ANKARA ÜNİVERSİTESİ FEN BİLİMLERİ ENSTİTÜSÜ
DÖNEM PROJESİ
KENTE YENİ BİR MERKEZ OLUŞTURMA SÜRECİNDE UYGULANAN KENTSEL POLİTİKALARIN DEĞERLENDİRİLMESİ: ADAPAZARI
YENİKENT BÖLGESİ (KARAMAN, CAMİLİ VE KORUCUK UYDUKENTLERİ)
Ayşe Bahar YUVALI
GAYRİMENKUL GELİŞTİRME VE YÖNETİMİ ANABİLİM DALI
ANKARA 2018
ÖZET Dönem Projesi
KENTE YENİ BİR MERKEZ OLUŞTURMA SÜRECİNDE UYGULANAN KENTSEL POLİTİKALARIN DEĞERLENDİRİLMESİ: ADAPAZARI YENİKENT
BÖLGESİ (KARAMAN, CAMİLİ, KORUCUK UYDUKENTLERİ)
Ayşe Bahar YUVALI Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü
Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı Danışman: Prof. Dr. Ayşegül MENGİ
Türkiye, dünyanın en aktif fay kuşaklarından Kuzey Anadolu Fay Hattı’nın üzerinde yer almaktadır. Marmara Bölgesi’nde 1943, 1967 ve 1999 yıllarında yaşanan depremlerde ciddi zararlar gören Adapazarı ilçesi, en büyük yıkımı 17 Ağustos 1999 depreminde yaşamıştır. Deprem sonucunda, merkezi iş alanının konumlandığı genç alüvyon zemin üzerine kurulu olan Adapazarı ilçesindeki hasarın büyüklüğünün diğer ilçelere oranla daha yüksek olduğu görülmektedir. Deprem tehlikesi ile iç içe olan Adapazarı ilçesinde yaşanan 1999 depremi sonucunda, afet riskini azaltan kalıcı önlemler alınmasının zorunluluğu, Başbakanlık Proje Uygulama Birimi tarafından 2000 yılında yapılan
“Marmara Depremi Acil Yeniden Yapılandırma Projesi” çalışması ile ifade edilmektedir. Bu nedenle Sakarya’da 1999 depreminde hak sahibi olan binlerce kişi için zemin bakımından depreme daha dayanıklı yerleşim alanları tespit edilmiştir. Saha gözlemleri, jeolojik ve jeoteknik etüdlerin sonuçlarına göre depreme en dayanıklı zemine sahip olan Yenikent Bölgesi’nde, Karaman, Camili ve Korucuk uydukentleri oluşturularak kalıcı konut alanlarının inşasına Başbakanlık Toplu Konut İdaresi (TOKİ) Başkanlığı, Emlak Bankası ve Adapazarı Belediyesi’nin ortak çalışması ile başlanmıştır.
Kent merkezinde konumlanan ticaret ve yönetim merkezlerinin hasar görmesi nedeni ile söz konusu alanların da Yenikent Bölgesi’ne taşınmasına karar verilmiştir. Böylece Yenikent Bölgesi’nin sadece konut alanlarından oluşan bir bölge değil, çok işlevli yeni bir merkez olması yönünde kentsel politikalar üretilmiştir.
Kentsel politikaların değerlendirildiği bu araştırmanın sonucuna göre; Yenikent Bölgesi, sosyal ve ticari fonksiyonlarda yetersiz kalmış, kente ikinci bir merkez olma görevini yerine getirememiş, sadece konut alanı olma işlevini gerçekleştirmiştir. Yenikent Bölgesi’nde uygulanan kentsel politikaların başarısızlığa uğraması sonucunda, atıl durumda olan iş merkezlerinin bölgeye geri kazandırılması için gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlarının da içinde yer aldığı stratejik planlama grubu oluşturularak;
maliyet analizleri ile gayrimenkullerin en uygun ve verimli kullanım şekline karar verilmesi, alan için gayrimenkul geliştirme projelerinin hazırlanması, gayrimenkul pazarlama tekniklerinden de faydalanılarak bölgeyi ekonomik açıdan canlandıracak öneriler sunulması yoluyla bölgenin kentsel ve ekonomik gelişim problemine çözüm bulunabileceği öngörülmektedir.
Temmuz 2018, 86 sayfa
Anahtar Kelimeler: Deprem, Adapazarı, uydukent, kalıcı konut, toplu konut, konut politikaları ve kentsel politikalar.
ABSTRACT Term Project
ASSESSMENT OF URBAN POLICIES IMPLEMENTED IN PROCESS OF CREATION OF A NEW CENTER IN PROVINCE: ADAPAZARI YENİKENT
REGION (KARAMAN, CAMİLİ, AND KORUCUK SATELLITE CITIES)
Ayşe Bahar YUVALI Ankara University
Graduate School of Natural and Applied Sciences Department of Real Estate Development and Management
Supervisor: Prof. Dr. Ayşegül MENGİ
Turkey, is located on the North Anatolian Fault Line, one of the most active fault zones in the world. Adapazarı district, which had severe damages due to the earthquakes, occurred in 1943,1967 and 1999 in the Marmara Region, experienced the biggest destruction following the earthquake of August 17, 1999. Considering the state of damages occurred after the earthquake, it is seen that the amount of damage in Adapazarı district that is settled on a young alluvial soil on which central business area is situated is higher than other districts. As a result of the earthquakes took place in Adapazarı, which is always under earthquake hazard, the need for drastic action to reduce the risk of disasters was understood by “Marmara Earthquake Emergency Reconstruction Project” which is conducted by the Prime Ministry Project Implementation Unit in 2000. Therefore, residential areas which are more resistant to earthquake in terms of soil are researched for the thousands of people who were right holder in earthquake of 1999 in Sakarya. Based on the results of research, the construction of permanent housing started by TOKİ, Emlak Bank and Adapazarı Municipality’s joint work, following the creation of satellite towns of Karaman, Camili and Korucuk in Yenikent Region, which is the most resistant soil to earthquake. In addition, as the business and management centers located in the city center have been
damaged, these areas have been decided to move to Yenikent region. In This Way, urban policies are created so that Yenikent Region becomes not only a region consisting of only residential areas but also a multi functional new center.
According to the result of this research, which evaluates urban policies; Yenikent Region has failed to become a second center in the city due to its failure in social and commercial functions and has fulfilled the function of being a residential area only. As a result of the failure of the urban policies implemented in the Yenikent Region, a strategic planning group, including the real estate development and management specialists, in order to restore business centers to the region, it is evaluated that the problem of urban and economic development of the region will be solved through the cost analysis, decision of the most suitable usage of the real estate, preparation of real estate projects for the area, and suggestions using real estate marketing techniques.
July 2018, 86 pages
Key Words: Earthquake, Adapazarı, satellite city, permanent housing, mass housing, housing policies, and urban policies.
TEŞEKKÜR
Çalışmam süresince bilgi birikimi, eleştirileri, yardımları ve büyük desteği ile her zaman yanımda olan değerli danışman hocam sayın Prof. Dr. Ayşegül MENGi’ye, (Ankara Üniversitesi Siyasal Bilgiler Fakültesi Siyaset Bilimi ve Kamu Yönetimi Bölümü), yüksek lisans programı üresince bilgi ve tecrübelerinden yararlandığım değerli hocam ve Anabilim Dalı Başkanı sayın Prof. Dr. Harun TANRIVERMİŞ’e (Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı), lisansüstü eğitim boyunca lisans eğitimimden farklı olan alanlarla ilgili konuları sevmemi ve sabırla öğrenmeme önemli ölçüde katkı sağlayan sayın Prof. Dr.
Şebnem AKİPEK ÖCAL’a (Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi) içtenlikle teşekkür ederim.
Bu çalışmamın gerçekleşmesinde yardımlarını esirgemeyen Rukiye ÇALIŞ (Sakarya Büyükşehir Belediyesi), Fatmanur SOYDAL (Sakarya Büyükşehir Belediyesi), Yasin KARABULUT (Adapazarı Belediyesi), Hayrettin TÜDÜN (Sakarya İl Çevre ve Şehircilik Müdürlüğü) ve Melih ÜNLÜ’ye (Sakarya İl Çevre ve Şehircilik Müdürlüğü), iş ve okul yaşamımda beni destekleyen mesai arkadaşlarım Emine Aynur GÜLÖREN, Kemal DEMİRCİOĞLU, Cemal SOYARSLAN’a araştırmalarıma katkıda bulunan, sevgilerini ve desteklerini esirgemeyen dostlarım Hatice GÜREL, Zümrüt YILDIRIM, Büşra KILIÇ, Sema ACAY, Özge Meryem KUTLU ve Şerife Ebru KUTLU’ya, Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı çalışanlarına teşekkürlerimi sunarım.
Eğitimim ve çalışmalarımın her anında bana koşulsuz maddi ve manevi destek olan, sevgisini, ilgisini ve her türlü yardımını esirgemeyen, beni kendimden çok düşünen ve benim için özverilerde bulunan canım ailem; annem Lütfiye KUTLU, babam Mehmet KUTLU, abim Mehmet Bahadır KUTLU’ya ve her konuda bana sabırla yardımcı olan, çalışmalarıma destek veren, evliliğimizin ilk yılında gösterdiği anlayış için eşim Nurettin YUVALI’ya tüm kalbimle teşekkür ederim.
