İSTANBUL İLİ BAŞAKŞEHİR İLÇESİ KAYABAŞI MAHALLESİ 540 ADA 4 PARSEL DEĞERLEME RAPORU

İSTANBUL İLİ BAŞAKŞEHİR İLÇESİ KAYABAŞI MAHALLESİ

540 ADA 4 PARSEL DEĞERLEME RAPORU

EMLAK KONUT – 03.11 – 041 İSTANBUL, MART 2010

bilgi@ygd.com.tr www.ygd.com.tr

RAPOR BİLGİLERİ ... 3

Rapor Tarihi ... 3

Rapor Numarası ... 3

Rapor Türü ... 3

Şirket Bilgileri ... 3

Raporu Hazırlayanlar ... 3

Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı ... 4

Müşteri Adı ve Bilgileri ... 4

Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) ... 4

Değerleme Tarihi ... 4

Dayanak Sözleşme Tarih ve Nosu ... 4

GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER ... 5

Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri ... 5

Gayrimenkullerin Tapu Kayıt Bilgileri ... 8

Gayrimenkulün Tapu Takyidat Bilgileri ... 8

Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri ... 9

Gayrimenkulün İmar Durumu ...10

Uygulama İmar Planına ait Plan Notları ...11

GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER ...11

Bölge Analizi. ...11

İstanbul İli ...11

Coğrafi Konum ...11

Başakşehir İlçesi ...12

Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler ...14

Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler ...14

GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ ...14

Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ...14

Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi ...14

Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı ...15

Gelir Yöntemi Yaklaşımı ...15

Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri ...15

Çevrede Arsa Değeri Araştırması ...16

En Verimli Kullanım Analizi...19

Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi...20

RAPOR EKLERİ: ...21

1. RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi 30.03.2011

1.2 Rapor Numarası

EMLAK KONUT – 03.11 – 041 1.3 Rapor Türü

Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş’nin talebi üzerine İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, Kayabaşı Mahallesi, 540 ada, 4 parsel numarası ile kayıtlı gayrimenkulün Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatına uygun olarak güncel Pazar değerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili kamu kurum ve kuruluşlarından temin edilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur.

1.4 Şirket Bilgileri

Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu’nca, Seri VIII No:35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ” çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir.

1.5 Raporu Hazırlayanlar

1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı

Şirketimizin Yönetim Kurulu Başkanı olan Yılmaz ALUÇ Jeodezi ve Fotoğrametri Yüksek Mühendisidir. Arsa Ofisinde Bölge Müdürlüğü, Toplu Konut İdaresi Başkanlığında İstanbul Uygulama Başkanlığı ve Bayındırlık ve İskân Bakanlığında Bakanlık Müşavirliği görevlerinde bulunmuştur. Görev süresince çok sayıda kamulaştırma, arazi geliştirme, konut ve sanayi projelerinde çalışmıştır. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Yılmaz ALUÇ şirketimiz kurucu ortaklarındandır.

1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri

Müşteri Unvanı : Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş

Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1–8 Ataşehir / İSTANBUL

1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)

İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, Kayabaşı Mahallesi 540 ada, 4 parsel numaralı gayrimenkulün m² birim ve toptan güncel Pazar Değerlerinin tespiti.

1.9 Değerleme Tarihi : 30.03.2011 1.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve Nosu

Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş ile şirketimiz arasında imzalanan 29.03.2011 tarihli “İstanbul ili, Başakşehir ilçesi, Kayabaşı Mahallesi sınırları içerisinde bulunan 540 Ada, 4 parsel no.lu taşınmazın SPK Mevzuatı gereği, güncel rayiç ekspertiz değerine ilişkin değerleme raporu yaptırılması” konulu işe ait sözleşmedir.

Değerleme Uzmanı Sorumlu

Değerleme Uzmanı

Mustafa PINAR Yılmaz ALUÇ

Lisans No: 400550 (Jeodezi ve Fotoğrametri Y.Müh.)

