ECR-İ MİSLİ BELİRLEYEN FAKTÖRLER

Ecr-i misil, periyodik olarak ödenen kira anlamını taşımakla birlikte birim olarak biçilen değeri ifade eder. Ecr-i mislin diğer adı ise, mü’eccel kiradır. Bina ya da arsalar için günlük, aylık ya da yıllık olarak rayiç bedel dikkate alınmak suretiyle belirlenen ve kiralayan kişi ya da kuruma ödenen kira miktarına ecr-i misil denmektedir. Bir yerin ecr-i misli, o yerin konumu, kapladığı alan (mesaha), çevre şartları ve rağbet yoğunluğuna bağlı olarak farklılık göstermektedir. Zira, Mecelle’nin 414. maddesinde bu durum şöyle ifade olunmaktadır:

“Ecr-i mislin takdîrinde iki şey’e nazar olunmak lâzımdır: 1. Menfa‘at-i me’cûra müsâvî diğer şey’in menfa‘atine 2. Zamân ve mekân-ı icâreye”521

Dolayısıyla mamur yerdeki bir bina ya da arsanın kira bedeli ile harab bölgedeki bir yerin kira bedelinin farklılığı mukadder olmaktadır.

Binaların ecr-i misillerinin tespiti, bina yapımından sonra, mutasarrıfın talebi doğrultusunda yeniden belirlenebilmekteydi. Yani mutasarrıf, yangın sonrasında müzayede ile arsayı üzerine aldıktan sonra binayı yeniden yaptırmakta ve mevcut kiranın fazla olduğundan hareketle ecr-i mislinin

519 Ağa Mustafa Paşa’nın vakıf menzili üzerine el-Hâc Ahmed Ağa isimli şahıs tarafından yaptırılan bina kendi adına vakıf olarak kaydedilmiştir. İŞS, 19, 31a vd (11 R 1092/30 Nisan 1681).

520 İŞS, 10, 2a/4 (18 C 1072/8 Şubat 1662).

indirilmesini talep edebilmektedir.⁵²² Bunun yanı sıra bir arsa, vakıf ile şahıs arasındaki anlaşmanın bir gereği olarak eğer mukataaya verilirse, ecr-i mislin piyasa fiyatının üstünde tutulabilmekte olduğu görülebilmektedir. Yani mutasarrıf, arsayı istediği şekilde üzerine alabilmek için, vakfın öne sürdüğü yüksek kira bedelini kabul edebilmektedir.⁵²³ Bu tarz uygulamalar nadir olmakla birlikte, hem vakfın hem de şahsın ortak çıkarı söz konusu olduğundan dolayı kabul edilebilir bir durum olarak görünmektedir.

Bir bina yandıktan sonra arsasının kiraya verilmesiyle birlikte, binanın hemen yapılması elbette mümkün olmuyordu. Yanmış bina arsasının kiralanması kimi zaman uzun bir süreci kapsayabiliyordu. Bunun sebebi genellikle, o arsaya herhangi bir talibin olmamasıydı. Bazı durumlarda, vakıfların arsalarını kısa sürede kiraya verdikleri, bazı durumlarda ise, uzunca bir zaman talep olmamasından dolayı bekledikleri vakidir. Örneğin, bir vakfa ait olup aynı yerde bulunan ve birbirine sınır iki arsadan birisi kiraya verilmişken, diğeri uzunca bir zaman hâlî kalabilmektedir. Bu tür durumlarda, ikinci arsanın vakfa en azından bir miktar gelir getirmesi için ecr-i mislinin düşük tutulduğu görülmektedir. Örneğin, aynı ölçekteki iki arsadan ilki icareteyn ile kiralandığında belirlenmiş olan ecr-i misli aylık 25 akçe iken, ikincisi için vakfın bedeli düşük tutarak aynı kişiye aylık 10 akçe ile kiraya vermiştir.⁵²⁴ Bu örnekte, vakıf arsanın boş kalmasındansa düşük bedelle de olsa kiraya verilerek mamur hale gelmesini sağlama düşüncesiyle hareket ettiğine şüphe yoktur. Zira bu gerekçe açıkça belgeye yansımıştır. Bununla birlikte belgelerde ecr-i misillerin tenzili konusunda⁵²⁵ sıklıkla atıf yapıldığına tanık olunan bir ferman söz konusudur. Bu ferman, “icârât-ı evkâf[ın] ecr-i misillerine tenzîl

