Kapadokya Bölgesi’nde Otelciliğin Dünü, Bugünü

Konaklama sektörünü oluşturan işletmelerden oteller, en yaygın ve en eski tesisler olarak kabul edilmektedirler. Konaklama işletmeleri konusunda çalışmalar yapan uzmanlar, sektörün özelliği gereği çok hızlı değişimini dikkate alarak, otelleri farklı tanımlamalarla açıklamaya çalışmışlardır (Şener, 2010).

Oteller hakkındaki bilgilerin önemli kısmı ve tanımlamaları, çalışmanın ikinci bölümündeki, konaklama ve otel işletmeleri başlığı altında açıklanmaya çalışılmıştır. Otel;

“ Bir hizmet sektörü olan turizm sektörünün kapsamına giren birimlerden biri de otel işletmeleridir. Oteller, insanların değişik nedenlerle yapmış oldukları yer değiştirme olayı sonucu, özellikle konaklama daha sonra yeme-içme ihtiyaçlarını ve buna bağlı olarak diğer ihtiyaçlarını karşılamak amacıyla mal ve hizmet üreten aynı zamanda insanların psikolojik tatmin duygularına hitap ederek sunan ticari nitelikli işletmelerdir” (Şener, 2010:6; Yıldız, 2011:10).

Kapadokya Bölgesi’nin tarihi çok eskilere (tarih öncesi) dönemlere kadar gittiği önceki bölümlerde açıklanmıştır. Bölgeye değişik nedenlerle –savaş, din, ticaret vb.- ve geçici sürelerle çeşitli uygarlıklar seyahat etmişlerdir. Bugün bu seyahatler turizm kapsamında ele alındığına göre, bu uygarlıkların geçici sürelerle yaşadıkları mekânlar da ilk konaklama işletmeleri olarak kabul edilebilirler.

Kapadokya’nın ilk yerleşimcileri, ulusları ve imparatorlukları, Hititler, Asurlular, Persler, Romalılar, Selçuklu ve Osmanlılar farklı amaçlarla -savaş, ticaret, genişleme politikası, din, eğitim vb.- bölgede yaşadıkları dönemlerde, Kapadokya’nın kolay işlenebilen volkanik kayalarını oyarak, kendileri için barınacak mekânlara dönüştürmüşlerdir. Kapadokya, volkan patlamalarından kaynaklanan tüf, taş, lav ve katı atıklarla çevrelenmiş durumdadır. Đlk çağlarda dâhi bu volkanik arazi basit ya da ilkel aletlerle – odun parçası, hayvan kemiği ya da volkanik taşlarla vb.- oymak ve şekil vermek oldukça kolay bir işlemdi.

mekânlarına ihtiyaç doğmuştur. Hıristiyanlar, önceki uygarlıklardan kalan kaya oyma mekânları kilise, şapel ya da manastırlara dönüştürerek, buralarda hem ibadet etmişler hem de içlerinde yaşamışlardır. Türkler -Selçuklu, Karamanlı ve Osmanlılar- bölgedeki mekânlarını- ev, konut, cami, külliye, mescit- kayaların dışına yapsalar da bunun yanında önceki uygarlıklara ait kaya oyma mekânları da ihtiyaçları doğrultusunda kullanmışlardır. Kısaca Kapadokya Bölgesi konaklama işletmelerinin tarihi çok eski dönemlere gitmektedir. Ancak bu mekânlar, bölgenin ilk konaklama mekânları ya da işletmeleri olarak kabul edilse de, bu mekânların günümüz konaklama işletmelerine dönüştürülerek turizm amaçlı olarak hizmet vermeleri oldukça yenidir (Korat, 1999).

Eski zamanlardan bugüne gelindiğinde Kapadokya Bölgesi’nin modern anlamda turizm amaçlı konaklama işletmelerinin tarihi, 1950’li yılların ortalarından sonraya denk gelmektedir. 1950–1965 yılları arasında bölgede sadece küçük pansiyonlar, konaklama işletmeleri olarak hizmet vermekteydiler. 1960’lardan önce, çok az sayıda konaklama olanağı olması ve endüstrinin gelişimi için yapılandırılmış bir yaklaşımın olmayışı nedeniyle, Kapadokya Bölgesi’nde turizm ve dolayısıyla konaklama sektörünün oldukça yavaş geliştiği görülmektedir (Tosun, 2007).