Lisans No: 400902

2. GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER

2.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri

Rapora konu parsel İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, Kayabaşı Mahallesi, 540 ada 4 parsel numaralı 127.452,00 m² yüzölçümlü gayrimenkuldür. Gayrimenkul üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Söz konusu gayrimenkuller TOKİ tarafından yapılan imar uygulaması sonucu oluşmuştur. “Toplu Konut Alanı” olarak ilan edilen bölgede kalmaktadır.

İncelemeye konu alanın ana arterlere takribi mesafesi; TEM Otoyoluna 4,5 km, Boğaziçi Köprüsüne 32 km, Fatih Sultan Mehmet Köprüsüne 33 km,önemli noktalara takribi mesafesi ise;

Atatürk Havalimanına 16 km., Atatürk Olimpiyat Stadına 3 km, İstoç’a 11 km. dir.

İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Fatih Sultan Mehmet Köprüsünden Edirne istikametine Avrupa Otoyolu üzerinden takribi 25 km ilerledikten sonra Mahmutbey Gişelerinden önceki son çıkıştan yan yola girilir. Yan yol üzerinde 3 km devam edilerek Olimpiyat Stadyumu tabelasından sağa dönüş yapılır ve takribi 4 km ilerlenerek sağa Toki Kayabaşı Merkez Toplu konutları yönüne dönülür. Bu yol üzerinde takribi 500 m devam edildiğinde sağda değerleme konusu parselin önüne gelinmiş olunur.

2.2 Gayrimenkullerin Tapu Kayıt Bilgileri

İLİ : İSTANBUL

İLÇESİ : BAŞAKŞEHİR

MAHALLESİ/KÖYÜ : KAYABAŞI

YÜZÖLÇÜMÜ : 127.452,00 m²

NİTELİĞİ : ARSA

ADA : 540

PARSEL : 4

CİLT NO : 103

SAHİFE : 10172

MALİK/ HİSSE : T. C BAŞBAKANLIK TOPLU KONUT İDARESİ

BAŞKANLIĞI / TAM

2.3 Gayrimenkulün Tapu Takyidat Bilgileri Rehinler Bölümünde:

29.03.2011 tarih, saat 09:30 itibari ile Başakşehir Tapu Sicil Müdürlüğü'nde yapılan takyidat araştırmasında taşınmaz üzerinde herhangi bir rehin bulunmadığı tespit edilmiştir.

Şerh Beyan ve İrtifak Bölümünde:

29.03.2011 tarih, saat 09:30 itibari ile Başakşehir Tapu Sicil Müdürlüğü'nde yapılan takyidat araştırmasında taşınmaz üzerinde;

 03.09.2008 tarihli, 19984 yevmiye no ile “ Küçükçekmece 3. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 02.09.2008 tarih, 2005/12 sayılı mahkeme müzekkere yazısı ile kesinleşmemiş mahkeme kararı şerhi olduğu,

 05.03.2009 tarih, 1585 yevmiye no ile “Teknik Alt Yapı” beyanı olduğu,

 05.03.2009 tarih, 1585 yevmiye no ile “Rekreasyon Alanı” beyanı olduğu,

 24.03.2009 tarih, 3660 yevmiye no ile “ Kamu hizmetlerine ayrılan yerler ile Maliye Bakanlığınca değişik ihtiyaçlarla talep edilen taşınmazlar bedelsiz olarak Hazineye iade edilecektir” beyanı olduğu,

 05.03.2009 tarih, 1583 yevmiye no ile Teiaş lehine 46.088,02 m² irtifak hakkı olduğu

 25.11.2010 tarih, 11776 yevmiye no ile “krokisinde (A) harfi ile gösterilen 122,73 m² lik kısımda TEDAŞ lehine 49 yıllığına irtifak hakkı (Başlama Tarihi: 25.11.2010 Bitiş Tarih:13.11.2059 Süre: 49 Yıl) olduğu tespit edilmiştir.

