İSTANBUL İLİ AVCILAR İLÇESİ FİRUZKÖY MAHALLESİ 1 ADET ARSA DEĞERLEME RAPORU
EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Tel : (216) 474 03 44 Faks : (216) 474 03 46 [email protected] www.ygd.com.tr
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ
DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ
İSTANBUL İLİ AVCILAR İLÇESİ FİRUZKÖY MAHALLESİNDE 1 ADET PARSEL DEĞERLEME RAPORU
DEĞERLEME RAPORU
DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
RAPORU HAZIRLAYAN KURUM YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
RAPOR TARİHİ 30.12.2011
DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ TAPU BİLGİLERİ KAMULAŞTIRMA ŞERHİ VARDIR. Bkz. Sayfa:8 MEVCUT KULLANIM BOŞ
İMAR DURUMU E=2,00 TİCARET ALANI
DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ) TOPLAM ARSA DEĞERİ 19.634.400,00 TL
RAPOR BİLGİLERİ ... 4
Rapor Tarihi ... 4
Rapor Numarası ... 4
Rapor Türü ... 4
Şirket Bilgileri ... 4
Raporu Hazırlayanlar ... 4
Sorumlu Değerleme Uzmanları ... 5
Müşteri Adı ve Bilgileri ... 5
Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) ... 5
Değerleme Tarihi ... 5
GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER... 6
Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri ... 6
Gayrimenkulün Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri ... 8
Gayrimenkulün Tapu Bilgileri ... 8
Firuzköy 525 Ada 2 No.lu Parselin Tapu Kaydı ... 8
Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri ... 8
Gayrimenkulün İmar Durumu...10
1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Bilgileri ...10
Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler ...11
GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER ... 11
Bölge Analizi ...11
İstanbul İli ...11
Avcılar İlçesi ...12
Gayrimenkulün Yakın Çevre Analizi ...13
Gayrimenkulün Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi ...13
Gayrimenkulün Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi ...14
GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ ... 14
Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler ...14
GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ ... 15
Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ...15
Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi ...15
Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı ...15
Gelir Yöntemi Yaklaşımı ...16
Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri ...16
NİHAİ DEĞER TAKDİRİ ... 17
Gayrimenkulün Vergi Beyanına Esas Arsa Değerleri ...17
Çevrede Arsa Değeri Araştırması ...17
Emsal Karşılaştırma Yöntemi ile Değer Takdiri (Pazar Değeri) ...18
Gayrimenkulün Üzerinde Geliştirilebilecek Projenin Analizi ...18
Yakın Çevrede Ticaret Emsali araştırması ...18
Projelendirilmiş Arsa Değeri ve Diğer Analizler ...19
En Verimli Kullanım Analizi ...20
Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi ...20
RAPOR EKLERİ:... 21
Rapora Konu Gayrimenkule Ait Fotoğraflar ... 22
1. RAPOR BİLGİLERİ
1.1 Rapor Tarihi 30.12.2011
1.2 Rapor Numarası EMLAKKONUT – 12.11 – 207
1.3 Rapor Türü
Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan 14.06.2011 tarihli sözleşme gereği “İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi” kapsamındaki İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firuzköy Mahallesinde bulunan 1 adet parselin Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, güncel rayiç ekspertiz değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur.
1.4 Şirket Bilgileri
Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu’nca, Seri VIII No:35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ” çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir.
1.5 Raporu Hazırlayanlar
Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Şehir ve Bölge Plancısı Büşra BİTER ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir.
1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanları
Şirketimizin Yönetim Kurulu Üyesi olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır.
1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri
Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş.
Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1–8 Ataşehir / İSTANBUL
1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)
“İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi” kapsamındaki İstanbul İli Avcılar İlçesi Firuzköy Mahallesinde bulunan 1 adet parselin SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır.
1.9 Değerleme Tarihi : 30.12.2011
1.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:
Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 14.06.2011 tarihinde imzalanan sözleşmedir.
2. GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER
2.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri
Rapora konu parsel İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firuzköy Mahallesinde 1 adet gayrimenkuldür.
Avcılar İlçesinde Avrupa Otoyolunun kuzeyinde bulunan parsellerin toplam yüzölçümü 15.103,39 m² olup Emlak Konut GYO A.Ş hissesi tamdır.
İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; O-3 Avrupa otoyolunda, İstanbul-Çorlu yolu üzerinde Büyükçekmece yönünde ilerlerken Atatürk Bulvarı bağlantısından O-3 Kuzey Yanyolu’na girilir. 9 km kadar bu yol izlendikten sonra Koza Evleri’nin önündeki caddeye girilerek yol bitimine dek devam edilir. Caddenin bitiminden karşıdaki toprak yola girilerek 100 metre bu yolda seyredilir.
Bu noktanın batı, kuzey ve doğu cenahlarında bulunan arsalar, değerlemeye konu gayrimenkullerdir.
İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; O-3 Karayoluna 2 km, D-100 Karayoluna 10 km uzaklıkta olan gayrimenkuller Ispartakule Mevkine 1 km Atatürk Olimpiyat Stadına 6 km, Atatürk Havaalanına 16 km uzaklıktadır.
2.2 Gayrimenkulün Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri
Rapora konu gayrimenkullerin tapu kayıtları, Avcılar Tapu Sicil Müdürlüğü’nden 12.12.2011 tarihinde saat 10:30’ da temin edilmiştir.
2.2.1 Firuzköy 525 Ada 2 No.lu Parselin Tapu Kaydı
TAŞINMAZ BİLGİLERİ
İl İSTANBUL Ada 525
İlçe AVCILAR Parsel 2
Mahalle FİRUZKÖY MAH. Yüzölçümü 15.103,39 m²
Cilt/Sayfa 113/11140 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA
MÜLKİYET BİLGİLERİ
Malik ve Hissesi EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş - TAM Tarih ve Yevmiye No 26.05.2009 – 11586
Edinme Sebebi SATIŞ TAKYİDAT BİLGİLERİ
Haciz YOKTUR
Şerh 05.04.2007 tarih 4608 yevmiye no.su ile kamulaştırma şerhi.
Rehin YOKTUR
Hak ve Mükellefiyet YOKTUR
Beyan YOKTUR
Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri
525 Ada 2 Parselin tamamı imar uygulaması sebebiyle 02.06.2008 tarih 10034 yevmiye no.su ile Fikret Yoluç adına kayıtlı iken , 26.05.2009 tarih 11586 yevmiye no.su ile Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’ye satış işlemi sebebiyle kaydolmuştur.
Ayrıca 22.08.2011 tarih 14345 yevmiye no.su ile terkin edilmiş olan TOKİ lehine şufa hakkı vardır.
2.3 Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri
İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firuzköy Mahallesi’nde bulunan incelemeye konu 1 adet gayrimenkulün ada ve parsel bilgileri aşağıdaki tabloda verilmiştir.
Sıra No İl İlçe Mahalle Ada Parsel 1 İstanbul Avcılar Firuzköy 525 2
2.4 Gayrimenkulün İmar Durumu
2.4.1 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Bilgileri
Avcılar Belediyesi’nden alınan bilgilere göre, 07.12.2007 tasdik tarihli “1/1000 Ispartakule Toplu Konut Alanı Uygulama İmar Planı”na göre rapora konu gayrimenkullerin imar durumları plan üzerinde ve tablo olarak aşağıda gösterilmiştir. İlgili planın plan notları ekler bölümünde ayrıntılı olarak belirtilmiştir.
2.5 Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler
İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firuzköy Mahallesinde bulunan 1 adet parselin kamusal terkleri gerçekleştirilmiştir. Arsa niteliğindeki gayrimenkul için Avcılar Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde yapılan araştırmada gayrimenkullere ait imar durum belgeleri edinilmiştir.
