1- Emsal karşılaştırma yöntemi, 2- Maliyet yaklaşımı yöntemi,
3- Gelirlerin kapitalizasyonu yaklaşımı yöntemi,
Emsal karşılaştırma yöntemi MADDE 40-
1- Yöntemin içeriği
a) Emsal karşılaştırma yaklaşımında, benzer taşınmazların özellikleri ve değerleri incelenir.
b) Değerlemeye konu taşınmaz ile emsal taşınmazlar karşılaştırılmak sureti ile değer tahmini yapılır.
2- Emsal karşılaştırma yönteminde yararlanılacak kaynaklar
Emsal karşılaştırma yönteminde aşağıdaki kaynaklardan yararlanılarak işlem yapılır.
a) Gerçekleştirilmiş piyasa işlemleri, b) Kontratlar,
c) Teklifler,
ç) Resmi kayıtlar (mahkeme yoluyla satış, kamulaştırma vb.), d) Emlak komisyoncuları,
e) Gazete ilanları veya haberleri, f) İnternet,
g) Bankalar, ğ) MEOP ve arşiv
3- Yöntemin süreçleri
a) İşlem tarihi, büyüklük, fiyat, fiziksel durum, konum, arazi kullanım kısıtlamaları gibi özellikler açısından emsal taşınmazlar için yapılan işlemlere ait bilgiler toplanır.
b) Verilerin doğruluğu kontrol edilir. Çelişkili veriler kullanılmaz.
c) Verilerin toplanıp doğrulanmasından sonra karşılaştırma yapılır. Değerlerin ve emsal alınan taşınmazların niteliklerinin birbirine yakın olmasına dikkat edilir.
4- Emsal karşılaştırma yöntemine göre hesaplama
a) İmar planında konut, ticaret veya sanayi alanı olarak ayrılan Hazine taşınmazları için "Karşılaştırma Yöntemi" dikkate alınarak yapılacak değer tespiti Yönerge eki (EK-3)
“Tahmin Edilen Bedel Tespit Raporu"nun "Taşınmazın Değerini Etkileyebilecek Diğer Hususlar" bölümünde gösterilir.
b) Değerleme, satışa yönelik rayiç bedel tespitini içeriyor ise, “imar planı ile ticaret veya konut alanı olarak kullanıma ayrılan” taşınmazlara TAKS, KAKS ve Hmax verileri dikkate alınarak değer tespiti aşağıdaki şekilde yapılır.
-Emsal olabilecek taşınmazlar belirlenir ve bu taşınmazların satış bedelleri temin edilir.
-Emsal taşınmazların ve değerlemesi yapılacak taşınmazın verileri (yüzölçüm, Hmax, TAKS, KAKS, kat adedi) ilgili belediyeden temin edilir.
- Kaç adet parsel emsal alınmışsa bunların ortalaması alınır.
- Emsal alınan her parsellin satış fiyatı, emsal alınan tüm parsellerin ortalama değerinin yüzde onbeşinden (% 15) fazla veya eksik olmamasına dikkat edilir.
- Emsal taşınmazlara ait toplam inşaat alanının hesaplanması aşağıdaki formüllerden biri kullanılarak yapılır.
Formül: Toplam İnşaat Alanı=Yüzölçüm x KAKS
Formül: Toplam İnşaat Alanı=Yüzölçüm x TAKS x (KAKS/TAKS) Formül: Toplam İnşaat Alanı=Yüzölçüm x TAKS x (Kat Adedi)
- Emsal taşınmazların bilinen satış değerleri toplam inşaat alanına bölünerek metrekare birim bedelleri hesaplanır.
- Emsal taşınmazların metrekare birim bedellerinin aritmetik ortalaması alınarak satışa konu Hazine taşınmazının (yukarıda belirtilen formüller kullanılarak hesap edilen) toplam inşaat alanı ile çarpılmak suretiyle tahmini satış bedeli tespit edilir.
c) İmar planı ile ticaret veya konut alanı olarak kullanıma ayrılan taşınmazlara “Emsal Oranı (E)” dikkate alınarak değer tespiti aşağıdaki şekilde yapılır.
- Emsal taşınmazların yüzölçümü ile emsal oranının (E) çarpımı suretiyle toplam inşaat alanı hesaplanır.
- Emsal taşınmazların bilinen satış değerleri toplam inşaat alanına bölünerek metrekare birim bedelleri hesaplanır.
- Emsal taşınmazların metrekare birim bedellerinin aritmetik ortalaması alınarak, satışa konu Hazine taşınmazının (yüzölçümü ile emsal oranının (E) çarpılarak hesap edilen) toplam inşaat alanı ile çarpılmak suretiyle tahmini satış bedeli tespit edilir.
ç) İmar planında sanayi alanı olarak ayrılan Hazine taşınmazları için TAKS ve Hmax
verileri dikkate alınarak değer tespiti aşağıdaki şekilde yapılır.
- Emsal taşınmazların toplam inşaat hacmi; yüzölçümünün, TAKS ve Hmax ile çarpılması sonucu metreküp cinsinden bulunur.
- Emsal taşınmazların bilinen satış değerleri toplam inşaat hacmine bölünmek suretiyle metreküp birim bedelleri hesaplanır.
- Bu bedellerin aritmetik ortalaması, satışa konu Hazine taşınmazının (yüzölçümünün, TAKS ve Hmax ile çarpılması sonucu bulunan) toplam inşaat hacmi ile çarpılmak suretiyle tahmini satış bedeli tespit edilir.