2.4 Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri

İncelemeye konu alan İstanbul İli, Başakşehir İlçe, Kayabaşı Mahallesi, 540 ada, 4 numaralı parselde kayıtlıdır

K

2.5 Gayrimenkulün İmar Durumu

Rapora konu gayrimenkul 02.07.2009 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Kayabaşı Toplu Konut Alanı Doğu Bölgesi Revizyon Uygulama İmar Planında TAKS=0.10 KAKS=0.15 Hmax=2 kat yapılaşma koşullarında “Rekreasyon Alanı” olarak planlanmıştır.

2.5.1 02.07.2009 Tasdik Tarihli 1/1000 Ölçekli Kayabaşı Toplu Konut Alanı Doğu Bölgesi Revizyon Uygulama İmar Planına Ait Plan Notları

Rekreasyon Alanları:

 Planda yer alan rekreasyon alanında lokanta, kafeterya, çay bahçesi, sosyal ve kültürel tesis, spor tesisi, otopark gibi kamu tesisleri yer alabilir.

 Bu Alandaki yapılaşma koşulları; Taks: 0.10, Kaks: 0.15, H: 2 Kat, Kat Yüksekliği: Maksimum 4.5 m’dir.

 Bu alanlarda ayrıca yeşil alan düzenlemeleri, ağaçlandırma, göletler, yaya ve bisiklet yolları, açık hava tiyatrosu, toplantı ve gösteri yerleri, seyir terasları, açık spor alanları yer alabilir.

 Rekreasyon alanlarında birinci bodrum katlar iskân edilebilir ve emsale dâhil değildir. Birinci bodrum katın iskân edilecek alanı parsel alanının %25’ini geçemez. Doğal zemin üstündeki yeşil alanların kullanımı kamuya açık olup bu alan ve alan üzerinde gerçekleştirilecek yapılar kamu ya da özel şahıslar tarafından kullanılabilir, kiralanabilir ve inşa edilebilir.

3. GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER 3.1 Bölge Analizi.

3.1.1 İstanbul İli

3.1.1.1 Coğrafi Konum

İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları’nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası’nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı, Karadeniz’i, Marmara Denizi’yle birleştirirken; Asya Kıtası’yla Avrupa Kıtası’nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir. İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli güneyden Marmara Denizi, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ topraklarıyla çevrilidir.

5747 Sayılı “Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun”la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Avcılar, Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Kartal, Küçükçekmece, Silivri, Ümraniye, Üsküdar, Adalar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beyoğlu, Güngören, Kâğıthane, Maltepe, Pendik, Sarıyer, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla, Zeytinburnu, Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe, Sultangazi olmak üzere toplam 39 ilçeden oluşmaktadır.

İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E–5, kentsel yapının şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi üstlenmesi amacı ile inşa edilen E–5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür.

TEM Otoyolu ise nispeten eski E–5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup, bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM–E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır.

3.1.2 Başakşehir İlçesi

İstanbul ilinin Avrupa yakasında yer alan Başakşehir ilçesi; 06.03.2008 tarihinde kabul edilen 5747 Sayılı Kanun gereği ve sonucu olarak kurulmuştur. İlçe kuzeyde ve kuzeybatısında Arnavutköy, kuzeydoğusunda Sultangazi, güneyinde Avcılar, Küçükçekmece ve Bağcılar, doğusunda Esenler, batısında ve güneybatısında ise Esenyurt ilçeleri ile sınırlanmaktadır. Bu alan içinde yüzölçümü yaklaşık 10.434 hektardır. TÜİK’in Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi 2009 verilerine göre ilçe nüfusu 224.055 kişidir.

