İSTANBUL İLİ BAŞAKŞEHİR İLÇESİ KAYABAŞI MAHALLESİ 536 ADA 3, 540 ADA 4 PARSELLER DEĞERLEME RAPORU
EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
İSTANBUL, ARALIK 2011
Faks : (216) 474 03 46 bilgi@ygd.com.tr www.ygd.com.tr
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ
DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ İSTANBUL İLİ BAŞAKŞEHİR İLÇESİ KAYABAŞI MAHALLESİNDE 536 ADA 3, 540 ADA 4 PARSELİN DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
RAPORU HAZIRLAYAN KURUM YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
RAPOR TARİHİ 12.12.2011
DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ TAPU BİLGİLERİ
Gayrimenkullerin üzerinde kısıtlayıcı bir etken bulunmamaktadır.
Bkz. Rapor-Gayrimenkullerin Tapu Bilgileri Sayfa:8 MEVCUT KULLANIM BOŞ
İMAR DURUMU
536 Ada 3 parsel E=1.50, Hmax=Serbest, Ticaret Alanı 540 Ada 4 parsel E=0.15, Hmax=2 kat, Rekreasyon Alanı Bkz. Rapor-Gayrimenkullerin İmar Durumları Sayfa:11-12 DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ)
TOPLAM ARSA DEĞERİ 56.264.000,00 TL
RAPOR BİLGİLERİ ... 4
Rapor Tarihi ... 4
Rapor Numarası... 4
Rapor Türü ... 4
Rapor Türü ... 4
Şirket Bilgileri ... 4
Raporu Hazırlayanlar ... 4
Sorumlu Değerleme Uzmanları ... 5
Müşteri Adı ve Bilgileri ... 5
Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) ... 5
Değerleme Tarihi ... 5
Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su ... 5
GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER ... 6
Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu ... 6
Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Bilgileri ... 8
Kayabaşı 536 Ada 3 No.lu Parselin Tapu Kaydı ... 8
Kayabaşı 540 Ada 4 No.lu Parselin Tapu Kaydı ... 8
Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri ... 9
Gayrimenkullerin İmar Durumu ... 11
Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler. ... 11
GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER ... 13
Bölge Analizi ... 13
İstanbul İli ...13
Başakşehir İlçesi ...14
Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi ... 15
Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi ... 15
Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi ... 15
GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ ... 16
Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler ... 16
Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler ... 16
GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ ... 17
Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ... 17
Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi ...17
Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı ...17
Gelir Yöntemi Yaklaşımı ...18
Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri ... 18
NİHAİ DEĞER TAKDİRİ ... 19
Gayrimenkullerin Vergi Beyanına Esas Arsa Değeri ... 19
Çevrede Arsa Değeri Araştırması ... 20
Emsal Yöntemi ile Değer Takdiri (Pazar Değeri) ... 20
Gayrimenkuller Üzerinde Geliştirilebilecek Otel Projesinin Analizi... 21
Yakın Çevrede Ticaret Emsali Araştırması ...21
Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemine Göre Arsa Değeri ve Diğer Analizler ...21
En Verimli Kullanım Analizi ... 23
Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi ... 24
İNCELEMEYE KONU ALANA AİT FOTOĞRAFLAR ... 26
1. RAPOR BİLGİLERİ
1.1 Rapor Tarihi 12.12.2011
1.2 Rapor Numarası EMLAKKONUT – 12.11 – 133
1.3 Rapor Türü
Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan 14.06.2011 tarihli sözleşme gereği “İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi” kapsamındaki İstanbul İli Başakşehir İlçesi Kayabaşı Mahallesinde bulunan 536 ada 3 parsel ve 540 ada 4 parselin Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, güncel rayiç değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur.
1.4 Şirket Bilgileri
Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu’nca, Seri VIII No:35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ” çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir.
1.5 Raporu Hazırlayanlar
Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Ekonomist Kaan KIYMAÇ ve Değerleme Uzman Yardımcısı Geomatik Mühendisi H. Şule POSTACI ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Şirketimiz Sorumlu Değerleme Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir.
1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanları
Şirketimizin Yönetim Kurulu Üyesi olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır.
