İmar Barışı Kavramı

Çıkarılan imar affı yasalarına rağmen Türkiye’de yaşanan imar mevzuatına aykırı yapılaşma sorunları, plansız dönemde başlamış ve günümüze kadar artarak devam etmiştir. Bu sorunlar kentlerimiz için gittikçe daha fazla tehdit oluşturmaya başlamış ve sorunların önüne geçilmesi amacıyla “İmar Barışı” olarak adlandırılan yasanın uygulama süreci başlamıştır (Kasparoğlu, 2019).

İmar Barışı Kanunu olarak adlandırılan ve 3194 Sayılı Kanun’un Geçici 16’ncı maddesine eklenen hükümle getirilen düzenlemenin de tipik ‘imar affı’ niteliğinde olduğunu söylemek yanlış olmayacaktır. Kanun koyucu, “imar affı” yerine “imar barışı” kavramını tercih ederek, “af” kavramının çağrıştırdığı olumsuz algıyı ortadan kaldırmak istemişse de; madde metni okunduğunda kanunun af amacı kolaylıkla anlaşılmaktadır. Ayrıca diğer imar affı kanunlarından farklı olarak bu kanunda kanun koyucu açıkça “imar barışı” kavramına madde metninde yer vermek suretiyle iradesini açıkça ortaya koymaktan da çekinmemiştir (Çakır, 2018).

İmar Barışı uygulaması ile ruhsatsız, ruhsat ve eklerine aykırı veya imar mevzuatına uymayan yapıların, yapı kayıt belgesi verilerek kayıt altına alınmasıdır. Uygulamanın, kentsel dönüşüm projelerine finansal kaynak sağlaması da amaçlanmaktadır. Yapı Kayıt Belgesi, binanın mevcut durumu dikkate alınarak barış kapsamına verilecek olan belgedir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri veya yetki verdiği kurum tarafından verilecek olan bu belgede, rayiç bedel üzerinden, barış bedeli talep edilecektir. Yapı kayıt belgesi almak, imar planı dışına çıkma hakkı vermeyecektir. Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulana kadar geçerli olacaktır.

Yapı ömrünü tamamladığı ya da kentsel dönüşüm için yıkıldığı andan itibaren oradaki imar planları geçerli olacaktır (Özelmacıklı ve Baz, 2018).

3194 sayılı Kanun’un imar barışı kapsamındaki yapı kayıt belgesi ile hükümlerinin yer aldığı geçici 16’ncı maddesi şu şekildedir:

“Yapının bulunduğu arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’na göre belirlenen emlak vergi değeri ile yapının Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nca belirlenen yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş oranında alınacak kayıt bedeli başvuru sahibi tarafından genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir kaydedilmek üzere merkez muhasebe birimi hesabına yatırılır. 6306 sayılı Kanun kapsamında kullanılmak üzere kaydedilen gelirler karşılığı Bakanlık bütçesine ödenek eklemeye Maliye Bakanı yetkilidir. Bu ödenek, dönüşüm projeleri özel hesabına aktarılarak kullanılır.

Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir. Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.

Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili 3194 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.

Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir.

Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların, Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlar Bakanlığa tahsis edilir. Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin 31.12.2019 tarihine kadar yapacakları satın alma talepleri üzerine taşınmazlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır. Bu durumda elde edilen gelirler genel bütçeye gelir kaydedilir. Ayrıca bu gelirler hakkında 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un 5’inci maddesinin beşinci fıkrası, yapı ve tesisler hakkında ise 11’inci fıkrası hükmü uygulanmaz.

Yapı kayıt belgesine konu taşınmaz için 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanunu’nun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun hükümlerine göre tapu tahsis belgesi alınması ve bu belgeye esas arsa bedellerinin ödenmiş olması hâlinde bu madde uyarınca ayrıca satış bedeli alınmaz. Yapı kayıt belgesi alınan taşınmazların satışa konu edilen kısımlarından yapı kayıt belgesi tarihi ile satış tarihi arasındaki dönem için ecrimisil alınmaz, tahakkuk ettirilen ecrimisiller terkin edilir, satış tarihi itibarıyla tahsil edilen ecrimisil tutarı satış bedelinden mahsup edilir, bu tutardan fazlası iade edilmez.

Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların belediyelere ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine bedeli ilgili belediyesine ödenmek kaydıyla taşınmazlar rayiç bedel üzerinden belediyelerce doğrudan satılır.

Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz.

Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır. Yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğundadır.

Bu madde hükümleri, 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu’nda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alan ile İstanbul tarihi yarımada içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda ve ayrıca 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunun 2’nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş Tarihi Alanda uygulanmaz.”

Geçmiş imar aflarının konusu, ‘‘Tapu Tahsis Belgesi’’ ve ‘‘ıslah imar planları’’ ile imara aykırı taşınmazların yasallaştırılması olmuştur. Tapu Tahsis Belgesi ile İmar Barışı sürecinde

verilen ‘‘Yapı Kayıt Belgesi’’ bazı açılardan benzerlik göstermektedir. Tapu Tahsis Belgesi sadece gecekondu yapıları için verilen bir belge niteliğindeydi ancak yapı kayıt belgesi ise kanunda belirtilen istisnalar dışındaki tüm yapıları kapsamaktadır. Her iki belge de vatandaşa yapısı hakkında güvence vermektedir. Tapu Tahsis Belgesi bulunmayan kişilerin zamanın ilgili kanunu kapsamındaki aftan yararlanmaması gibi bir engel bulunmuyordu. Yapı Kayıt Belgesi aşamasında herhangi bir kroki, proje, çizim istenilmemekte, çok hisseli yapılarda başvuru yapabilmekte ve başvurular e-devlet üzerinden başvuran kişinin beyanı esas alınarak yapılmaktadır. İmar Barışı kapsamından yararlanmak isteyen vatandaşlar bu belgeyi almadan bir sonraki aşamaya geçemez ve hiçbir şekilde kanun hükümlerinden faydalanamazlar (Kasparoğlu, 2019).

İmar barışı uygulamasının avantajlarını şu şekilde sayabiliriz (Özelmacıklı ve Baz, 2018):

 Yapı Kayıt Belgesi alınan arsasında problem olmayan tüm yapıların, maliklerinin tümünün muvafakati ile doğrudan kat mülkiyetine geçilebilecek olması,

 Arsa tapulu taşınmazların da barış kapsamında yasal hale gelecek olması,

 Her iki türdeki yapılar için verilmiş olan yıkım ve para cezalarının iptal edilmesi,

 Şantiye elektriği ve suyu kullanan yapılarda ayrı su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilmesi,

 Daha önce yasal olmayan alanları nedeniyle ve yıkım kararı bulunan yapıların krediye uygun hala gelmesi,

 Barış ile vatandaşın yapısını devlete ve belediyeye karşı tanıtabilecek olması ve belediye dosyalarındaki risklerin sona erecek olması,

 Devletin emlak vergi gelirlerinin artacak olması,

 Kat mülkiyetli yapıların tapu işlemlerinde DASK zorunluluğu nedeni ile sigortalılık oranının artabilecek olması.

Kaynak: Özelmacıklı ve Baz, 2018

Şekil 4.2. İmar barışı aşamaları