“Yerel halktan kişiler sık sık konukları evlerine davet ediyorlar, onlara geleneksel yemekler ve içecekler ikram ediyorlar ve bunun karşılığında bir maddi yarar beklemiyorlardı” (Tosun, 2007). 1960’lardan önce Kapadokya’da turizmin çok fazla bilinmemesi nedeniyle Bölge’de neredeyse konaklama olanağı ve işletmecilik bilgisi yoktu. “1960’larda, Belediye, artan talebi karşılamak için bir otel inşa etti ve yerel halkı küçük mekânlar açarak turizme katkıda bulunmaya teşvik etti” (Tosun, 2007).

1970’li yıllara gelindiğinde tüm Türkiye’de turizm hareketlerin bir ivme kazandığı görülmektedir. Bu yıllarda, Kapadokya Bölgesi’ne çok sayıda yabancı turist gelmeye başlamıştır. Bölgenin ilk turistleri, hippi denilen sırt çantalı bağımsız ziyaretçilerdi. Bölgede uzun zaman geçirerek çeşitli faaliyetler yapmaya istekli olan hippiler, turizm aktivitelerinin doğmasına öncülük ettiler ancak ödeme güçlükleri nedeniyle konaklama için çok fazla para harcamadılar. Aynı dönemde bölge

genelinde, hippiler çantalı turistler için düzenlenen, basit ihtiyaçlara cevap verebilecek nitelikte, çok sayıda konaklama işletmesi, pansiyonlar yapılmıştır.

“ 1970’li yıllarda sırt çantalı ve bağımsız olarak seyahat eden yabancı turist sayısında ve bunların talep ettiği ucuz konaklamaya uygun, pansiyon tarzı konaklama işletmeciliği sayısında bir artış gözlemlenmiştir” (Buyruk, 2011:6).

Kapadokya’da konaklama sektörü, diğer turizm sektörleriyle –ulaşım, yeme, içme ve eğlence- beraber 1980’lerde gelişmeye başlamıştır. Çünkü ülke ve Kapadokya Bölgesi turizm çalışanları –turizm bakanlığı yetkilileri, turizm yatırımcıları, işletmecileri, çalışanlar ve turizm akademisyenleri vb.- tarafından turizmin sağladığı sosyo-ekonomik getirilerinin öneminin kavramasıyla, yeni turizm yasaları, yöntemleri ve teşvikleriyle çok sayıda konaklama işletmesi, sektöre dâhil edilmişlerdir. Bu dönemde, çok sayıda otel, farklı nitelik ve nicelikte -küçük, orta ve büyük- yapılmışlardır. Ancak 1990’lı yılların sonuna doğru bölgede çok sayıda konaklama işletmesi olmasına karşın bu otellerin doluluk oranları her zaman istenilen oranda değildi. Çünkü her mevsim, özellikle kış ve yaz ortası, konaklama işletmelerinin hepsini dolduracak kadar turistin gelmemesi, bölge konaklama kapasitesini sıkıntıya düşürmekteydi. Bu durum konaklama işletmeleri arasında rekabeti arttırmakta ve fiyatların düşmesine neden olmaktaydı.

“ Yörenin yatak kapasitesi talebin çok üstündedir. Doluluk oranları makul seviyelere ulaşana dek yeni kapasite yaratılmaması, zaman içerisinde eskiyen kapasitesinin revize edilmesi ve talep artışlarından fiyatları yükseltici yönde yararlanmak ilke olmalıdır” (Çolakoğlu, 1999).