1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri
Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş.
Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1–8 Ataşehir / İSTANBUL
1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)
“İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi” kapsamındaki İstanbul İli Başakşehir İlçesi Kayabaşı Mahallesinde bulunan 536 ada 3 parsel ve 540 ada 4 parselin SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır.
1.9 Değerleme Tarihi : 12.12.2011 1.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:
Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 14.06.2011 tarihinde imzalanan sözleşmedir.
Değerleme Uzmanı Sorumlu
Değerleme Uzmanı
Mustafa PINAR Fatih PEKTAŞ
2. GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER
2.1 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu
Rapora konu parsel İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, Kayabaşı Mahallesi 536 ada 3 parsel ve 540 ada 4 parsel numaralarında kayıtlı gayrimenkuller olup, toplam yüzölçümü 150.622,60 m² dir.
İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Avrupa Otoyolu’nda (O-3) Avrupa yönünde ilerlenirken Atatürk Havalimanı bağlantısı geçildikten sonra sağdaki yan yola girilir. O-3 Kuzey Yanyolu boyunca yaklaşık 4.5 km ilerledikten sonra yine sağ tarafta yer alan Osmanlı Caddesi ve devamı olan Ahmet Yesevi Caddesi’nin sonuna dek takribi 3.3 km gidilerek, yine bu caddenin karşısındaki Çimen Sokak’a girilir. Bu sokak da 1.4 km kadar takip edilerek değerlemeye konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgeye gelinmiş olunur.
İncelemeye konu alanın önemli arterlere göre konumu; O-3 Avrupa Otoyoluna yaklaşık 5 km, Atatürk Havalimanına 15 km, Boğaziçi Köprüsü’ne takribi 30 km ve Fatih Sultan Mehmet Köprüsüne 37 km mesafede bulunmaktadır.
2.2 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Bilgileri
Başakşehir Tapu Sicil Müdürlüğünde 20.10.2011 tarih 10:36’da yapılan incelemeye göre;
2.2.1 Kayabaşı 536 Ada 3 No.lu Parselin Tapu Kaydı
TAŞINMAZ BİLGİLERİ
İl İSTANBUL Ada 536
İlçe BAŞAKŞEHİR Parsel 3
Mahalle KAYABAŞI MAH. Yüzölçümü 23.170,60 m²
Cilt/Sayfa 103/10153 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA
MÜLKİYET BİLGİLERİ
Malik ve Hissesi EMLAK KONUT GAYRİMENKUL Y.O. A.Ş. – TAM Tarih ve Yevmiye No 31.12.2010/13431
Edinme Sebebi TÜZEL KİŞİLİKTEN ÜNVAN DEĞİŞİKLİĞİ TAKYİDAT BİLGİLERİ
Haciz YOKTUR.
Şerh YOKTUR.
Rehin YOKTUR.
Hak ve Mükellefiyet YOKTUR.
Beyan YOKTUR.
Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri İmar uygulaması sonucu oluşmuş parseldir.
2.2.2 Kayabaşı 540 Ada 4 No.lu Parselin Tapu Kaydı
TAŞINMAZ BİLGİLERİ
İl İSTANBUL Ada 540
İlçe BAŞAKŞEHİR Parsel 4
Mahalle KAYABAŞI MAH. Yüzölçümü 127.452,00
Cilt/Sayfa 31/2983 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA
MÜLKİYET BİLGİLERİ
Malik ve Hissesi EMLAK KONUT GAYRİMENKUL Y.O. A.Ş. – TAM Tarih ve Yevmiye No 06.04.2011/10580
Edinme Sebebi SATIŞ
TAKYİDAT BİLGİLERİ
Haciz YOKTUR.
Şerh YOKTUR.
Rehin YOKTUR.
Hak ve Mükellefiyet YOKTUR.
Beyan YOKTUR.
Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri İmar uygulaması sonucu TOKİ’ye tescil edilmiş, 06.04.2011 tarihinde Emlak Konut tarafından satın alınmış parseldir.
