BAŞKASININ ARAZİSİNDE BAŞKASININ MALZEMESİNİ KULLANARAK HAKSIZ YAPI MEYDANA GETİRİLMESİ KULLANARAK HAKSIZ YAPI MEYDANA GETİRİLMESİ

112

zamanaşımı sürelerinin uygulanması²⁵⁷ doktrinde ileri sürülse de²⁵⁸, kanaatimizce söz konusu hakkın hukuki niteliğine göre uygulanacak olan zamanaşımı süreleri değişiklik arz edecektir²⁵⁹.

II. BAŞKASININ ARAZİSİNDE BAŞKASININ MALZEMESİNİ

113

birlikte yasa metni kapsamına alınarak düzenleme kapsamına alınmıştır²⁶². Nitekim bu husus TMK m. 722/I’de “…başkasının arazisindeki yapıda başkasının malzemesini kullanırsa” şeklinde ifadesini bulmaktadır. Bu şekilde meydana getirilen haksız yapı hallerinde kıyasen TMK m. 722-724 hükümleri uygulama alanı bulacaktır.

İsviçre Hukuku’na baktığımızda ise, ZGB’deki haksız yapıya ilişkin hükümlerde üçüncü bir kişinin başkasının arazisinde başkasının malzemesini kullanarak yapı meydana getirildiği durumlara ilişkin bir hüküm bulunmamaktadır.

İsviçre doktrininde hakim olan görüş ve Federal Mahkeme, bu durumda

“Akzessionprinzip (Tabi Olma Prensibi)” gereği arazi sahibinin yapının maliki haline geldiğini ve fakat haksız yapıya ilişkin hükümlerin kıyasen uygulanamayacağını ve haksız fiil veya sebepsiz zenginleşmeye ilişkin genel hükümlere başvurulması gerektiğini savunmaktadır²⁶³.

Haksız yapının bu türünde de meydana getirilen yapı TMK m. 722/ I uyarınca arazinin bütünleyici parçası haline gelir ve arazi sahibin mülkiyetine dahil olur;

malzeme sahibinin malzeme üzerindeki mülkiyet hakkı da sona erer. Bu durumda

262 TMK m. 722’nin gerekçesinde de bu husus “oysa yapının bir üçüncü kişi tarafından başka birisine ait arazi üzerinde, başkasının malzemeleriyle yapılabileceği olasılığı bulunduğundan, madde tüm olasılıkları karşılayacak biçimde düzenlenmiştir” şeklinde ifade edilerek düzenlenmiştir (bkz.

TMK m. 722 gerekçesi; Ayrıca bkz. Giriş, III).

263 Piotet, s. 236; Leemann, ZGB Art. 672/ 673, N. 20 vd.; Wieland, s. 202; Haab, ZGB Art. 671/ 673, N. 3 ve 28; Meier- Hayoz, ZGB Art. 671, N. 8 ve 32; Rey, BSK, ZGB Art. 671 N. 3 ve 5; Tuor/

Schnyder/ Schmid/ Rumo- Jungo, s. 941; Vito/ Hrubesch- Millauer, s. 70; Schmid/ Hürlimann- Kaup, N. 893; Göksu, Handkommentar, ZGB Art. 671, N. 3; BGE 82 II 283, BGE 99 II 139 Erw.

4b; Karşı görüş için bkz.: Liver, SPR V/ I, s. 178.

114

taraflar arasındaki hukuki uyuşmazlık, aralarında olaya uygulanacak sözleşmesel bir ilişki olmadığı sürece²⁶⁴, TMK m. 722- 724 hükümlerine tabidir. Ancak TMK m.

722 vd. hükümlerine bakıldığında da sadece TMK m. 722/ I’de üçüncü kişi tarafından başkasının malzemesini kullanmak suretiyle başka birisinin arazisinde yapı meydana getirilmesinden bahsedilmiş ve fakat haksız yapının bu türüne ilişkin başkaca bir düzenlemeye gidilmemiştir. Dolayısıyla bu durumda TMK m. 722- 724’de yer alan haksız yapıya ilişkin diğer hükümlerin, bünyesine uygun düştüğü ölçüde uygulanması gündeme gelir. Söz konusu hükümlerin yetersiz kalması durumunda ise, somut olaya uygun düştüğü ölçüde, vekâletsiz iş görme, haksız fiil yahut sebepsiz zenginleşme hükümlerine gidilebilir²⁶⁵.

