Yapı Ruhsatı Kavramı

Yapı ruhsatı, taşınmaz malikinin taşınmazı üzerinde belirli imar koşullarına uygun bir yapıyı yapabilmesi için ya da yapılmış yapı üzerindeki esaslı değişiklik, ek ve onarımları yapabilmesi için kendisine verilen belgedir. İmar hukukunda yapı ile ilgili hakların kullanılmasında temel ilke serbestlik ilkesidir. Ancak kamu yararı ve kamu düzeninin gerekli kıldığı bazı hallerde bu hak kısıtlanmak sureti ile izne bağlanabilir. Yapı izni ile yapılan ve

yapılacak yapıların imar planlarına ve mevzuata uygunluğu denetlenmiş olur. İdarenin buradaki yetkisi ise hakkın kötüye kullanılamayacağına ilişkin genel hukuk ilkesi ile sınırlı olup yasal şartları yerine getirmiş talepleri kabul etmek görevidir. İmar Kanunu, ruhsat alma zorunluluğunu, yalnızca yapılar ve onlar üzerindeki değişiklik, ek ve onarımlar için öngördüğünden, kazı(hafriyat) için ruhsat alınması zorunluluğu yoktur. Ancak, bu kazıların imar düzeni kurallarına uygun yapılması gerekir (Zevkliler, 1982).

İmar Kanunu kapsamına giren bütün yapılar için kural olarak ruhsat alınması zorunludur.

Ruhsat alma zorunluluğu sadece yeni inşa edilecek yapılar için öngörülmüş olmayıp, mevcut yapılarda yapılacak esaslı tamirat ve tadilatlar için de geçerlidir. Çünkü esaslı tamirat ve tadilatlar ile yapının niteliğinin değişmesi mümkündür.

4.7.2.1. Yapı Ruhsatının Süresi

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 29’uncu maddesinde yapı ruhsatının müddetinden bahsedilmiştir. Bu maddeye göre yapıya başlama süresi ruhsat alındığı tarihten itibaren iki yıldır. Bu süre içerisinde yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlangıç süresiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır. Bu durumda yeniden ruhsat alınması mecburidir. Başlanmış inşaatlarda kazanılmış haklar saklıdır.

4.7.2.2. Yapı Ruhsatı Alma Zorunluluğunun İstisnaları

İmar Kanunu kapsamına giren yapıların inşa edilmesi için ilgili idareden ruhsat alınması zorunlu olsa da gerek İmar Kanunu’nda gerek de özel kanunlarda belirtilen istisna durumlarda yapı ruhsatı almak mecburiyeti ortadan kalktığı gibi bazı durumlarda da ruhsat alma şartları kolaylaştırılmaktadır.

a) Kamu Kurum ve Kuruluşlarına Ait Yapılar

İmar Kanunu’nun 26’ncı maddesine göre; kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak yapılara, imar planlarında o maksada tahsis edilmiş olmak, plan ve mevzuata aykırı olmamak üzere mimari, statik, tesisat ve her türlü fenni mesuliyeti bu kamu kurum ve

kuruluşlarınca üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydıyla avan projeye göre ruhsat verilir. Ayrıca devletin güvenlik ve emniyeti ile Türk Silahlı Kuvvetlerinin harekât ve savunması bakımından gizlilik arz eden yapılara; belediyeden alınan imar durumuna, kat nizamı, cephe hattı, inşaat derinliği ve toplam inşaat metrekaresine uyularak projelerinin kurumlarınca tasdik edildiği, statik ve tesisat sorumluluğunun kurumlarına ait olduğunun ilgili belediyesine veya valiliklere yazı ile bildirdiği takdirde İmar Kanunu’nun 22’nci maddesinde sayılan belgeler aranmadan yapı ruhsatı verilir.

Kamu kurum ve kuruluşları için getirilen bu düzenlemenin eşitlik ilkesine aykırı olduğu ileri sürülerek açılan davada Anayasa Mahkemesi’nin E.1985/11, K. 1986/29 sayılı kararında kamu kurum ve kuruluşlarına ait yapıların nitelikleri ve kamu yararı dikkate alındığında yapılan bu düzenlemenin Anayasa’nın 10’uncu maddesinde öngörülen eşitlik ilkesine aykırı olmadığı sonucuna varılmış ve bu nedenle Anayasa’ya aykırılık iddiasını yerinde görmemiştir.

Danıştay İDD, E. 2003/329, K. 2005/2153 sayılı kararında kamu tüzel kişiliğine sahip bulunan, kamu hizmeti yaptığı tartışmasız olan ve kanunla kurulan vakıf üniversitelerinin bu hizmeti yerine getirmekte kullandığı yapıların resmi bina olduğunun kabulünü gerektiğini ve dolayısıyla İmar Kanunu’nun 26’ncı maddesi çerçevesinde ruhsat verilmesi gerektiğini belirtmiştir.

b) Köylerde Yapılacak Yapılar

İmar Kanunu’nun 27’nci maddesine göre; Belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak konut, entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası, tanıtım ve teşhir büfeleri ve köy halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatiflerin işletme binası gibi yapılar için yapı ruhsatı aranmaz. Ancak etüt ve projelerin valilik onayını müteakip muhtarlığa bildirimi ve bu yapıların yöresel doku ve mimari özelliklere, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olması zorunludur. Etüt ve projelerin sorumluluğu müellifi olan mimar ve mühendislere aittir. Bu yapılar valilikçe ulusal adres bilgi sistemine ve kadastro planlarına işlenir.

Konut, hayvancılık ve tarımsal amaçlı olanlar dışındaki yapılar ruhsata tabidir. Örneğin, köy konağı ve muhtarlık binası gibi yapılar 27’nci madde kapsamına girmediğinden bunların inşası için ruhsat gerekir. Köy nüfusuna kayıtlı olan bir kişinin ruhsat almadan inşa ettiği yapının daha sonra köy nüfusuna kayıtlı olmayan ve köyde de oturmayan bir kişiye satılması halinde ruhsat istisnasının sona erdiği ve yapının ruhsatsız hale geldiği düşünülemez. Zira ruhsat kişiye değil yapıya verilen bir belgedir. Yine aynı şekilde yapının bulunduğu köyün daha sonra belediyeye dönüşmesi de belediyeye yapıyı mühürleyerek ruhsatsız yapılara ilişkin işlem tesis etme hakkı vermez (Gök, 2010).

c) Basit Nitelikte Tadilat ve Tamiratlar

Ruhsat alınmış bir yapıda değişiklik yapılması da ruhsata tabiyken İmar Kanunu’nun 21’inci maddesine göre; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamiratları ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyece hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirlenecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tamirat ve tadilatlar ruhsata tabi değildir.