Satın Alma Usulü

İdare zaten baştan da b r taşınmazı satın alab l r. Ancak kamulaştırma n yet nden sonra da b r satın alma usulünü usul bakımından zorunlu b r şek lde gerçekleşt rmek zorundadır. Bu usul Kanunun 8. maddes nde düzenlenmekted r. Kanuna göre satın alma usulü öncel kle uygulanması gereken b r süreçt r. Kanun koyucu b r süreç get rm şt r. İdareye kamulaştırma yetk s n kullanmadan önce, taşınmazı bel rled kten sonra, taşınmazı önce satın almaya çalış, kamu gücünü hemen kullanmaması öngörülmüştür. Kanunda satın alma esastır den l rken;

daren n taşınmazı satın alamayacağının anlaşıldığı takd rde zor kullanma yetk s ne ve sürec ne devam etmes , anlaşılmaktadır. Dolayısıyla kamulaştırma sürec nde kanun koyucu b r basamak

120 get rm şt r. B r usulü uygulama zorunluluğu get rm şt r. B r sonrak aşama olan, mahkemeye başvurulduğunda da, lk duruşmada; hâk me de satın almayı tekl f etme zorunluluğu get r lm şt r. Kanun koyucu k aşamada da satın almayı denemey cbar ed yor. İdaren n bu usulü denemed ğ nde de b r usul sakatlığı gündeme gelmekted r.

Teor k olarak mal k bu aşamada kamulaştırmadan haberdar olmaktadır.

Satın alma usulü Madde 8 – (Değ ş k: 24/4/2001 - 4650/3 md.)

İdareler n, bu Kanuna göre, tapuda kayıtlı olan taşınmaz mallar hakkında yapacağı kamulaştırmalarda satın alma usulünü öncel kle uygulamaları esastır.

Kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırmayı yapacak dare, bu Kanunun 11 nc maddes ndek esaslara göre ve konuyla lg l uzman k ş , kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerekt ğ nde Sanay ve T caret Odalarından ve mahall emlak alım satım bürolarından alacağı b lg lerden de faydalanarak taşınmaz malın tahm n bedel n tep t etmek üzere kend bünyes ç nden en az üç k ş den teşekkül eden b r veya b rden fazla kıymet takd r kom syonunu görevlend r r.

6206 Ayrıca dare, tahm n ed len bedel üzer nden pazarlıkla satın alma ve trampa şlemler n yürütmek ve sonuçlandırmak üzere kend bünyes ç nden en az üç k ş den teşekkül eden b r veya b rden fazla uzlaşma kom syonunu görevlend r r.

İdare, kıymet takd r kom syonunca tesp t ed len tahm n bedel bel rtmeks z n, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz mal, kaynak veya bunların üzer ndek rt fak haklarının bedel n n peş n veya bu Kanunun 3 üncü maddes n n k nc fıkrasına göre yapılıyor se, bu fıkradak usullere göre taks tle ödenmes suret yle ve pazarlıkla satın almak veya dareye a t b r başka taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak sted ğ n resm taahhütlü b r yazıyla mal ke b ld r r.

Mal k veya yetk l tems lc s tarafından, bu yazının tebl ğ tar h nden t baren onbeş gün ç nde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa steğ le b rl kte dareye başvurulması hal nde; kom syonca tay n ed len tar hte pazarlık görüşmeler yapılır, tesp t ed len tahm n değer geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılması hal nde, yapılan bu anlaşmaya l şk n b r tutanak düzenlen r ve anlaşma konusu taşınmaz malın tüm hukuk ve f l vasıfları le kamulaştırma bedel n çeren tutanak mal k veya yetk l tems lc s ve kom syon üyeler tarafından mzalanır.

İdarece, anlaşma tutanağının tanz m tar h nden t baren en geç kırkbeş gün ç nde,

121 tutanakta bel rt len bedel ödenmeye hazır hale get r lerek, bu durum mal ke veya yetk l tems lc s ne yazıyla b ld r lerek tapuda bel rt len günde dare adına tapuda ferağ vermes sten l r. Mal k veya yetk l tems lc s tarafından dare adına tapuda ferağ ver lmes hal nde, kamulaştırma bedel kend ler ne öden r.

Bu madde uyarınca satın alınan veya trampa ed len taşınmaz mal, kaynak veya rt fak hakkı, sah b nden kamulaştırma yolu le alınmış sayılır ve bu şek lde yapılan kamulaştırmaya veya bedel ne karşı t raz davaları açılamaz. Anlaşma olmaması veya ferağ ver lmemes hal nde bu Kanunun 10 uncu maddes ne göre şlem yapılır.

N ye kamulaştırma yoluyla alınmış sayılır? Satın alma yolu demes ne rağmen kamulaştırma yolu?