Ayşe Bahar YUVALI Ankara, Temmuz 2018
İÇİNDEKİLER
ÖZET ... i
ABSTRACT ... iii
TEŞEKKÜR ... v
KISALTMALAR DİZİNİ ... viii
ŞEKİLLER DİZİNİ ... ix
ÇİZELGELER DİZİNİ ... x
1. GİRİŞ ... 1
2. UYDUKENTLER VE TÜRKİYE’DEKİ ÖRNEKLERİ ... 4
2.1 Uydukent Kavramı ... 4
2.2 Uydukentlerin Gelişimi ve Özellikleri ... 5
2.3 Uydukentlerin Oluşumuna ve Tercih Edilmesine Etki Eden Faktörler ... 7
2.3.1 Ekonomik faktörler ... 8
2.3.2 Sosyal ve demografik faktörler ... 10
2.3.3 Konut politikaları ... 10
2.4 Uydukent Çeşitleri ... 11
2.4.1 Fiziki gelişme açısından uydukentler ... 12
2.4.2 Kuruluş amaçları açısından uydukentler ... 12
2.5 Uydukentleşmenin Sonuçları ... 16
2.5.1 Yerel yönetimler açısından sonuçları ... 16
2.5.2 Ekonomik ve kültürel açıdan sonuçları ... 17
2.6 Türkiye’deki Uydukent Örnekleri ... 18
3. MARMARA DEPREMİ SONRASI ADAPAZARI’NDA PLANLAMA ÇALIŞMALARI ... 25
3.1 Kalıcı Konut Alanlarının Belirlenmesine Yönelik Çalışmalar ... 27
3.1.1 MTA Genel Müdürlüğü tarafından yürütülen öneri yerleşim alan planlama çalışmaları ... 29
3.1.2 Marmara Depremi Acil Yeniden Yapılandırma Projesi kapsamındaki planlama çalışmaları ... 30
3.1.3 Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından yürütülen çalışmalar ... 35
3.1.3.1 17 Ağustos Doğu Marmara Depremi Adapazarı Kuzey Gelişim Bölgesi Çevre Düzeni Plan kararları... 36
4. 2000-2014 YILLARI ARASI YENİKENT BÖLGESİNDE UYGULANAN KENTSEL POLİTİKALAR ... 41
4.1 Alt Ölçekli Planlama Çalışmaları ve Kentsel Politikalar ... 42
4.1.1 Alt ölçekli planlama çalışmalarının ilkeleri ... 44
4.1.2 Karaman Uydukenti ... 45
4.1.3 Camili Uydukenti ... 54
4.1.4 Korucuk Uydukenti ... 60
5. SÜRECİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GZFT SONUÇLARI ... 64
5.1 Sürecin Genel Olarak Değerlendirilmesi ... 64
5.2 Yenikent Bölgesi GZFT Analizi ... 66
6. SONUÇ VE ÖNERİLER ... 72
KAYNAKLAR ... 78
EKLER ... 81
EK-1: 17 Ağustos 1999 Doğu Marmara Depremi Adapazarı Kuzey Gelişim Bölgesi Çevre Düzeni Planı Plan Açıklama Raporu ... 82
EK-2: Camili, Korucuk ve Alandüzü Mahalleleri Arazi Kullanım Tablosu ... 85
ÖZGEÇMİŞ ... 86
KISALTMALAR DİZİNİ
ADNKS Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi
BUYA Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca Uygulaması Yapılacak Alan BOTAŞ Boru Hatları ile Petrol Taşıma Anonim Şirketi
GZFT Güçlü Yönler, Zayıf Yönler, Fırsatlar, Tehditler KENT-KOOP Kent Konut Üretim Yapı Kooperatifi
KİPTAŞ İstanbul Konut İmar Plan Sanayi ve Ticaret A.Ş.
km kilometre km2 kilometrekare m metre
m2 metrekare
MEER Marmara Depremi Acil Yeniden Yapılandırma Projesi MSB Milli Savunma Bakanlığı
MTA Maden Tetkik ve Arama Genel Müdürlüğü ODTÜ Orta Doğu Teknik Üniversitesi
TBMM Türkiye Büyük Millet Meclisi TDK Türk Dil Kurumu
TMMOB Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği TOKİ Toplu Konut İdaresi
TÜBİTAK Türkiye Bilimsel ve Teknolojik Araştırma Kurulu TÜİK Türkiye İstatistik Kurumu
TÜRK-İŞ Türkiye İşçi Sendikaları Konfederasyonu
ŞEKİLLER DİZİNİ
Şekil 2.1 Uydukentlerin oluşumuna etki eden faktörler... 7
Şekil 2.2 Uydukent çeşitleri ... 11
Şekil 2.3 Bahçeşehir uydukentinin genel görünümü... 19
Şekil 2.4 Kayaşehir uydukentinin genel görünümü ... 20
Şekil 2.5 Ataşehir uydukentinin genel görünümü ... 20
Şekil 2.6 Ataköy uydukentinin genel görünümü... 21
Şekil 2.7 Mimaroba uydukentinin genel görünümü ... 22
Şekil 2.8 Batıkent uydukentinin genel görünümü ... 22
Şekil 2.9 Eryaman uydukentinin genel görünümü ... 23
Şekil 2.10 Mavişehir uydukentinin genel görünümü ... 23
Şekil 3.1 Sakarya ili konut ve işyerleri için hasar türü dağılımı ... 26
Şekil 3.2 17 Ağustos depreminden sonra kurulan çadırkentler... 27
Şekil 3.3 Kalıcı konut alanları planlama ilkeleri ana şeması ... 35
Şekil 3.4 Adapazarı İlçesi Yerleşime Uygunluk Haritası ... 38
Şekil 3.5Adapazarı Kuzey Gelişim Bölgesi Çevre Düzeni Planı ... 38
Şekil 4.1 Karaman-Camili-Korucuk uydukentlerinin Adapazarı ilçesindeki konumu ... 42
Şekil 4.2 Yenikent bölgesinde uygulanan imar planları ... 43
Şekil 4.3 Karaman Yerleşik Alan 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı ... 46
Şekil 4.4 Şehir merkezi ile kalıcı konutlar arasındaki bağlantı yolu... 49
Şekil 4.5 Yenikent Devlet Hastanesi ... 51
Şekil 4.6 Kent Ormanı... 52
Şekil 4.7 Karaman Uydukenti genel görünümü ... 54
Şekil 4.8 Cemil Meriç Sosyal Bilimler Lisesi ... 56
Şekil 4.9 Valilik Kampüsü ... 59
Şekil 4.10 Camili kalıcı konutları ... 59
Şekil 4.11 Korucuk yerleşik alanı 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı ... 60
Şekil 4.12 Korucuk Eğitim ve Araştırma Hastanesi ... 62
Şekil 4.13 Yenikent Bölgesi’nde hizmet binaları ve ulaşım bağlantıları ... 63
Şekil 5.1 Yenikent Bölgesi’ndeki cadde ve sokak isimleri ... 69
ÇİZELGELER DİZİNİ
Çizelge 3.1 Sakarya ili konut ve işyerleri için hasar durumları ... 25 Çizelge 3.2 Sakarya ili kalıcı konut yerleşim alanları ve finansman kaynakları ... 28 Çizelge 3.3 Öneri kalıcı konut alanlarının yerleşime uygunluk açısından
değerlendirilmesi ... 37
1. GİRİŞ
Arazinin özellikleri ve zeminin yerleşime uygunluğu, imar planlarının yapımı ve plan işlevlerinin tanımlanmasında dikkate alınan temel kriterlerden biridir. Türkiye’nin deprem riskinin yüksek olduğu yerleşim yerlerinde; imar planı ve inşaat projelerine esas jeolojik ve jeoteknik etüdlerin sonuçlarına göre proje geliştirme ve uygulama yapılması zorunluluğu bulunmaktadır. Deprem riski dikkate alınarak yapılaşma kararlarının geliştirilememesi halinde, bunun ekonomik, sosyal ve çevresel yönlerden çok önemli olumsuz etkilerinin olması kaçınılmazdır. Nitekim yüzyılın felaketi olarak nitelendirilen 17 Ağustos 1999 Doğu Marmara Depreminin; nüfus yoğunluğunun yüksek olduğu bölgelerde gerçekleşmesi nedeni ile çok sayıda can kaybına neden olduğu ve birçok binanın hasar görmesi veya yıkılmasına yol açtığı bilinmektedir. Bu anlamda depremden en fazla etkilenen yerleşim yerinden birinin Sakarya ili olduğu bilinmektedir. Depremden sonra konutları hasar gören ve hatta yıkılan on binlerce afetzedenin açıkta kalmalarını önlemek ve barınma ihtiyaçlarını karşılamak amacıyla kalıcı konut yerleşim alanları oluşturulması zorunlu olmuştur.
17 Ağustos 1999 Doğu Marmara Depremi’nde Kuzey Anadolu Fay Hattı üzerindeki yerleşim yerleri içinde en büyük hasarın Sakarya ili sınırları içinde Adapazarı ilçesinde oluştuğu tespit edilmiştir (Sünbül vd. 1999, Gedikli 2001, Hayır ve Jentsch 2004).
Deprem sonrası dönemde yapılan saha gözlemleri, jeolojik ve jeoteknik etüd sonuçlarına göre kalıcı konut alanları ve ticaret alanlarının seçimine yönelik kapsamlı araştırmalar yapılmış ve seçilen yeni yerleşim alanlarının merkeze en yakın sağlam zeminler üzerinde olmasına dikkat edilmiştir (Sey 1999, Mestan 2005, Akyol 2007, Hayır ve Akyol 2009). Bu çerçevede, Adapazarı Büyükşehir Belediye sınırları içinde bulunan ve kent merkezinin 13 km kuzeybatısındaki mekan; mülga Bayındırlık ve İskân Bakanlığı tarafından hazırlanan Çevre Düzeni Planı ve Türkiye Bilimsel ve Teknolojik Araştırma Kurumu (TÜBİTAK) - Orta Doğu Teknik Üniversitesi (ODTÜ) - Maden Tetkik ve Arama Genel Müdürlüğü (MTA) tarafından hazırlanan jeolojik ve jeoteknik etüt raporlarına dayanılarak kalıcı konut alanları olarak seçilmiştir (Anonim 1999b).