olunması”nı⁵²⁶ emretmektedir. Fermanın, bu şekilde verilmesinin nedeni vakıf

yerleri cazip hale getirmek ve şahısları teşvik ederek vakıfların, varlıklarını

522 Buna dair bir örnekte Hatip Muhyiddin mahallesinde bulunan Hoca Muhyiddin Vakfı’na ait arsayı icareteyn ile kiralayan Ayşe isminde bir kadının talebi üzerine yapılan keşif ile günlük 30 akçe olan ecr-i misil 26 akçeye indirilmiştir İŞS, 12, 16a/3 (24 L 1073/1 Haziran 1663).

523 Kasap İlyas mahallesinde yanmış bir menzil arsası, mukataa ile bir şahsa kiralanırken günlük 2 akçe olması gereken kira bedeli vakıf tarafından 5 akçeye çıkartılmış ve bu şekilde anlaşma sağlanmıştır. Fakat, kiracının mevcut arsa üzerine henüz bina yaptırmamış olması, arsanın yeniden kiralanmasını gerektirmiş ve söz konusu yer icareteyn ile bir başkasına kiralanmış ve önceki kira bedeli yeni mutasarrıf tarafından fazla bulunarak bunun indirilmesini talep etmiştir. İŞS, 19, 187b/1 (7 Ca 1093/14 Mayıs 1682).

524 İŞS, 12, 9b/6 (17 L 1073/25 Mayıs 1663).

525 İŞS, 8, 39a/1 (1 R 1071/4 Aralık 1660); İŞS, 19, 30b/1 (30 B 1092/15 Ağustos 1681).

akara dönüştürmeleri olmalıdır. Fakat her durumda idarenin vakfa dair tasarruflarda göz önünde bulundurduğu temel ilke zarardan sakınmak ve yarar sağlamak şeklinde özetlenebilir. Bu dikkati açıklayan bir örnek olarak, Hasodabaşı Hasan Ağa Vakfı’na ait olup Edirne’de bulunan icareteynli yerlerin yıllık geliri 18.000 akçe iken, bunun 8000 akçeye tenzil etmesinden sorumlu tutulan mütevellinin görevine son verilmiş olması zikredilebilir.⁵²⁷

Yangından etkilenmiş bir yeri kiralamış olan mutasarrıf, mevcut arsa için belirlenmiş olan kira bedelini yüksek bulup bunu, getireceği bir buyruldu ile ya da ilan olunmuş fermana istinaden528 kadıya intikal ettirebilir ve bir keşif yapılarak ecr-i mislin indirimini talep edebilirdi.529 Bunun yanında, herhangi bir hukuka aykırı talep karşısında da mutasarrıf, kadıya yahut divana müracaat edip ecr-i mislin tespitini isteyebilirdi. Örneğin, Hoca Muhyiddin Vakfı’na 1660 yangını öncesinde ayda 55 akçe kira ödeyen Hüseyin b. Mustafa’nın yangından sonra ayda 30 akçeye aynı yeri kiralamış olmasına rağmen, mütevellinin kendisinden 55 akçe talebi üzerine durumu mahkemeye intikal ettirerek ecr-i mislin tespitini istemiştir. Yapılan keşif sonucunda kira bedeli 30 akçe olarak belirlenmiştir.⁵³⁰ Bir başka örnekte ise, Vefa’da bulunan Receb Paşa Vakfı’na ait odaların kiracıları “ecr-i misle mu‘âdil icârelerin vermeğe râzılar iken vakf-ı

merkûm mütevellîs[nin]… ziyâde talebiyle te‘addî” ettiğini ve bu hususta

İstanbul kadısına problemin yapılacak keşif ile çözümlenmesi emrinin verildiği görülmektedir.⁵³¹

Bununla beraber ecr-i mislin, yangınlardan sonra yeniden inşa edilmiş olan bazı binalar için, afet durumuna uygun olarak belirlendiği görülmektedir.⁵³² Kimi durumlarda ecr-i mislin yüksek bulunmasına, çevredeki bina ve dükkânların yanmış olmasının bir sebep olarak gösterildiği de dikkati

527 BOA, A.DVNS.ŞKT.d-8, 211/1014 (L 1083/Şubat 1673).

528 İŞS, 8, 39a/1 (1 R 1071/4 Aralık 1660).