Ancak 2000’li yıllardan sonra Kapadokya Bölgesi’nde turist sayısının artmasına karşılık konaklama işletmelerinin de artması doluluk oranının sezona bağımlılığını önlememiştir. Bu duruma en büyük etken, bölge turizminin mevsimlere göre değişmesi, turistlerin belirli dönemlerde daha fazla gelmesi, getirilmesi ve bunun sonucunda tüm yıla yayılan geceleme sayılarının yeterli olmamasıdır. Ayrıca bölge turist sayısı ve geceleme süreleri üzerinde en büyük etken olan profesyonel tur şirketleri tarafından belli bir program dâhilinde kısa sürelerle, bölgeye getirilen

turistlerin tatillerini uzatma olanakları bulunmamasıdır (Tosun, 2007).

“ Bölgenin ilk yabancı tur operatörleri, Kapadokya’da oda ve kahvaltı veren otelleri arayarak gelmeye başladılar” (Tosun, 2007).

“ Uluslararası tur operatörleri, muhtemelen konaklama olanakları da mevcut hale gelince, hizmetler sunmaya başlamışlar, müşterileri de Türk tatillerini zevklerine uygun bulmuşlardır, ancak daha farklı ve yüksek kalitede hizmetlerin ve ürünlerin mümkün kılınmasını talep etmişlerdir. Daha sonra orta büyüklükteki ve büyük otellerin inşası başlamıştır” (Abigem, 2009).

Özellikle 1980’li yıllardan sonra, devletin turizm teşviklerine sağladığı katkılarla, bölgede küçük pansiyonların ve otellerin yanında büyük konaklama işletmeleri de kurulmaya başlanmıştır. Halen, turizm işletme belgeli bu işletmelerin konuklarının büyük bölümünü, paket turlarla Türkiye’ye getirilen ve bölgede 1 veya 2 gece konaklayan yabancı turistlerden oluşturmaktadır (Buyruk, 2011:6).

“ Bölgenin ilk yabancı tur operatörleri, Kapadokya’da oda ve kahvaltı veren otelleri arayarak gelmeye başladılar” (Tosun, 2007).

Tüm bunlara karşın, yılın bazı dönemlerinde, bayram, yılbaşı gibi, bölgede küçükten büyüğe hiç bir konaklama işletmesinde boş yatak bulunmaz iken, yıl bazında konaklama işletmelerinin çoğunda doluluk oranları oldukça düşük kalmaktadır.

Kapadokya turizm açısından doğal ve kültürel olarak zengin olmasına karşın doluluk oranlarının yüksek sezonda % 50’lerde, yıl bazında ise % 40’larda olması, mevcut potansiyelin etkin değerlendirilemediği göstermektedir. Bunun en önemli nedenlerinden biri de konaklama arzındaki plansız genişlemedir. Pazarlama ve tanıtımda yaşanan tıkanıklık, yetersiz taleple fiyatların düşük seviyelerde olmasıyla hizmet kalitesinden ödünler verilmektedir (Yağcı,1999).

Yıl genelinde belli bir doluluk oranını yakalayarak zarar etmek istemeyen özellikle orta ve standart anlayışla hizmet veren konaklama işletmeleri, çeşitli grup,

büyüklükteki oteller, büyük otellere göre daha az bilinmektedirler. Genellikle orta düzeyde standardı olan bu oteller doluluk oranlarını artırabilmek adına pek çoğu tur gruplarıyla çalışmaktadırlar. Düşük harcama gruplarına hizmet veren bu otellerin hizmet ve konaklama kaliteleri düşüktür. Pasan adı verilen ve bağımsız seyahat eden turistler için orta büyüklükteki oteller tercih edilmezler. Üstelik bölgede bulunan büyük ve yıldızlı oteller, belli bir standardı ve hizmet kalitesini arayan büyük ve özellikle yabancı grupları getiren -incoming- tur şirketleriyle çalışarak yıllık doluluk oranlarını arttırmaya çalışmaktadırlar. Oteller, büyük tur şirketlerine önemli oranda fiyat avantajı sağlamaktadırlar. Bu otellerin tam olarak dolmadığını bilen tur grupları, fiyatları çok aşağı çekerek bu otelleri kendilerine bağımlı kılmaktadırlar. Bu otellerin geceliklerinin 10 Euro, 14 Dolar civarında olması bu durumun göstergesidir. Çünkü bu turların sayısının, hizmet şeklinin çok önceden bilinmesi, otellere istihdam, yatırım vb. fırsatlarını sağlamaktadır. (Abigem, 2009).

