İSTANBUL İLİ BAKIRKÖY İLÇESİ KARTALTEPE MAHALLESİ NOVUS RESIDENT 132 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME
RAPORU
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ DEĞERLEME KONUSU
İŞİN İSMİ
İSTANBUL İLİ BAKIRKÖY İLÇESİ KARTALTEPE
MAHALLESİ NOVUS RESIDENCE 132 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU
DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM
EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
RAPORU HAZIRLAYAN KURUM
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
RAPOR TARİHİ 30.12.2011
DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ TAPU BİLGİLERİ
Emlak Konut GYO A.Ş. mülkiyetinde olan gayrimenkuller üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır. Kat mülkiyeti tesis edilmiştir.
MEVCUT KULLANIM KULLANIMDA
İMAR DURUMU
257 Ada 33 no.lu ve 257 Ada 38 no.lu parseller E:2,50 H:Serbest yapılaşma koşulları ile “Konut Alanı” olarak planlanmıştır.
DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ) SATIŞI HENÜZ GERÇEKLEŞMEMİŞ 18
BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN PAZAR DEĞERİ 18.215.300,00 SATIŞ SÖZLEŞMESİ YAPILMIŞ VE TAPUSU
HENÜZ DEVREDİLMEMİŞ 114 BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN PAZAR DEĞERİ
82.062.600,00
132 BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN TOPLAM DEĞERİ 100.277.900,00
Rapor Tarihi ... 4
Rapor Numarası ... 4
Rapor Türü ... 4
Şirket Bilgileri ... 4
Raporu Hazırlayanlar ... Hata! Yer işareti tanımlanmamış. Sorumlu Değerleme Uzmanları ... Hata! Yer işareti tanımlanmamış. Müşteri Adı ve Bilgileri ... Hata! Yer işareti tanımlanmamış. Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) ... Hata! Yer işareti tanımlanmamış. Değerleme Tarihi ... Hata! Yer işareti tanımlanmamış. Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su: ... Hata! Yer işareti tanımlanmamış. GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER... 6
Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu ... 6
Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri ... 8
Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri ... 9
Gayrimenkullerin İmar Durumu ...11
Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler ...12
GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER ... 13
Bölge Analizi ...13
İstanbul İli ...13
Bakırköy İlçesi ...14
Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi ...15
Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi ...16
Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi ...16
GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ ... 17
Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler ...17
Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ...18
Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi ...18
Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı ...18
Gelir Yöntemi Yaklaşımı ...19
Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri ...19
NİHAİ DEĞER TAKDİRİ ... 20
Çevrede Arsa Değeri Araştırması ...20
Çevrede Konut Değeri Araştırması ...20
Arsa Değeri ...21
Gayrimenkullere Değer Takdiri ...22
Bağımsız Bölümlere Emsal Yöntemi İle Değer Takdiri ...22
Bağımsız Bölümlere Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi İle Değer ...26
En Verimli Kullanım Analizi ...26
Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi ...27
RAPOR EKLERİ:... 28
1.1 Rapor Tarihi 30.12.2011
1.2 Rapor Numarası EMLAK KONUT – 11.11 – 220
1.3 Rapor Türü
Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan 14.06.2011 tarihli sözleşme gereği “İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi” kapsamındaki İstanbul İli, Bakırköy İlçesi, Kartaltepe Mahallesi, 257 ada 33 parsel ve 257 ada 38 parsel numaralı gayrimenkuller üzerindeki Novus Residence’da bulunan 132 adet bağımsız bölümün Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, proje değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur.
1.4 Şirket Bilgileri
Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu’nca, Seri VIII No:35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ” çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir.
Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir.
1.1 Raporu Hazırlayanlar
Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Ekonomist Kaan KIYMAÇ, Değerleme Uzman
1.2 Sorumlu Değerleme Uzmanları
Şirketimizin Yönetim Kurulu Üyesi olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır.
1.3 Müşteri Adı ve Bilgileri
Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş.
Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1–8 Ataşehir / İSTANBUL
1.4 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)
“İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi” kapsamındaki Kocaeli İli Gebze İlçesi Güzeller Mahallesinde bulunan 34 adet parselin SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır.
1.5 Değerleme Tarihi : 08.12.2011
1.6 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:
Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 14.06.2011 tarihinde imzalanan sözleşmedir.
2.1 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu
Rapora konu gayrimenkul İstanbul İli, Bakırköy İlçesi, Kartaltepe Mahallesi, 257 ada 33 parsel ve 257 ada 38 parsel numaralı toplam 14.600 m² yüzölçümlü gayrimenkuller üzerindeki Novus Residence kapsamında 6 bloktaki 132 adet bağımsız bölümdür. Bölge imar planında konut alanı olarak belirlenmiştir. Projenin, çevresinde Bakırköy Belediyesi Evlendirme Dairesi inşaatı, değerlemeye konu taşınmazlara benzer özellikte konutlar, tren yolu ve park bulunmaktadır.
Proje bölgenin en prestijli yapılarındandır. Bölge Ulaşım ağı, çevresel etkileşimi, yapı kalitesi, yatırımcı kalitesi açısında nitelikli bir konumdadır. İstanbul’un önemli ulaşım yollarından olan Yeşilköy- Bakırköy sahilyoluna ve E-5 karayoluna oldukça yakındır.
İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Boğaziçi Köprüsüne yaklaşık 23,8 km ve Fatih Sultan Mehmet Köprüsüne takribi 34,7 km.’dir. Gayrimenkulün, önemli lokasyonlara yaklaşık mesafesi ise; Atatürk Havalimanına yaklaşık 6,2 km., Sabiha Gökçen Havalimanı’na takriben 61,5 km. dir.
İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; İstanbul’dan Tekirdağ yönüne D-100 Karayolu üzerinde ilerlenirken, Ataköy Kavşağına girilerek takriben 855 m. gidilir. Dönemeçten sola dönülüp Kilitbahir Sokak boyunca yaklaşık 380 m. devam edilerek sağdaki Lale Sokak’a girilir ve takribi 150 m. ilerlenerek rapora konu taşınmazların bulunduğu bölgeye varılmış olur.
2.2 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri
Rapora konu gayrimenkulün tapu ve takyidat bilgileri Bakırköy Tapu Sicil Müdürlüğü’nden 23.12.2011 tarihinde ve saat 09:45’de temin edilmiştir. Tapu Sicil Müdürlüğü’nden edinilen bilgiye göre 257 ada 33 parsel ve 257 ada 38 parsel no’lu gayrimenkuller üzerinde hiçbir takyidata rastlanmamıştır.
Gayrimenkul üzerinde, Son üç yıl içerisindeki alım satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin verilerde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.
İncelemeye konu bağımsız bölümlerin Tapu Sicil Müdürlüğü’nden alınan takyidatları ve cevap yazısı ektedir.
2.3 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri
İncelemeye konu gayrimenkuller İstanbul İli, Bakırköy İlçesi, Kartaltepe Mahallesi 257 ada 33 numaralı parselde ve 257 ada 38 numaralı parselde kayıtlıdır.
2.4 Gayrimenkullerin İmar Durumu
Rapora konu gayrimenkuller; 01.04.2003 onay tarihli ve 1/5000 Ölçekli Merkez ve Ataköy’e İlişkin Nazım İmar Planı ve aynı onay tarihli 1/1.000 Ölçekli Merkez ve Ataköy’e İlişkin İmar Planında, H= Serbest, E=2,50 TAKS= 0,40 yapılaşma koşullarında konut alanı olarak planlanmıştır.
Rapora konu gayrimenkullerin 18.12.2007 tarih 6083 ve 435 no.lu yapı ruhsatları ve yapı kullanım izinleri görülmüştür.
Rapora konu gayrimenkullerin, yapı kullanım izin belgeleri rapor ekinde sunulmuştur.
Ada Parsel Blok No Yapı Ruhsatı Tarih ve No.su
Yapı Kullanım İzin Belgesi Onay Tarihi
Yapı Kullanım İzin Belgesi No.su 257 33 A-B-C 18.12.2007/ 6083 26.01.2010 7678
257 38 D-E-F 20.03.2008/ 435 26.01.2010 7679
3 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER
3.1 Bölge Analizi 3.1.1 İstanbul İli
İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları’nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası’nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı, Karadeniz’i, Marmara Denizi’yle birleştirirken; Asya Kıtası’yla Avrupa Kıtası’nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir. İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli’nin Kandıra, Derince, Körfez, Gebze, Çayırova ve Darıca ilçeleriyle, güneyden Marmara Denizi, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ’ın Çorlu Çerkezköy ve Saray ilçeleriyle çevrilidir. 5747 Sayılı “Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun”la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili;
Avcılar, Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Kartal, Küçükçekmece, Silivri, Ümraniye, Üsküdar, Adalar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beyoğlu, Güngören, Kâğıthane, Maltepe, Pendik, Sarıyer, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla, Zeytinburnu, Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe, Sultangazi olmak üzere toplam 39 ilçeden oluşmaktadır.
İstanbul İli
şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi üstlenmesi amacı ile inşa edilen E–5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür.
TEM Otoyolu ise nispeten eski E–5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup, bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM–E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır.
3.1.2 Bakırköy İlçesi
Coğrafi Durum: Bakırköy İstanbul’un batı yakasında kurulmuş, birçok bakımdan Türkiye’nin en önemli kenti ve yeryüzünde eşsiz bir parça oluşturan İstanbul’un ilçelerinden biridir. İlçenin yüzölçümü 32 km²’dir. Bakırköy batıda Küçükçekmece, doğuda Zeytinburnu, Kuzeyde Güngören, Bahçelievler ilçeleri ile güneyde Marmara Denizi ile çevrilidir.
Nüfus: Yıllara göre ilçe nüfus artış rakamları 1945 yılından 1950 yılına kadar çok hızlı bir nüfus artışı olduğunu, 1965 – 1970 yılları arasında bu artışın bir patlama noktasına vardığını göstermektedir. 27.05.1992 tarih ve 3806 Sayılı Kanunla Bahçelievler, Güngören, Bağcılar ilçeleri kurularak, İlçeden ayrılmış olup, Bakırköy İlçesi olarak 2007 yılı nüfus sayımına göre 214.821 kişilik nüfusu kalmıştır. TÜİK’in ADNK Sistemi 2009 yılı verilerine göre ise bu nüfus 218.352 kişidir. Bakırköy’de nüfusun %99’ u okuma-yazma bilmektedir.