529 İŞS, 19, 187b/1 (7 Ca 1093/14 Mayıs 1682).

530 İŞS, 12, 16b/3 (21 L 1073/29 Mayıs 1663).

531 BOA, A.DVNS.ŞKT.d-17, 1/2 (B 1105/Mart 1694).

532 Yangın öncesinde yirmi beş akçe olan Müstesna Ali Çelebi Vakfı’na ait evlerin günlük kira bedeli yangın sonrasında, yapılan keşif ile yirmi akçeye indirilmiştir. İŞS, 3, 93a/1 (20 S 1025/9 Mart 1616); 1660 yangını sonrasında Kapıağası İsmail Ağa Vakfı’na ait yanmış odaların yeniden inşasından sonra da odalardan birinin yangın öncesinde aylık altmış akçe olan ecr-i misli kırk beşe, diğer odanın fiyatı da kırk beş akçeden otuz beşe indirilmiştir. İŞS, 8, 28a/2 (1 Ra 1071/4 Kasım 1660); Ayrıca, mimar ve Müslümanların ecr-i misli ittifakla yangın önceki fiyatın yarısına indirdikleri de görülmektedir. EHM ŞS, 52, 65/3 (31 B 1072/21 Mart 1662).

çekmektedir.⁵³³ Nitekim, iş yapılan çevrenin hareketli ve işlek olmasının dükkânlar açısından çok önemli bir madde olduğuna şüphe yoktur. Bu bakımdan, kimi yerlerde yangın sonrası yeniden belirlenen bedel, yangın öncesine nispetle daha az miktarda tutulmuştur. Bu, kimi zaman mutasarrıfın bizzat talebiyle greçekleşmekte ya da bilirkişilerin yaptığı keşifle birlikte belli bir bedel indirimi söz konusu olmaktadır.

Diğer yandan Yahudilerin, yoğun olarak yaşadığı Bahçekapısı ve Hocapaşa’dan 1660 yangını sonrasında çıkarılmaları ile Hasköy ve Balat’ta iskân edilmeleri üzerine, bu semtlerdeki kira fiyatlarında yükselmelerin olduğu anlaşılmaktadır. Zira, 9 numaralı İstanbul sicilinde kayıtlı bulunan bir ecr-i misil davasında, daha önce 6 akçe olarak belirlenen ve “hâlen tâ’ife-i yahûd

Bağçekapısı’nda muhterik olan menâzili binâdan men‘ olunup ekser Yahûdi Balat semtinde sâkin olmak ihtiyâr etmekle hâlen olan rağbât-ı nâss üzre menzil-i mezkûrun ecr-i misli takvîm olunsun”⁵³⁴ şeklindeki ifade doğrultusunda 9 akçe olarak belirlendiği görülmektedir. Buradan hareketle rağbetin çok olduğu yerlerde de doğal olarak kiraların artma eğilimi gösterdiği söylenebilir.

Vakıf yerler genellikle önceki ecr-i misil üzerinden müzayedeye çıkartılmakta, talibinin çıkmadığı hallerde ise belli bir indirim uygulandığı görülmektedir.⁵³⁵ Bu açıdan bakıldığında vakfın, kârından belli bir miktar feragat ettiği ve mutasarrıfa da bir bakıma anlayış gösterdiği düşünülebilir. Zira, yangın sonrası yeniden inşa edilmiş olan vakıf binalardaki genel uygulama bu şekildedir. Buna mukabil, kimi durumlarda vakıfların icareteyn müzayedesi yapmış olmalarına ve kiracılar ile karşılıklı olarak anlaşmaya varılmış olmasına rağmen, ecr-i mislin düşük olması gerekçesi ile kiralama akdinin sona erdirilip, yangın öncesindeki ecr-i misil ile yeniden müzayedeye çıkarıldığı

533 Mahmud Paşa hamamı 1660 yangını öncesinde yılda 170.000 akçe kira bedeline sahipken, yangın sonrasında mutasarrıfesi olan kadın tarafından “etrâfı bi’l-külliye muhterik olmağla icâre-i merkûme hamâm-ı mezkûrun ecr-i mislinden ziyâdedir” denmek suretiyle belirlenen fiyatın indirimi talep edilmiş ve yeniden yapılan müzayede ile 120.000 akçeye yeniden aynı kişiye verilmiştir. EHM ŞS, 51, 207/2 (15 Ra 1071/18 Kasım 1660); Ayrıca Gedik Ahmed Paşa Vakfı’na ait hamamın yıllık 80.000 akçe olan ecr-i mislinin etraftaki dükkân ve menzillerin yanmış olması sebebiyle 70.000 akçeye indirilmesi konusundaki örnek için bk. EHM ŞS, 51, 108a/5 (2 R 1071/5 Aralık 1660).