Bu itibarla yapının arazi sahibinin rızası olmaksızın yapıldığı durumlarda, TMK m 722/ III’ün kıyasen uygulanması sonucu, arazi sahibi malzemelerin sökülüp kaldırılmasını masrafları yapıyı meydana getiren üçüncü kişiye ait olmak üzere talep edebilir²⁶⁶. Buna karşılık malzeme sahibi de rızası dışında kullanılan malzemelerin kaldırılmasını TMK m. 722/ II’nin kıyasen uygulanması sonucu, kaldırma masrafları

264 Oğuzman/ Seliçi/ Oktay- Özdemir, s. 410; Ayan, s. 279; Ertaş, s. 356; Küley/ Ulukut, s. 45.

265 Meier- Hayoz, ZGB Art. 671, N. 33 vd.; Liver, SPR V/ I, s. 178; Gürsoy/ Eren/ Cansel, s. 578;

Eren, Mülkiyet, s. 341; Tekinay/ Akman/ Burcuoğlu/ Altop, s. 845; Oğuzman/ Seliçi/ Oktay- Özdemir, s. 410; Küley/ Ulukut, s. 45; Belgesay, s. 94; BGE 82 II 283; Aksi yönde bkz.: Haab, ZGB Art. 671- 673, N. 28.

266 Malzeme sahibi tarafında meydana getirilen yapı dolayısıyla ayrıca bir zarar uğradıysa arazi sahibi, genel hükümlere (haksız fiil veya vekâletsiz iş görme hükümlerine) başvurarak bu zararını tazmin yoluna gidebilir (Eren, Mülkiyet, s. 341; Oğuzman/ Seliçi/ Oktay- Özdemir, s. 410; Küley/ Ulukut, s. 46; Esener, s. 121).

115

yapıyı meydana getiren üçüncü kişiye ait olmak üzere ondan talep edebilir²⁶⁷. Malzemelerin söküp kaldırılmasının talep edilmediği veya talep edilemediği hallerde ise, arazi sahibinin malvarlığında bir artış meydana geldiğinden bahisle, arazi sahibi malzeme sahibine TMK m. 723 uyarınca tazminat ödemek zorundadır²⁶⁸. Aynı zamanda meydana getirilen yapının değeri arazinin değerinden fazla ise, malzeme sahibinin de iyiniyetli olması koşuluyla malzeme sahibi TMK m. 724 uyarınca arazinin mülkiyetinin naklini uygun bir bedel karşılığında talep edebilir²⁶⁹.

Son olarak yapıyı meydana getiren üçüncü kişi ise malzeme sahibi ile aralarında vekalet ilişkisi varsa vekalet sözleşmesi hükümlerine göre (TBK m. 502 vd./ BK m. 386 vd.), böyle bir ilişkinin olmaması halinde ise TBK m. 526- 531/ BK

267 Ertaş, s. 356; Oğuzman/ Seliçi/ Oktay- Özdemir, s. 410; Karahasan, s. 803; Tekinay / Akman/

Burcuoğlu/ Altop, s. 845; Aksi yönde bkz.: Meier- Hayoz, ZGB Art. N. 34; Haab, ZGB Art. 671/

673, N. 28.

268 Aybay/ Hatemi, s. 206- 207; Eren, Mülkiyet, s. 341. Oğuzman/ Seliçi/ Oktay- Özdemir’e göre bu durumda malzeme sahibi sadece sebepsiz zenginleşme hükümlerine başvurmak suretiyle tazminat talep edebilir (Oğuzman/ Seliçi/ Oktay- Özdemir, s. 411). Ancak kanaatimizce bu görüş isabetli olmayıp, malzeme sahibi TMK m. 723 uyarınca da tazminat talep edebilir. Zira TMK m. 723 hükmünün uygulanması suretiyle de arazi sahibi ile malzeme sahibinin malvarlıkları arasındaki değer kaymasının telafisi hedeflendiğinden, sebepsiz zenginleşme hükümlerine paralel olarak TMK m. 723 uyarınca da tazminat talep edilmesi mümkündür. Bununla beraber Federal Mahkeme vermiş olduğu bir kararında malzeme sahibinin bu durumda ZGB Art. 672’den doğan tazminat hakkını güvence altına almak amacıyla ZGB Art. 837’nin kıyasen uygulanması sonucu kanuni ipotek hakkı olduğunu kabul etmiştir (BGE 95 II 221 Erw. 3, BGE 94 II 161; BGE 95 II 34 Erw 3 vd.; BGB 134 III 147 Erw. 4 vd.; Leemann, ZGB Art. 837, N. 11)

269 Eren, Mülkiyet, s. 341; Oğuzman/ Seliçi/ Oktay- Özdemir, s. 411.

116

m. 410- 415 uyarınca vekâletsiz iş görme hükümlerine baş vurabileceği doktrinde haklı olarak savunulmaktadır²⁷⁰.

