Hasta Güvenliği Kavramının Tarihçesi

Conforme visto no capítulo I, a migração de sedes de empresas e atividades correlatas a partir dos anos 70, resultou num grande número de edifícios de escritórios vacantes no Centro. Algumas fontes (por ex. Frugoli, 1998) mostram que a década de 90 foi marcada pelo aumento da procura por escritórios de alto padrão na capital. Fa- tores como a estabilização gerada pelo plano econômico de 1994, após a instabilidade total no governo Collor, por um lado, e a entrada no país de novas empresas estrangei- ras ligadas às privatizações de serviços públicos, por outro, aceleraram o crescimento da demanda por escritórios, especialmente em São Paulo. Segundo Frugoli (1998), a maior parte deste crescimento se apoiou nos investimentos das empresas multinacion- ais, responsáveis por 70% dos negócios com escritórios de alto padrão em 1996, geran- do um total de 330 mil m², contra a média de 60 mil a 80 mil m² ao ano nos quinze anos anteriores (FRUGOLI, 1998, p.221; Apud BESSA, 2004: 210). Esta procura, entretanto, não se reletiu no Centro da cidade, onde não se viu o lançamento expressivo de novas unidades para o setor. Segundo dados da Embraesp, entre os anos 1992 e 2008, houve, nos distritos da Subprefeitura da Sé, um total de 46 lançamentos comerciais verticais, contra 150 na Subprefeitura de Pinheiros. E daqueles, apenas dois foram detectados no Centro (ambos no distrito Sé); o restante se localizou nos distritos voltados para o quadrante sudoeste da região Central.

150 Conforme a fonte pesquisada. A lista da SEHAB dava informações até 2003, a de SILVA (2009), até 2008; as sedes de empresas começam no ano de 1975.

Sobre a baixa produção imobiliária no Centro, as justiicativas correntes se baseiam na carência de terrenos para empreender novos projetos, por um lado, e no alto preço dos poucos terrenos que sobraram, por outro (NOBRE, 2000: 292). De fato, dados sobre os 10 distritos contidos no perímetro formado pelo anel viário Central (Sé, República, Santa Cecília, Bom Retiro, Pari, Brás, Cambuci, Liberdade, Bela Vista e Consolação), revelam que praticamente já não existem terrenos vazios na área Cen- tral. Segundo o Cadastro Territorial e Predial - TPCL, em 2004 existiam no município 130.353 terrenos vagos (LILP/LABHAB, 2006: 26). Desse total, aproximadamente 1,5% (1.958) estavam localizados nos distritos mencionados. E destes, apenas 289 (0,22% em relação ao total do município) estariam no Centro (Sé e República). Fora estes ter- renos, para se chegar ao padrão minimante desejado pelo mercado imobiliário (por volta de 1000m²), é preciso demolir construções existentes e remembrar lotes. Este é um dos estímulos que tem sido oferecido pelo poder público no Centro, através de instrumentos de incentivo como as Operações Urbanas Anhangabaú (1991) e Centro (1997), mas pouco procurado pelos empreendedores privados. Apesar deste estímulo, e da possibilidade de construir coeicientes mais altos, o Centro perde a competição para outras regiões, como a Av. Faria Lima, Berrini, Marginal Pinheiros, Alphaville etc., por exemplo, onde existem terrenos mais amplos sem necessidade de remembramento e a preços mais competitivos151_.

Deixando de lado o mercado de novos lançamentos que, como visto, é pratica- mente inexistente no Centro, e falando agora do parque imobiliário existente, uma das explicações mais proeminentes para a baixa procura pelos edifícios de escritórios do Centro é a mudança de necessidades das empresas – nacionais e internacionais – que passaram a procurar novos padrões nas ediicações, diferentes dos existentes no Cen- tro histórico. Os edifícios passaram a receber classiicações (A, B ou C) deinidas por empresas de consultoria em investimentos imobiliários, fundamentadas na existência de requisitos como tamanho da laje, ar condicionado central, garagens, padrões esté- ticos, entre outros aspectos técnicos dos chamados “edifícios inteligentes”. Não há uma classiicação padrão no mercado, o que dá liberdade para as empresas deinirem a sua de acordo com a estratiicação desejada. Segundo o Núcleo de Real Estate da Escola

151 Entrevista com a consultora imobiliária da Bolsa de Imóveis do Estado de São Paulo, Carla de Feo, à Eduardo Nobre, em janeiro de 1999 (NOBRE, 2000:291).