Kalıcı konut alanı olarak belirlenen mekanın, zemin dayanımı yüksek olan kaya zemin özelliğine sahip olmasına özen gösterilmiş ve belirtilen özellikleri taşıyan Karaman,
Camili 1 ve Camili 2 uydukentleri ile yine aynı bölgede yer alan Korucuk uydukentindeki Başbakanlık Toplu Konut İdaresi (TOKİ) Başkanlığı tarafından yapılan konut alanları, kalıcı konut alanları olarak tespit edilmiştir.
Çevre Düzeni Planı’nda araştırma alanı ile ilgili “merkezde büyük ölçüde zarar gören ticaret aktivitelerini kuzeybatıya yönlendirmek amacıyla ticaret ve yönetim merkezleri kentin kuzeyinde oluşturulması tasarlanan uydukentlerde önerilmesi” kararı ile Yenikent Bölgesi’ne konut alanı olması haricinde yeni işlevler ilave edilerek, kent için yeni bir merkez oluşturulması öngörülmüştür (Altınışık 2007, Anonim 1999b). Bu karar doğrultusunda yerel yönetimler tarafından bölgenin çekim merkezi olmasına yönelik bölgesel ölçekli politikalar üretilmiş, kimi politikalarda başarıya ulaşılmış, kimileri ise hayata bile geçirilememiştir. Bu çalışmada uydukent bölgesinin geleceğini etkileyen kentsel politikalar değerlendirilmiş ve bölgenin çekim merkezi olması için öneri ulaşım alternatifleri, ticari faaliyetlerin etkinlikleştirilmesi, bölge halkının beklenti ve taleplerine yönelik konut alanlarının oluşturulması ve sosyo-kültürel tesislerin aktif kullanımına yönelik öneriler geliştirilmiştir.
Bu çalışmanın amacı; deprem sonrası oluşan yeni yerleşim alanlarının yer seçim kararları, gelişimi, bölgeye nüfusu çekmek amacıyla uygulanan veya uygulanamayan politikalar, alanın kent merkezi ile olan etkileşiminin değerlendirilmesidir. Araştırmada yöntem olarak önce teorik çerçeve oluşturulmuş ve önceki araştırma sonuçları ile saha gözlemlerine dayalı olarak durum tespiti yapılması ile yetinilmiştir. Çalışmanın veri toplama aşamasında kaynak tarama tekniğinden yararlanılmıştır. Bu çerçevede kalıcı konut talebinin karşılanmasında mülga Bayındırlık ve İskan Bakanlığı, Valilik ve Belediye’nin çalışmaları öncelikle incelenmiş ve daha sonra konutların özellikleri ile bu alanlarda yaşayanların beklentilerine yönelik değerlendirmeler yapılmıştır. Yeni yerleşim alanlarının yer seçimi ve yapılaşma kararlarının irdelenmesinde; ilgili kamu kurumlarının kayıtları ile yerleşim alanları için hazırlanan imar planları ve plan açıklama raporları birlikte kullanılmıştır. Bunlara ilave olarak seçilen çalışma alanında farklı meslek disiplinlerinde yapılan saha çalışmalarının bulguları (Turoğlu 2004, Mestan 2005, Özdemir 2005, Hayır ve Akyol 2007, Akyol 2007) da dikkate alınarak
fırsatları ve tehditleri de araştırma sonuçlarına dayalı olarak ortaya konulmuştur. Doğal afetler yönünden hassas bir coğrafyada bulunan Sakarya ilinde, yeni afetlerin meydana gelme olasılığı ve kalıcı yerleşim alanlarına yeniden ihtiyaç duyulabilmesi çalışmanın önemini göstermektedir.
Araştırmanın sonuçları altı bölümde özet olarak sunulmuştur. Çalışmanın birinci bölümünde konunun önemi, amaçları ve kapsamı kısaca açıklanmış, ikinci bölümünde uydukent olgusu, uydukentlerin oluşumu ve tercih edilmesine etki eden faktörler, uydukent çeşitleri, uydukentleşmenin sonuçları ve Türkiye’deki uydukent örnekleri başlıkları altında konu ile ilgili bir kavramsal çerçevenin ana hatları tespit edilmiştir.
Araştırmanın üçüncü bölümünde, deprem sonrası mülga Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından yürütülen çalışmalar incelenmiş ve deprem sonrası oluşturulan kalıcı yerleşim alanlarının tespitine yönelik üst ölçekli planlama çalışmalarına yer verilmiştir.
Dördüncü bölümde Adapazarı’nda oluşturulan uydukentler incelenerek; bölgede uygulanan kentsel politikalar değerlendirilmiştir. Araştırma sonuçlarına göre genel durum analizi ile elde edilen bulgulara dayalı olarak kalıcı konut alanları yer seçimi ve uydukent yerleşimleri politikalarının Güçlü (G) Yönleri, Zayıf (Z) Yönleri, Fırsatları (F) ve Tehditleri (T) birlikte analiz edilmiş olup, GZFT sonuçları ve diğer bulgular birlikte kullanılarak kalıcı yerleşim alanlarında gözlenen temel sorunlar ve başlıca çözüm yaklaşımları beşinci bölümde tartışılmıştır. Araştırmanın başlıca çıktıları ve gözlenen başlıca sorunlara yönelik çözüm yaklaşımları ise son bölümde özet olarak sunulmuştur.
2. UYDUKENTLER VE TÜRKİYE’DEKİ ÖRNEKLERİ
Türkiye’de 1950’li yıllardan itibaren uygulanmasına başlanan uydukentlerin incelendiği bu bölümde; öncelikle uydukent kavramı, uydukentlerin oluşumunu sağlayan nedenler ve uydukent çeşitleri açıklanmıştır. Türkiye’deki uydukentler; oluşumu, çeşitleri, yapılış yılı ve finansman kaynaklarına göre incelenmiştir.
2.1 Uydukent Kavramı
Uydukent kavramının tanımlamasından önce bu kavramı oluşturan uydu ve kent kelimelerinin anlamları açıklanmıştır:
Uydu “bir gezegenin çekiminde bulunarak onun çevresinde dolanan daha küçük gezegen, peyk” anlamına gelmektedir (Anonim 2014a). Çezik’in (1982) tanımına göre kent “tarımsal üretimin denetlendiği, ekonomisi bunu destekleyecek şekilde bitkisel üretim dışı üretime dayalı bulunan, teknolojik değişmenin beraberinde getirdiği teşkilatlanma, uzmanlaşma ve işbölümünün en yüksek düzeye ulaştığı, geniş fonksiyonların gerektiği, nüfus büyüklüğü ve entegrasyon düzeyi yükselmiş karmaşık ve dinamik bir mekanizmanın sürekli olarak işlediği insan yerleşimleridir”.
Kentin çevresinde inşa edilen uydukentler, uydu kelimesinin tanımına benzer şekilde idari ve iktisadi bakımdan anakente bağlı olan yerleşim merkezleridir. Wissink (1986) uydukentleri “esas kentin veya yönetim sınırının dış tarafına bitişik bulunan ve tamamı bir arada bir bütün meydana getiren yerleşme alanları” olarak tanımlamaktadır.
Kurulduğu yer esası haricinde anakentle bağlantısının açıklandığı diğer bir tanımlama ise Fava tarafından yapılmıştır. Fava’ya (1986) göre uydukentler, “kentin belediye sınırları dışarısında olan fakat abonman bileti ile gidilip gelinebilen ve özellikle kent merkezindeki bir işte çalışanların yaşadıkları, ihtiyaçlarını kentin alışveriş merkezlerinden sağlayanların kaldıkları bölgeler” olarak tanımlanmıştır.
Keleş (2010) uydukentlerin tanımını “kentlerin içinde ve çevresinde, planlı ya da genellikle kendine yeterlik özelliği bulunmayan, ekonomik ve toplumsal gereksinmeleri bakımından bağlı bulundukları anakente dayanan topluluklar” şeklinde ifade etmektedir.
Uydukentlerde yaşayanlar, gündüzleri çalışmak ya da alışveriş yapmak için anakentin özeğine gider, akşamları uydukente geri dönerler. Anakent ile uydukent arasındaki bağlantıyı otobüs, tren, metro, dolmuş gibi kitlesel ulaşım araçlarıyla özel taşıtlar sağlar.
2.2 Uydukentlerin Gelişimi ve Özellikleri
Ondokuzuncu yüzyılda kentlerde yaşayanların yavaş yavaş kent merkezinden, kent sınırlarına doğru yerleşme eğilimleri uydukentlerin oluşumunda önemli bir etkendir. Bu eğilim, yirminci yüzyılda da devam etmiştir. Kent dışı yerleşme alanlarından ya da başka kentlerden ekonomik ve sosyal nedenlerle yaşanan iç göçler uydukentlerin oluşumunu hızlandıran önemli bir etkendir.
Konut arzının karşılanamaması, nüfus artışları, göç, ekonomik sorunlara çözüm bulma amacıyla oluşan bu kentleşme hareketi, ana kentlerin yükünü hafifletmesi, kentlerdeki nüfus yoğunluğunun düşmesi ve yeni yerleşimlerin kent ekonomisine canlılık getirmesi gibi faydalar sağlamaktadır.
Kent merkezi ile uydukentlerin farklılıklarını ortaya koyan en belirgin özellikler aşağıdaki gibi sıralanmaktadır:
1. Uydukentler, genellikle kent merkezlerinde yaşayanlara oranla daha düşük gelir düzeyini oluşturanların çoğunluğunu ve az oranda da üst gelir düzeyini oluşturanları barındırır. Bununla beraber, kent merkezinde düşük gelir düzeyinde kimselerin yaşadığını görmek mümkündür.
