İfraz ve Tevhit

Kaynak: Memişoğulları, 2017

Şekil 4.1. Plan kademelendirilmesi

4.5. İfraz ve Tevhit

4.5.1. İfraz Kavramı ve Çeşitleri

TDK sözlüğe göre ifraz; “Bir arazinin bölünmesi, parsellere ayrılması” anlamına gelmekteyken imar hukuku açısından bakacak olursak; “İlgilisinin talebi üzerine, bir parselin

KALKINMA PLANI

BÖLGE PLANI

ÇEVRE PLANI

NAZIM İMAR PLANI

UYGULAMA İMAR PLANI

parçalara bölünerek bu ayrılan parçaların her birinin ayrı bir parsel numarasıyla numaralandırılıp ayrı bir kütüğü yazdırılması” şeklinde tanımlanmaktadır.

22.02.2020 tarihli Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelikte ifraz ve tevhid konusunda getirilen yeni düzenlemelere göre imar planı bulunan alanlarda İmar Kanunu’nun 15’inci ve 16’ncı maddelerine göre ifraz ve tevhid işlemleri belli başlı istisnalar dışında ancak parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda parsel maliklerinin tümünün muvafakati ile uygulama imar planlarına uygun olarak yapılabilir. İstisnalar şunlardır:

 Çok sayıda; imar ada ve parseli ile sosyal donatı alanlarının oluşturulması gibi parselasyon nitelikli imar uygulamaları hariç olmak üzere; kamu mülkiyetindeki alanlar ile Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanununda belirtilen merkezi yönetim kapsamındaki kamu idareleri yetkisi içindeki kamu yatırımları.

 Düzenleme alanının büyük bir kısmı yapılaşmış olsa dahi, öncelikle parselasyon planının yapılması esas olmakla birlikte, zemindeki fiili durumdan dolayı İmar Kanunu’nun 18’inci maddesinin uygulanmasının teknik olarak mümkün olmadığı durumlar.

 Koruma amaçlı imar planı bulunup da içerisinde bulunan yapılar, parsel cepheleri, minimum parsel büyüklükleri, çekme mesafeleri, tescilli yapılar ve benzeri teknik nedenlerle parselasyon planının tatbikinin mümkün olmadığı durumlar.

 Büyük bir kısmı uygulama imar planına uygun şekilde oluşan imar adalarının geri kalan kısımları.

Belirtilen istisnai durumlarda, ifraz ve tevhit işlemleri yoluyla imar uygulaması yapılabilmesi için parselasyon planı yapılamamasının gerekçelerini açıklayan ayrıntılı bir teknik rapor hazırlanması ve bu durumun belediye encümeni kararı, il idare kurulu kararı veya ilgili idare onayında belirtilmesi gerekmektedir (Sancakdar, 2020).

Belediye ve mücavir alan hudutları içindeki gayrimenkullerin re'sen veya müracaat üzerine tevhid veya ifrazı, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini, bu Kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanır. Onaylama işlemi, müracaatın belediyelere veya valiliklere intikalinden itibaren en

geç 30 gün içinde sonuçlandırılır ve tescil veya terkini için 15 gün içinde tapuya bildirilir. Tapu dairesi, tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır.

Taşınmazı parsellere ayıran ifraz; rızai, cebri ve kazai ifraz olmak üzere üçe ayrılmaktadır.

4.5.1.1. Rızai İfraz

Rızai ifraz malik veya maliklerin isteği üzerine arazi veya arsaların parçalara bölünmesi uygulamasıdır.

Danıştay 6. Dairesi’nin 17.05.1995 tarihli, E.1995/10, K. 1995/1984 sayılı kararına göre isteğe dayalı parselasyon yapılabilmesi için ilgili taşınmazın paydaşlarının tümünün rızası ve ilgili belge ve bilgilerin parselasyon isteminde bulunanlarca hazırlanması ve ilgili idareye sunulması gerekmektedir.

Rızai ifrazda ilgili böyle bir taksim yoluyla sözgelimi arsa spekülasyonu yapmayı amaçlayabilir. Genellikle miras yoluyla veyahut daha ucuz ele geçen bağ ve bahçe arazisi ya da yangın yerleri, iskâna tahsis olunabilmek üzere bu suretle küçük parsellere ayrılınca bir kıymet fazlası olabilmektedir (Artukmaç, 1979).

İsteğe bağlı parselleme işlemleri, ilgililerin başvurusu üzerine belediyelerce yapılır.

Parselleme işlemlerinden geçirilecek toprakların imar planına göre yerleşme alanı içinde olup olmadığına göre, ikili ayrıma tabi tutularak incelenebilir. 6785 sayılı eski imar kanununun 38’inci maddesine göre isteğe bağlı ifraz sadece imar sınırları içinde yapılabilmekteydi. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15’inci maddesinde imar planı dışında kalan alanlarda, yönetmeliklerde tayin edilecek miktarlardan küçük ifrazlara yer verilmeyeceği hükme bağlanmaktadır. O halde hükmün aksi ile kanıtından, 3194 sayılı Kanun’a göre, imar planı dışında kalan alanlarda da parselleme yapılması mümkün olduğu ortaya çıkar. Ancak, yerel imar yönetmeliklerinde tayin edilen miktarlardan daha küçük parselleme yapılamaz (Kalabalık, 2012).