2.3 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri
İncelemeye konu alanlar İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, Kayabaşı Mahallesi 536 ada, 3 parsel ve 540 ada, 4 parsel numaralarında kayıtlıdır.
K
K
2.4 Gayrimenkullerin İmar Durumu
Başakşehir Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nde yapılan araştırma neticesinde 536 ada 3 parsele ilişkin üst ölçekli planın 1/5000 ölçekli 02.07.2009 Kayabaşı Nazım İmar Planı, uygulama planının ise 1/1000 ölçekli 25.02.2010 tarihli Kayabaşı Revizyon Uygulama İmar Planı;
540 ada 4 parsele ilişkin üst ölçekli planın 1/5000 ölçekli 02.07.2009 Kayabaşı Nazım İmar Planı, uygulama planının ise ölçekli planın 1/1000 ölçekli 02.07.2009 Kayabaşı Toplu Konut Alanı Doğu Bölgesi Uygulama İmar Planı olduğu öğrenilmiştir.
Değerleme konusu gayrimenkuller mevcut planlarda;
536 ada 3 parsel E=1.50 H= Serbest, yapılaşma koşullarında ticaret alanı fonksiyonu,
540 ada 4 parsel E=0.15, TAKS=0.10, Hmax= 2 kat yapılaşma koşullarında rekreasyon alanı olarak belirlenmiştir.
2.5 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler.
Rapora konu gayrimenkul üzerinde herhangi bir yasal izin ve belge bulunmamaktadır.
3 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER
3.1 Bölge Analizi
3.1.1 İstanbul İli
İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları’nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası’nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı, Karadeniz’i, Marmara Denizi’yle birleştirirken; Asya Kıtası’yla Avrupa Kıtası’nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.
İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli’nin Karamürsel, Gebze, Merkez ve Kandıra ilçeleriyle, güneyden Bursa’nın Gemlik ve Orhangazi ilçeleriyle, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ’ın Çorlu Çerkezköy ve Saray ilçelerinin yanı sıra, Kırklareli’nin de Vize İlçesi topraklarıyla çevrilidir.
5747 Sayılı “Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun”la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Avcılar, Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Kartal, Küçükçekmece, Silivri, Ümraniye, Üsküdar, Adalar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Beşiktaş,
Beykoz, Beyoğlu, Güngören, Kâğıthane, Maltepe, Pendik, Sarıyer, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla, Zeytinburnu, Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe, Sultangazi
İstanbul İli
üstlenmesi amacı ile inşa edilen E–5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür.
TEM Otoyolu ise nispeten eski E–5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup, bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM–E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır.
3.1.2 Başakşehir İlçesi
İstanbul ilinin Avrupa yakasında yer alan Başakşehir ilçesi; 06.03.2008 tarihinde kabul edilen 5747 Sayılı Kanun gereği ve sonucu olarak kurulmuştur. İlçe kuzeyde ve kuzeybatısında Arnavutköy, kuzeydoğusunda Sultangazi, güneyinde Avcılar, Küçükçekmece ve Bağcılar, doğusunda Esenler, batısında ve güneybatısında ise Esenyurt ilçeleri ile sınırlanmaktadır. Bu alan içinde yüzölçümü yaklaşık 10.434 hektardır. TÜİK’in Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi 2009 verilerine göre ilçe nüfusu 224.055 kişidir.
3.2 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi
Değerlemeye konu taşınmazların çevresinde TOKİ Kayabaşı 1. Etap Konutları, KİPTAŞ Başakşehir Konutları, Rumelililer Sitesi gibi Toplu Konut alanlarının olduğu görülmüştür. O-3 Avrupa Otoyoluna ve Atatürk Havalimanına yakın konumlu olan gayrimenkulün yakın çevresinde Hikmet Uluğbey İlköğretim Okulu, Mahmut Şevket Zırh İlköğretim Okulu, Resneli İtfaiye Müfrezesi ve Atatürk Olimpiyat Stadı gibi donatı alanları mevcuttur. Gayrimenkule ulaşım güneyinde bulunan O-3 Avrupa Otoyolu ve D-100 üzerinden sağlanabilmektedir.