KAYABAŞI MAHALLESİ

3.1.3 Kayabaşı Mahallesi

Kayabaşı Mahallesi kuzeyde Askeri Bölge, güneyde Güvercintepe Mahallesi, doğuda Başakşehir ve Başak Mahalleleri, batıda ise Şamlar Mahallesi ve Sazlıdere Baraj Gölü ile sınırlanmaktadır.

3.1.4 Gayrimenkulün Yakın Çevre Analizi

Rapora konu parsellerin bulunduğu Kayabaşı Mahallesi TOKİ tarafından kabul edilen toplu konut alanlarından biridir. Henüz yeni gelişmekte olan bölgede en önemli ulaşım aksları Arnavutköyü Habiplere bağlayan Eski Edirne Asfaltı Caddesi ile Kayabaşı Mahallesini Altınşehir Mahallesine bağlayan Altınşehir-Kayabaşı Köyü Yolu - İstiklal Caddesidir. Kayabaşı Mahallesinde eğitim tesisi olarak Kayabaşı İlköğretim Okulu, sağlık tesisi olarak Murat Kızılkale Sağlık Ocağı, dini tesis olarak Kayabaşı Cami bulunmaktadır. Toplu Konut Alanı olarak belirlenen bölgede, Başbakanlık Toplu Konut İdaresince yoğun bir şekilde toplu konutlar ve toplu konutları destekleyen sosyal donatılar yapılmakta, çevre hızlı bir şehirleşme sürecinde bulunmaktadır. Rapora konu parselin bulunduğu Kayabaşı Mahallesine toplu taşıma araçlarla ulaşım kısıtlı seviyededir. Bu bölgeye ulaşım için İ.E.T.T.’ye ait 36K Cebeci Mahallesi - Kayabaşı ve HT15 Güvercintepe Mahallesi – Yenibosna Metro hatları bulunmaktadır.

3.2 Gayrimenkulün Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi

 540 ada 4 numaralı parselde kayıtlı gayrimenkul Başakşehir Tapu Sicil Müdürlüğünde yapılan araştırmada arsa niteliğindedir.

 Parsel üzerinde yoğun bir şekilde hafriyat döküldüğü yerinde yapılan çalışmalar neticesinde tespit edilmiştir.

3.3 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi

 Rapora konu parselin bulunduğu bölge olan Kayabaşı Mahallesi, İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, Kayabaşı Toplu Konut Alanına ilişkin 775 sayılı Gecekondu Kanunun 19. Maddesi ile Uygulama Yönetmeliğinin 59. Maddesi gereğince hazırlanan 02.07.2009 tasdik tarihli 1/1.000 Ölçekli Kayabaşı Toplu Konut Alanı Doğu Bölgesi Revizyon Uygulama İmar Planına tabidir.

 Rapora konu parselin üzerinde bulunan 05.03.2009 tarih, 1583 yevmiye no.lu Teiaş lehine

4. GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ

4.1 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler

 Değerleme konusu parselin Toplu Konut Alanı içerisinde yer alması,

 Herkes tarafından bilinen Olimpiyat Stadyumuna yakın mesafede olması,

 Yeni ve planlı gelişen bir bölgede yer alması,

 Kayabaşı Mahallesi ve çevresinde sanayi, ticari ve konut gibi yapıların az olmasından dolayı doğal bitki örtüsüne sahip olması,

4.2 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler

 Değerleme konusu parselin Rekreasyon Alanında kalmasından dolayı yapılaşma koşullarının kısıtlı olması,

 İstanbul merkezi kabul edilen Tarihi Yarımadaya uzak olması,

 Gayrimenkul üzerinde (zeminde tesis olmadığı için terkin edilmesi gereken, imar uygulaması ile naklen tesis edilen)Teiaş lehine irtifak hakkının olması,

5. GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ

5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar 5.1.1 Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi

Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir gayrimenkulün yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz.

Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur. Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları calibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir.

5.1.2 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı

Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.

5.1.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı

Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır.

Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır.