534 İŞS, 9, 258b/2 (12 Ca 1072/3 Ocak 1662).

535 Murad Paşa mahallesinde bulunan Cevher Ağa Vakfı’na ait menzilin 1660 yangını öncesinde günlük dört akçe ecr-i misli vardır. Menzil, vakıf ve mutasarrıfın bütçesi yeterli olmadığından yeniden inşa için yangın sonrasında müzayadeye çıkartılır, fakat “ücret-i mezbûre (günlük dört akçe) ecr-i mislinden ezyed olmağın kimesne tâlib olmayıp” mütevelli vekili ve Müslümanların ittifakı ile fiyat, günlük iki akçeye çekilir. Fiyatın indirilmesi ile de kol kethüdası İbrahim Ağa menzil arsasını icareteyn ile kiralar. İŞS, 16, 97a/3 (4 Ra 1076/14 Eylül 1665).

görülmektedir.⁵³⁶ Zira, iki fiyat arasında 1/3 oranında bir fark söz konusudur. Bir başka örnekte ise, yangın öncesi icareteynli olarak ayda 260 akçe müeccel geliri olan Kamer Hatun Vakfı’na ait Yahudihane ve mahzenden kalan arsa, yangın sonrası mukataalı kiralamaya dönüşerek geliri, senede 800 akçeye gerilemiştir.⁵³⁷

Bunun aksi durumların da mahkemelere intikal ettiği gözlenmektedir. Yani bir yerin, gerçek değerinin altında bir fiyata verilmesi de mümkün olabilmektedir. Mütevellilerin temel gayesi, vakıf gelirlerini mümkün olduğunca yüksek tutmak olduğundan, kimi zaman müzayedede verilen ecr-i misil miktarını yetersiz bulmakta ve kadıdan bu konuda keşif yapılmasını istemekte oldukları görülmektedir.⁵³⁸

Bir vakıf yeri, bir şekilde yangın öncesi olan fiyattan düşük bir meblağa kiralanmış olsa dahi bu meblağ, eğer vakıf idarecilerince yeterli görülmemişse, yapılan kira sözleşmesi feshedilerek yeni bir kiralama müzayedesi yapma yoluna gidilebilmektedir. Vakıf yer, yapılan yeni müzayedede eğer başka bir mutasarrıfın eline geçerse ve ilk müzayededeki kişi zilyed hakkına sahipse mütevelli o yeri, ikinci müzayededeki fiyatla kendisine teklif edebilirdi.⁵³⁹

İcareteyn ile tasarruf edilen binalar, yangın sonrasında kimi zaman statü de değiştirebilmekteydi. Öyle ki, bu durum çoğu zaman vakıfların zarar görmesine neden olmakta, hatta bu konuda mütevellilerin vakfın uğradığı zararı gidermek için hukuki yollara müracaaat ettikleri gözlenmektedir. Eğer bir vakıf yer, icareteynli bir kiralama yolu ile tasarruf ediliyor ve yangından sonra, genellikle olduğu gibi, tekrar icareteyn ile kiralama imkânı bulunamıyorsa, mecburen mukataa ile kiralanması yoluna gidiliyordu.

536 İŞS, 16, 23a/3 (29 Z 1075/13 Temmuz 1665).

537 Eyüb ŞS, 74, 18b/2 (6 Ş 1072/27 Mart 1662).

538 İcare-i vâhideli olarak kiralanan Küçükpazar’da Rum Mehmed Paşa’nın Vakfı’na ait bir hamamın yangın öncesinde ecr-i misli yılda 40.000 akçe iken, yangın sonrasında yapılan kiralama müzayedesinde aynı hamama, vakıf mütevellisinin ifadesi ile “harîkden nâşî ecr-i misli nâkıs” olmakta ve 30.000 akçeden fazla veren çıkmamaktadır. Mütevelli de verilen bu fiyata razı olmayıp, ehl-i vukufun ecr-i misli belirlemesini ve bu fiyat üzerinden kiralama izninin de kendisine verilmesini kadıdan ister. Ve hamamın yıllık kiralama bedelinin 30.000 akçeden fazla olamayacağı tespit edilerek, kiralama izni mütevelliye verilir. İŞS, 13, 112b/1 (7 Za 1074/1 Nisan 1664).