Maliyet yaklaşımı yöntemi MADDE 41-
1- Yöntemin içeriği
a) Bu yöntemde taşınmazın yeniden inşa edilmesi durumunda veya yerine konacak inşaatın maliyetiyle karşılaştırılarak değerleme yapılır.
b) Maliyet tahmini yapıldıktan sonra (girişimcilik kârı da dahil) toplam maliyetten değerleme yapılacak taşınmaz üzerinde bina varsa yıpranma payı çıkartılır ve üzerine tahmini arazi değeri ilave etmek suretiyle değer tespiti yapılır.
c) Değerleme yapılırken yeniden inşa maliyeti veya ikame maliyeti göz önünde bulundurulur.
2- Maliyet yaklaşımı yönteminde yararlanılacak kaynaklar
Maliyet yaklaşımı yönteminde aşağıdaki kaynaklardan yararlanılarak işlem yapılır.
a) Benzer binaların inşaat sözleşmeleri, b) Birim fiyatlar,
c) Piyasa araştırmaları,
ç) Özelliğine göre müteahhit firmalardan alınan veriler, d) MEOP ve arşiv kayıtları.
3- Yöntemin süreçleri
a) Boşmuş gibi arsa değeri belirlenir.
b) Yeniden inşaa maliyeti veya ikame maliyetinden hangisinin uygun olduğu saptanır.
c) Direkt ve dolaylı (indirekt) maliyetleri hesaplanır.
ç) Uygun bir girişimci kârı ilave edilir.
d) Tüm inşaat maliyetleri toplanır. (c+ç)
e) Değerleme yapılacak taşınmaz üzerinde yapı var ise;
- Fiziksel eskime,
- Fonksiyonel (işlevsel) eskime,
- Ekonomik, (dışsal) demode olma, eskime, nedeniyle yıpranma payları belirlenir.
f) Belirlenen toplam maliyetten yıpranma payı çıkarılır ve net maliyeti belirlenir. (d-e)
4- Maliyet belirleme yöntemi
a) Değerlemesi yapılacak taşınmaz arsa ise üzerinde yapılacak binanın veya üzerinde bina var ise, kullanılış tarzlarına göre aşağıdaki türlerin hangisi olduğu tespit edilir.
- Konutlar, - İşyerleri,
- Özellik gösteren diğer yapılar.
b) Değerlemesi yapılacak taşınmaz arsa ise üzerinde yapılacak binanın, üzerinde bina var ise, inşaat türlerine göre taşıyıcı sistemleri esas alınmak suretiyle hangisi olduğu tespit edilir.
- Çelik karkas, - Betonarme karkas, - Yığma kagir, - Yığma yarı kagir, - Ahşap,
- Taş duvarlı (çamur harçlı), - Gecekondu tarz ve vasfında, - Kerpiç ve diğer basit binalar,
- Binaların inşaat sınıflarına göre ayrımı.
c) Değerlemesi yapılacak taşınmaz arsa ise üzerinde yapılacak binanın, üzerinde bina var ise, aşağıdaki sınıflardan hangisine girdiği tespit edilir. Bu sınıflama, binanın yapılış tarzı, işçiliği, çeşitli kısımlarında kullanılan malzemenin cinsi, kalitesi ve benzeri hususlar ile yapı ruhsatı dikkate alınarak yapılır.
- Lüks inşaat,
- Birinci sınıf inşaat, - İkinci sınıf inşaat, - Üçüncü sınıf inşaat, - Basit inşaat,
ç) Yukarıda belirlenen hususlar sonucunda, 1319 sayılı Kanuna göre belirlenen yapı yaklaşık maliyetleri ile yıpranma payları dikkate alınmak suretiyle bedel takdiri yapılır.
Gelirlerin kapitalizasyonu yaklaşımı MADDE 42-
1- Yöntemin içeriği
Bu yöntemde gayrimenkulün gelecekteki yararları ve üretme kapasitesi incelenerek, gelir güncel bir değer göstergesine kapitalize edilir.
2- Kullanım alanları
a) Gelir getiren taşınmazlar veya gelir getirmesi beklenen taşınmazlar için, b) Maliyet ve satışların karşılaştırılması yöntemlerini desteklemek için kullanılır.
3- Yönteme göre hesaplama
a) Tarım arazisi olarak kullanılan Hazine taşınmazlarına "Gelirlerin Kapitalizasyonu Kriteri" dikkate alınarak yapılacak rayiç değer tespiti, Yönerge eki (EK-3) "Tahmin Edilen Bedel Tespit Raporu" nun "Taşınmazın Değerini Etkileyebilecek Diğer Hususlar" bölümünde gösterilir.
b) Bu yönteme göre yapılacak değer tespitinde öncelikle arazinin bulunduğu bölgenin il tarım müdürlüğünden; kapitalizasyon faiz oranı, arazi üzerinde bir dönemde alınabilen ürün çeşidi, bu ürünlerin satış fiyatı ve üretiminde yapılan masrafların hangi tutarda olduğu hususları temin edilir.
c) Arazinin Rantı, Hazine taşınmazlarının değer tespitinde mal sahipliği usulü dikkate alınarak,
(Arazinin Rantı (R) = Gayrisafi Hasıla (GH) - Yapılan Masraflar (YM) formülü) şeklinde hesaplanır.
ç) Arazinin değeri ise arazi rantı ve kapitalizasyon faiz oranı tespit edildikten sonra (Arazi Değeri (TL/Dönüm) = Net Gelir (Arazinin Rantı) / Kapitalizasyon Faiz Oranı) formülü ile hesaplanır.
Diğer hususlar
MADDE 43- Tahmini satış, kira, irtifak hakkı ve kullanma izni bedelleri emsal