3 GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER
3.1 Bölge Analizi
3.1.1 İstanbul İli
İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları’nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası’nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı, Karadeniz’i, Marmara Denizi’yle birleştirirken; Asya Kıtası’yla Avrupa Kıtası’nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.
İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli’nin Karamürsel, Gebze, Merkez ve Kandıra ilçeleriyle, güneyden Bursa’nın Gemlik ve Orhangazi ilçeleriyle, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ’ın Çorlu Çerkezköy ve Saray ilçelerinin yanı sıra, Kırklareli’nin de Vize İlçesi topraklarıyla çevrilidir.
5747 Sayılı “Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun”la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Avcılar, Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Kartal, Küçükçekmece, Silivri, Ümraniye, Üsküdar, Adalar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beyoğlu, Güngören, Kâğıthane, Maltepe, Pendik, Sarıyer, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla, Zeytinburnu, Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe, Sultangazi olmak üzere toplam 39 ilçeden oluşmaktadır.
İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E–5, kentsel yapının şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi üstlenmesi amacı ile inşa edilen E–5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür.
TEM Otoyolu ise nispeten eski E–5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup, bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM–E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır.
3.1.2 Avcılar İlçesi
İstanbul ilinin Avrupa yakasında yer alan Avcılar İlçesidir. Avcılar İlçesi doğusunda Küçükçekmece gölü ve Küçükçekmece İlçesi, batısında Yakuplu ve Esenyurt beldeleri, kuzeyinde Bahçeşehir beldesi ve yine Küçükçekmece İlçesi; güneyinde ise Marmara denizi ile çevrelenmiş ve yaklaşık 3.600 hektar yani 36 milyon m2'lik bir yüzölçümüne sahiptir. İlçe İstanbul'a 27 km uzaklıkta olup; TEM otoyolu ile E-5 (D-100) karayolu ilçe sınırları içinden geçmekte ve ilçeyi adeta üç parçaya bölmektedir. TUİK’in 2009 yılı Nüfus Kayıt Sistemi verilerine göre ilçe nüfusu 348.635 kişidir.
İlçe 10 mahalleden oluşmaktadır. Bunlar: Avcılar Merkez Mahallesi, Ambarlı Mahallesi, Cihangir Mahallesi, Gümüşpala Mahallesi, Denizköşkler Mahallesi, Üniversite Mahallesi, Mustafa Kemal Paşa Mahallesi, Firuzköy Mahallesi,Tahtakale Mahallesi ve Yeşilkent Mahallesi'dir.
3.2 Gayrimenkulün Yakın Çevre Analizi
Bölge toplu konut alanı olarak belirlenmiş olup, toplam 45.000 konut hacmine sahiptir. Hızla nitelikli konut projelerinin uygulanmaya başladığı bölgede Avrupa Konutları, Ispartakule 1. Etap, Ispartakule 2. Etap, Koza Ispartakule Evleri, Fideltus İnşaatın Olimpos, Efes vs. toplu konut projeleri, Ağaoğlu İnşaatın My Town Projesi, İhlas İnşaatın Bizim Evler Projeleri Etaplar halinde uygulamaya geçmiştir. Tüm Projeler prestijli, sosyal içerikli olarak planlanmaktadır. Bölge Ulaşım ağı, çevresel etkileşimi, yapı kalitesi, yatırımcı kalitesi açısından nitelikli bir konumdadır.
İstanbul’un önemli ulaşım yollarından olan O-3 (TEM) Karayolu kenarında, doğrudan Ispartakule kavşağı ile bağlantı sağlanan nitelikli ve bilinen bir yer durumundadır.