2. Uydukentler, kent merkezine oranla, genellikle yeni binalardan oluşur.
3. Uydukentlerde yaşayanların çoğunluğu, kendi konutlarında oturanlar meydana getirir. Uydukentlerdeki konutlar, kent merkezindeki konutlara göre satış fiyatları daha düşüktür.
4. Hem konut sahipleri, hem de kiracılar için uydukentlerde yaşamak, kent merkezinde yaşamaya oranla daha az masraflıdır.
5. Kent merkezi, uydukentlere oranla nüfus bakımından daha yoğundur. Ancak kent merkezindeki, merkezi iş alanları geniş alanlar kapladığı için konut alanları az sayıdadır, dolayısıyla bu bölgelerde nüfus yoğunluğu azalabilir.
6. Kent merkezi ile uydukentler arasındaki bir diğer fark da, uydukentlerin, genellikle yaşlı kimselerin yaşamayı arzu ettikleri yerler olmasıdır.
7. Kent merkezindeki yerel yönetim, uydukentteki yerel yönetime oranla bütçesinin daha fazlasını kamu hizmetlerini yürütmek için ayırır (İsbir 1986).
Kuruldukları yerlerin benzerliğinden dolayı kavram kargaşasına neden olan diğer iki kavram ise; gecekondu bölgeleri ve uydukentlerdir. Uydukent-gecekondu bölgeleri kavramları incelenmiş olup, bu iki kavramı birbirinden ayıran belirgin farklılıklar aşağıdaki gibidir:
1. Gecekondular, plansız şekilde ve genellikle hazine arazisi üzerine izinsiz yapılan binaların toplandıkları bölgelerdir. Uydukentler ise belirli bir yerleşme alanı üzerinde yine belirli bir amacı gerçekleştirmek için kurulurlar.
2. Gecekondu bölgelerinin idari yönden kendi kendilerine yetebilecekleri şüphelidir.
Uydukentler ise kuruluşlarını tamamlamalarından sonra kendi yerel idare birimlerine de kavuşurlar.
3. Gecekondular, iş sahası açısından kent merkeziyle bağımlılık içerisindedir.
Uydukentlerin de merkeze bağımlılıkları söz konusudur. Fakat sanayi uydukentleri ve ticaret uydukentlerinde olduğu gibi iş sahasına dâhil olabilirler (İsbir 1986).
Kurtz Eicher’in uydukent tanımlamasından yola çıkarak uydukentlerin özellikleri aşağıdaki gibi sıralanmıştır:
1. İlke olarak kent sınırlarına bitişik olan ve çiftçilik ve bitkisel üretim yapma amacını taşımayan özel yerleşme alanlarıdır.
2. Genellikle kent merkezinde çalışan orta gelirlilerin ikamet ettikleri alanlardır.
3. Bu alanlar kente ister bitişik olsun, ister olmasın belediye hizmetlerinden
4. Nüfus artışına, uydukent olarak kabul edilen kuşak üzerinde rastlanabilir ve kent merkezinden uydukentlere doğru gidildikçe nüfus yoğunluğu azalır.
5. Uydukentler, küçük metropol kentlerde kent merkezine yakın konumdadır, fakat büyük metropollerde ise kent merkezinden çok uzaklaşmıştır (İsbir 1986).
2.3 Uydukentlerin Oluşumuna ve Tercih Edilmesine Etki Eden Faktörler
Uydukentlerin oluşumuna etki eden faktörler üç ana başlık altında; ekonomik faktörler, sosyal ve demografik faktörler ve konut politikaları olarak incelenmiştir. Kent merkezlerinden uydukentlere yerleşme eğilimini tetikleyen birçok faktörün olduğu bilinmekte olup, bu faktörler; ekonomik, sosyal ve demografik faktörler olarak sıralanmaktadır (Şekil 2.1).
Şekil 2.1 Uydukentlerin oluşumuna etki eden faktörler (İsbir 1986)
2.3.1 Ekonomik faktörler
Uydukentlere yerleşimi etkileyen en önemli etken olan ekonomik faktörler; kişilerin gelir düzeyi, uydukentteki vergi oranlarının düşük olması, konut satış fiyatı ve kiraların düşüklüğü, ulaşım kolaylığı ve çalışma şekillerinin değişimi olarak sınıflandırılır (İsbir 1986).
Kişilerin gelir düzeyine göre uydukente yerleşme kararı alması, gelişmiş ülkeler ve gelişmekte olan ülkeler arasında ayırt edici niteliktedir. Uydukentleşme hareketinin ilk olarak gözlemlendiği gelişmiş ülke olan Amerika’da uydukentlerin kurulmaya başlaması, üst gelir grubuna dahil olan kişilerin kentin dışındaki demiryolu hattı boyunca sayfiye evleri inşa etmesiyle başlamıştır. Sayfiye evlerinin haricinde, yüksek gelirlere sahip olan kişiler kentin kalabalığından uzaklaşmak amacıyla kent dışındaki küçük kasabalarda yaşamayı tercih etmişlerdir. Yirminci yüzyılın ortalarında kişilerin rahatlıkla araç sahibi olması demiryolu güzergâhına konumlanan uydukentlerin, karayolu çevresine kaymasına yol açmış, ayrıca üst gelir grubuna hitap eden uydukentler yerini orta gelir grubuna bırakmıştır.
Gelişmekte olan ülkelerde ise gelir grubuna göre uydukentte yaşama tercihi gelişmiş ülkelere göre tamamen farklıdır. Gelişmekte olan ülkelerde, gelişmiş ülkelerde görüldüğü gibi orta gelir grubunun yaşadığı uydukentlerin yanı sıra kente dışarıdan göç eden, düşük gelire sahip kişilerin yaşadıkları uydukentler de bulunmaktadır. Kent dışı göçler haricinde kent merkezindeki orta gelir grubundaki kişilerin uydukentlere göç etmesi ile ortaya çıkan uydukentlerin temel ihtiyaçlarının karşılanabilmesi için küçük esnaf ve işyerlerine yeni bir iş sahası oluşmuştur. Düşük gelirli kişiler söz konusu işyerlerinde çalışmak için gelip sonrasında bu alanlarda yaşamayı tercih etmişlerdir.
Genellikle kentin yerleşim sınırları dışında olan alanlarda merkeze kıyasla vergi oranları daha düşüktür. Vergi oran farklılığı kişilerin uydukentlerde yaşama tercihlerini olumlu yönde etkilemektedir. Örneğin, uydukentlerdeki konut sahiplerinin, kent merkezindeki konut sahiplerine kıyasla daha az vergi ödemesi, düşük ve orta gelirlilerin konut
yaşayanların daha düşük vergi ödedikleri uygulamalar da söz konusudur. Bu uygulamalarda temel amaç, merkezdeki nüfus kaybının önüne geçmektir.
Vergi avantajının yanı sıra uydukentlerde konut sahibi olmak kent merkezine göre kolay ve ucuzdur. Kent merkezlerindeki ticari ve yönetim merkezlerinin bulunması konut alanlarının sınırlı olmasına ve merkezdeki konut arzının karşılanamamasına yol açar.
Ayrıca merkezdeki konutların satış fiyatı ve kira bedelleri yüksektir. Orta gelirli ailelerin karşılayabilecekleri kira bedelleri veya alabilecekleri fiyatlarda olan konutlar uydukentlerde daha kolay bulunur. Özellikle gelişmekte olan ülkelerde orta gelirli ailelerin hayat garantisi olarak kabul ettiği konut sahibi olmak amacıyla uydukentlerde konut edinen aileler her gün belirli bir süreyi ulaşıma ayırarak kent merkezindeki işlerine devam etmektedirler. Uydukentleri çekici kılan diğer bir özellik ise, ödemede sağlanan kolaylıklardır. Toplu konut yapımını amaç edinen birçok kurum ve kuruluşun kent merkezinde yeterince büyük arazi edinememesi, kentin dış sınırlarına doğru kaymalara yol açarak uydukentlerin oluşumuna katkıda bulunmuştur.
İlk uydukentlerin görülmeye başlandığı ondokuzuncu yüzyılda ulaşım bağlantılarının zayıf olması, kent merkezine her gün gidip gelen kişiler için ciddi zaman kayıplarına yol açmıştır. Günümüzde ulaşım sektörünün gelişimi, toplu taşıma seferlerinin sıklaştırılması, ailelerin kolayca araç sahibi olmaları uydukentlerin tercih edilmesine katkı sağlamıştır. Ulaşım sektöründe yaşanan gelişmeler, uydukentlerde yaşayan ailelerin davranışlarını etkilemiştir. Toplu taşıma araçlarının desteği ile gelişen alışveriş merkezlerine, kendi araçlarıyla gelen uydukent sakinlerinin alışveriş merkezi tercihleri park yeri vb hizmeti sağlayan alışveriş merkezleri yönünde olmuştur.
Daha çok gelişmiş ülkelerde gözlenen kişilerin çalışma şekillerinin değişimi özelliğe göre; uydukentte yaşayıp kent merkezine iş nedeniyle gelip giden kişilerin şahsi ihtiyaç süreleri ve iş dönüşü zamanları göz önünde bulundurularak çalışma şekli değiştirilmektedir. Örneğin, iş sahipleri mesai saatinden önce işyerinden ayrılmak durumunda kalmaktadır.
Uydukentin ekonomik ihtiyaçlarını karşılamak amacıyla oluşturulan esnaf dükkânları ve işyerleri, uydukent sakinlerine yeni bir iş imkânı sağlayarak merkeze gidiş gelişlerini ve merkeze bağımlılıklarını azaltmaktadır.