Ekonomi: İstanbul ekonomisinde Bakırköy’ün önemli bir yeri vardır. Üretimden tüketime kadar İstanbul ekonomisinin hemen hemen bütün kesimlerinde ağırlığı olan ilçelerden biridir. Bu nedenle Bakırköy’ün ekonomik bakımdan faal nüfusunun bileşimi ve zaman içinde geçen değişimler, yalnızca ilçenin değil, İstanbul’un ekonomik yapısının da bir göstergesi sayılır. İlçede mevcut Otel ve Motel, Özel Hastane, Atatürk Havalimanı Serbest Bölgesi, Dünya Ticaret Merkezi, Carousel, Capacity, Metroport, Galeria, Atrium, Flyinn ve Town Center Alışveriş Merkezleri ticari faaliyetlerin yoğun olduğunu göstermektedir.
Eğitim Durumu: İlçede 26 adet Resmi İlköğretim Okulu, 2 adet Resmi Özel Eğitim Okulu, 6 adet Genel Lise, 4 Anadolu Lisesi, 5 adet Meslek Lisesi, 1 adet Halk Eğitim Merkezi, 1 adet Rehberlik Araştırma Merkezi bulunmakta ve bunların tamamında ısınma doğal gaz ile sağlanmaktadır.
Bunun yanında 12 Özel İlköğretim Okulu, 2 Özel Azınlık İlköğretim Okulu, 3 Akşam Lisesi, 12 adet Özel Lise de İlçede eğitim-öğretim faaliyetlerine devam etmektedir. Ayrıca İlçede 50 Özel Dershane, 72 çeşitli kurs ( Bilgisayar, Yabancı Dil, Muhasebe vb) 9, Motorlu Taşıt Sürücü Kursu,
Ulaşım: Bakırköy’ün bir özelliği de hava yolu, demir yolu, deniz yolu ve kara yolu arterlerinin bulunduğu odak merkez oluşudur. Atatürk Hava Limanı ve E-5 İlçede bulunması ilçedeki canlılığı devamlı kılan faktörlerdendir. İlçe güneyindeki Ataköy-Marina Yat Limanı bitişiğinde bulunan Deniz Otobüsleri iskelesi ile İstanbul’un birçok ilçelerine deniz yolu ile ulaşım sağlanmaktadır.
İlçenin kuzeyinde hafif metro hattı bulunmakta, ayrıca İstanbul–Avrupa bağlantılı Demiryolu geçmektedir. Bu hat aynı zamanda Sirkeci-Halkalı Banliyö Treni güzergâhıdır.
3.2 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi
Değerlemeye konu gayrimenkulün bulunduğu bölge imar planına göre konut alanı olarak belirlenmiş olup, toplam 285 konut hacmine sahiptir. Novus Residence adıyla geçen yerleşimin çevresinde benzer özelliklere sahip yerleşimler ile inşası süren Bakırköy Belediyesi Evlendirme Dairesi ve yeşil alanlar bulunmaktadır. İnşası tamamlanmış, yerleşimi başlamış olan Novus Residence prestijli, sosyal içerikli olarak planlanmıştır. Bölge Ulaşım ağı, çevresel etkileşimi, yapı kalitesi, yatırımcı kalitesi açısından nitelikli bir konumdadır. İstanbul’un önemli ulaşım yollarından olan Bakırköy-Yeşilköy Sahilyolu’na takribi 1,6 km, E-5 Karayolu’na ise yaklaşık 1,90 km. mesafededir.
Yerleşime başlanan projede 6 adet konut bloğu bulunmaktadır.
T.C. Başbakanlık TOKİ iştiraki olan Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ve Taş Yapı İnşaat Taahhüt Sanayi ve Tic. A.Ş. Ortaklığı tarafından gerçekleştirilen Novus Residence bölge için yapılan imar planına uygun, onaylı projesine göre yapılaşması için gerekli yapı ruhsatları ve yapı kullanım izinleri alınmıştır.
Projede; Vaziyet planında belirtilen şekilde site çevresi güvenlik duvarları ile çevrilerek araç ve yaya girişleri için güvenlik noktaları oluşturulmuş olup, araçların siteye girişleri ve çıkışları bariyer kontrollü, bir güvenlik noktasındandır. Site sakinleri ortak kullanımı için vaziyet planında belirtilen şekilde kapalı otopark alanları ve vaziyet planında belirtildiği gibi çocuk oyun alanı yapılmıştır. Vaziyet planında yeşil alan olarak gösterilen alanlara bitkisel peyzaj uygulaması yapılmıştır. Toplu konutlar, projesine uygun olarak inşa edilmiş, kullanımına başlanmıştır.
3.4 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi
Rapora konu gayrimenkulün bulunduğu parsel üzerinde, 20.04.2011 tasdik tarihli 1/1.000 Ölçekli Ataköy Uygulama İmar Planı yapılmıştır. İmar planında belirlenmiş yapılaşma koşullarına uygun olarak inşa edilen proje, kat mülkiyetine esas onaylı projesine uygundur ve tüm blokların yapı kullanım izinleri alınmıştır.