Bunu sebeb daren n o taşınmaza ht yacının kalmaması hal nde esk mal k n taşınmazı ger alma hakkı doğsun. Dolayısıyla k tane satın alma usulü var. İlk nde h ç kamulaştırmaya başlamadan satın alma yolu; burada satın alma olduğunda esk mal k taşınmazı h çb r şek lde ger alamaz. İk nc s se, kamulaştırma başladıktan sonra satın alma usulünün denemes ; burada se dare taşınmazı kullanmaktan vazgeçerse esk mal k n ger alma hakkı doğar. Sırf bunu sağlamak ç n taşınmaz kamulaştırma yoluyla alınmış sayılmaktadır.

Ancak bedele karşı artık dava açılamayacağı bel rt lm şt r. Şöyle k , satış rad ama kamulaştırma sürec altında rad olduğu ç n de sonradan taşınmaz kıymetlend ğ nde dare vazgeçerse esk mal ke ger dönmes olsun. Bu şöyle oluyor: İdare taşınmazı alıyor, park yapıyor, c varındak taşınmazları b rkaç kat değerlend r yor. Fakat kamulaştırma başladıktan sonra daren n, satın aldığı bu araz y parkta kullanma ht yacı ortadan kalkıyor. O araz ye artık ht yaç duyulmuyor. İdare de o taşınmazı satmaya karar ver yor. İşte bu süreçte esk mal k n ger alma hakkı var mı? Yok mu? Buna l şk n b r problem var. İdare artık taşınmazı park ç n kullanmıyorum ded ğ nde var mı yok mu? Kanunun 22 ve 23. maddeler nde buna l şk n düzenlemeler var. Fakat özell kle özel hukukçuların da d kkat etmes gereken nokta şudur?

Satın alma usulü, satın alma usulüyle kamulaştırma usulü şekl nde burada cereyan ed yor. B r de bunun har c nde gerçek anlamda b r satın alma gerçekleşeb l r.

Yan ne kadar gar p b r şey çıktı: B r nc s normal olarak dare tarafından satın alınan taşınmaz, k nc s Kamulaştırma başladıktan sonra satın alma suret yle kamulaştırılan taşınmaz, sonra üçüncüsü de kamulaştırılan taşınmaz! Bu süreçler n hukuk rej mler b rb r nden farklılık arz etmekted r. Kanun bu kadar çetref l ve okuyanın beraber okuyacak b r k mse olmadan anlaşılmasını güçleşt recek ncel kler ve esk ye l şk n ver lerle okunmasını gerekt ren boyut

122 çerd ğ ç n bu alanda uzmanlaşan avukatlar var.

Kamulaştırma Kanunu 9. Madde Kadastrosu olmamış yerlerde taşınmazın nasıl bel rleneceğ n düzenlemekted r.

Kadastro olmayan yerlerde yan taşınmazın k m n mülk yet nde olduğuna da r b r kayıt olmayan, tapuda kayda geç lmem ş arsaların olduğu yerlerdek kamulaştırmalar gündeme gelmekted r. Türk ye’n n kadastrosu b tt den l yor ama uyuşmazlıklar neden yle tamamen b tm ş değ ld r. Bütün kamu malları ortaya çıkmış değ ld r. Halen devam eden b rçok yerde kadastro çalışmaları var. Yan arsaları f len kullananlar var. Dedes nden atasından taşınmazı gelenler var. Osmanlı tapuları var. Defter- hakkan belgeler var. Uyuşmazlık çıktığı zaman onlara bakılıyor. Ona göre sahadak apl kasyon yapılmaya çalışılıyor. Halen mülk yet problemler var. Buna l şk n 9. Madde düzenlenm şt r. Kadastro görmem ş yerde nasıl kadastro yapıldığını düzenlemekted r. Ve b l rk ş ncelemes yle mahkemeye başvurarak orada k m n mal sah b olduğunu bel rlemeye yönel k b r süreç öngörülmüştür. Gerçekç b r madde.

Kadastro yapılmadığı ç n durumu göster yor. Yan dareye daha tapuda k mse gözükmüyor d ye yıkıcı b r yetk verm yor. Tapuda gözükmese b le bu taşınmazın b r mal k olduğunu kabul ed yor. Kadastro geçmed ğ ç n bunun yapılması gerekt ğ n kabul ed yor. Ayrıca ht laflı yerlerle lg l de kanunun düzenled ğ kısım var. Böylel kle ht maller bel rlem ş oluyor. Ama d kkat edersen z mantık b r sıra zlenm yor.

En öneml madde 10 ve 14. maddelerd r.

Bu maddeler esas uyuşmazlıkları doğuran maddelerd r. Dava hakkını doğuran maddelerd r. Buna l şk n olarak kanun koyucu b r usul öngörmüştür. Satın alma ve usulü ve kadastro yapamazsanız taşınmaza l şk n belgeler toplayarak, kıymete l şk n belgeler toplayarak bunların heps n ekleyerek asl ye hukuk mahkemes ne müracaat ed p kamulaştırma bedel le taşınmazın dare adına tesc l stenmekted r. İşte burada adl yargı kısmı başlamaktadır. Yan adl yargıya kamulaştırma şlem n yapab lmek ç n başvuru yapılmaktadır.