2.3.2 Sosyal ve demografik faktörler
Daha geniş konutlarda oturma ihtiyacı ve merkezden uzaklaşma isteği, uydukentlere yerleşmeye sebep olan sosyal ve demografik faktörlerdir. Kent merkezindeki özellikle merkezi iş alanlarının bulunduğu alanlarda konutlar küçük alanlara sahiptir. Kent merkezindeki konutlara, çocuk sahibi olmadan önce rahatça sığabilen orta gelirli aileler, çocuk sahibi olduktan sonra daha geniş konut arayışına girmiştir. Merkezde bulunan daha geniş konutların kirası, ödeme gücünün üstünde olduğu için, aileler uydukent yerleşimlerindeki daha geniş ve satın alma kolaylığı bulunan konutlara yönelerek, kısıtlı olan maddi imkânlarını daha iyi değerlendireceklerdir.
Kent merkezinden uydukentlere eğilimde etkisi olan diğer bir faktör ise; doğayla iç içe yaşama isteğidir. Kent merkezinde ticari aktivitelerin yoğunlaşması ve kentin en işlek yeri olması nedeniyle çok sayıda kişi iş, sosyal ihtiyaçlar ve ekonomik ihtiyaçlardan dolayı kent merkezine gelirler. Bu durum merkezin kalabalıklaşmasına yol açar.
Uydukentlerdeki tek katlı evlerin yeşil alanlarla bütünleşik olması, çocuk sahibi olan aileler için kent merkezindeki apartmanlaşma ve yeşilden uzaklaşma sorunlarına bir çözüm olarak görülmüş ve uydukentlerin bir diğer tercih sebebi olmuştur. Kalabalıktan uzaklaşmak, daha sakin ortamlarda ve doğal çevreyle iç içe yaşama isteğinden dolayı kent merkezinden uzaklaşan nüfus kentin sınırlarında yaşamaya eğilim göstererek, uydukentlerin oluşumuna katkı sağlarlar.
2.3.3 Konut politikaları
Merkezi yönetimler konut politikalarına yönelik düzenlemeler yaparken genel amaçlı ya da belli bir soruna yönelik özel amaçlı uygulamalar yaparlar. Genel amaçlı konut politikalarına, özellikle büyük kentlerin nüfus yoğunluğunu azaltmak amacıyla
kalkınması öngörülen bölgelere yönelik konut yapım çalışmalarına devlet desteği örnek verilebilir. Belirli sanayi alanlarında yaşayanlar için daha kaliteli konutlarda yaşama imkanı sağlamak, nüfus yoğunluğu az olan bölgelerde nüfusu çekmek amacıyla uygulanan politikalar ise özel amaçlı politikalardır.
Büyük kentlerin merkezindeki nüfusu taşıyamaması nedeniyle merkezi yönetimler uydukentlerde konut yapımını özendirici uygulamalarda bulunmuştur. En sık rastlanılan kent politikası ise uydukentlerde kendi imkânlarıyla konut yapanlara veya satın alanlara kredi sağlamak ve kamu arazilerinin uygun fiyata satışıdır.
Emeklilere özel kredi sağlanması, konut kredisi alanların ödemiş oldukları faizlerin gelir vergisi matrahına mahsubu, uydukent ile kent merkezi arasındaki ulaşım için yeni hatlar düzenlemesi uydukentte yaşamayı özendiren politikalar arasında gösterilir.
Ayrıca kent planlamanın bu politikalarda araç olarak kullanılması uydukent yerleşimlerinin daha çok tercih edilmesini sağlar.
2.4 Uydukent Çeşitleri
Uydukentler sınıflandırılmasında, fiziki gelişimleri ve kuruluş amaçları esas alınır.
Fiziksel gelişme ve kuruluş amaçlarına göre uydu kentlerin sınıflaması aşağıdaki gibi yapılabilir (Şekil 2.2):
Şekil 2.2 Uydukent çeşitleri (İsbir 1986)
2.4.1 Fiziki gelişme açısından uydukentler
Fiziki gelişimleri açısından incelenen uydukentler “Planlanmış Uydukentler”,
“Planlanmamış Uydukentler” olarak sınıflandırılmaktadır.
Planlanmış uydukent; merkezi yönetimler ya da yerel yönetimler tarafından planlanıp, denetlenen uydukentlerdir. İngiltere’de büyük kentlerde yaşanan nüfus artışı ve savaş esnasında yıkılan konut bölgelerinde yaşayanların konut ihtiyacını gidermek amacı doğrultusunda kentlerin sınırlarındaki yerleşim alanlarında özel sektör ya da yerel idare birimleri tarafından oluşturulan uydukentler, planlanmış uydukentlere örnek verilebilir.
Genellikle planlanmış uydukentlerin en belirgin özelliği, standartlara uygun ve örnek niteliğinde olmasıdır.
Planlanmamış uydukentler; merkeze yakın köy veya kasaba niteliğindeki yerleşimlere yaşanan göçler sonucu oluşan, standartlara uygun olmayan konut bölgesinin belirli bir süre sonunda uydukent niteliği kazanarak oluşan uydukentler, planlanmamış uydukentlerdir. Planlanmamış uydukentlerin en temel özelliği uydukent yerleşim alanında yaşayanların göç eden kişiler olmasıdır. Çünkü köy ve kasabadaki yerleşimlerini uydukent olarak değiştiren etken göç edenlerdir.
2.4.2 Kuruluş amaçları açısından uydukentler
Uydukentleri kuruluş amaçlarına göre sınıflandırmamızı sağlayan en temel ölçü, bu yerleşim alanlarındaki baskın faaliyetler olduğu esasına dayanır. Özelliklerine göre örneğin sanayi alanlarının yer seçimiyle oluşan yerleşmelere “Sanayi ve Ticaret Uydukentleri”, üniversitelerin merkez dışına konumlanmasıyla oluşan uydukentlere ise
“Eğitim Uydukentleri” adı verilir.
Sanayileşmenin hız kazanması ve ticari faaliyetlerin merkez dışında yoğunlaşması sanayi ve ticaret uydukentlerinin oluşumuna ve yaygınlaşmasına neden olmuştur.
Yerleşme eğilimi daha çok sanayi kuruluşlarının yoğunlaştığı bölgelerde gözlenir.
Kuruluş amaçlarına göre sınıflandırılan diğer uydukentlere kıyasla daha büyük ve daha eskidirler. Diğer uydukentlerden özellikle yatakhane uydukentlerinden veya kent merkezinden gelen işçilerin çalıştıkları, sanayi ve ticaret uydukentleri kentlerin üretim merkezi niteliğindedir. Mal üretimi ve perakende satışın yapıldığı alanlardır.
Sanayi ve ticari faaliyetlerin önemli kısmı kent merkezlerindeki ana ulaşım yollarına yakın yerlerde faaliyet gösterirken, yeni kurulan sanayi işletmeleri ve işyerleri uydukent yerleşme alanlarını tercih etmektedir. Yeni fabrika ve kuruluşların kentin dışındaki uydukentlerde yer seçimlerinin nedenleri aşağıda belirtilmiştir:
1. Kurulacak yeni binalar için, kentin dışındaki yerleşim alanlarının kentin içindeki alanlara kıyasla daha geniş ve sınırsız olması tercih nedenidir.
2. Genellikle, üretimin fazlalaşması ve üretimde etkinliğin sağlanması, kuruluş binalarının çok katlı olması yerine tek kat ve yaygın olmasına bağlıdır. Aynı zamanda çok katlı binaların yapım maliyeti de yüksektir. Dolayısıyla tek katlı ve yaygın büyük binaların yapımı ancak uydukentlerde mümkündür.
3. Üretilen malların dağıtım işi kent merkezindeki trafik yoğunluğundan uzak bir şekilde kolaylıkla sağlanır.
4. Üretim için gerekli olan enerjinin sağlanması uydukentlerde daha kolaydır.
5. Kent dışı yerleşme alanlarında daha kolaylıkla sağlanabilen işgücünün barınma ihtiyacı da kolaylıkla çözümlenir.
6. İşverenler uydukentlerde daha vasıflı eleman bulacaklarına inanırlar. Ayrıca işverenler, işyeri çevresinde yaşayan işçilerin daha nitelikli ve çalışkan olduklarına dair düşünceye de sahiptirler (İsbir 1986).
Sanayi ve ticari işletmelerin uydukentlerde yer seçimi ve üretim merkezi haline gelmesi, çalışanlara ayrılan giderlerin artışına neden olur. Kent merkezinde yaşayan çalışanların, işyerine geliş gidiş maliyeti ve yaşanan zaman kaybı üretimi olumsuz yönde etkilemektedir. Aynı şekilde kent merkezindeki sanayi ve ticari işletmeleri, uydukentlerde yaşayan çalışanlar için benzer mali kayıplar yaşar. Kent merkezini faaliyet alanı olarak seçen işletmeler, maliyeti olumsuz yönde etkileyen başka faktörlerden dolayı, işyerlerini uydukente taşımayı ya da yeni işyerlerini uydukentte
açmayı talep ederler. Uydukentlerde yaşayan kalifiye işçilerin varlığı sanayi ve ticari işletme sahipleri için önemli bir faktördür.
Sanayi ve ticaretin kent dışındaki hızlı gelişimi, merkezi yönetimleri harekete geçirmiş, çevrenin korunması amacıyla sanayi ve ticari işletmelerinin belirli bölgelerde toplanmasına karar verilmiştir. Bu kararın uygulanması devletlerin hukuki düzenlemeleri ile gerçekleşmiştir. Uydukentlerde yaşayanlara yeni iş imkânları sağlayan ticari ve sanayi işletmeler, yerel yönetim birimlerine sorumlu oldukları vergileri ödeyerek bu kurumlara gelir temin ederler. Uydukentlerde yer seçen ticari ve sanayi işletmeler için çevre kirliliğinin denetimi daha etkili ve kolaydır.