3.3 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi
Zemininde yapılan incelemede değerlemeye konu parseller üzerinde yapı bulunmadığı tespit edilmiştir.
3.4 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi
Değerlemeye konu gayrimenkullerin üst ölçekli planı 1/5000 ölçekli 02.07.2009 Kayabaşı Nazım İmar Planı olup, 536 ada 3 parsel 1/1000 ölçekli 25.02.2010 tarihli Kayabaşı Revizyon Uygulama İmar Planında “Ticaret Alanı” olarak , 540 ada 4 parsel 1/1000 ölçekli 02.07.2009 Kayabaşı Toplu Konut Alanı Doğu Bölgesi Uygulama İmar Planında “Rekreasyon Alanı” olarak planlanmıştır.
4 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ
4.1 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler
Atatürk Havalimanına yakın olması,
Gayrimenkullerin hızla gelişen bir bölgede bulunuyor olması,
Toplu Konut yapılaşmalarıyla sanayi sitelerinin yoğun olduğu bir bölgede olması,
Atatürk Olimpiyat Stadyumuna yakın olması,
Gayrimenkullerin plan fonksiyonlarında ticaret ve rekreasyon alanı olarak belirlenmiş olması,
4.2 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler
Bölgeye ulaşım sorununun olması,
Bölgede yapılaşmanın yeni olması sebebiyle sosyal donatı alanlarının az olması,
Gayrimenkul üzerinde (zeminde tesis olmadığı için terkin edilmesi gereken, imar uygulaması ile naklen tesis edilen) TEİAŞ lehine irtifak hakkının olması,
5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ
5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar 5.1.1 Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi
Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir gayrimenkulün yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz.
Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur.
Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir.
5.1.2 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir
5.1.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı
Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır.
Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır.
5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri
Rapora konu gayrimenkullerin değerlemesinde; arsa için yeterli sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle “Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi” ile piyasa koşullarında geliştirilebilecek bir projenin muhtemel satış hâsılatı ve inşa maliyetleri hesap edilerek
“Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi” kullanılmıştır.
6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ
Rapora konu gayrimenkullerin emsal karşılaştırma yöntemi ile değeri belirlenirken gayrimenkullere emsal teşkil edebilecek nitelikteki benzer gayrimenkullerin satış değerleri ve bu gayrimenkullerin değeri etkileyen/etkileyebilecek özellikleri dikkate alınmıştır.
6.1 Gayrimenkullerin Vergi Beyanına Esas Arsa Değeri
Başakşehir Belediyesi Mali Hizmetler Müdürlüğünde yapılan araştırmaya göre, rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgede 2011 yılı Emlak Vergi Beyanına Esas arsa asgari m² birim değerinin 186,93 TL/m² olduğu şifahen öğrenilmiştir.
536 ada 3 parsel = 4.331.280,26 TL
540 ada 4 parsel = 23.824.602,36 TL
6.2 Çevrede Arsa Değeri Araştırması
İlgili İletişim
Bilgileri Konum ve Niteliği İmar Durumu Fiyat (TL) Alan (m²)
Birim Değeri (TL/m²)
ERDEM DAL 0542 606 80 74
Başakşehir Kayabaşı Mahallesi’nde arsa
niteliğinde
Konut Alanı
İmarlı 150.000,00 240,00 625,00
ERHAN ÇOMAK 0535 475 61 50
Başakşehir Kayabaşı Mahallesi’nde arsa
niteliğinde
Konut Alanı
İmarlı 198.000,00 315,00 628,57
MAHMUT BEY 0530 405 44 34
Başakşehir Kayabaşı Mahallesi’nde arsa
niteliğinde
Konut Alanı
İmarlı 1.750.000,00 3.369,00 519,44 ORYAŞ
GAYRİMENKUL 0533 813 35 02
Başakşehir Kayabaşı Mahallesi’nde arsa
niteliğinde
Konut Alanı
İmarlı 355.000,00 213,00 1.666,66
6.3 Emsal Yöntemi ile Değer Takdiri (Pazar Değeri)
Edinilen güncel bilgiler, mahallinde yapılan araştırmalar doğrultusunda; gayrimenkullerin çevresinde ticaret fonksiyonlu arsa emsali bulunamamasından dolayı konut fonksiyonlu emsallerine göre konumu, imar planında ticaret ve rekreasyon alanı olarak ayrılmış olması, olumlu ve olumsuz nitelikleri gibi hususlar birlikte değerlendirildiğinde arsa m² birim değerleri;
536 ada 3 parsel için 1.400,00 TL/m²; 540 ada 4 parsel için vergi beyanına esas asgari arsa m² birim değeri alınarak 186,93 TL/m² olarak hesap ve takdir edilmiştir. Buna göre;
536 ada 3 parselin Pazar Değeri = 23.170,60 m² x 1.400,00 TL = 32.438.840,00 TL≈
32.439.000,00 TL
540 ada 4 parselin Pazar Değeri = 127.452,00 m² x 186,93 TL = 23.824.602,36 TL ≈ 23.825.000,00 TL
Arsa kiraya verilmesi durumunda; 35 yıllık kira getirisinin değerine karşılık geleceği düşünülmektedir.