4 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ
4.1 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler
Rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgeye ait imar planının bu bölgenin nüfusunun sosyal, kültürel ve ticari açıdan oluşacak tüm ihtiyaçlarının yüksek düzeyde karşılayacak şekilde bütüncül bir yaklaşımla hazırlanmış olması,
Rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgenin ülke ve İstanbul ulaşımında önemli yere sahip D-100 Karayoluna ve Bakırköy – Yeşilköy Sahilyolu’na yakın konumda olması gibi nedenlerle karayolu ulaşım imkân ve alternatiflerinin olması,
Nitelikli bir proje olarak tasarlanmış site olması.
4.2 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler
Rapora konu gayrimenkullere ulaşımı sağlayan ana ve ara yollarda trafik sorunu olması,
Bölgenin yeni konutlar açısından zengin olması sebebiyle gayrimenkul piyasasında rekabetin yoğun olması,
5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar 5.1.1 Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi
Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir Gayrimenkullerin yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz.
Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur.
Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir.
5.1.2 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir
5.1.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı
Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır.
Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır.
5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri
Rapora konu gayrimenkul ve üzerindeki projenin değerlemesinde; arsa ve konutlar için yeterli sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi ile emsal yöntemiyle bulunan arsa değeri ve yapı alanının birim maliyet fiyatına göre hesap edilmesiyle Yeniden İnşa Etme Yöntemi kullanılmıştır.
6.1 Çevrede Arsa Değeri Emsal Araştırması
Arsa Konumu İrtibat Arsa Alanı(m²) Fiyat Birim Değer(TL/m²)
Bakırköy Kartaltepe 0 212 632 26 15 490,00 4.200.000,00 TL 8.571,42
Bakırköy İncirli Cd. 0 212 571 91 91 1.640,00 14.000.000,00 TL 8.536,58
Bakırköy Florya 0 212 426 26 74 800,00 3.250.000,00 USD 7.637,50
Bakırköy Merkez 0 212 356 20 20 900,00 3.500.000,00 USD 7.313,20
Bakırköy Florya 0 212 573 98 79 820,00 3.200.000,00 USD 7.336,58
6.2 Çevrede Konut Değeri Araştırması
Konut Konumu İrtibat Oda Sayısı m² Fiyat (TL) Birim Değeri (TL/m²)
Novus Residence 0 532 295 96 86 6+2 420,00 3.000.000 7.142,85 Novus Residence 0 212 560 88 88 1+1 70,00 500.000,00 7.142,85 Novus Residence 0 212 560 77 60 1+1 70,00 500.000,00 7142,85 Novus Residence 0 212 243 42 30 3+1 140,00 1.000.000,00 7.142,85 Novus Residence 0 533 743 44 79 1+1 70,00 475.000,00 6.785,71 Novus Residence 0 212 560 88 88 3+1 140,00 945.000,00 6.750,00 Novus Residence 0 212 559 08 08 3+1 125,00 830.000,00 6.640,00
6.3 Emsal Yöntemi ile Arsa Değer Takdiri
Rapora konu gayrimenkuller Bakırköy İlçesi Kartaltepe Mahallesi, 257 ada 33 parsel ve 257 ada 38 parsellerde kayıtlı toplam 14.600,00 m² yüzölçümlü arsa üzerinde gerçekleştirilen inşaat projesinde 6 adet konut bloğunda bulunan 132 adet bağımsız bölümdür.
Gayrimenkulün bu günkü durumu ile ilgili aşağıdaki özellikler ve
E=2,50 H=Serbest yapılaşma koşulunda “Konut Alanı” olarak planlanmış olması,
Değerlemeye konu bloklara ait yapı kullanım izin belgelerinin alınmış olması,
Yapı ruhsatlarında değerlemeye konu 132 bağımsız bölümün toplam arsa paylarının 6.575,45 m² olması,
Gibi etkenler dikkate alınarak arsa m² birim değeri 8.400,00 TL/m² olarak hesap ve takdir edilmiştir.
Arsa Değeri = Arsa Alanı x Arsa m² Birim Değeri = 6.575,45 m² x 8.400,00 TL/m² = 55.233.780,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir.
6.4.1 Bağımsız Bölümlere Emsal Yöntemi İle Değer Takdiri
Rapora konu gayrimenkullerin emsal karşılaştırma yöntemi ile değeri belirlenirken gayrimenkullere emsal teşkil edebilecek nitelikteki benzer gayrimenkullerin satış değerleri ve bu gayrimenkullerin değeri etkileyen/etkileyebilecek özellikleri dikkate alınmıştır.
Bakırköy Novus Residence’ın çarşaf listesi temel alınarak bağımsız bölüm bazında Pazar değerini gösteren tablolar aşağıdaki sayfalardadır.
