GÜZEL S A N A T L A R A K A D E M İ S İ N D E H U K U K
T E D R İ S A T I VE NETİCELERİ
Safa Ş. Eı-kün
Hukuk Muallimi, Avukat
Güzel Sanatlar Akademisi Yüksek Mimarî
Şube-sinde iki yıldanberi tedrisiyle görevlendirildiğimiz
;>Hu-kuk Bilgisi» dersinde, müessesenin mahiyet ve
fonksi-yonuna uygun meslekî bahislere programı tevcih
ettiği-miz gibi, «mesken politikası» mevzuuna da yer vermiş
bulunmaktayız. Bu suretle müstakbel mimarlarımızın,
mesleki hukuk ve iktisat kültürüyle mücehhez olarak
yetişmeleri gayesini güdüyoruz.
1949/1950 ders yılı haziran devresinde 4 üncü
sınıf-ta yazılı olarak yapılan imtihanda sorduğumuz suallere
talebe tarafından muvaffakiyetli ve enteresan cevaplar
verilmiştir. İktisat Fakültesi hocalarmdan Dr. Ekmel
Zâdil ile Avukat Muin Küley ve dersin hocasından
mü-rekkep imtihan komisyonunun en ziyade takdir ettiği
cevapları meslek efkârı umumiyesine arzediyoruz.
Sual: 1 — Millî Korunma Kanununa göre tahliye
sebepleri; «Bu konuda mimara ne gibi bir vazife
düşe-bilir? Misal vererek açıklayınız!».
Tatbikatta çok rastlanan bir hâdiseye ait olmak
ü-zere seçilen bu sual, talebenin hâfızasma hitap
etmek-teydi. 3920 numaralı Şaban Ormanlar, muhtasar
ifade-siyle bu sualin en iyi cevabını vermiştir:
Millî Korunma Kanununa göre tahliye sebepleri : A — Kiracının vecibesini yapmaması:
1) Kanuna ve akcle muhalefet: K racınm malsahibi ile ara-larında bulunan kira akdi şartlarına riayet etmemesi ve Borçlar Ka-nununun M. K. Kanununa aykırı düşmeyen maddelerine muhalefet etmesi «meselâ apartmanda oturan bir kiracının diğer katlarda o-turanları ihtarlara rağmen ta'ciz etmesi, veya, kira mukavelesinde aksine bir madde olmadığı halde, kiracının kiraladığı yeri başka bir kiracıya kiralaması veya ciro etmesi»;
2) Kirayı ödemekte temerrüt: Kiracının bir yıl içinde, kira-sını vaktinde ödememesi yüzünden en çok iki defa ihtara maruz kaldığı halde ayni hali devam ettirmesi;
3) Kiracının yazılı taahhüdü: Kiracı evden çıkacağını bildir-diği halde, söz verdiğ. tarihte çıkmaması . hâlinde malsahibi kira-cıdan tahliyesini talep edebilir.
B — Mecura ihtiyaç sebepleri iki şekilde olur:
1) Kiraya verenin ihtiyacı: 'Şahıs ve mevzu bakımından ara-nan şartlar bulunmalı: Kiraya veren, mülkünü kendi ve çocukları için mesken ile meslek ihtiyacı İçin kullanması şarttır.
2) Bir de iktisab edenin ihtiyacı vardır: «İktisap: miras, hi-be v.s.. gibi yollarla bir mülkün edinilmesi hâlidir». Müktesibln, •mülkünden kircisini çıkarabilmesi için: mülkünü kendisi,
çocuk-ları ve vârisleri için ve sadece mesken olarak kullanabilmesi şart-larını göstermesi lâzımdır.
Bu konuda kazaî merciler mimara bilirkişi olarak başvurabi-lirler. Mimar burada mâlikin mesken veya meslek ihtiyacının in-celenmesinde veya keşfinde yargıca yardım edebilir.