Kira Birim m² Değeri = Toplam Değer/Yıl/12/alan
536 Ada 3 Parselin Kira Birim m² Değeri = 3,33 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir.
536 Ada 3 Parselin Kira Birim m² Değeri = 0,44 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir.
6.4 Gayrimenkuller Üzerinde Geliştirilebilecek Ticaret Projesinin Analizi 6.4.1 Yakın Çevrede Ticaret Emsali Araştırması
Gayrimenkule emsal olabilecek aynı ilçedeki satılık dükkan emsalleri aşağıdadır.
İlgili İletişim Bilgileri Konum ve Özellikleri Nitelik Fiyat (TL) Alan(m²) Birim Değeri (TL/m²) AHMET BAŞER
0212 488 61 16
Başakşehir Kayabaşı
Mahallesi Dükkân 115.000,00 35,00 3.285,71
DURAN MERCAN 0212 444 14 18
Başakşehir Kayabaşı
KİPTAŞ Çarşısı Dükkân 105.000,00 25,00 4.200,00
MUSTAFA TAŞ 0212 486 23 60
Başakşehir Kayabaşı
KİPTAŞ Çarşısı Dükkân 210.000,00 65,00 3.230,77
AYCAN SÖNMEZ 0533 475 76 69
Başakşehir Kayabaşı
KİPTAŞ Dükkân 163.000,00 100,00 1.630,00
RECEP KULABER
0543 459 91 91 TOKİ Kayaşehir Dükkân 135.000,00 80,00 1.687,50
6.4.2 Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemine Göre Arsa Değeri ve Diğer Analizler Gayrimenkullerden 23.170,60 m² yüzölçümlü 536 ada 3 parselin imar planı esas alınarak E=1.50 yapılaşma koşulunda ticaret ünitesi projesi geliştirilmesi halinde; gayrimenkul üzerinde imar planına uygun inşa edilecek bir ticari birimin ortalama satış m² birim değerinin 3.200,00 TL, olabileceği
Toplam Arazi Alanı = 23.170,60 m²
Emsal Alanı = 23.170,60 m² x 1,50 = 34.755,90 m²
Toplam Satılabilir Alan = Emsal Alanı + Emsal Alanının %25’i kabulü ile 43.444,88 m²
Toplam İnşaat Alanı = Toplam Satılabilir Alan + Emsal Alanının %5’i kabulü ile 45.182,68 m²
Yapım Maliyeti = Toplam İnşaat Alanı x Ticaret m² Birim Değeri = 45.182,68 m² x 1.035,00 TL/m² = 46.764.073,80 TL olarak kabul edilmiştir.
Tahmini Proje Karı = Toplam Satış Hasılatı x 0.43 = 59.780.320,00 TL
Arsa Değeri = Toplam Satış Hasılatı – (Tahmini Proje Karı + Toplam Proje Maliyeti) = 32.478.680,00 TL
Yukarıdaki hesaplamalar ve kabuller doğrultusunda oluşan proje analiz tablosu aşağıdadır.