Ayrıca Kapadokya Bölgesi’nde bulunan ve bir zincirin parçası olan büyük oteller, merkez ofisler tarafından yönetilmekte ve genellikle tur gruplarıyla çalışmaktadırlar. Burada uygulanan yöntem ile politikalar, piyasa koşullarına bağlı olarak arz ve talebe göre belirlenmektedir. Bunun tanıtımdan pazarlamaya, fiyat istikrarsızlığından yetersiz hizmete, şahıs ve kurum otellerine kadar pek çok nedeni bulunmaktadır. Bu durum, büyük otellerin pazara uyum koşullarını kısıtlamaktadır. Böylece bu oteller, nitelik ve nicelik olarak başarılı olmalarına karşın bunlar piyasanın gerisindedir. Örneğin seyahate engelli kişiler için bazı düzenlemeler yapılmasına rağmen niş pazarlama açısından önemli ölçüde etkileri yoktur (Abigem, 2009).

“Bölgede şahıs otellerinin çokluğu ve turizm faaliyetlerine yönelik profesyonel yaklaşımların yetersizliği nedeniyle hizmet kalitesinin tartışmalı olduğu öne sürülmektedir. Ayrıca seyahat acenteleri- rehber kıskacının oteller arasında birlik olmaması nedeniyle fiyatlar yarım pansiyon single odalar için 7–11 ve 14 Dolar gibi rakamlara gerilettiği, bu türlü fiyatların altından kaliteden çalarak kalkıldığı dile getirilmiştir” (Abigem, 2009).

oranları konusunda her ne kadar yıllara göre değişiklikler ve farklı görüşler olsa da zaman içinde bölgede konaklama işletmelerinin sayıları, içerikleri, tarzları ve hizmet kaliteleri talepler çerçevesinde oldukça değiştikleri görülmektedir.

Son yıllarda artık otellerin nitelikleri ve niceliklerinde önemli ölçüde artış göze çarpmaktadır. Kapadokya Turistik Đşletmeciler Derneği (Kaptid)’e göre, derneğin 2008 yılında 93 üyesi varken, Ticaret Odası kayıtlarında da aynı yıl 103 otel bulunmaktaydı. Bunların % 20 ‘si büyük, % 30’u orta, % 20’si de küçük otellerdi.

Tablo 3.1. TR71 Bölgesi 2009 Yılı Tesis ve Yatak Sayıları

Nevşehir TR71 Türkiye Bölge/Türkiye

Belediye Belgeli Tesis 215 162 7033 3,1

Belediye Belgeli Yatak 11936 10909 395671 2,7

Turizm Belgeli Tesis 46 66 3592 2,5

Turizm Belgeli Yatak 11546 14437 825757 1,7

Toplam Tesis 231 283 10361 2,9

Toplam Yatak 20836 25346 1221428 2

Kaynak: Nevşehir, Đl Kültür ve Turizm Müdürlükleri (2009), Kültür ve Turizm Bakanlığı (2008), Kültür ve Turizm Bakanlığı (2010).

Tablo 3.2. TR 71 Bölgesi Tesislerde Ortalama Kalış Süresi -Belediye Belgeli

Tesis- (Gece)

Nevşehir TR71 Türkiye

Yerli 1,1 1,8 1,7

Yabancı 1,8 1,4 4,1

Toplam 1,4 1,8 2,3

Kaynak: T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı Konaklama Đstatistikleri(2008).

Bu bilgiler çerçevesinde önümüzdeki yıllarda, Kapadokya Bölgesi konaklama işletmeleri, bünyesine eklediği yeni ürünler ‘butik oteller’ ile bölge turizmine katkı sağlayarak, konaklama talebini arttıracaklarından kuşku yoktur.