5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri

5.3 Çevrede Arsa Değeri Araştırması

Emsal 1:

Mega Işık Gayrimenkul Tekin AÇIKGÖZ (0 212 415 57 77) ile yapılan görüşme neticesi;

Başakşehir İlçesi, Kayabaşı Mahallesinde bulunan E: 1, H: Serbest yapılaşma koşullarına sahip konut imarlı, 6.000 m² arsanın 1.800.000 TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir.

1.800.000 TL / 6.000 m² = 300,00 TL / m²

Bu emsalin, Kayabaşı Mahallesi içinde bulunması yapılaşma koşulları ve konut imarlı olmasından dolayı Pazar Değeri olarak rapora konu parselden daha yüksek değerde olduğu kanaatindeyiz.

Emsal 2:

Seç Emlak Hasan BAKDEMİR ( 0 552 385 15 73) ile yapılan görüşme neticesi;

Başakşehir İlçesi, Kayabaşı Mahallesinde bulunan yola cepheli konut imarlı, 22.800 m² alanlı parselin 6.800.000 TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir.

6.800.000 TL / 22.800 m² = 298,24 TL / m²

Bu emsalin, Kayabaşı Mahallesi içinde bulunması konut imarlı olmasından dolayı Pazar Değeri olarak rapora konu parselden daha yüksek değerde olduğu kanaatindeyiz.

Emsal 3:

Medya Gayrimenkul Arzu DURMUŞ ( 0 212 485 16 62) ile yapılan görüşme neticesi;

Başakşehir İlçesi, Kayabaşı Mahallesinde bulunan E:1.25, H: Serbest yapılaşma koşullarına sahip konut imarlı, 32.000 m² arsanın 15.000.000 TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir.

15.000.000 TL / 32.000 m² = 468,75 TL / m²

Bu emsalin, Kayabaşı Mahallesi içinde bulunması yapılaşma koşulları ve konut imarlı olmasından dolayı Pazar Değeri olarak rapora konu parselden daha yüksek değerde olduğu kanaatindeyiz.

Emsal 4:

Bodurlar İnşaat İbrahim BODUR ( 0 212 415 93 55) ile yapılan görüşme neticesi;

Başakşehir İlçesi, Kayabaşı Mahallesinde bulunan E:1, H: Serbest yapılaşma koşullarına sahip konut imarlı, 8.700 m² arsanın 2.700.000 TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir.

2.700.000 TL / 8.700 m² = 310,63 TL / m²

Bu emsalin, Kayabaşı Mahallesi içinde bulunması yapılaşma koşulları ve konut imarlı olmasından dolayı Pazar Değeri olarak rapora konu parselden daha yüksek değerde olduğu kanaatindeyiz.

Emsal 5:

As 2000 Emlak Kenan SAYIN ( 0 212 452 60 77) ile yapılan görüşme neticesi;

Başakşehir İlçesi, Kayabaşı Mahallesinde bulunan tarla vasfında 12.000 m² alanlı parselin 700.000 TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir.

700.000 TL / 14.000 m² = 58,33 TL / m²

Bu emsalin, Kayabaşı Mahallesi içinde bulunması tarla vasfında olup henüz uygulama yapılmamasına rağmen, rapora konu parselin rekreasyon alanında (yapılaşma koşulları kısıtlı) olması da göz önüne alındığında Pazar Değeri olarak rapora konu parsele emsal teşkil edeceği kanaatindeyiz.

5.4 Gayrimenkule Emsal Yöntemi ile Değer Takdiri

Değerleme konusu gayrimenkulün Piyasa Yaklaşımı (emsallerin karşılaştırılması) Yöntemi ile yukarıdaki kriterler doğrultusunda,

Edinilen güncel bilgiler, mahallinde yapılan araştırmalar doğrultusunda; gayrimenkulün emsallerine göre konumu, imar durumu, olumlu ve olumsuz nitelikleri, gibi hususlar birlikte değerlendirildiğinde arsa m² birim değeri 50 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Buna göre;

Gayrimenkulün Arsa Değeri = Arsa Alanı x Arsa m² Birim Değeri

= 127.452,00 m² x 50 TL = 6.372.600,00 TL ≈ 6.400.000,00 (Altımilyondörtyüzbin Türk Lirası) olarak, hesap ve takdir edilmiştir.