3.3 Gayrimenkulün Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi
3.4 Gayrimenkulün Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi
Rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgenin üst ölçekli planı 07.12.2007 tasdik tarihli
“1/5000 Ölçekli Ispartakule Toplu Konut Alanı Nazım İmar Planı” olup, imar durumlarına göre ticaret alanı fonksiyonunda kalmaktadır.
Uygulama imar planı ise 07.12.2007 tasdik tarihli “1/1000 Ispartakule Toplu Konut Alanı Uygulama İmar Planı”na tabidir. Raporu konu gayrimenkullerin bu plan şartlarına uygun olarak inşa edilecek yapılar için uygun olduğu düşünülmektedir.
Rapora konu gayrimenkuller tapu siciline göre toplam yüzölçümleri 15.103,39 m² olan 1 adet parseldir. Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin gayrimenkuller üzerindeki mülkiyet hakkı tamdır.
4 GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ
4.1 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler
Rapora konu gayrimenkulün nitelikli toplu konutların hızla yapıldığı bir alanda olması,
Rapora konu gayrimenkulün bulunduğu bölgeye ait imar planının toplu konutlarda iskân edilecek insanların barınma, dinlenme ve eğlenme gibi ihtiyaçlarını maksimum seviyede karşılamak için bütüncül bir yaklaşımla yapılmış olması,
Rapora konu gayrimenkulün bulunduğu bölgenin ülke ve İstanbul ulaşımında önemli yere sahip iki köprüye bağlantıyı sağlayan O-3 (TEM) oto yoluna ve D-100 – TEM – Haramidere bağlantı yoluna yakın konumda olması gibi nedenlerle karayolu ulaşım imkân ve
alternatiflerinin olması,
4.2 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler
Tarihi yarımadaya ve diğer merkezi iş alanlarına uzak olması,
Rapora konu gayrimenkule ulaşımı sağlayan TEM otoyolun ücretli olması,
5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ
5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar 5.1.1 Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi
Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir gayrimenkulün yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz.
Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur.
Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları calibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir.
5.1.2 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana
gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
5.1.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı
Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır.
Sözkonusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır.
Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır.
5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri
Rapora konu gayrimenkul ve üzerindeki projenin değerlemesinde; arsa ve konutlar için yeterli sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle “Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi” ile piyasa koşullarında projenin muhtemel satış hâsılatı ve inşa maliyetleri hesap edilerek
“Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi” kullanılmıştır.
6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ
6.1 Gayrimenkulün Vergi Beyanına Esas Arsa Değerleri
Avcılar Belediyesinde yapılan araştırmaya göre 2011 yılı için Emlak Vergi Beyanına Esas ilan edilen arsa ve arazi asgari (m²) birim değerinin 300,00 TL/m² olduğu öğrenilmiştir.
15.103,39 x 300,00 TL/m² = 4.531.917,00 TL olarak hesap edilmiştir.
6.2 Çevrede Arsa Değeri Araştırması
İLETİŞİM BİLGİLERİ KONUM VE NİTELİK
İMAR
DURUMU FİYAT ALAN(m²) BİRİM
DEĞER(TL/m²) Erenler Emlak
0212 591 11 34 Avcılar/Merkez Konut 410.000,00 TL 298,00 1.375,84
Yeşil Emlak 0212 695 15 85
Avcılar/ Yıldırım
Beyazıt Cd. Konut 400.000,00 TL 300,00 1.333,33
D&C Emlak Danışmanlığı 0537 959 66 64
Avcılar Konut 52.736.000,00 TL 40.000,00 1.318,40
Saygın Emlak 0212 422 73 51
Avcılar/Cihangir
Mah. Konut 355.000,00 TL 270,00 1.314,81
Yalçın Emlak 0537 959 66 64
Avcılar/Cihangir
Mah. Konut 300.000,00 TL 240,00 1.250,00
D&C Emlak Danışmanlığı 0537 959 66 64
Avcılar Konut 8.240.000,00 TL 7.000,00 1.177,14
Pelit Emlak
0533 456 56 88 Avcılar/Firuzköy Ticari 2.500.000,00 USD 2.145,00 2.156,18 Emlakistan
0535 654 95 31 Avcılar/Firuzköy Ticari 1.250.000,00 TL 735,00 1.700,68
6.3 Emsal Karşılaştırma Yöntemi ile Değer Takdiri (Pazar Değeri)
Edinilen güncel bilgiler, mahallinde yapılan araştırmalar doğrultusunda; gayrimenkullerin emsallerine göre konumu, imar durumu, olumlu ve olumsuz nitelikleri gibi hususlar birlikte değerlendirildiğinde arazi birim değeri;
Ticaret imarlı parseller için 1.300,00 TL/m² olarak hesap ve takdir edilmiştir.