Sual: 2 — XIX uncu asırda mesken buhranının
do-ğuşu ve âmilleri :
Muhtelif bahislerde verilen müteferrik malûmatı
terkip suretiyle talebenin kompozisyon kabiliyetini
yok-lamak üzere sorulan bu suale en başarılı cevabı, 3913
Kadri Erkman ile —biraz pessimist olmakla beraber—
3920 Şaban Ormanlar vermişlerdir:
Kadri Erkman'm cevabı:
14 üncü asırda yapılan istat stiklere bakıldığı zaman görülür ki Avrupada her ailede 2 çocuğun yaşıyabilmesi için 8 çocuğun doğ-ması lâzımdır. Cenevre'de bir ailenin idamesi için 10 çocuğa Jıti-yaç vardı. 19 uncu asır beşer tarihinin önemli bir asrıdır. Çünkü bu devirde büyük sanayi gel şmiştir. Büyük sanayi nüfus y ı ğ m -iarıyla kaimdir. Binaenaleyh nüfus da artmaktadır. Diğer taraftan yukarıda da işaret ettiğimiz gibi mesken sağlığının kötü oluşu, ai-lelerin idamesi için çok çocuğa ihtiyaç gösteriyor. Tabiatıyla bu kadar nüfusu barındıracak meskenler kıttır. Sâniyen büyük sanayi gelişince köylerden şehirlere akın başlamıştır. İşyerine uzak ev-lerde oturanların gelip gitme güçlüğü karşısında fabrikalar yakı-nında kira kışlaları meydana gelmektedir. Yaşayış tarzı, ahlâk ve sıhhat bozulmuştur. Bütün bunların sonucu mesken problemini or-taya çıkarmıştır. «1948» de John Stuart Mili *lk defa bu problemi ele almıştır. Diğer taraftan arsa, bina ihtikârı da almış yürümüş-tür. Bu meselelerin halli için çalışanlar arasında Damaschke Ve
Adolf Wagner isimleri daima hatırlanacaktır.
Bu izahat meyanında Kari Marx'm temerküz nazariyesini de zikretmek lâzımdır. Kari Marx'm temerküz nazariyesinde 3 türlü temerküze işaret edilmektedir:
1. İstihsal vasıtalarının temerküzü «Büyük sanayi». 2. Servetlerin temerküzü «Büyük sermaye».
3. Nüfusta temerküz «Büyük şehir».
Netice olarak köylerden şehre akın, aşırı nüfus artışı, spekü-lâsyon gibi âm.ller 19. uncu asırda mesken buhranını doğurmuştur.
Daha sonraları toprak reformcuları bu mesele ile ilgilenmişler-dir. Esasen bahçeli şehir hareketleri ve köy İskânı meseleleri bu buhran neticesinde birer etüt mevzuu olmuştur.
Şaban Ormanlar'ın cevabından :
yadır-galmıyor, tabii karşılanıyordu. Mesken ihtiyacının sert bir talep olduğunu tüccar sezgisi ile çok iyi bilen malsahipleri kiraları art-tırdılar; 19 uncu asrın başında Almanya'da kiralar bir kiracının normal gelirinin %25-30 una vardı.
Nüfusun artışıyla doğan mesken buhranı yanında şehrin f o r -masyonu trafik, binaların şakulılik v e ufkîliği v e estetiği bakımın-dan gittikçe çıkmaza giriyordu; büyük şehir, atmosferi itibariyle ..insan.> ı maddi ve manevî bakımdan ezen. yıpratan trajik bir va-sat olmuştu.
Kapitalizmin inkişafıyla gittikçe artan bu keşmekeşe her saha-da olduğu gibi aTsa v e mesken ekonomisinde de teoriler ileri sü-rüldü ve müdahaleler yapıldı. Muhtelif geçici başarılara rağmen bu dâva hâlâ kendini göstermekte devam ediyor.
Sual: 3 — Mesele :
Bu yıl İstanbul vilâyetinde toplanan mesken
ko-misyonlarının raporlarında aşağıdaki esaslar telif
olun-muştur :
A. — İmar ve şehircilik komisyonu raporundan:
a) Kapalı avlu. teşkil eden bitişik bloklar ve çok
katlı blokların hatalı ve gayrı sıhhî görülmelerine
bina-en bu sistemlerin terkedilmesi ve imar plânlarının bu
esasa göre ihzârı;
b) Ucuz meskenlere tip olacak ev şeklinin, inşaat
bölgesinin hususiyetine göre, ancak 1-2 katlı bitişik ve
grup evlerle, 3-4 katlı kat evlerinden seçilmesi uygun
görüldü.