5.5 Gayrimenkule Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi ile Değer Takdiri

Rapora konu gayrimenkul üzerine hafriyatlardan çıkan toprakların yığıldığı, arsa nitelikli, 127.452 m² yüzölçümlü, rekreasyon alanı olarak planlanmış bir alandır. Gayrimenkulün yapılaşma koşulları; TAKS: 0.10 KAKS:0.15 H: 2 kat olup, birinci bodrum katlar iskân edilebilir ve emsale dâhil değildir şartı ile iskân edilecek birinci bodrum katın alanı parsel alanının

%25’ini geçemez şeklinde olup, iskân edilebilen bodrum kat için parsel alanının %10’u kadarının kullanılabileceği düşünülmektedir. Geliştirilecek projenin inşaatının müteahhit

= (127.452 m² x 0.15) + (127.452 m² x %10) = 50.980,80 m²

 Toplam İnşaat Alanı = Emsal Alanı + Emsal Alanının %10’u = 31.863,00 m²

 Yapım Maliyeti = Toplam İnşaat Alanı x Rekreasyon Alanları m² Birim Değeri (Bayındırlık ve İskân Bakanlığının Mimarlık ve Mühendislik Hesabında Kullanılacak 2010 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliği kullanılarak takdir edilen değerdir)

= 31.863,00 m² x 500 TL/m² = 17.524.650,00 TL olarak,

 Çevre düzenlemesi, ruhsat ve proje maliyetleri gibi Genel Maliyetlerin İnşa Maliyetinin

% 20’si olacağı kabulüyle; 17.524.650,00 TL x %20 = 3.504.930,00 TL olarak,

 Toplam Maliyet = İnşa Maliyeti + Genel Maliyetler

= 17.524.650,00 TL + 3.504.930,00 TL = 21.029.580,00 TL olarak,

 Toplam Hâsılat = Satılabilir Alan x Satış m² Birim Değeri

= 31.863,00 m² x 900 TL = 28.676.700,00 TL olarak,

 Projelendirilmiş Arsa Maliyeti tüm maliyetlerden sonra kalan maliyet olacağından

= 28.676.700,00 TL - 21.029.580,00 TL = 7.647.120,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir.

Yukarıdaki hesaplamalar ve kabuller doğrultusunda oluşan proje analiz tablosu aşağıdadır.

KAKS:0.15 İçin Proje Analizi Tablosu

Proje Analizi İçin Öngörüler

Parsel Alanı (m²) 127.452,00

Emsal Alanı = (Parsel Alanı x 0.15) + (Parsel Alanı x %10) (m²) 31.863,00 Toplam İnşaat Alanı (Emsal Alanının %10 fazlası) (m²) 35.049,30

Maliyetler

Maliyet Türü Alan

(m²)

Birim Değeri

(TL/m²)

Değer

(TL)

Proje İnşa Maliyeti (TL) 35.049,30 500,00 17.524.650,00

Genel Maliyetler (İnşa Maliyetinin %20'si) (TL) 3.504.930,00

Toplam Proje Maliyeti 21.029.580,00

Satış Hâsılatı

Hâsılat Türü Alan

(m²)

Birim Değeri

(TL/m²)

Değer

(TL)