Satışı henüz gerçekleşmemiş 18 bağımsız bölümün pazar değeri Sıra No Ada Parsel Blok Kapı No Kat Oda Brüt
Alan Net
Alan Yönü Birim m² fiyatı
Toplam Değer (KDV Hariç)
Toplam Değer (KDV Dahil)
1 257 33 A 33 4. KAT 2+1 140,14 105,90 K-G 5.984,02 838.600,00 846.986,00
2 257 33 A 35 4. KAT 2+1 139,00 104,78 K-G 5.954,68 827.700,00 835.977,00
3 257 33 A 76 9. KAT 2+1 140,14 105,90 K-G 6.967,32 976.400,00 986.164,00
4 257 33 C 9 2. KAT 4+1
DUBLEKS 243,87 184,04 K-B-G- 6.755,65 1.647.500,00 1.944.050,00
5 257 33 C 10 2. KAT 4+1
DUBLEKS 253,13 192,29 K-G- 7.142,57 1.808.000,00 2.133.440,00
6 257 33 C 12 2. KAT 4+1
DUBLEKS 244,74 183,60 K-D-G 6.783,93 1.660.300,00 1.959.154,00
7 257 38 D 5 ZEMİN 3+1 154,59 115,03 B-G-D 5.682,13 878.400,00 887.184,00
8 257 38 E 65 7. KAT 3+1 144,75 109,31 K-G-D 6.102,94 883.400,00 892.234,00
9 257 38 F 3 ZEMİN 2+1 150,92 110,78 K-B 5.296,18 799.300,00 807.293,00
10 257 38 F 5 1. KAT 2+1 130,45 98,70 G-B 5.677,27 740.600,00 748.006,00
11 257 38 F 6 1. KAT 2+1 150,92 110,71 K-B 5.701,70 860.500,00 869.105,00
12 257 38 F 7 2. KAT 2+1 137,97 102,44 G-D 6.107,12 842.600,00 851.026,00
13 257 38 F 9 2. KAT 2+1 150,92 110,71 K-B 5.780,55 872.400,00 881.124,00
14 257 38 F 12 3. KAT 2+1 150,92 110,71 K-B 5.853,43 883.400,00 892.234,00
15 257 38 F 15 4. KAT 2+1 150,92 110,71 K-B 5.938,91 896.300,00 905.263,00
16 257 38 F 18 5. KAT 2+1 150,92 110,71 K-B 6.021,73 908.800,00 917.888,00
17 257 38 F 21 6. KAT 2+1 150,92 110,71 K-B 6.179,43 932.600,00 941.926,00
18 257 38 F 24 7. KAT 2+1 150,92 110,71 K-B 6.351,05 958.500,00 968.085,00
TOPLAM 18.215.300,00 19.267.139,00
Satış sözleşmesi yapılmış ve tapusu henüz devredilmemiş 114 bağımsız bölümün pazar değeri
Sıra No Ada Parsel Blok Kapı No Kat Oda Brüt
Alan Net
Alan Yönü Birim m² fiyatı
Toplam Değer (KDV Hariç)
Toplam Değer (KDV Dahil)
19 257 33 A 1 ZEMİN 3+1 132,72 96,56 K-G-B 5.381,25 714.200,00 721.342,00
20 257 33 A 3 ZEMİN 2+1 130,93 97,28 K-G 5.310,47 695.300,00 702.253,00
21 257 33 A 4 ZEMİN 3+1 162,84 120,00 K-G 5.195,90 846.100,00 854.561,00
22 257 33 A 5 ZEMİN 4+1 162,84 119,32 K-G 5.079,83 827.200,00 835.472,00
23 257 33 A 6 1. KAT 3+1 140,75 103,90 K-G-B 5.487,74 772.400,00 780.124,00
24 257 33 A 9 1. KAT 2+1 140,14 105,90 K-G 5.412,44 758.500,00 766.085,00
25 257 33 A 11 1. KAT 2+1 139,00 104,78 K-G 5.425,18 754.100,00 761.641,00
26 257 33 A 14 2. KAT 3+1 140,75 103,90 K-G-B 5.499,82 774.100,00 781.841,00
27 257 33 A 15 2. KAT 1+1 69,58 52,19 G 5.981,60 416.200,00 420.362,00
28 257 33 A 16 2. KAT 3+1 139,00 104,08 K-G 5.406,47 751.500,00 759.015,00
29 257 33 A 17 2. KAT 2+1 140,14 105,90 K-G 5.547,31 777.400,00 785.174,00
30 257 33 A 18 2. KAT 1+1 67,49 49,31 G 6.181,66 417.200,00 421.372,00
31 257 33 A 19 2. KAT 2+1 139,00 104,78 K-G 5.592,81 777.400,00 785.174,00
32 257 33 A 20 2. KAT 3+1 138,99 104,04 K-G 5.557,23 772.400,00 780.124,00
33 257 33 A 22 3. KAT 3+1 140,75 103,90 K-G-B 5.650,44 795.300,00 803.253,00
34 257 33 A 23 3. KAT 1+1 69,58 52,19 G 6.053,46 421.200,00 425.412,00
35 257 33 A 24 3. KAT 3+1 139,00 104,08 K-G 5.485,61 762.500,00 770.125,00
36 257 33 A 25 3. KAT 2+1 140,14 105,90 K-G 5.590,12 783.400,00 791.234,00
37 257 33 A 26 3. KAT 1+1 67,49 49,31 G 6.255,74 422.200,00 426.422,00
38 257 33 A 27 3. KAT 2+1 139,00 104,78 K-G 5.600,00 778.400,00 786.184,00
39 257 33 A 30 4. KAT 3+1 140,75 103,90 K-G-B 5.911,90 832.100,00 840.421,00
40 257 33 A 31 4. KAT 1+1 69,58 52,19 G 6.325,09 440.100,00 444.501,00
41 257 33 A 32 4. KAT 3+1 139,00 104,08 K-G 5.868,35 815.700,00 823.857,00
42 257 33 A 34 4. KAT 1+1 67,49 49,31 G 6.211,29 419.200,00 423.392,00