4.5.1.2. Cebri İfraz

Cebri ifraz; arazinin, imar planına ve imar mevzuatına uygun parsellere ayrılmasıdır.

İşlemin amacı; taşınmazları imar planı esaslarına uygun şekilde, inşaata elverişli bir hale getirmektir. Hamur kaidesi de denilen cebri ifrazda maliklerin muvafakati (onayı) söz konusu değildir.

Gayrimenkullerin imar planı esaslarına uygun, inşaata elverişli düzgün şekillere göre ifrazı hamur kaidesinin uygulanmasını gerektirir. Bu durum idari işlemin amacını yani kamu yararını da oluşturmaktadır. Cebri ifraz malikin zararına gibi görünüyorsa da gerçekte taşınmazı imar planına uygun şekilde inşaata elverişli hale getirdiğinden aslında maliklerin lehinedir.

Aksi takdirde taşınmazın kamulaştırılması da gündeme gelebilecektir (Erkün, 1960).

4.5.1.3. Kazai İfraz

Mahkeme kararı ile ifraz ve tevhit mümkündür. Taşınmaz birden çok kimseye ait ise paydaşlardan her biri ifraz isteyebilir. Mahkeme kararının bir encümen kararına dayanması esastır. Ancak bir encümen kararına dayanmasa dahi mahkeme kararının infazı gerekir. Çünkü Anayasa’nın 138’inci maddesi: ‘Yasama ve yürütme organları ile idare, mahkeme kararlarına uymak zorundadır; bu organlar ve idare, mahkeme kararlarını hiçbir suretle değiştiremez ve bunların yerine getirilmesini geciktiremez.’ gereği mahkeme kararlarının uygulanması zorunludur (Kalabalık, 2012).

4.5.2. Tevhit (Birleştirme)

TDK sözlüğe göre tevhit; “Birkaç şeyi bir araya getirme, birleştirme” anlamına gelmekteyken imar hukuku açısından bakacak olursak; “Birbirine bitişik birden fazla parsellerin bir parsel haline dönüştürülmesi” şeklinde tanımlanmaktadır.

Tevhit yöntemi yeni bir yapının ya da tasarının gerçekleştirilebilmesi için ayrı ayrı ellerde bulunan taşınmaz malların, tek bir mülkiyette toplanarak üzerinde yapı yapılmasına elverişli bir parsel haline sokulması şeklinde tanımlanmaktadır. Bir başka deyişle tevhit yöntemi kadastral parselin imar planında umumi hizmetlere ayrılan alanlar dışında okul, hastane, kreş, belediye

hizmet alanı ve diğer resmi yapı ve tesis alanlarına göre tapuya tescil ettirilerek, geriye kalan kısımları ise imar planı ve imar mevzuatı esaslarına göre uygun imar parsellerinin oluşturulması amacıyla birleştirilmesi şeklinde tanımlanabilir (Kalabalık, 2012).

Tevhit, taşınmazların mevcut değerlerini artırmak, yeni tarım veya imar parselleri oluşturmak veya komşu parselle olan mevcut ortak sınırı düzeltmek gibi amaçlarla yapılabilmektedir.

4.5.2.1. İmar Planı Bulunan Alanlarda Tevhit

Tevhit imar planı bulunan alanlarda 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18’inci maddesine göre yapılırken henüz arazi ve arsa düzenlemesi yapılmamış alanlarda aynı Kanun’un 15’inci ve 16’ncı maddelerine göre yapılabilir.

Parselasyon planı tamamlanan yerlerde yapılacak tevhit işleminin bu planlara uygun olması gerekmektedir. Ancak imar planlarına göre yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan gayrimenkullerin bu kısımlarının tevhidine izin verilmez.

İmar planları yürürlüğe girdikten sonra imar parselasyon planları oluşturulmuşsa, şüphesiz yapılacak tevhitlerin de bu plan gereğince yapılması bir zorunluluktur. Parselasyon planı bulunduğu halde henüz uygulama yapılmadığı durumlarda 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15’inci ve 16’ncı maddeleri gereğince uygulama yapılması gerekiyorsa ilgililerin talebi gerekmektedir (Kalabalık, 2012).

4.5.3. İfraz ve Tevhit İşlemlerinin Tescili ve Şüyuun İzalesi

Belediye ve mücavir alan sınırları içerisindeki gayrimenkullerin re’sen veya müracaat üzerine tevhid veya ifrazı, bunlar üzerindeki irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanır. Onaylama işlemi, müracaatın belediyelere veya valiliklere intikalinden itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır ve tescil veya terkini için 15 gün içinde tapuya

TDK sözlüğe göre izale-i şüyu; “Bir mülk üzerinde ortaklığı giderme” anlamına gelmektedir. 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine göre şüyulandırılan gayrimenkullerin sahipleri ilgili idarenin tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde aralarında anlaşamadıkları veya şüyuun izalesi için, mahkemeye müracaat edilmediği takdirde ilgili idare hissedarmış gibi şüyuun izalesi davası açabilir.