Yatakhane (Residential-Dormitory) uydukentleri, kent merkezinde veya kentin diğer kısımlarında çalışanların yerleşimiyle kurulan uydukentlerdir. Yatakhane uydukentleri yapım malzemelerine göre üç tip olarak sınıflandırılabilir. Birinci tip yatakhane uydukentleri, kaliteli malzemeyle inşa edilen, bina inşaat alanlarının ve dairelerin geniş olduğu uydukentlerdir. İkinci tipi, birinci tip uydukentlere oranla daha düşük kaliteli malzemeyle yapılan, inşaat alanlarının daha dar olduğu uydukentler oluşturur. Üçüncü tip yatakhane uydukentler ise, çok düşük gelirlere sahip ailelerin ikamet ettiği, küçük binaların olduğu ve binalarda kalitesiz inşaat malzemesi kullanılan yerleşim birimleridir. Demografik, sosyal ve ekonomik yapı açısından üç tip yatakhane uydukenti arasında ciddi farklılıklar gözlenir. Yatakhane uydukentlerinde sanayi faaliyetleri çok gelişmemiştir.
Sanayi- yatakhane uydukentleri ise, sanayi faaliyetlerinin yanı sıra ticari faaliyetlerinde gözlemlendiği sanayi yatakhane uydukentlerinde çoğunlukla sanayi işletmelerinde çalışanlar yaşamaktadır. İngiltere’de örneğine rastlanan plansız gelişen ve parça parça yerleşimlerin olduğu West Ham, sanayi yatakhane uydukentidir. Londra’daki Caberwell ve Paddington uydukentleri, sanayi işletmeleri olmayan, planlanmamış ve orta gelirli ailelerin göçüyle oluşan kentlerdir. Zamanla bölgedeki sanayi faaliyetlerinin artışı yerleşim alanlarını sanayi yatakhane uydukentine dönüştürmüştür. İşyerine yakınlık ve ulaşım masrafının olmaması sanayi işletmelerinde çalışan dar gelirli ailelerin
giderlerinde düşüş sağladığı için sanayi- yatakhane uydukentlerinde yaşamayı tercih ederler.
Sanayi - yatakhane uydukentlerini ayıran özellik, sanayi işletmelerinin ve konut alanlarının büyüklüğüdür. Sanayi işletmelerinin çok büyük alanlar kapladığı uydukentlerin yanı sıra konut alanlarına daha geniş ayrılan uydukentler de mevcuttur.
Kuruluş esasına göre yapılan sınıflandırmada diğer bir uydukent çeşidini “Eğitim Uydukentleri” oluşturmaktadır. İlköğretim okullarından üniversitelere kadar her düzeydeki eğitim birimlerini içeren “Eğitim Uydukentleri”, çoğunlukla üniversitelerin yer seçimiyle oluştuğu görülür. Yükseköğrenim kurumlarının eğitimle ilgili etkinlikleri gerçekleştirdikleri alanların yanı sıra öğretim elemanları ve öğrencilerin barınması için de geniş alanlara talep gösterirler. Uydukentlerdeki geniş ve boş alanlar yükseköğretim kurumlarının ihtiyaçlarını giderirler.
Eğitim kurumlarının eğitim ve öğretime başlaması süreci öncelikle kurumun yerleşeceği alan tespitiyle başlar ve bu alanlara yapılan yatırımlarla devam eder. Eğitim kurumlarının uydukentlerde yer seçimi, uydukentlerde yaşayanlara yeni bir çalışma alanı oluşturur. Kurulduğu yerin ekonomisine ciddi katkılar sağlayan yükseköğretim kurumları bu faydayı; kurumun ve çalışanlarının ihtiyacı olan mal ve hizmetlerin yakın çevreden temin ederek, bu alandaki arzı ve talebi artırarak sağlamaktadır.
Yükseköğretim kurumları kuruldukları alanlarda gerek ekonomik faydası gerekse planlı kentleşmeye katkısının yanı sıra, bu alanlarda yaşayanların kültürel ve entelektüel ihtiyaçlarını gidermektedir. Topluma kültürel fayda sağlaması eğitim uydukentlerini, yatakhane uydukentlerinden ayıran önemli bir özelliktir.
2.5 Uydukentleşmenin Sonuçları
Uydukentleşme politikasının sonuçları; yerel yönetimler, ekonomik ve kültürel yönlerden değerlendirme konusu olabilmektedir. Belirtilen yönlerden yapılan değerlendirmede dikkate alınması gereken parametreler proje alanlarına göre değişim göstermekle birlikte genel olarak aşağıdaki gibi özetlenebilir:
2.5.1 Yerel yönetimler açısından sonuçları
Uydukentleşmeninin yerel yönetimler açısından değerlendirilmesi, yerel yönetimlerin hizmet alanının büyümesi ve yerel yönetimin vergi kaynaklarında yaşanan değişimler olarak iki başlıkta incelenmiştir.
Uydukentlerin oluşumunun yerel yönetimler açısından en önemli sonucu, idari sınırlar içerisinde hizmet veren yerel yönetimlerin, hizmet vereceği alanların büyümesinden dolayı kendi idari yapılanmasında küçük birimlere bölünmesidir. Planlanmış uydukentlerde, yerel yönetim hizmetleri planlı şekilde verilmektedir. Fakat kendiliğinden oluşan planlanmamış uydukentlerde ise, bölgede yaşayanların temel ihtiyaçlarını karşılamakla sorumlu olan yerel yönetimler açısından bütçe, personel vb.
problemler yaşanmasına neden olmaktadır.
Kent merkezinde yaşayanların ekonomik, sosyal veya konut politikaları nedeniyle uydukentlere yerleşimi ile beraber bu kişiler, uydukentlerde kamu hizmetlerinin görülmesini talep ederler. Uydukentlerdeki nüfus artışı, kamu hizmetlerinin yerelde karşılanması zorunluluğunu getirmektedir. Yeni yerleşim alanlarının oluşumu, bu alanlara hizmet sağlamak amacıyla yerel yönetim birimleri için, daha fazla nüfusa ve daha geniş alanlara hizmet getirmek zorunluluğu doğmuştur.
Vergi ödeme yükümlülüğündeki ailelerin uydukentlere göçü, merkezdeki vergi mükelleflerinin sayısının azalmasına ve merkezdeki yönetimlerin kaynaklarında azalmaya neden olur. Kentin sınırlarının genişlemesi, belediye hizmetlerine ayrılan kaynakların yetersizliğine neden olur. Ayrıca kent merkezindeki ailelerin göç etmesi, vergilere dayanan kamu harcamalarının kısıtlanmasına ve mali kaynakların olumsuz yönde etkilenmesine neden olur. Çok düşük gelirli ailelerin yaşadıkları konut alanlarına, sosyal hizmet götürülmesi kamu harcamalarına ek mali yükümlülük getirir.
Kent merkezine iş nedeniyle her gün gidip gelen uydukent sakinleri yerel yönetim hizmetlerine ihtiyaç duyarlar. Hizmetleri karşılamak için yapılan harcamalar yerel yönetimlerin bütçesinde “ek gider” olarak gösterilir.
2.5.2 Ekonomik ve kültürel açıdan sonuçları
Uydukentleşmenin sonucu olan merkezden uzaklaşma eğilimi, ekonomik ve kültürel açılardan kent merkezini olumsuz etkiler. Uydukentleşmenin ekonomik ve kültürel açıdan değerlendirildiği bu bölümde uydukentleşmenin sonuçları kent merkezleri açısından değerlendirilmiştir.
Ekonomik açıdan uydukentlerin çekim merkezleri haline gelmesi kentteki iş hayatını olumsuz yönde etkilemiştir. Özellikle uydukentte yaşayanların alışveriş gibi ihtiyaçlarını kent merkezine gitmek yerine uydukentten karşılamaları kent merkezindeki ticari hayatın durgunlaşmasına neden olmuştur. Merkezdeki işyeri kiralarının yüksek olması ise ticari hayatı zorlaştıran diğer bir etkendir.
Yaşam alanlarını değiştiren kişiler, kent merkezindeki kültürel faaliyetlere katılmak yerine uydukentlerdeki kültürel faaliyetlere katılmayı tercih ederler. Uydukentteki aileler, kent merkezindeki kültürel faaliyetlerden tamamen uzaklaşmasalar da, faaliyetler için ayırdıkları zamanı azaltmayı tercih ederler. Bu durum, merkezdeki kültürel faaliyetlere katılımın azalmasına yol açar.
2.6 Türkiye’deki Uydukent Örnekleri
Ülkemizde konut arzının yüksek olduğu ve gecekondulaşmanın yoğun olarak görüldüğü büyük kentlerde konut sorununa yeni bir çözüm arayışı olarak kendi kendine yeten kentler yani uydukentler üretilmeye başlanmıştır. Ticaret merkezleri ve işyerlerinin yanı sıra sosyal donatı alanları ile kent merkezine bağımlılığı azaltması yönünden, uydukent projeleri yerel yönetimlerce desteklenmiştir.
Proje kapsamında incelenen uydukentler planlanmış uydukentlerdir. Örnek uydukentlerin seçiminde, 1950-2005 döneminde İstanbul, Ankara ve İzmir illerinde uygulanan konut politikaları dikkate alınıp; kentin gelişimine katkı sağlayan, bulundukları kentlerde ilk uydukentler olma özelliği taşıyan ve ödül alan uydukentler seçilmiştir.