539 1660 yangını sonrası C 1074/Ocak 1664 tarihinde yapılan müzayede ile 26.000 akçede önceki mutasarrıf üzerinde kalan çifte hamam, “... harîkden evvel senede otuz altı bin akçeye îcâr olunur idi şimdi ecr-i mislinden noksan îcâr olunmuşdur ecr-i misli tekmîl olunsun ...” şeklindeki emre istinaden yaklaşık iki yıl sonra (Z 1075/Temmuz 1665) yapılan yeni müzayedede yangın öncesi miktar olan 36.000 akçe ile başkasının üzerinde kalmışken, zilyed hakkı olmasından dolayı ikinci müzayededeki fiyata önceki mutasarrıfa teklif edilmiş ve o da kabul etmiştir. Bk. İŞS, 16, 23a/3 (29 Z 1075/13 Temmuz 1665).

Buna dair bir örnekte, Haydarhane mahallesinde bulunan Kara Kethüda Mehmed Ağa Vakfı’na ait, yangın öncesinde icareteyn ile tasarruf edilen evin icare-i müeccelesi günlük 18 akçe iken, yangın sonrasında kiralama usulü icareteynden mukataaya dönüştüğü gibi, müeccel bedel de yıllık 3000 akçeye gerilemiştir (günlük yaklaşık 8 akçe).⁵⁴⁰ Vakıf, burada günlük olarak 10 akçe zarara uğramaktadır ki bu, yılda yaklaşık olarak 3600 akçeye karşılık gelmektedir. Vakıf mütevellisi tarafından bu durumun “noksân-ı fâhiş” olarak, vakfa büyük zarar verdiği ve yeniden mimarlar ve Müslümanların görüşüne başvurulmasından sonra arsanın ecr-i mislinin tekmîl edilmesi istenerek mutasarrıf Mustafa Ağa aleyhine dava açılır. Bu dava üzerine, Mustafa Ağa’nın “icârât-ı evkâfın ecr-i misillerine tenzil olunması” yolunda bir hatt-ı hümâyun bulunduğunu söylemesi, 1073/1663 tarihli bir hüccet ibraz etmesi ve mimarlar ile müslimînin ortak kanaati ile söz konusu evin kirasının senede 3000 akçeden fazla olamayacağının tespit edilmesiyle birlikte, herhangi bir tekmil yoluna gitmeye gerek görülmemiştir.

Öte yandan ecr-i mislin, mutasarrıflar ile mütevelliler arasında çok önemli bir madde olduğunu gösteren başka bir örnekte, yedi müteehhilîn (evli) odasının kiracıları, yangından sonra bu odaları yaptıracaklarını, fakat ecr-i mislinin indirilmesini talep etmelerine rağmen, mütevelli bunu kabul etmeyerek bu yerleri vakıf parası ile bizzat yaptıracağını mahkemede beyan etmiştir.⁵⁴¹ Zira, ecr-i mislin tenzil olunduğu yerleri genellikle kiracılar yaptırmakta olduğundan, mütevelli bunu vakıf tarafından gerçekleştirmek suretiyle, vakfın aylık gelirinde meydana gelecek kayıpları önlemek istemiş olmalıdır.

Bu örnekte de olduğu gibi, yangınların vakıflara büyük zararlar verdiği çok açık olarak görülmektedir. Zira icareteyn ve mukataalı kiralama uygulamaları vakıfların devamını sağlaması bakımından oldukça yararlı birer usul olarak yansıtıldığı halde, söz konusu yöntemlerle birlikte ortaya çıkan sakıncalara da değinmek gerekir. Nitekim, yukarıda zikredilen örnekte görüldüğü üzere, yangın sonrasında vakıfların temel kaygısının akarın, kısmi de olsa, devamı şeklinde tezahür ettiği görülmektedir.

540 İŞS, 19, 30b/1 (30 B 1092/15 Ağustos 1681).