Buna göre;
Arsa Değeri= Arsa Alanı (m²) X Birim Değer (TL/m²), 15.103,39 x 1.300,00 = 19.634.407,00 TL olarak,
Arsanın kiraya verilmesi durumunda; 30 yıllık kira getirisinin değerine karşılık geleceği için,
Kira Birim m² Değeri = Toplam Değer/Yıl/12/alan olduğundan,
Birim m² aylık kira bedeli 3,61 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Bu değerlere Katma Değer Vergisi (KDV) dâhil değildir.
6.4 Gayrimenkulün Üzerinde Geliştirilebilecek Projenin Analizi 6.4.1 Yakın Çevrede Ticaret Emsali araştırması
İLETİŞİM BİLGİLERİ BULUNDUĞU YER ALAN (m²) FİYAT BİRİM DEĞER(TL/m²) Arthur&Miller
0541 327 94 80 Bahçeşehir 130,00 375.000,00 TL 2.884,62
Çarşı Gayrimenkul
0533 697 21 47 Ispartakule mevkii 100,00 275.000,00 TL 2.750,00
Delta Emlak
0533 211 9222 Bahçeşehir 55,00 175.000,00 TL 3.181,82
Marmara Gayrimenkul
0533 223 97 87 Bahçeşehir 130,00 350.000,00 TL 2.692,31
Oğuz Emlak
0544 519 71 54 Bahçeşehir 95,00 350.000,00 TL 3.684,21
6.4.2 Projelendirilmiş Arsa Değeri ve Diğer Analizler Rapora konu ticaret imarlı gayrimenkulün toplam alanı 15.103,39 m² ‘dir Birim m² yapım maliyetinin ortalama 650 TL/m² olacağı kabul edilmiştir.
Ticaret projesi geliştirilmesi halinde; gayrimenkuller üzerinde imar planına uygun inşa edilecek, kat mülkiyetli, yeni yapılmış dükkanların ortalama satış m² birim değerinin 2.000,00 TL olabileceği düşünülmektedir.
Ticaret İmarlı Emsal Alanı = 15.103,39 x 2,00 = 30.206,78 m²
Toplam İnşaat Alanı = Toplam Emsal Alanı + Toplam Emsal Alanının % 25’si (satılabilir alanlar) + Toplam Emsal Alanının %5’i (emsal dışı alanlar)
Toplam İnşaat alanı = 30.206,78 + 7.551,70 + 1.510,34 = 39.268,81 m²
Yapım Maliyeti = Toplam İnşaat Alanı x Konut m² Birim Maliyet Değeri olduğundan;
Yapım Maliyeti = 39.268,81 x 650,00 = 25.524.729,10 TL
Yukarıdaki hesaplamalar ve kabuller doğrultusunda oluşan parsel bazında proje analiz tablosu aşağıda belirtilmiştir.
