ÜZERİNDE YAPI MEYDANA GETİRİLEN ARAZİNİN TAPUYA KAYITLI OLMASI

59

özel mülkiyete tabi olsa da, malikin, tam anlamıyla taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkının kendisine sağladığı tüm yetkileri kullanmasından ve taşınmazı üçüncü kişilere devretmesinden söz edilemez. Dolayısıyla taşınmaz temlik yasağının bulunduğu sürece üçüncü kişilere devredilemeyeceği için, özellikle haksız yapı halinde mülkiyetin haksız yapıyı meydana getirene devredilebileceğini öngören TMK m. 724 uygulama alanı bulamaz¹²⁹.

VI. ÜZERİNDE YAPI MEYDANA GETİRİLEN ARAZİNİN

60

arazileri konu alan hukuki işlemlerin akıbetinin ne olacağı, özellikle söz konusu arazilerin mülkiyetlerinin devirlerinin ne surette gerçekleşeceği oldukça sıkıntılı bir durum ortaya çıkarmaktadır. Tapuya kayıtlı olmayan arazilerde haksız bir yapı meydana getirildiğinde ise, bunların tapuya kayıtlı olmamaları göz ardı edilerek uyuşmazlıkları çözmek isabetsizdir.

Kanaatimizce tapuya kayıtlı olmayan arazilerde haksız bir yapı meydana getirildiğinde, sağlıklı bir çözüme ulaşılabilmesi için, söz konusu araziler üzerinde mülkiyet hakkının mevcudiyetinin kabul edilip edilmemesine göre bir çözüm tarzı benimsenmelidir. Doktrinde bazı yazarlar ve bir takım Yargıtay kararları, tapusuz araziler üzerinde mülkiyet hakkının söz konusu olamayacağını, bunlar üzerinde ancak zilyetliğin söz konusu olabileceğini savunmaktadır¹³¹. İşte bu şekilde tapuya kayıtlı olmayan arazilerin mülkiyet hakkı yerine zilyetliğe konu olacağı kabul edildiğinde, söz konusu araziler üzerinde gerek arazinin zilyedi, gerek malzeme sahibi tarafından haksız bir yapı meydana getirildiğinde, haksız yapıya ilişkin hükümlerin uygulama alanı bulmayacağı; bunun yerine zilyetliğe ve özellikle zilyetliğin korunmasına ilişkin hükümlerin uygulanmasının kabulü gerekir. Zira haksız yapıya ilişkin hükümler TMK’nın “Taşınmaz Mülkiyeti” isimli ikinci

(http://web.tkgm.gov.tr/files/2011IdareFaaliyetRaporu_10052012.pdf adresinden erişilmiştir.

Erişim tarihi: 07.10.2012).

131 Postacıoğlu, İlhan: Gayrimenkullerin Ferağına Müteallik Akitlerde Şekle Riayet Mecburiyeti, İstanbul 1945, s. 81; Feyzioğlu, Necmedtin: Şufa Hakkı, İstanbul 1959, s. 280- 281; Ayiter, Kudret: “Tapuda Kayıtlı Olmı(a)yan Gayrimenkullerin Satışı ve Zilyetliğin Nakli”, ABD. Y. 1953 S. 1, s. 32 vd.; Yargıtay 1. HD. T. 27.06.2002, E. 6902/ K. 8120; Yargıtay 7. HD. T. 20.02.2002, E. 1008/ K. 599 (Kararlara www.kazanci.com.tr adresinden erişilmiştir. Erişim tarihi: 06.06.2011)

61

bölümünde yer almaktadır¹³². Buna karşılık kanaatimizce üstün tutulması gereken, diğer bir görüşe göre, tapuya kayıtlı olmayan araziler üzerinde de mülkiyet hakkının bulunabileceğinin ve bunlar üzerinde mülkiyet hakkının doğmuş olabileceğinin kabulü gerekmektedir. Zira bu hak Medeni Kanunun kabulünden önce kurulmuş olabileceği gibi, Medeni Kanunun kabulünden sonra da bazı yollarla (örneğin miri araziden devletin el çekmesi sonucu zilyedin söz konusu arazi üzerinde mülkiyet hakkı kazanması gibi veya eski hukuk zamanında yapılmış satış sözleşmesine dayanılarak mülkiyet hakkının kazanılması gibi yahut ihya yoluyla mülkiyet hakkının kazanılması gibi) mülkiyet hakkı kazanılmış olabilir¹³³. Bu şekilde tapuya kayıtlı olmayan arazilerin mülkiyet hakkına konu olabileceği kabul edilip, söz konusu arazilerde haksız yapı meydana getirildiğinde, haksız yapıya ilişkin hükümlerin işlerlik kazanacağının kabulü gerekmektedir. Çünkü haksız yapıya ilişkin hükümler hem bir yanda taraflar arasında malvarlığı kaymalarının telafisini (TMK m.

723) hem de mülkiyet hakkına yapılan haksız müdahalelerin önlenmesini (TMK m.