Satış Hâsılatı (TL) 31.863,00 900,00 28.676.700,00

Toplam Satış Hâsılatı 28.676.700,00

Projelendirilmiş Arsa Maliyeti (Hâsılat – Maliyet) 7.647.120,00

5.6 Nihai Değer Takdiri Gayrimenkulün değeri;



Emsallerine göre konumu, imar durumu, teknik ve sosyal altyapı, ulaşım vb. özellikleri, emsallerine göre olumlu ve olumsuz nitelikleri vb. hususlar dikkate alınarak “Emsal Karşılaştırma Yöntemi” ile



İmar durumu dikkate alınarak üzerinde inşa edilebilecek yapıların pazar fiyatları araştırılarak Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi ile

Olmak üzere iki farklı yöntemle hesaplanmıştır. İnşaat maliyetlerindeki artışlar, piyasa şartları, ekonomik veriler ve geliştirilecek projede gayrimenkulün ticari kullanımının getirebileceği riskler vb. etkenler sebebiyle Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemindeki kabullerin ve verilerin değişmesi muhtemel olduğundan nihaî değer olarak Emsal Karşılaştırma Yöntemi ile hesaplanan değerin esas alınmasının uygun olacağı kanaatine varılmıştır. Buna göre;

Gayrimenkulün nihaî değeri; 6.400.000,00 (Altımilyondörtyüzbin Türk Lirası) olarak hesap ve takdir edilmiştir.

5.7 En Verimli Kullanım Analizi

Uluslararası Değerleme Standartlarınca “Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez”. Rapora konu gayrimenkulün imar planı ile uyumlu olarak “Rekreasyon Alanı” olarak kullanılması halinde verimli kullanımın gerçekleşebileceği düşünülmektedir.

5.8 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme raporuna konu alan, İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, Kayabaşı Mahallesi sınırları içerisinde, mülkiyeti T.C Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’na ait, yüzölçümü 127.452,00 m² olan mevcut durumda üzerinde herhangi bir yapı bulunmayan gayrimenkuldür.

Gayrimenkulün konumu, imar durumu, yakın çevresi ve değere etki eden tüm faktörler göz önüne alınarak emsal karşılaştırma yöntemi ile hesaplanan değerin nihai değer olacağı düşünülmektedir. Bu sebeple;

Gayrimenkulün güncel pazar değeri;

6.400.000 TL (Altımilyondörtyüzbin Türk Lirası)

6.400.000 TL / 1.55 = 4.129.032,26 USD

6.400.000 TL / 2.20 = 2.909.090,91 EURO

olarak, hesap ve takdir edilmiştir.

Bu değerlere Katma Değer Vergisi (KDV) dâhil değildir.

Rapora konu gayrimenkul ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) bulunmadığından gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne “Arsa”

olarak alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel bulunmadığı düşünülmektedir.

İşbu Değerleme Raporu, İncelemeye konu taşınmazlar için resmi kurumlardan temin edilebilen arşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz Değerleme Uzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak, azami dikkatle hazırlanmıştır. Temin edilemeyen bilgi ve belgeler sonucu oluşabilecek değişimlerden rapor etkilenebilir.

Şirketimizce oluşturulan "Gayrimenkul Değerleme Raporu" üç nüsha olarak düzenlenmiştir.

Kopyaların kullanımı halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.

Şirketimiz işbu raporu Emlak Konut Yatırım Ortaklığı A.Ş. dışında farklı gerçek ve tüzel kişilere vermeyeceğini taahhüt etmektedir.

Değerleme Uzmanı Sorumlu

Değerleme Uzmanı

Mustafa PINAR Yılmaz ALUÇ

Lisans No: 400550 (Jeodezi ve Fotoğrametri Y.Müh.)

Lisans No: 400902

RAPOR EKLERİ:

1. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar 2. Değerleme Uzmanları Lisans Belgesi

RAPORA KONU GAYRİMENKULE AİT FOTOĞRAFLAR

GAYRİMENKULÜN KUZEYDEN FOTOĞRAFI

GAYRİMENKULÜN GÜNEYDEN FOTOĞRAFI

GAYRİMENKULÜN DOĞUDAN FATOĞRAFI