Emsal 1,50 İçin Ticaret Projesi Analizi Tablosu
Proje Analizi İçin Öngörüler
Parselin Toplam Alanı (m²) 23.170,60
Emsal Alanı (Net İmar Alanı x 1,50) (m²) 34.755,90
Toplam Satılabilir Alan (Emsal Alanının %25 Fazlası) (m²) 43.444,88 Toplam İnşaat Alanı (Satılabilir Alanın %5 Fazlası) (m²) 45.182,68
Maliyetler
Maliyet Türü Alan
(m²)
Birim Değeri
(TL/m²)
Değer
(TL)
Proje İnşa Maliyeti (TL) 45.182,68 1.035,00 46.764.073,80
Toplam Proje Maliyeti 46.765.000,00
Satış Hasılatı
Hasılat Türü Alan
(m²)
Birim Değeri
(TL/m²)
Değer
(TL)
Ticaret Satış Hasılatı (TL) 43.444,88 3.200,00 139.023.616,00
Toplam Satış Hasılatı (TL) 139.024.000,00
Bölgesel Kar Oranı (%) % 43
Tahmini Proje Karı (TL) 59.780.320,00
Arsa Değeri
Arsa Değeri (TL) 32.478.680,00
Yukarıdaki kabuller uyarınca geliştirilen örnek projede arsa değeri 32.478.680,00 ≈ 32.479.000,00 TL (Otuzikimilyondörtyüzyetmişdokuzbin Türk Lirası) olarak hesap ve takdir edilmiştir.
Gayrimenkullerden 127.452,60 m² yüzölçümlü 540 ada 4 parselin imar planı esas alınarak E=0.15 yapılaşma koşulunda kır lokantası & kır kahvesi projesi geliştirilmesi halinde;
gayrimenkul üzerinde imar planına uygun inşa edilecek birimin ortalama satış m² birim değerinin 4.000,00 TL, olabileceği
Toplam Arazi Alanı = 127.452,60 m²
Emsal Alanı = 127.452,60 m² x 0,15 = 19.117,89 m²
Toplam Satılabilir Alan = Emsal Alanı + Emsal Alanının %25’i kabulü ile 23.897,36 m²
Toplam İnşaat Alanı = Toplam Satılabilir Alan + Emsal Alanının %5’i kabulü ile 24.853,25 m²
Yapım Maliyeti = Toplam İnşaat Alanı x Ticaret m² Birim Değeri = 24.853,25 m² x 565,00 TL/m² = 14.042.086,25 TL olarak kabul edilmiştir.
Tahmini Proje Karı = Toplam Satış Hasılatı x 0.59 = 56.398.100,00TL
Arsa Değeri = Toplam Satış Hasılatı – (Tahmini Proje Karı + Toplam Proje Maliyeti) =
Yukarıdaki hesaplamalar ve kabuller doğrultusunda oluşan proje analiz tablosu aşağıdadır.
Emsal 0,15 İçin Ticaret Projesi Analizi Tablosu
Proje Analizi İçin Öngörüler
Parselin Toplam Alanı (m²) 127.452,60
Emsal Alanı (Net İmar Alanı x 0,15) (m²) 19.117,89
Toplam Satılabilir Alan (Emsal Alanının %25 Fazlası) (m²) 23.897,36 Toplam İnşaat Alanı (Emsal Alanın %5’i + Satılabilir Alan)
(m²) 24.853,25
Maliyetler
Maliyet Türü Alan
(m²)
Birim Değeri
(TL/m²)
Değer
(TL)
Proje İnşa Maliyeti (TL) 24.853,25 565,00 14.042.086,25
Toplam Proje Maliyeti 15.000.000,00
Satış Hasılatı
Hasılat Türü Alan
(m²)
Birim Değeri
(TL/m²)
Değer
(TL)
Ticaret Satış Hasılatı (TL) 23.897,36 4.000,00 95.589.440,00
Toplam Satış Hasılatı (TL) 95.590.000,00
Bölgesel Kar Oranı (%) % 59
Tahmini Proje Karı (TL) 56.398.100,00
Arsa Değeri
Arsa Değeri (TL) 24.191.900,00
Yukarıdaki kabuller uyarınca geliştirilen örnek projede arsa değeri 24.191.900,00 TL ≈ 24.192.000,00 TL (Yirmidörtmilyonyüzdoksanikibin Türk Lirası) olarak hesap ve takdir edilmiştir.