Uydukent projeleri, öncelikle teorik kısımda açıklanan uydukent çeşitleri ve uydukente yerleşme sebepleri açısından incelenmiştir. Kent merkezine ulaşım, merkeze yakınlık gibi konumsal verilerin yanı sıra yapılması planlanan sosyal donatılar, konut sayısı, konut tipi, projenin yapımına başlandığı yıl ve finansman kaynakları ele alınmıştır.
Araştırma kapsamında incelenen projeler yönünden yapılan değerlendirme sonuçları, aşağıda proje alanlarına göre ayrı ayrı olmak üzere özet olarak sunulmuştur:
İstanbul ili Bahçeşehir uydukenti: Bahçeşehir uydukenti 1994 yılında yapılmıştır.
Finansman kaynağı Emlak Bankası ve Mesa Nurol Holding’dir. Lüks konut olarak inşa edilen Bahçeşehir, 4.703.000 m2 alana sahiptir. Bölgede planlanan konut sayısı 15.400 adettir. Kent merkezine yakın olan uydukentin, merkezle ulaşımı otoyol ve demiryolu bağlantısı ile sağlanmaktadır. Bahçeşehir uydukenti, merkezden uzaklaşmak isteği ile oluşturulmuştur. Alandaki sosyal donatı alanları ise; işyeri, ilköğretim okulu, lise, sağlık merkezi, karakol, rekreasyon alanı amaçlı yapılan yapay gölet, amfitiyatro ve alışveriş merkezinden oluşmaktadır. Planlanmış uydukent olan Bahçeşehir uydukentinin genel görünümü aşağıda verilmiştir (Şekil 2.3).
Şekil 2.3 Bahçeşehir uydukentinin genel görünümü (Anonim 2014c)
Bahçeşehir uydukent projesi 1996 yılında Birleşmiş Milletler Habitat II Konferansı’nda
“Kurumsal Uygulamalar ve Projeler Ödülü” ile Türkiye’deki önemli uydukent örneklerinden birisi haline gelmiştir ve ayrıca 1997 yılında Kanada’da “Yeni Kentsel Yerleşim Anlayışı” ödülüne layık görülmüştür.
İstanbul ili Kayaşehir uydukenti (Şekil 2.4): TOKİ ve özel inşaat firmalarının finansmanıyla oluşturulan Kayaşehir uydukentinin 2005 yılında yapımına başlanmıştır.
Kent merkezine uzakta konumlanan uydukente ulaşım karayolu bağlantısıyla sağlanmaktadır. Konut satış fiyatlarının ve kiraların düşük olması nedeniyle tercih edilmiştir. Toplam 11.300.000 m2 alan üzerine kurulan uydukentte ilk etapta 65.000 konut yapılmıştır. Sosyal konut olarak yapılan konutlara hizmet veren donatı alanları;
işyeri, ilköğretim okulu, lise, sağlık merkezi, cami, spor salonu ve kreştir.
Şekil 2.4 Kayaşehir uydukentinin genel görünümü (Anonim 2014c)
İstanbul ili Ataşehir uydukenti: İstanbul’daki diğer bir uydukent örneği olan Ataşehir, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ve TOKİ işbirliğiyle yapılmıştır. 1999 yılında yapımına başlanan kent merkezine yakın olan konutlar, lüks konut özelliği göstermektedir (Şekil 2.5).
Şekil 2.5 Ataşehir uydukentinin genel görünümü (Anonim 2014c)
Çalışmadaki diğer uydukent örneklerine göre kent merkezine daha yakın konumda olan uydukentte, 121.000 m2 alanda, 11.000 adet konut yapılmıştır. Konut alanlarının yanı sıra alanda ticaret merkezlerinin yer aldığı Ataşehir uydukentinin genel görünümü şekil 2.5’te verilmiştir.
İstanbul ili Ataköy uydukenti: Türkiye’deki ilk uydukent örneği olan Ataköy uydukenti, 1957 yılında Emlak Bankası tarafından finanse edilmiştir. Konutlar yüksek gelir grubuna hitap eden lüks konutlardır. Kent merkezine yakın olan uydukent bölgesinde otel, plaj, gazino, spor tesisleri ve kültürel tesisler yer almaktadır. Yaklaşık 140.000 m2 alana kurulu olan bölgede 12.000 konut yapılmıştır. Fiziki gelişimi açısından planlanmış uydukent sınıfına dahildir. Bölgede yaşayan nüfusun merkeze ulaşımı, karayolu ve demiryolu bağlantıları ile geliştirilen Ataköy uydukentinin genel görünümü şekil 2.6’daki gibidir.
Şekil 2.6 Ataköy uydukentinin genel görünümü (Anonim 2014c)
İstanbul ili Mimaroba uydukenti: Mimaroba uydukenti 1998 yılında yapılmıştır.
Finansman kaynağı; Emlak Bankası, İstanbul Konut İmar Plan Sanayi ve Ticaret A.Ş.
(KİPTAŞ) ve TOKİ tarafından sağlanmıştır. Sosyal konut olarak inşa edilen Mimaroba uydukenti, kent merkezine yakındır. Bu alanın merkez ile ulaşımı otoyol bağlantısı ile kullanılarak gerçekleştirilmiştir. Planlanmış uydukent olan Mimaroba uydukentinde yaşayanlar konut satış fiyatlarının ve kiraların düşük olması nedeniyle tercih edilmiştir.
Ticaret merkezi ve alışveriş merkezlerinin konumlandığı Mimaroba uydukentinin genel görünümü aşağıda verilmiştir (Şekil 2.7).
Şekil 2.7 Mimaroba uydukentinin genel görünümü (Anonim 2014c)
Ankara ili Batıkent uydukenti: Batıkent uydukenti (Şekil 2.8), Ankara’da yapılan ilk uydukent olma özelliğini taşımaktadır. Batıkent Konut Üretim Yapı Kooperatifleri Birliği (KENT-KOOP) tarafından finanse edilen uydukentteki konutlar, sosyal konutlardır. Metro ve karayolu ulaşımı ile kent merkezi ile bağlantısı kurulmuştur.
Bölgede planlanan konut sayısı 67.000 olup, 10.000.000 m2 alana kurulmuştur.
Yapımına 1979 yılında başlanan konutlara yerleşme sebepleri ekonomik faktörlerdir.
Kent merkezine kıyasla konut satış fiyatlarının düşük olması, orta ve alt gelir grubundaki kişilerin bölgede yaşama isteğine katkı sağlamıştır. İlköğretim okulu, lise, sağlık merkezi, cami, park, kreş yapılarak uydukentte yaşayanların sosyal ihtiyaçları karşılanmıştır.
Şekil 2.8 Batıkent uydukentinin genel görünümü (Anonim 2014c)
Ankara ili Eryaman uydukenti: Ankara’daki diğer bir uydukent örneği olan Eryaman uydukenti, TOKİ tarafından finanse edilmiştir. Konutların yapımına 1998 yılında
Batıkent uydukenti örneğindeki gibi bölgeye ulaşım, karayolu ve demiryolu bağlantıları ile gerçekleşmektedir. Toplam 47.000 m2 alanda ve 2.632 adet konut yapımı planlanmıştır. Plan dahilinde gelişen Eryaman uydukentinde, ilköğretim okulu, sağlık merkezi ve ticaret merkezi kullanımları bulunmaktadır (Şekil 2.9).
Şekil 2.9 Eryaman uydukentinin genel görünümü (Anonim 2014c)
İzmir ili Mavişehir uydukenti: Emlak Bankası yatırımı olan Mavişehir uydukenti, 1977 yılında yapılmıştır. Planlama alanı 264.000 m2 ve planlanan konut sayısı ise 1.486 adet olarak saptanmıştır. Planlanmış uydukentte yapılan konutlar lüks konut özelliğine sahiptir. Merkeze yakın olan uydukente ulaşım, demiryolu ve karayolu ile sağlanmakta ve bölgeye hizmet veren ticaret merkezi ve ilköğretim okulu bulunmaktadır. Mavişehir uydukentinin genel görünümü şekil 2.10’da verilmiştir.
Şekil 2.10 Mavişehir uydukentinin genel görünümü (Anonim 2014c)
Projelerin ortak özelliği; özel inşaat firmalarının bölgenin yakınında sosyal donatı alanları, alışveriş merkezleri ve yeni inşaat projeleri geliştirerek alanın gelişmesine ve konut değerlerinin yükselmesine katkıda bulunmalarıdır. Örneğin Başakkent ilçesine bağlı olan Bahçeşehir’de ilk yerleşim, 1994 yılında Emlak Bankası ve Mesa Nurol ortaklığında yapılan uydukentle gerçekleşmiştir. Ulaşım bağlantısı, eğitim kurumları, sosyal donatı alanları vb potansiyellere sahip olan uydukent, yatırımcıların ilgisini çekmiştir. Buna bağlı olarak gayrimenkul yatırımları artmış ve 630 dairenin yer aldığı Athletic-O Towers, 4.000 konut inşa edilen KİPTAŞ Vaditepe, 1.037 konutun üretileceği Spradon Vadi, 1.332 bağımsız bölümden oluşan Maximoon ve 1.118 adet bağımsız bölümden oluşan İstanbul Ispartakule uygulamaları gerçekleşmiştir.
3. MARMARA DEPREMİ SONRASI ADAPAZARI’NDA PLANLAMA ÇALIŞMALARI
Adapazarı 17 Ağustos 1999 Doğu Marmara depremi sonrası en fazla etkilenen yerleşim merkezlerinden birisi olmuştur. Depreme neden olan Kuzey Anadolu Fay hattı, kent merkezine 4 km uzaklıkta olmasına rağmen, il genelinde en büyük hasar ve can kaybının yaşandığı yer, merkezi iş alanının konumlandığı Adapazarı kent merkezi olmuştur (Anonim 2005b).