B. — Mevcut mevzuatımız mesken buhranının ve
sosyal mesken dâvasının halli için lüzumlu tedbirlerin
alınmasına bazı mâniler vaz etmiş bulunmaktadir.
Hu-susî hukuk sahasnda, kat mülkiyeti
:vkira mukabili
ahâ-rın arasında inşaat gibi müesseseler kabul olunmadıkça.,
alınacak bütün tedbirler verimsiz kalabilir.
Yukarıda A, a, b, ve B işaretli fıkraları ayrı ayrı
kabul veya reddederek, müdafaa yahut tenkitlerinizin
mucip sebeplerini belirtiniz.
Diğerlerinin metin suali olmasına mukabil son sual
aktüel ve münakaşalı bir probleme taallûk ediyor:
«Münferit veya blok meskenler inşası..» Talebenin
ze-kâ ve muhakemesini araştırmak üzere, şu veya bu hal
tarzı empoze edilmemiş, fakat derste verilen hukukî ve
iktisadî donneleıe dayanılarak tarcih edilecek görüşün
mucip sebepleri istenmiştir.
3914 Nüzhet İldeniz'in cevabı :
Imaı- .ve şehircilik komisyonu raporundaki « A a » tezini şahsen kabul ediyorum. Bitişik ve çok katlı blokların sıhhi zararları gibi, psikolojik tesirleri —hankzadegân apartmanları— vardır... Ekono-mik mahzurları bilhassa mühimdir. Çok katlı inşaat arsa fiyatla-rını pahalılaştırır, spekülâsyon konusu yapar. İmar plânlafiyatla-rının bu şekilde tadili veya tanzimi bu spekülâsyonu önler.
Keza « A b » tezine de iştirak ediyorum, bilhassa «inşaat bölge-sinin hususiyetine göre» tâbiri yerindedir. Tabiatiyle şehir merke-zine yakın kısımlarda tek katlı inşaat yapılması ekonomik olmaz. Zira arsa fiyatı bina kıymetinin % İ 5 1 olmalı ki iktisadî olsun. Tip
evlerin daha ucuza mâl olacağı da malûmdur. Parça başına düşe-cek maliyet masrafı azalır: «Kütlevi istihsal».
Kredi komisyonu raporundaki « B » tezi ise: ...Kredi komisyo-nunun tedbir alınmasına mâni olarak gösterdiği şeyler, medeni kanunumuzda kat mülkiyeti hariç üst hakkı «inşaat hakkı», siîcnâ
hakkı; müşterek mülkiyet zaten mevcuttur. Bunlar mesken
dava-sının halli için tedbir almaya mâni değildir. Zira bunlar mevcut-tur v e tatbikatı da yapılmaktadır v e bu suretle kat mülkiyetine çok yakın haller ihdas olunmuştur. Kredi komisyonu bu teziyle ha-taya düşmüştür.
3968 Bülent İmre'nin cevabı:
a — Kapalı avlu teşkil eden bitişik bloklar v e çok katlı blok-lar, diğer bir tabirle «kira kışlaları» gerek sıhhî v e gerek içtimaî bakımlardan hatalıdırlar. Çok kat v e fazla daire odaların aynı de-recede güneş görmesine mâni olur. Bu sebeple farklı ikamet dai-releri meydana gelir ve yol genişliklerinin de az olması alt kat dairelerinin mahdud ışık almasına veya hiç almamasına sebep olur —sıhhî mahzur—.
Birçok ailenin bir çatı altında toplanması içtimaî farklardan do-ğacak anlaşmazlıkları tahrik eder. K.ra kışlaları ihtilâlin hazır-layıcılarıdır. «Bir katta çay veriliyor, diğer katta can veriliyor» gibi sözler bu hatânın güzel ifadeleridir —içtimaî mahzur—.