Proje Analizi Tablosu Proje Analizi İçin Öngörüler
Ticaret Fonksiyonlu Arsa Alanı (m²) 15.103,39
TOPLAM ARSA ALANI (m²) 15.103,39
Ticaret Fonksiyonlu İnşaat Alanı (m²) 30.206,78
Ticaret Fonksiyonlu İnşaat Alanının %25'si (Takribi Satılabilir Alan)
(m²) 7.551,70
Ticaret Fonksiyonlu İnşaat Alanının %5'i (Emsal Dışı İnşaat Alanları)
(m²) 1.510,34
TOPLAM İNŞAAT ALANI (m²) 39.268,81
Maliyetler
Maliyet Türü Alan
(m²)
Birim Değeri (TL/m²)
Değer (TL)
Toplam Proje İnşa Maliyeti (TL) 39.268,81 650,00 25.524.729,10
Toplam Proje Maliyeti (TL) 25.524.729,10
Satış Hasılatı
Hasılat Türü Alan Birim Değeri Değer
Yukarıdaki kabuller uyarınca geliştirilen örnek projede arsa değeri;
19.785.440,90 TL ≈ 19.785.400,00 TL (Ondokuzmilyonyediyüzseksenbeşbindörtyüz Türk Lirası) olarak hesap ve takdir edilmiştir. Bu değere Katma Değer Vergisi (KDV) dâhil değildir.
6.5 En Verimli Kullanım Analizi
Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip olsa da en verimli kullanım olarak kabul edilemez. Rapora konu gayrimenkullerin, yasalardan kaynaklanan plan yapma ve uygulama yetkinize binaen üst ölçek plan kararlarına uygun olarak tadil veya revize edilmiş Nazım İmar ve Uygulama İmar Planlarında belirlenen “Ticaret Alanı”
fonksiyonu kullanımlarının uygun olduğu düşünülmektedir.
6.6 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
Değerleme raporuna konu alan, İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firuzköy Mahallesinde bulunan yüzölçümü 15.103,39 m² olan 1 adet parseldir. Gayrimenkullerin Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş hisseleri tamdır.
Emsallerine göre konumu, imar durumu, teknik ve sosyal altyapı, ulaşım vb. özellikleri, emsallerine göre olumlu ve olumsuz nitelikleri gibi hususlar dikkate alınarak “Emsal Karşılaştırma Yöntemi” İmar durumu dikkate alınarak üzerinde inşa edilebilecek ticaret yapılarının pazar fiyatları araştırılarak Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi olmak üzere iki farklı yöntemle hesaplanmıştır. İnşaat maliyetlerindeki artışlar, piyasa şartları, ekonomik veriler ve geliştirilecek projede gayrimenkullerin kullanımının getirebileceği riskler vb. etkenler sebebiyle Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemindeki kabullerin ve verilerin değişmesi ihtimali bulunduğundan güncel koşullar altında nihaî Pazar değeri olarak Emsal Karşılaştırma Yöntemi ile hesaplanan değerin esas alınmasının uygun olduğu kanaatine varılmıştır.
Sonuç olarak takdir edilen nihai pazar değerleri;
Toplam 15.103,39 m² alan için takdir edilen nihai değer;
19.634.407,00 TL ≈ 19.634.400,00 TL (Ondokuzmilyonaltıyüzotuzdörtbindörtyüz
Türk Lirası),olarak hesap ve takdir edilmiştir.
Rapora konu gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) bulunmadığından gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyünde bulunmasının Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel oluşturmadığı düşünülmektedir.
İşbu Değerleme Raporu, İncelemeye konu taşınmaz için resmi kurumlardan temin edilebilen arşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz Değerleme Uzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak, azami dikkatle hazırlanmıştır. Temin edilemeyen bilgi ve belgeler sonucu oluşabilecek değişimlerden rapor etkilenebilir.
İşbu rapor, üç nüsha olarak, Şirketimizce oluşturulan “Gayrimenkul Değerleme Rapor Formatı”nda düzenlenmiştir. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.
Şirketimiz işbu raporu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. dışında farklı gerçek ve tüzel kişilere vermeyeceğini taahhüt etmektedir.
Rapora Konu Gayrimenkule Ait Fotoğraflar