43 257 33 A 36 4. KAT 3+1 138,99 104,04 K-G 5.904,74 820.700,00 828.907,00
44 257 33 A 37 4. KAT 1+1 69,05 50,54 G 6.189,72 427.400,00 431.674,00
45 257 33 A 38 5. KAT 3+1 140,75 103,97 K-G-B 5.997,87 844.200,00 852.642,00
46 257 33 A 39 5. KAT 1+1 69,51 51,98 G 6.417,78 446.100,00 450.561,00
47 257 33 A 41 5. KAT 1+1 66,86 50,28 G 6.691,59 447.400,00 451.874,00
48 257 33 A 43 5. KAT 1+1 67,90 50,15 G 6.648,01 451.400,00 455.914,00
49 257 33 A 44 5. KAT 1+1 67,37 49,12 G 6.442,04 434.000,00 438.340,00
50 257 33 A 46 5. KAT 1+1 66,80 49,13 G 6.618,26 442.100,00 446.521,00
51 257 33 A 49 5. KAT 1+1 68,96 50,36 G 6.555,97 452.100,00 456.621,00
52 257 33 A 50 6. KAT 3+1 150,43 111,40 K-G-B 5.869,84 883.000,00 891.830,00
53 257 33 A 52 6. KAT 3+1 148,58 111,44 K-G 5.896,49 876.100,00 884.861,00
54 257 33 A 53 6. KAT 2+1 149,70 112,46 K-G 6.020,71 901.300,00 910.313,00
55 257 33 A 55 6. KAT 2+1 148,57 112,39 K-G 6.032,85 896.300,00 905.263,00
56 257 33 A 58 7. KAT 3+1 150,43 111,03 K-G-B 5.930,33 892.100,00 901.021,00
57 257 33 A 60 7. KAT 3+1 148,58 111,15 K-G 5.918,70 879.400,00 888.194,00
58 257 33 A 61 7. KAT 2+1 149,70 111,98 K-G 6.050,77 905.800,00 914.858,00
59 257 33 A 63 7. KAT 2+1 148,57 111,87 K-G 6.059,77 900.300,00 909.303,00
60 257 33 A 64 7. KAT 3+1 148,56 111,12 K-G 6.033,25 896.300,00 905.263,00
61 257 33 A 68 8. KAT 2+1 140,14 104,95 K-G 6.584,13 922.700,00 931.927,00
62 257 33 A 73 9. KAT 3+1 140,75 103,90 K-G-B 6.863,23 966.000,00 975.660,00
63 257 33 A 75 9. KAT 3+1 139,00 104,08 K-G 6.795,68 944.600,00 954.046,00
64 257 33 A 78 9. KAT 2+1 139,00 104,78 K-G 6.938,85 964.500,00 974.145,00
65 257 33 A 79 9. KAT 3+1 138,99 104,04 K-G 6.853,01 952.500,00 962.025,00
66 257 33 C 1 ZEMİN 3+1 119,50 90,98 K-B-G 5.632,64 673.100,00 679.831,00
67 257 33 C 2 ZEMİN 3+1 117,44 90,49 K-G 5.628,41 661.000,00 667.610,00
68 257 33 C 3 ZEMİN 3+1 117,44 90,49 K-G 5.636,92 662.000,00 668.620,00
69 257 33 C 5 1. KAT 3+1 162,84 126,57 K-B-G 6.304,96 1.026.700,00 1.036.967,00
70 257 33 C 6 1. KAT 3+1 161,76 127,31 K-G 6.266,69 1.013.700,00 1.023.837,00
71 257 33 C 7 1. KAT 3+1 161,76 127,31 K-G 6.272,87 1.014.700,00 1.024.847,00
72 257 33 C 8 1. KAT 3+1 162,84 126,57 K-D-G 6.304,96 1.026.700,00 1.036.967,00
73 257 33 C 11 2. KAT 4+1
DUBLEKS 252,17 193,26 K-G 7.089,66 1.787.800,00 2.109.604,00
74 257 38 D 1 ZEMİN 3+1 151,90 111,45 K-B-D 5.543,78 842.100,00 850.521,00
75 257 38 D 2 ZEMİN 4+1 189,60 138,52 B-D 5.116,56 970.100,00 979.801,00
76 257 38 D 3 ZEMİN 2+1 109,25 81,60 D 6.145,54 671.400,00 678.114,00
77 257 38 D 4 ZEMİN 1+1 64,04 46,72 D 5.779,20 370.100,00 373.801,00
78 257 38 D 6 1. KAT 3+1 150,76 111,31 K-B-D 5.910,72 891.100,00 900.011,00
79 257 38 D 7 1. KAT 1+1 75,15 56,70 B 6.335,33 476.100,00 480.861,00
80 257 38 D 8 1. KAT 3+1 149,51 111,09 B-D 5.802,29 867.500,00 876.175,00
81 257 38 D 9 1. KAT 1+1 75,01 56,68 B 6.347,15 476.100,00 480.861,00
82 257 38 D 10 1. KAT 1+1 64,04 46,86 D 5.872,89 376.100,00 379.861,00
83 257 38 D 12 1. KAT 3+1 154,59 115,49 B-G-D 5.933,11 917.200,00 926.372,00
84 257 38 D 13 2. KAT 3+1 150,76 111,31 K-B-D 5.994,96 903.800,00 912.838,00
85 257 38 D 15 2. KAT 3+1 149,51 111,09 B-D 5.888,57 880.400,00 889.204,00
86 257 38 D 16 2. KAT 1+1 75,01 56,68 B 6.519,13 489.000,00 493.890,00
87 257 38 D 19 2. KAT 3+1 154,59 115,49 B-G-D 6.094,18 942.100,00 951.521,00
88 257 38 D 20 3. KAT 3+1 150,76 111,33 K-B-D 6.014,86 906.800,00 915.868,00
89 257 38 D 24 3. KAT 1+1 75,28 56,99 B 6.523,65 491.100,00 496.011,00
90 257 38 D 26 4. KAT 3+1 150,76 111,34 K-B-D 6.047,36 911.700,00 920.817,00