Bu iki sebepten anlaşılıyor ki meskenlerde kira kışlalarından kaçınılmalıdır. Çok katlı v e avlulu mesken sistemleri terkolun-malıdır.
b — 1-2 katlı bitişik v e grup evler gerek sıhhî v e gerek içtimaî bakımlardan elverişlidirler. Kıt'a Avrupasında v e Büyük Brtianya-da böyle bahçeli evler yapımı gayet i y i neticeler vermiştir. Ancak bunlar daha ziyade yeni mahallelere v e yeni semtlere tatbik olu-nacağından yol v e tesisat masrafı bakımından bitişik evleri tercih etmek 'âzımdır. «Çift katlılara dahi ayrı bahçeler vermek yoluna gitmeli ve herkesi kendi krallığına ait bir mesken v e bahçeye sa-hip kılmalıdır —Prof. Gustav OElsner'irı notundan--.»
K a t evlerinde ise 3-4 kattan fazla gitmeyerek yolların v e do-layısiyle kaTşıki binalrm ışığına, güneşine mâni olmamak herhal-de iyi olacaktır. Ancak bunlara bir herhal-de bodrum katından istifaherhal-deyi men etme kararı da ilâve olunsa hiç de fena olmaz.
Binalar hakkında yukarıda geçen tahditler arsa fiyatlarının ucuzlamasında mühim bir âmil olacaktır. Merkezde çok kat v e çok daire yaptıracaklar için pahalıya satılmaya hazırlanan arsalar kat tahdidi v e bodrumda ikametgâh yasağı dolayısıyla eski f i y a t -larına müşteri bulamayıp ucuzlayacaklardır.
Böylecc « b » altında gösterilen hal tarzları muvafık ve mesken buhranını önleme gayesindedlr.
B — Kredi komisyonu raporuna gelince;
Hususi hukuk sahasında başkasının arsası üzerinde üst hakkına müsaade edilmektedir. Başkasına ait oinanın en üst katı üzerinde v e ancak bir kat olarak mesk neinşası kanunumuzda mevcuttur. Ge-rek üst hakkı v e geGe-rek kat mülkiyeti yukarıdan beri üzerinde durduğumuz birlikte ikamet yolundadır. Haddizâtında bir e v sa-hibi ile anlaşamayan kiracılar, sasa-hibi oldukları katlara ait umumî masraf v.s. şeylerde daha güç anlaşacaklardır. Tapu sicillerini y e -niden tanzim v e binaların değil şahısların esas tutulması v e bu işlerin tanz.mi için yeııi uzmanlar yetiştirilmesi, kanunî mahzurlar; bina inşa masraflarının taksimi; boş arsalara birlikte inşaat, kat irtifaı eksik kalmış binalara kat ilâvesi v e büyük binaların ko-layca satımı gibi faydaların yanında, daha kuvvetli olduklarından kat mülkiyeti kabili tatbik değildir.
Bir kat ilâveyi kabul eden üst h)akkı ile iktifa etmelidir. Eski binaların üzerine katlar ilâve olunacağına v e bunları tanzim için sistemler kurulacağına, bu masraflar yeni mahalleler; yeni semtler v e bu semtlerin âmme hizmetlerine tahsis etmelidir.
K a t mülkiyeti inşaat şirketlerine yeni işler çıkarabilir. Dolayı-siyle yapı faaliyeti artar. Fakat bu faaliyeti kat inşasına değil de, yeni mesken inşasına götürmek her bakımdan daha hayırlı ola-caktır. Bu şirketler bahçeli ev inşa edip satmakla kalmamalı, inşa edip kiraya vermeli v e rekabet doğurmalıdırlar.
3913 Kadri Erkman'm cevabından:
sürül-müştür. Kira kışlaları gerek sıhhi ve gerekse ahlâki bakımdan mahzurlu olduğu gibi şehircilik bakımından da hatalıdır. Hiç bir mimar şehirlerin şakuli olarak yükselip sakil manzara almasını istemez. Böyle binalar aynı zamanda iktisadî de değildir.