Politécnica da Universidade de São Paulo,

“os entendidos como classe A são aqueles que incorporam em seu projeto uma extensa gama de sistemas prediais de alta tecnologia, padrão de aca- bamento de primeira linha, número de vagas por m2 _{de área útil compatível}

com padrões internacionais e um patamar mínimo de serviços internos di- sponíveis. Em geral, no Brasil, empreendimentos com estas características têm como público alvo para ocupação, grandes companhias multinacionais. As demais classes, B e C, englobam como público alvo para ocupação não só grandes companhias, mas empresas prestadoras de serviços de pequeno porte e proissionais liberais” (NRE p.10, 2002; Apud SANTOS, 2006).152

Para a consultoria americana Jones Lang LaSalle, atuante no Brasil desde os anos 90, os edifícios corporativos são segmentados nas classes AA, A, B e C, a partir de análise e pontuação de 160 itens153_{. No Centro, a maioria dos imóveis são considerados}

de padrão C, “só há 7 edifícios com peril classe A, 40 com B e em torno de 750 classe C”154_{.Segundo CÉSAR (2007), que analisou as classiicações do mercado, os prédios do}

Centro possuem

“(...) conteúdo tecnológico ultrapassado e poucas possibilidades de re-de- senvolvimento, tanto por problemas técnicos (andares com baixo pé-dire- ito, sem possibilidade de instalação de piso elevado ou dutos de ar condicio- nado central) quanto por problemas comerciais (edifícios que pertencem a diversos proprietários, nos quais diicilmente seria possível chegar a um acordo quanto à viabilidade de reforma e quais seriam as bases comerciais para esse projeto)” (CÉSAR, 2007: 65.).

A maior parte dos edifícios com características acima de A em São Paulo lo- calizam-se hoje no eixo de negócios que vem se formando a alguns anos na região das

152 SANTOS, Andrea Romano dos. O desenvolvimento do mercado de edifícios de escritórios para locação

na cidade de São Paulo impulsionado pela securitização. Dissertação de Mestrado, Escola Politécnica da Univer-

sidade de São Paulo. São Paulo,2006.

153 Por exemplo: Classe AA. Ótimo aproveitamento entre área útil/carpete/privativa, área útil do andar maior que 800 m2, pé-direito (do piso ao forro) superior a 2,70 m, sistema de ar-condicionado central moderno com controladores, sistema redundante de telecomunicações, piso elevado instalado, relação de vagas de estacionamento por área útil maior ou igual a 1:30 m2, sistema de supervisão e gerenciamento predial (BMS) completo, alta eiciên- cia no transporte vertical (elevadores).Classe A. Bom aproveitamento entre área útil/carpete/privativa, área útil do andar superior a 500 m2, sistema de ar-condicionado central, pé-direito (do piso ao forro) superior ou igual a 2,60 m, andar preparado para receber piso elevado, bom sistema de supervisão e gerenciamento predial (BMS), boas instalações de telecomunicações, relação de vagas de estacionamento por área útil maior ou igual a 1:40 m2, boa eiciência no transporte vertical (elevadores). In http://www.joneslanglasalle.com.br/brazil/

avenidas Faria Lima, Berrini e na marginal do rio Pinheiros. Segundo FIX (2007), “São edifícios corporativos, que se projetam como a imagem de uma cidade ‘globalizada’, uma ‘nova cidade’, ‘nova face’ ou uma ‘global city’, na mídia ou nos anúncios publicitários” (FIX, 2007:23).

Em que pese a atratividade da região da Faria Lima/Berrini e Marginal Pin- heiros, houve ainda dois momentos de redução de seus valores imobiliários, decisivos para um nova fase de evasão de empresas do Centro, bem como da Av. Paulista. Com efeito, o excesso de oferta de edifícios frente à demanda existente no início dos anos 90 e, depois, a retração da demanda em meados dos anos 2000, após o encerramento do ciclo de privatizações e início da crise mundial, resultou em altos índices de vacância naquelas regiões do setor sudoeste, o que ocasionou momentos de grande redução nos preços de locação dos imóveis, competindo com os valores do Centro e Av. Paulista. Empresas que já desejavam mudar de localização e ainda não o tinham feito, puderam fazê-lo. Essa saída foi uma nova ameaça para o Centro, o que levou proprietários a se mobilizarem para se proteger. Foi signiicativo o caso do Banco de Boston, proprietário de vários imóveis, que reuniu outros proprietários, também preocupados com a queda de valores imobiliários, em torno da Associação Viva o Centro.

