir kültür varlığı olarak tespit edilen bir yapının parseli ilgili Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulunca tescillenirken aynı zamanda parselin tapu kütüğü kayıtlarına da bu bilgi işlenmektedir. Elbette yasal prosedüre uygun olarak bu kayıtların ilgili birimlerce tutulduğu muhakkaktır. Ancak farklı kurumlarda olan verilerin zaman zaman birbirleri ile çelişkili olması nedeniyle bir koruma planı çalışması sırasında bir kentsel sit alanı içinde hangi parsellerin tescilli olup hangilerinin tescilli olmadıklarının tespit edilmesi planlama çalışmasının neredeyse üçte birini kapsayan uzun ve sıkıntılı bir bilgi toplama süreci ile mümkün olabilmektedir. İlgili kurul arşivlerinde, ilgili belediye arşivlerinde, plan ve haritalar üzerinde ve tapu kadastro kayıtlarından edilen farklı listelerden hangi kayıtların doğru, hangilerinin yanlış olduğunun anlaşılmasına çalışılmaktadır. Sonuçta elde edilen verinin güvenilirliği ise tartışılır olmaktadır.

Tevhit ve ifraz yapılan parsellerin kayıtlarda hızla güncellenmediği durumlarda tescilli parseller ile ilgili olarak alınan birçok kararın etkilendiği görülmektedir. Örneğin içinde birden fazla yapı barındıran bu nedenle ifraz edilmiş bir parsel, bu ifraz bilgisi kadastro haritalarına işlenmeyince planlama sürecinde bütün olarak değerlendirilebilmektedir. Bu durumun sonucunda yeni bir yapı geçmişte tarihi nitelikleri olan bir yapı ile aynı parselde olduğu düşüncesiyle tescillenebilmektedir. Geçmişteki ifraz kararı fark edilse bile, tescil kararının düşürülmesi için tekrar ilgili Koruma Kurulu ile yazışmaların yapılması gerekmektedir. Kimi zaman ise tarihi nitelikleri ile tescilli olan bir yapının bulunduğu parsel, tescil bilgisi fark edilmeden ifraz edilmekte yeni numaralar alan parseller eski parsel numarası ile verilmiş olan tescil kaydı ile ilişkilendirilmediği için tescilsiz parseller muamelesi görebilmektedir.

1.10 Tarihi Bölgelerde Vakıf Mülkiyetlerine İlişkin Problemler:

Bu sorunla yine Kemeraltı Koruma Amaçlı İmar Planı çalışmalarında karşılaşılmıştır.

Alanda genellikle hanlar, arastalar vb. bütün olarak bir vakıf tarafından inşa edilmiş ancak üzerindeki yapının birimleri (ya da bu birimlerin kullanım hakları) parçalı olarak satılmış olmaktadır. Cumhuriyet döneminde bu yapılardan bazılarının her bir birimine (dükkân ya da atölyelere) tapu çıkartılmıştır. Arsa mülkiyeti ve yapı mülkiyeti gibi iki ayrı mülkiyet durumunun söz konusu olduğu bu tür parsellerde yer alan bazı hanlar (ve bazı hanların bir kısmı) çeşitli dönemlerdeki imar uygulamaları ile kamulaştırılarak yıkılmış ve çoğunlukla yola dönüştürülmüştür. Ancak kamulaştırma sırasında hanların yıkılan parçalarındaki kullanıcılara kamulaştırma bedelleri ödenmiş, hanın kalan kısmı kamulaştırılmadan bırakılmıştır. Oysa tabanda arsa mülkiyeti bütün halde bir vakıf malı olarak göründüğü için hâlihazırda onlarca yıldır yol olan bazı alanların mülkiyet olarak vakıflara ait olduğu durumlar görülmektedir (Bakınız: Şekil 6).

Şekil 6: Servili, Mirkelam, Karaosmanoğlu Hanları.