Buna mukabil aynı komisyonun «b» fıkrasında teklif ett ği gibi inşaat bölgelerinin hususiyetine göre. meselâ merkeze 3-4 katlı ev-lerle, civarlarda bölgelerinin hususiyetine göre. meselâ merkezde 3 - 4 katlı evlerle, civarlarda 1-2 katlı bahçeli grup evlerin inşası gayet iyidir. Esasen başarılı bir bahçeli şehir hareketinin gayesi de böyle şehirler meydana getirmektir. Bunun faydaları şu şekilde hülâsa edilebilir:
1. İktisadî faydası: pahalılığı önler. 2. Hür aile fikrinin gelişmesine yol açar. 3. Sıhhî bakımdan da iyidir.
Netice olarak kanaatim: imar ve şehircilik komisyonu rapo-runda yapılan tekliflerin yerinde oluşudur. Şahsen bu tarzı hare-keti kütlevî inşaata tercih ederim.
B — ...Gerçi memleketimizde resmen kat mülkiyetini temin eden mevzuat yoksa da bugünkü medenî kanunun suplesi içinde dolambaçlı yollardan g derek pek âlâ kat mülkiyetine benzer bir takım haklar elde etmek kabildir. Meselâ:
1. Üst hakkı «İnşaat hakkı», 2. Süknâ hakkı, 3. Müşterek mül-kiyet.
Bütün bunlar kat mülkiyetinin muhtelif formüllerle memle-ketimizdeki tatbikatından başka bir şey değildir.
Diğer taraftan kat mülkiyetinin mahzurları mevcuttur. 1. Ekonomik bakımdan: «Kütlevî inşaatın mahzurlarına yuka-rıda işaret edildi».
2. Fiilî bakımdan: İhtilâflar «İcâbi-selbi ihtilâflar» Bakım, tâ-mir, müşterek kısımların kullanılması gibi.
3. Hukukî bakımdan: Gayri menkulün tasarrufu bahis konusudur. Tapuda güçlük çıkar. wieland: «Tapuya tesçilde müşterek k ı -sımların çıkaracağı güçlüklere ve zelzele, yangın gibi haller vu-kuunda alttaki kiracının vaziyetine» işaret eder.
4. Kanuni mahzur: Tâdil bekleyen birçok maddelerin değiş-mesine yol acar.
Bütün bu mahzurlar dolayısiyel memleketimizde kat mülkiyeti kabul edilmiştir. Bütün bu izahat sonucundan anlaşılacağı üzere kredi komisyonu raporundaki teklifleri kabul etmek doğru değil-dir kanaatindeyim.
3920 Şaban Ormanların cevabından :
...b — Bu fıkrada ucuz evler için azami kat adedi tayin et-mek meseleyi açık olarak halletmez. Bazı bölgelerde, bilhassa kat evleri, şakulî ranta uygun arsalarda «azalan verim kanunu» na göre optimal noktaya varması bu suretle daha ucuza çıkabilmesi İçin zikredilen katlardan daha yükseğe çıkması icabedebilir. «Ta-bii yapı nizamları ve estetik endişeler gözönüne alınarak". Böyle çok katlı binaların, ayrık nizamdaki az katlı binalara nazaran yarı yarıya mâledildiğ'ni unutmamalıyız. Arsayı şakuli rantta hatâ yapmadan kullanmak, yani ondan verebileceği azami verimi almak borcumuzdur,
arsa fiyatı 15
mesken fiyatı = 100 Tabii kat mülkiyetinin tanınmayın, böyle bi-nalara kapital yatırımının güç olduğu memleketimizde bu işe yapı organizasyonlarının ve devletin yardım etmesi lâzımdır.
B — Kredi komisyonu raporunun tenkidi :
Fıkrada tanınmamış diye gösterilen kira mukabili âhârın ar-sasına inşaat tanınmıştır. Üst .-inşaat» hakkı başkasının arar-sasına inşaat yapmayı «1 kat tanımaktadır. Sonra, kat mülkiyeti birçok sebeplerden «İktisadi, hukukî ve kanunî mâniler» kabul edilmemiş bulunmasına rağmen müşterek mülkiyetin müsait taraflarından faydalanarak kat mülkiyetine benzer haklar elde etmek mümkün-dür. Kat mülkiyetinin bazı mahzurları da gözönüne katılırsa bu. nu. mesken buhranının ve sosyal mesken dâvasının halli için bü-yük bir mâni saymak biraz iddialı görünüyor.