Assim, quando se tem em vista a produção de novos imóveis, as incorporado- ras permanecem voltadas para as regiões da Av. Faria Lima, Berrini, Marginal Pinheir- os, e, mais recentemente, Chácara Santo Antônio155_{.E em relação ao reaproveitamento}

dos imóveis existentes, o interesse da demanda corporativa também não é signiicativo. Isto não apenas em função dos padrões dos edifícios, mas também por uma série de fatores sobre a situação ambiental e social do Centro, constantemente mencionados na mídia.

Entretanto, segundo pesquisas para este trabalho, o quadro de desinteresse pelos imóveis de escritórios do Centro apresentou alguns sinais de mudança a partir do início dos anos 2000, passando a contar, inclusive, com pequenos elementos do sistema de incorporação que se organizou na constituição do parque imobiliário de escritórios de alto padrão do setor sudoeste, como, por exemplo, a lógica de articular a intervenção imobiliária (ou compra do imóvel) voltada para locação à existência de um inquilino

155 Vide, por exemplo, as pesquisas desenvolvidas no âmbito do Núcleo de Real State da Poli/USP. www.real- estate.br

preestabelecido. O direcionamento para a região da Berrini/Faria Lima/Marginal Pin- heiros se consolidou a partir da criação de um sistema de incorporação inluenciado pela entrada em cena de atores como os fundos de pensão e as já mencionadas consul- toras imobiliárias internacionais (FIX, 2007; NOBRE, 2000). Os primeiros como inan- ciadores, as segundas como estruturadoras do empreendimento já vinculado a um de- mandatário especíico, garantindo que o edifício a ser construído, sob medida, tivesse inquilinos corporativos deinidos como parte da equação da incorporação. Trata-se do empreendimento “build to suit”156_{, ou “construído sob medida”, fundamentado a partir}

da tendência das empresas em passarem de proprietárias a inquilinas dos edifícios 157_.

Ao invés de imobilizar capital num imóvel, ela investe no seu próprio negócio, ou no mercado inanceiro – alugam por um lado, e especulam com dinheiro em fundos por outro. Além disto, não icam vinculadas a um edifício que em algum tempo poderá es- tar tecnologicamente defasado. Neste universo, algumas mudanças aconteceram, sur- giram novos agentes do mercado imobiliário: as incorporadoras que não constroem só para vender, mas para alugar. E em relação ao crédito, entram agentes como os fundos de pensão e outros fundos de capital. Conforme FIX (2007),

“Surge assim um novo produto, resultado de uma divisão do trabalho mais acentuada: empreendimentos que não são resultado da ação de um mesmo capitalista (que compra a terra, incorpora e vende), mas de um sistema de agentes voltados ao meio ambiente construído” (FIX, 2007: 14).

Mesmo com grandes diferenças de escala e funcionamento, uma adaptação da lógica do “build to suit” tem aparecido no Centro. Trata-se da compra e reforma ou retroit de um imóvel já deinido por uma empresa demandatária para locação, por um investidor.

156 “Este conceito, muito utilização nos Estados Unidos e na Europa, pressupõe a aquisição de um terreno por parte de um investidor que irá construir o imóvel de acordo com as especiicações técnicas da empresa ou empresas, no caso de um condomínio, que irão utilizar tais imóveis. Em contrapartida à construção do imóvel ‘sob encomen- da’, ou seja, dentro de todas as especiicações técnicas e ambientais exigidas, a empresa locadora do imóvel pagará ao investidor, além do aluguel, também uma taxa para ressarcimento das despesas para a construção do referido imóvel. Normalmente, o prazo de duração de tal locação é estabelecido de tal forma que a empresa locadora não terá sua viabilidade econômica comprometida com os custos da construção e adequação do imóvel”. HERMANSON, Boris. Build to suit – construção sob medida para empresas.

In http://www.sebraesp.com.br/midiateca/publicacoes/artigos/estrategia_empresarial/build_to_suit. Consultada em março de 2010.