91 257 38 D 28 4. KAT 1+1 64,24 46,90 D 6.324,72 406.300,00 410.363,00
92 257 38 D 30 4. KAT 3+1 184,28 138,13 B-G-D 7.431,08 1.369.400,00 1.383.094,00
93 257 38 D 31 5. KAT 1+1 61,27 44,07 D 6.267,34 384.000,00 387.840,00
94 257 38 D 32 5. KAT 1+1 71,86 53,57 B 7.017,81 504.300,00 509.343,00
95 257 38 D 35 6. KAT 1+1 69,20 50,78 D 6.215,32 430.100,00 434.401,00
96 257 38 D 36 6. KAT 1+1 82,16 62,50 B 7.144,60 587.000,00 592.870,00
97 257 38 D 37 6. KAT 1+1 55,70 41,14 B 7.811,49 435.100,00 439.451,00
98 257 38 E 1 ZEMİN 3+1 115,46 86,44 K-B-G 5.397,54 623.200,00 629.432,00
Sıra No Ada Parsel Blok Kapı No Kat Oda Brüt Alan
Net
Alan Yönü Birim m² fiyatı
Toplam Değer (KDV Hariç)
Toplam Değer (KDV Dahil)
102 257 38 E 19 2. KAT 3+1 133,73 101,12 K-G 5.466,99 731.100,00 738.411,00
103 257 38 E 27 3. KAT 3+1 133,73 101,12 K-G 5.496,90 735.100,00 742.451,00
104 257 38 E 28 3. KAT 3+1 135,42 102,79 K-G 5.813,76 787.300,00 795.173,00
105 257 38 E 30 3. KAT 3+1 135,40 102,30 K-G-D 5.909,16 800.100,00 808.101,00
106 257 38 E 35 4. KAT 3+1 133,73 101,12 K-G 5.571,67 745.100,00 752.551,00
107 257 38 E 36 4. KAT 3+1 135,42 102,79 K-G 5.856,59 793.100,00 801.031,00
108 257 38 E 37 4. KAT 1+1 67,74 52,01 G 6.796,58 460.400,00 465.004,00
109 257 38 E 38 4. KAT 3+1 135,40 102,30 K-G-D 5.951,26 805.800,00 813.858,00
110 257 38 E 42 5. KAT 1+1 67,63 51,77 G 6.211,74 420.100,00 424.301,00
111 257 38 E 44 5. KAT 1+1 64,30 48,73 G 6.376,36 410.000,00 414.100,00
112 257 38 E 49 5. KAT 1+1 65,09 49,00 G 6.990,32 455.000,00 459.550,00
113 257 38 E 51 6. KAT 1+1 62,57 46,60 K 6.413,62 401.300,00 405.313,00
114 257 38 E 53 6. KAT 1+1 67,71 49,83 G 6.291,54 426.000,00 430.260,00
115 257 38 E 57 6. KAT 3+1 144,65 109,73 K-G 6.090,56 881.000,00 889.810,00
116 257 38 E 59 7. KAT 1+1 53,40 39,12 K 6.659,18 355.600,00 359.156,00
117 257 38 E 83 10.KAT 1+1 53,33 39,14 K 7.282,96 388.400,00 392.284,00
118 257 38 E 84 10.KAT 1+1 64,80 49,94 G 7.043,21 456.400,00 460.964,00
119 257 38 E 86 10.KAT 3+1 133,73 101,12 K-G 6.490,69 868.000,00 876.680,00
120 257 38 E 88 10.KAT 1+1 67,74 52,01 G 7.308,83 495.100,00 500.051,00
121 257 38 F 2 ZEMİN 2+1 129,86 98,27 G-B 5.301,09 688.400,00 695.284,00
122 257 38 F 4 1. KAT 2+1 137,97 102,44 G-D 5.786,04 798.300,00 806.283,00
123 257 38 F 8 2. KAT 2+1 130,45 98,70 G-B 5.753,16 750.500,00 758.005,00
124 257 38 F 10 3. KAT 2+1 137,97 102,44 G-D 6.308,62 870.400,00 879.104,00
125 257 38 F 11 3. KAT 2+1 130,45 98,70 G-B 5.837,49 761.500,00 769.115,00
126 257 38 F 14 4. KAT 2+1 130,45 98,70 G-B 5.921,04 772.400,00 780.124,00
127 257 38 F 17 5. KAT 2+1 130,45 98,70 G-B 5.997,70 782.400,00 790.224,00
128 257 38 F 20 6. KAT 2+1 130,45 98,70 G-B 6.161,75 803.800,00 811.838,00
129 257 38 F 23 7. KAT 2+1 130,45 98,70 G-B 6.611,73 862.500,00 871.125,00
130 257 38 F 31 10.KAT 2+1 137,97 102,44 G-D 5.254,04 724.900,00 732.149,00
131 257 38 F 32 10.KAT 2+1 130,45 98,70 G-B 6.065,93 791.300,00 799.213,00
132 257 38 F 33 10.KAT 2+1 150,92 110,71 K-B 4.703,82 709.900,00 716.999,00
TOPLAM 82.062.600,00 83.187.152,00
KDV Hariç (TL) KDV Dahil (TL) Satışı henüz gerçekleşmemiş
18 bağımsız bölümün pazar değeri 18.215.300,00 19.267.139,00 Satış sözleşmesi yapılmış ve tapusu henüz
devredilmemiş 114 bağımsız bölümün pazar değeri 82.062.600,00 83.187.152,00 132 Bağımsızı Bölümün Toplam Değeri 100.277.900,00 102.454.291,00
Takdiri
Yapı ruhsatlarında değerlemeye konu 818 bağımsız bölümün toplam arsa paylarının 6.575,45 m² olduğu görülmüş, arsanın m² birim değeri emsal yöntemi ile 8.400,00 TL/m² olarak takdir edilmiştir.