270 Meier- Hayoz, ZGB Art. 671, N. 35; Haab, ZGB Art. 671/ 673, N. 28; Eren, Mülkiyet, s. 341;

Gürsoy/ Eren/ Cansel, s. 579; Oğuzman/ Seliçi/ Oktay- Özdemir, s. 411; Tekinay/ Akman/

Burcuoğlu/ Altop, s. 846. Vekâletsiz işgörme Borçlar Kanunumuzda 410 ile 415. maddeler arasında düzenlenmiş olup; söz konusu hükümler dikkate alındığında, vekâletsiz işgörme, gerçek (caiz) ve gerçek olmayan (caiz olmayan) vekâletsiz işgörme diye ikiye ayrılmaktadır. Gerçek vekâletsiz işgörmede, işgören, başkasının menfaatine yönelik bir iş görürken, gerçek olmayan vekâletsiz işgörmede ise iş gören, kendi menfaatine bir iş görmesi söz konusudur (Yavuz, s. 728 vd.; Tandoğan, Haluk: Mukayeseli Hukuk ve Özellikle İsviçre- Türk Hukuku Bakımından Vekâletsiz İşgörme, İstanbul 1957, s. 40 vd.; Özdemir, H. Gökçe: Roma ve Türk Hukuklarında Verkaletsiz İş Görme, Ankara 2001, s. 77 vd.; Lischer, Urs: Die Geschäftsführung ohne Auftrag im schwezerischen Recht, Bern 1990, s. 13). Gerçek vekâletsiz işgörmeden söz edilebilmesi için, başkasına ait olan bir işin, başkasının menfaatine olmak üzere iş gören tarafından ve de o işi yapmaya dair bir yetkisi bulunmadan görülmesi gerekmektedir. Buna karşılık gerçek olmayan vekâletsiz işgörmede ise, işi yapmaya dair bir yetkisi bulunmayan iş gören tarafından, başkasına ait bir işin ve fakat bu sefer, iş görenin kendi menfaatine olmak üzere görülmesi gerekmektedir (Lischer, s. 53 ve 65).

117 İKİNCİ BÖLÜM

KENDİ MALZEMESİNİ KULLANARAK BAŞKASININ ARAZİSİNDE HAKSIZ YAPI MEYDANA GETİRİLMESİNİN HÜKÜM ve SONUÇLARI

Malzeme sahibi tarafından kendi malzemesini kullanarak başkasının arazisinde haksız yapı meydana getirilmesi, diğer koşulların da gerçekleşmiş olması şartıyla, malzeme sahibi bakımından haksız fiil, arazi sahibi bakımından ise sebepsiz zenginleşme ve onun hesabına vekâletsiz iş görme niteliğindedir²⁷¹.

Doktrinde kendi malzemesini kullanarak başkasının arazisinde haksız yapı meydana getirildiği hallerde malzeme sahibinde, vekâletsiz işgörmeden farklı olarak, başkasının işini görme iradesinin söz konusu olmadığı savunulmaktadır²⁷². Ancak ilk bakışta haksız yapı halinde malzeme sahibinde bu yönde bir iradenin mevcut olmadığı çoğunlukla kabul edilse bile, kanaatimizce malzeme sahibi tarafından başkasının arazisinde haksız yapı meydana getirildiği her durumda, onda, arazi sahibinin işini görme iradesinin mevcut olmadığından söz edilemez. Örneğin arazi sahibi ile malzeme sahibi arasında akdedilen ve herhangi bir sebeple geçersiz olan eser sözleşmesine dayanılarak malzeme sahibi tarafından bir yapı meydana

271 Haab, ZGB Art. 671/ 673, N. 3; Rey, BSK, ZGB Art. 671, N. 6; BGE 54 II 428; Piotet, s. 236;

Esener, s. 117; Bertan, s. 613. Hatta Belgasay’a göre, genel olarak haksız yapıya ilişkin hükümlerin, daha genel nitelikli olan sebepsiz zenginleşmeye ilişkin hükümlerle gerektiği ölçüde tamamlanması gerekmektedir (Belgesay, s. 94).