722) amaçlamaktadır. Ancak haksız yapıya ilişkin TMK m. 722- 724’de yer alan malzemelerin kaldırılması, tazminat ve arazinin mülkiyetinin devri talepleri dikkate alındığında, söz konusu taleplerin sadece bazılarının tapuya kayıtlı olmayan araziler

132 Ayiter, Kudret: “Müdahalenin Men’i- Gece Kondu”, Kazai İçtihatlar S. 7 Yıl: 1957, s. 429.

133 Oğuzman/ Seliçi/ Oktay- Özdemir, s. 326; Eren, Mülkiyet, s. 232; Gürsoy/ Eren/ Cansel, s. 492;

Acemoğlu, Kevork: Türk Hukukunda Tapu Kütüğüne Kayıtlı Olmayan Gayrimenkullerin Hukuki Durumu, İstanbul 1965, s. 26 vd.; Yavuz, Cevdet: “Tapusuz Gayrimenkullerin Devren Kazanılması”, Prof. Dr. Ümit Yaşar Doğanay’ın Anısına Armağan, İstanbul 1982, s. 395;

Sungurbey, İsmet: İsviçre- Türk Hukukuna Göre İktisabı Müruru Zaman, İstanbul 1956, s. 81;

Kocayusufpaşaoğlu, Necip: Türk Medeni hukukunda Gayrimenkul Satış Vaadi, İstanbul 1959, s.

54.

62

üzerinde meydana getirilen haksız yapılar bakımından geçerli olabileceğinin tespiti gerekmektedir. İlk başta, tapuya kayıtlı olmayan arazide haksız yapı meydana getirilmesi, söz konusu arazideki mülkiyet hakkına yapılmış bir müdahale niteliğindedir. Dolayısıyla TMK m. 722’de yer alan arazi sahibinin malzemelerin araziden kaldırılması talebi, arazi sahibinin mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin önlenmesi karakterli olduğundan, malzeme sahibi tarafından tapuya kayıtlı olmayan bir arazide haksız yapı meydana getirilmesi durumunda da uygulama alanı bulabilecektir. Zira müdahalenin önlenmesi, taşınmazın tapuya kayıtlı olup olmamasından bağımsız olarak, direkt mülkiyet hakkını koruyucu niteliktedir¹³⁴. Böylelikle tapuya kayıtlı olmasa da arazi sahibinin mülkiyet hakkına, haksız yapı yapmak suretiyle meydana getirilen bir müdahale söz konusu olduğunda, arazi sahibine TMK m. 722’den kaynaklanan malzemelerin kaldırılmasını talep etme imkânını tanımak yerinde olur. Aynı doğrultuda olmak üzere, TMK m. 723 uyarınca malzeme sahibine tanınan tazminat talebi, tapuya kayıtlı olmayan arazilerde meydana getirilen haksız yapı hallerinde de uygulama alanı bulacaktır. Zira haksız yapının meydana getirildiği arazinin tapuya kayıtlı olup olmaması anılan tazminat talebi bakımından belirleyici bir rol oynamamakta, arazi ister tapuya kayıtlı olsun ister olmasın, malzemelerin malzeme sahibinin malvarlığından ayrılması gerçeğini değiştirmemektedir. Buna karşılık, TMK m. 724 uyarınca arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine geçirilmesi talebi konusunda malzemelerin kaldırılması ve tazminat taleplerine ilişkin ulaştığımız çözüm kabul edilemez. Çünkü tapusuz taşınmazların devrinde, tapuya kayıtlı taşınmazların aksine, tapu sicilinde gerçekleştirilecek resmi bir işlemle (TMK m. 706, Tapu Kanunu m. 26) mülkiyetin

134 Oğuzman/ Seliçi/ Oktay- Özdemir, s. 106 ve 238 vd.

63

devri söz konusu olamaz. Dolayısıyla TMK m. 724’de açıkça mülkiyet hakkının devrinden söz edildiğinden ve mülkiyetin nakli de tapu sicilinde gerçekleştirilecek olan resmi şekle ihtiyaç gösterdiğinden tapuya kayıtlı olmayan arazi bakımından TMK m. 724’de yer alan haksız yapı neticesiyle arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine devri imkânından bahsedilemez¹³⁵. Nitekim Yargıtay, “…Şimdi davacı, Medeni Kanunu, 650. Maddesi gereğince temlik istemektedir. Yani tapulama mahkemesinde kaybettiğini, temlik hükümlerine göre sağlamak istemektedir. Bu husus, temlik davalarının ana ilkesine ters düşer. Çünkü, taşınmaz tapulamadan evvel tapusuzdur. Binanın yapılması halinde dahi tapusuz hali devam etmektedir.

Hal böyle olunca ve tapulamadan sonra da muhdesat meydana getirilmediğinden, davanın reddine karar verilmek gerekirken, kabul kararı verilmesi doğru görülmemiştir…” şeklinde karar vererek, TMK m. 724’e ilişkin arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine devri talebinin tapuya kayıtlı olmayan arazilerde uygulanamayacağını belirtmiştir¹³⁶.

135 Tapuya kayıtlı olmayan araziyi taşınır hükümlerine tabi tutarak zilyetliğin devri ile mülkiyetin nakledilebileceğini savunmak da (Akipek/ Akıntürk, s. 474), kanunumuzun öngördüğü taşınır taşınmaz ayrımı ile bağdaşmamaktadır (Eren, Mülkiyet, s. 237; Oğuzman/ Seliçi/ Oktay- Özdemir, s. 330; Acemoğlu, Tapu Kütüğüne Kayıtlı Olmayan, s. 62 vd.).

136 Yargıtay 14. HD. T. 02.11.1993 E. 305/ K. 8224 (Karahasan, s. 831’den naklen).

64

§ 2. KENDİ MALZEMESİNİ KULLANARAK BAŞKASININ ARAZİSİNDE HAKSIZ YAPI MEYDANA GETİRİLMESİNİN BENZER KURUMLARLA KARŞILAŞTIRILMASI