Değerlemeye konu bağımsız bölümlerin brüt m²leri toplamı 16.625,46 m²dir. Yeniden yapım birim m² değeri yapı sınıfının 3-B olduğu göz önüne alınarak 565,00 TL/m² + olarak hesap edilmiştir.
Yeniden İnşa Etme Maliyet Bedeli = [Arsa Payı (m²) x Arsa Birim m² değeri (TL/m²)) + (Bağımsız Bölümün Brüt m²si x Yeniden Yapım Birim Maliyeti(TL/m²))] x (1+Şerefiye Oranı)
Yeniden İnşa Etme Maliyet Bedeli = [(6.575,45m² x 8.400,00 TL) + (16.625,46 m² x 565,00)] x (1 + 0,55) = 100.172.105,60 olarak hesap edilmiştir.
6.5 En Verimli Kullanım Analizi
Uluslararası Değerleme Standartlarınca “Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez”. Rapora konu gayrimenkul için doğru bölgede, doğru plan kararları ile doğru yatırım tercihinin birleştiği ve gayrimenkul için en verimli kullanım fonksiyonunun gerçekleştiği görülmektedir.
6.6 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
Değerleme raporuna konu alan, İstanbul İli, Silivri İlçesi sınırları içerisinde T.C. Başbakanlık TOKİ iştiraki olan Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin yüklenici Taş Yapı İnşaat Taahhüt Sanayi ve Tic. A.Ş. Ortaklığı ile gerçekleştirdiği Novus Residence 14,60 dönüm arsa üzerinde inşa edilmiş bütüncül bir Toplu Konut Uygulamasıdır. Blokların konumu ve ulaşım imkânları niteliklidir.
Değerleme konusu gayrimenkuller için emsal karşılaştırma yöntemi ve yeniden inşa maliyeti değerleri raporun 21-24. sayfalarında belirtilmiştir.
Katma Değer Vergisi (KDV) net alanı 150 m²’den küçük konutlar için %1, 150 m²den büyük konutlar için %18 olarak hesaplanmış ve değer tablosuna eklenmiştir.
Gayrimenkul için hesap ve takdir edilen değerler aşağıdadır.
Satışı henüz gerçekleşmemiş 15 bağımsız bölümün pazar değeri
KDV Hariç (TL) EURO (2,45 TL) USD (1,89 TL)
18.215.300,00 7.434.816,33 € 9.637.724,87 $
Satış sözleşmesi yapılmış ve tapusu henüz devredilmemiş 117 bağımsız bölümün pazar değeri
KDV Hariç (TL) EURO (2,47 TL) USD (1,89 TL)
82.062.600,00 33.494.938,78 € 43.419.365,08 $ 819 Bağımsızı Bölümün Toplam Değeri
KDV Hariç (TL) EURO (2,47 TL) USD (1,89 TL)
100.277.900,00 40.929.755,10 € 53.057.089,95 $
Rapora konu gayrimenkul ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) bulunmadığından gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne “Bina”
olarak alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel bulunmadığı düşünülmektedir.
arşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz Değerleme Uzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak, azami dikkatle hazırlanmıştır. Temin edilemeyen bilgi ve belgeler sonucu oluşabilecek değişimlerden rapor etkilenebilir.
İşbu rapor, üç nüsha olarak, Şirketimizce oluşturulan “Gayrimenkul Değerleme Rapor Formatı”nda düzenlenmiştir. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.
Şirketimiz işbu raporu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. dışında farklı gerçek ve tüzel kişilere vermeyeceğini taahhüt etmektedir.
RAPOR EKLERİ:
1. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar
2. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Vaziyet ve Kat Planları 3. Değerleme Uzmanları Lisans Belgeleri
4. Tapu Sicil Müdürlüğünden Alınan Cevap Yazısı ve Örnek Takyidatlar 5. 1/1000 Ölçekli İmar Planı Notları
6. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Yapı Kullanım İzin Belgeleri 7. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Çarşaf Liste
İNCELEMEYE KONU ALANA AİT FOTOĞRAFLAR