6.5 En Verimli Kullanım Analizi
Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip olsa da en verimli kullanım olarak kabul edilemez. Rapora konu gayrimenkuller kurumunuzca değerlendirildiği takdirde; tabi oldukları Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planlarına göre sahip oldukları fonksiyon ve yapılaşma şartlarına uygun olarak yapılaşmaların gerçekleşmesi halinde en verimli kullanımın sağlanacağı kanaatine varılmıştır.
6.6 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
Değerleme raporuna konu alan, İstanbul ili Başakşehir İlçesi Kayabaşı Mahallesinde bulunan 536 ada 3 parsele kayıtlı 23.170,60 m² yüzölçümlü “ticari alan” fonksiyonlu arsa ile İstanbul ili Başakşehir İlçesi Kayabaşı Mahallesi'nde bulunan 540 ada 4 parsele kayıtlı 127.452,00 m² yüzölçümlü “rekreasyon alanı” fonksiyonlu arsadır.
Gayrimenkulün değeri;
Emsallerine göre konumu, imar durumu, teknik ve sosyal altyapı, ulaşım vb. özellikleri, emsallerine göre olumlu ve olumsuz nitelikleri gibi hususlar dikkate alınarak “Emsal Karşılaştırma Yöntemi” ile;
İmar durumu dikkate alınarak üzerinde inşa edilebilecek ticari yapıların pazar fiyatları araştırılarak Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi ile;Olmak üzere iki farklı yöntemle hesaplanmıştır. Ayrıca İnşaat maliyetlerindeki artışlar, piyasa şartları, ekonomik veriler ve geliştirilecek projede gayrimenkulün kullanımının getirebileceği riskler vb. etkenler sebebiyle Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemindeki kabullerin ve verilerin değişmesi ihtimali olduğundan güncel koşullar altında nihaî değer olarak Emsal Karşılaştırma Yöntemi ile hesaplanan değerin esas alınmasının uygun olduğu kanaatine varılmıştır.
Sonuç olarak takdir edilen nihai pazar değeri;
536 Ada 3 Parselin Pazar Değeri = 32.439.000,00 TL (Otuzikimilyondörtyüzotuzdokuzbin Türk Lirası) olarak,
540 Ada 4 Parselin Pazar Değeri = 23.825.000,00 TL (Yirmiüçmilyonsekizyüzyirmibeşbin Türk Lirası)
İki Parselin Toplam Pazar Değeri = 56.264.000,00 TL
(Ellialtımilyonikiyüzaltmışdörtbin Türk Lirası) olarak hesap ve takdir edilmiştir.
Bu değerlere Katma Değer Vergisi (KDV) dâhil değildir.
İşbu Değerleme Raporu, İncelemeye konu taşınmaz için resmi kurumlardan temin edilebilen arşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz Değerleme Uzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak, azami dikkatle hazırlanmıştır. Temin edilemeyen bilgi ve belgeler sonucu oluşabilecek değişimlerden rapor etkilenebilir.
İşbu rapor, üç nüsha olarak, Şirketimizce oluşturulan “Gayrimenkul Değerleme Rapor Formatı”nda düzenlenmiştir. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.
Şirketimiz işbu raporu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. dışında farklı gerçek ve tüzel kişilere vermeyeceğini taahhüt etmektedir.
Değerleme Uzmanı Sorumlu
Değerleme Uzmanı
Mustafa PINAR Fatih PEKTAŞ Lisans No: 400550 (Harita Yüksek Mühendisi)
Lisans No: 400375
RAPOR EKLERİ:
Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar
İmar Plan Notları
Değerleme Uzmanları Lisans Belgeleri
Rapora Konu Gayrimenkullerin Tapu Kaydı
İmar durum belgeleri
İNCELEMEYE KONU ALANA AİT FOTOĞRAFLAR