B r taşınmazı gözüne kest ren dare, faal yet ç n en uygun taşınmaz olduğunu, bu taşınmazın tapu kaydına şerh koydurarak, ondan sonra kamu yararı kararı alarak ve onaylatarak, mar planına göre yapılıyorsa kamulaştırma kararı alarak, sonra satın alma usulünü deneyerek ve satın alma sonucuna göre sonrak aşamaya geçt ğ n bel rterek söz konusu taşınmazın bütün b lg ler n mahkemeye sunarak bu taşınmazın bedel ne se bel rlens n ve o bedel öded kten sonra da daren n adına tesc l ed lmes sürec le kamulaştırmanın tamamlanması amaçlanmaktadır. Dolayısıyla kıymet daren n kend s takd r etm yor. Kıymet takd r

123 kom syonu satın alma usulünde vereb leceğ en yüksek bedel tesp t etmek ç n kend ç nde uzlaştırma kom syonu ç n yaptığı b r usuldü. Yoksa üçüncü k ş ye uygulanacak takd r daren n kend s yapamıyor. Bunu mahkeme yapıyor. Kanun koyucu bu noktada takd r dareye bırakmamış, mahkemeye verm şt r. Önce dare bel rler, kamulaştırır sonra bunu beğenmeyen dava açar d yerek de kabul etm yor. İş n hakkında karar ver leb lmes ç n mahkemeye g tmeye karar ver l yor. Önceden kıymet takd r kom syonu güya dare dışında oluşmaktaydı. Ancak dare buna göre kamulaştırmaya g d yordu. Ş md se taşınmaz mala daren n el koyab lmes b le normal usulde mahkemen n kend adına tesc l ne dayalıdır. Mahkeme daren n adına nasıl tesc l eder. Şöyle k , mahkeme b l rk ş mar fet yle taşınmazın gerçek değer n bel rled kten, k ş stemese b le onun adına açılan banka hesabına taşınmaz bedel n n ödenmes ne karar verd kten sonra dare adına tesc le karar ver yor. Artık bu noktadan sonra k ş n n stey p stememes öneml değ ld r. Bu aşamada artık "zor alım" usulü şl yor. Ama zor alım usulünde k ş y koruyacak mekan zma da bedele mahkemen n karar vermes d r. İdaren n karar vermemes d r. İdaren n de o parayı yatırmadan taşınmaza el koyamamasıdır. Dolayısıyla artık gerçek değer devreye g r yor. Satın alma usulünde gerçek değere gerek yoktur. Çünkü radey bağlayan zor alım usulü yoktur. Bu dare adına tesc le karar ver lmes bu şek lde şl yor. Bu karar mal ke gönder l yor. Duruşma günü tebl ğ ed l yor. Duruşmaya katılmaya çağrılır. Ayrıca kanunda tebl gatta bulunacak hususlar da ayrıntılı b r b ç mde yazılmıştır.

23.03.2016

Kamulaştırma Devam

İdaren n mal ed nme usuller ve bu başlık altında kamulaştırmaya başladık.

Kamulaştırmanın mülk yet hakkıyla olan l şk s neden yle hem mülk yet hakkının Anayasada düzenlend ğ n hem de onun b r st snası olarak kamulaştırmanın Anayasada düzenlend ğ n bel rtt k. Anayasada madde 46’dak düzenlemelere l şk n açıklamalar yaptıktan sonra Kamulaştırma Kanunu’ndak maddelere başladık. Kamulaştırma sürec n anlattıktan sonra kamulaştırmayla lg l müesseseler anlatacağız.

Kamulaştırmaya l şk n lk d kkat n z çekt ğ m şey b rçok dar şlemde olmayan süreç.

Burada çeş tl aşamalar var. Kamulaştırmanın başladıktan sonra b tmes daren n adına tesc le l şk n asl ye hukuk mahkemes n n kararı le gerçekleş yor. Dolayısı le; burada b rçok alt muamele var. Bu alt muameleler n heps kamulaştırmanın b r parçası fakat kend s değ l.

Dolayısı le; kamulaştırma c s m olarak şlem ve b r sürec n bütününe ver len s m şekl nde

124 ortaya çıkıyor. Ama; burada kamulaştırmaya başlama kararı var, kamu yararı kararının alınması ve onaylanması var, kamulaştırma tebl gatının yapılması var, o tebl gata karşı dar yargıda dava açılma aşaması var, dar yargıda dava açılmasının durdurucu mesele sayılıp sayılmaması var...

Dolayısıyla; kamulaştırma şlem nden bahsett ğ m z süreç ç nde b r sürü aşamalar var ve Kamulaştırma Kanunu (Kanun) bu aşamaları düzenlem ş durumda.