Türkiye Deprem Vakfı’nın Doğu Marmara depremi sonrası hazırladığı deprem raporunda hasar gören konut ve işyerleri rakamsal olarak belirtilmiştir (Çizelge 3.1).
Sakarya ili genelinde ağır hasar gören 23.111 binadan 19.043’ü veya %82’si konut olmuştur. Orta hasar gören binalar konut işyeri ayrımına göre değerlendirildiğinde bu oran %86’ya çıkmakta; az hasarlı binalarda ise %92 olduğu saptanmıştır.
Çizelge 3.1 Sakarya ili konut ve işyerleri için hasar durumları (Sünbül 2007)
Göstergeler Ağır Hasar Orta Hasar Az Hasar Hasarsız Toplam
Konut 19.043 12.200 18.712 96.262 146.217
İşyeri 4.068 1.963 1.675 - -
Toplam 23.111 14.163 20.387 - -
Ağır hasar, orta hasar ve az hasar olarak sınıflandırılan bina hasar türlerinin belirtildiği deprem raporunda belirtilen, bina hasarlarını yüzde olarak incelediğimizde işyerlerinin konutlara oranla daha çok zarar gördüğünü gözlemliyoruz (Şekil 3.1).
Şekil 3.1 Sakarya ili konut ve işyerleri için hasar türü dağılımı (Sünbül 2007)
Türkiye Deprem Vakfı araştırması daha çok konut alanlarına yönelik bir çalışma olması nedeniyle hasarsız işyerlerinin bilgilerine ulaşılamamıştır. Dolayısıyla grafikte sadece hasar durumlarına göre kıyaslama yapılmıştır. Grafikte ağır hasarlı konutların oranı % 38 iken, işyerleri % 53 oranla konutlara göre daha fazla hasar görmüştür. İşyerlerini, hasarlı binaların toplamına göre kıyasladığımızda konut-işyeri ağır hasar durumu % 40 iken, işyerleri % 53 oranla daha yüksektir.
Merkezi iş alanının konumlandığı Çark Caddesi, deprem öncesinde konut altı ticaret ve pasajların yoğun olduğu bir caddedir. Depremde altı pasaj olan 4-5 katlı apartmanların tamamına yakını yıkılmıştır. Kent merkezinin fay hattı ve merkez üssüne yakın olan diğer ilçelere oranla daha fazla zarar görmesinin nedeni, zemin sıvılaşması ve binaların taşıma gücü kaybıdır. Kentin ticari merkezini oluşturan İzmit, Sakarya, Ankara ve Çark Caddeleri ile bu caddelerin ara sokakları depremden en çok etkilenen yerler olmuştur.
Yıkılan konutların yerine ya iki katlı konutlar yapılmış ya da arsa konusundaki itilaflar nedeniyle bina yapılamamış ve otopark olarak kullanılması zorunlu olmuştur.
Halk, sivil toplum kuruluşları ve diğer ülkelerden gelen yardım ekiplerinin desteğiyle mülga Bayındırlık ve İskan Bakanlığı ve Başbakanlık tarafından acil yardım çalışmaları, geçici ve kalıcı yerleşime yönelik çalışmalar yürütülmeye başlanmıştır. Hasar tespit, değerlendirme çalışmalarından sonra acil barınma ihtiyacını giderebilmek için mülga Bayındırlık ve İskân Bakanlığı, öncelikle “Çadırkent” kurulmasına yönelik çalışmalara başlamıştır. Konutları ağır hasar gören hak sahiplerinin barınması amacıyla oluşturulan
çadırkentlerin görünümü şekil 3.2’de verilmiştir. İlk iki haftada çadırkentlerin kurulması ve şartların iyileştirilmesine yönelik çalışmalar yapılmıştır.
Şekil 3.2 17 Ağustos depreminden sonra kurulan çadırkentler (Anonim 2014b)
Daha sonra prefabrike konutlar için yer tespit çalışmalarında bulunulmuş, üçüncü haftadan itibaren prefabrike konutların yapımıyla barınmaya yönelik sorunlar azaltılmaya çalışılmıştır. Üçüncü aşama, yani dördüncü haftadan itibaren kalıcı konut alanları için jeolojik açıdan yerleşime uygun alanlar incelenmiş ve alternatif yerleşim alanları tespit edilmiştir.
3.1 Kalıcı Konut Alanlarının Belirlenmesine Yönelik Çalışmalar
Kalıcı yerleşim çalışmaları kapsamında; Türkiye Bilimsel ve Teknolojik Araştırma Kurumu (TÜBİTAK) - Orta Doğu Teknik Üniversitesi (ODTÜ) - Maden Tetkik ve Arama Genel Müdürlüğü (MTA) tarafından hazırlanan alternatif yerleşim alanları raporu, mülga Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından yürütülen çalışmalar ve Başbakanlık’ın Dünya Bankası ile imzaladığı “Marmara Depremi Acil Yeniden Yapılandırma Projesi” (Marmara Earthquake Emergency Reconstruction Project – MEER) yer almaktadır.
Mülga Bayındırlık ve İskân Bakanlığı’na bağlı Afet İşleri Genel Müdürlüğü tarafından 1999 yılında bölgenin tamamı için hazırlanan jeolojik etüt raporunda açıklanan yapılması planlanan konut alanları ve finansman kaynakları çizelge 3.2’de belirtilmiştir.
Çizelge 3.2 Sakarya ili kalıcı konut yerleşim alanları ve finansman kaynakları (Anonim 1999b)
İl
Yerleşim Alanı Yapılacak Konut Adedi Dünya Bankası Hibe Avrupa Konseyi Kalkınma Bankası Avrupa Konseyi Kalkınma Bankası İlave Konut Dünya Bankası İlave Konut
Sakarya
Karaman 4.445 - 1.278 2.202 965 -
Camili 3.572 2.572 - - - 1.000
Ferizli 402 - 210 192 - -
Karaman mahallesinde hibe yoluyla yapılan 1.278 adet konutun; 528’i Odalar Birliği, 252’si Konya Valiliği, 138 adedi Müteahhitler Birliği, 122 adedi Kayseri Valiliği, 108 adedi Şırnak Valiliği, 96 adedi Türkiye İşçi Sendikaları Konfederasyonu (TÜRK-İŞ) ve Karaman Valiliği tarafından finansmanı sağlanmıştır. Ferizli’de yapılan 210 konut Tekstil İşverenler Sendikası tarafından hibe edilmiştir.
Karaman mahallesinde afetzedeler için yapılacak olan 4.445 adet konutun 2.202 adedi Avrupa Konseyi ve 1.278 adedi açıklamada belirtilen resmi kurumlar, sendikalar ve birlikler tarafından karşılanmıştır. Toplam 965 yeni konut için Avrupa Konseyi Kalkınma Bankası tarafından ilave finansman sağlanmıştır. MEER projesi kapsamında yapılan çalışmalarda alternatif yerleşim alanı olarak seçilen Camili Mahallesi’ndeki yeni yapılacak konut alanlarının finansmanı Dünya Bankası tarafından üstlenilmiştir.
3.1.1 MTA Genel Müdürlüğü tarafından yürütülen öneri yerleşim alan planlama çalışmaları
TÜBİTAK, ODTÜ ve MTA Genel Müdürlüğü’nün ortak çalışması olan “17 Ağustos 1999 Gölcük-Arifiye (Kuzeydoğu Marmara) Depremleri Sonrası Sakarya İli ve Ona Bağlı Yerleşkeler İçin Yeni Yerleşim Alanları Araştırma Raporu” çalışmasında bölgenin jeolojik özellikleri, jeomorfolojik yapısı ve doğal afetler yönünden analizi konularında bilgi verilmiştir. Daha sonra kentsel alanların yerbilim verileri açısından değerlendirildiği araştırma raporunda kent merkezi için kalıcı yerleşim alan önerilerinde bulunulmuştur.
Kentin, yıkıcı deprem yapabilirlik potansiyeli taşıyan çok sayıda aktif fayın bulunduğu Doğu Marmara Bölgesinde yer aldığını belirten araştırma raporunda zemin özellikleri ile hasar dağılımının yakından ilgisine dikkat çekilmiştir. 17 Ağustos 1999 Gölcük- Arifiye (Kuzeydoğu Marmara) Depremleri Sonrası Sakarya İli ve Ona Bağlı Yerleşkeler İçin Yeni Yerleşim Alanları Araştırma Raporu’na göre kent merkezinin kurulu olduğu alüvyon gevşek zemin, depreme karşı en dayanımsız zeminlerdir. Hasar, gevşek zeminlerde kaya zeminlere göre daha fazladır. 1999 depremi kentte oluşan hasarların, yapı tipi ve teknolojisinden çok binaların oturmuş olduğu zeminlerin niteliğine bağlı olduğu tespit edilmiştir. Zemin sorunlarının aşılması çok yüksek maliyetli yapılaşma teknikleriyle olanaklıdır. Bununla birlikte kentin yakın çevresinde yüksek maliyetler gerektirmeyen ve kaya zeminlerden oluşan yapılaşma alanları mevcuttur. Yapılaşmanın çevrede güvenilir zeminler üzerine kaydırılmasının daha güvenilir ve ekonomik olacağı sonucuna varılmıştır.
Araştırma raporunda jeolojik ve jeomorfolojik özellikler açısından yerleşime uygun üç bölge seçilmiştir. Bu bölgeler Adapazarı, Serdivan ve Kazımpaşa ilçelerinde yer almaktadır. Proje konusunu oluşturan Yenikent Bölgesi alternatif alan sınırında yer almaktadır.