272 Serozan, Rona: “Başkasına Ait Arsaya İnşaat Yapan ve “Asla Bağlılık” Kuralı Uyarınca Bu İnşaatın Mülkiyetini Arsa Sahibine Kaptıran İnşaat Sahibi, Bu Sayede Arsa Sahibinin Sağladığı Değerin Karşılanmasını İsterken, Bu İstemin Tutarı Yönünden Herhangi Bir Sınırlamaya Tabi Midir? Yargıtay’ın 22.02.1991 Tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı Üstüne Düşünceler”, İBD. C. 65 Yıl: 1991/ 10- 12, s. 800.

118

getirildiğinde, şüphesiz ki malzeme sahibinin arazi sahibinin işini görme iradesini taşıdığı bir gerçektir. Kaldı ki bu durumda malzeme sahibi meydana getirdiği işi arazi sahibinin menfaatine olmak üzere ortaya çıkardığından, varlığı gereken diğer şartların da gerçekleşmesi kaydıyla, gerçek vekâletsiz iş görme hükümlerine (TBK m. 526 vd./ BK m. 410 vd.) başvurulmasında kanaatimizce hukuki bir engel bulunmamaktadır. Zira bu durumda malzeme sahibi olan işgören gerçekte mevcut olmayan veya geçersiz olan bir hukuki işleme dayanarak arazi sahibinin menfaatine bir iş görmektedir²⁷³.

Ancak söz konusu genel nitelikteki hükümlerin yanı sıra kanun koyucu TMK’da haksız yapıya ilişkin olarak özel nitelikteki bir takım hükümlere yer vermiştir. Bu cümleden hareketle malzeme sahibi tarafından başkasının arazisinde bir haksız yapı meydana getirildiği hallerde kanun koyucu TMK’da, arazi sahibi ile malzeme sahibi arasındaki çelişen menfaatlerin dengelenmesi amacıyla, haksız yapının bu türünün özel olarak sonuçlarını düzenlemiş (TMK m. 722/ I) ve daha sonra hem arazi hem de malzeme sahibine bir takım haklar tanımıştır (TMK m. 722/

273 Tandoğan, Vekâletsiz İşgörme, s. 132 vd. Karşı görüşte olan İnal ise, malzeme sahibinin kendi menfaatine değil de, arazi sahibinin menfaatine hareket ettiği durumlarda, artık haksız yapı hükümleri yerine, vekâletsiz iş görmeye ilişkin hükümlere başvurulması gerektiğini savunmaktadır (İnal, s. 254, dn.: 26). Ancak yazarın bu görüşüne katılmakta isabet bulunmamaktadır. Çünkü böyle bir durumda haksız yapıya ilişkin hükümlerin tamamına bakıldığında, malzeme sahibinin arazi sahibinin menfaatine hareket etmesinin haksız yapıya ilişkin hükümlerin uygulanmasını ortadan kaldıracağına ilişkin bir ayrıma gidilmemektedir. Kaldı ki, haksız yapıya ilişkin hükümler, vekâletsiz işgörmeye ilişkin hükümlere nazaran özel hüküm niteliğindedir. Dolayısıyla malzeme sahibinin, arazi sahibinin menfaatine hareket ederek meydana getirdiği yapılar bakımından, yasanın aradığı şartlar da gerçekleşmişse, pek tabi ki haksız yapıya ilişkin hükümlerin uygulanamasının önünde bir engel bulunmamaktadır.

119

III, 723 ve 724). Hemen belirtilmesi gerekir ki söz konusu hükümler emredici nitelikte olmayıp, taraflarca aksinin kararlaştırılması mümkündür²⁷⁴. Tarafların bu şekilde aksini kararlaştırabilme imkânına sahip olması, özellikle kullanılan malzemelerin arsa değerini önemli ölçüde aştığı durumlarda oldukça önemlidir²⁷⁵.

Çalışmamızın bu bölümünde malzeme sahibince kendi malzemesini kullanarak başkasının arazisinde haksız yapı meydana getirilmesi neticesinde TMK m. 722- 724 uyarınca arazi ve malzeme sahiplerinin sahip olduğu haklar ve bu hakların kullanılmasının hüküm ve sonuçları incelenmeye çalışılacaktır.

§ 4. KENDİ MALZEMESİNİ KULLANARAK BAŞKASININ

ARAZİSİNDE MEYDANA GETİRİLEN HAKSIZ YAPI

NETİCESİNDE TARAFLARIN SAHİP OLDUĞU HAKLAR VE BU HAKLARIN KULLANILMASININ HÜKÜM VE SONUÇLARI