İSTANBUL İLİ ŞİŞLİ İLÇESİ İ.AYAZAĞA MAHALLESİNDE 1 ADET ARSA DEĞERLEME RAPORU
EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
İSTANBUL, ARALIK 2011
bilgi@ygd.com.tr www.ygd.com.tr
DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ
İSTANBUL İLİ ŞİŞLİ İLÇESİ İ.AYAZAĞA MAHALLESİNDE 1 ADET PARSEL DEĞERLEME RAPORU
DEĞERLEME RAPORU
DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
RAPORU HAZIRLAYAN KURUM YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
RAPOR TARİHİ 08.12.2011
DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ
TAPU BİLGİLERİ GAYRİMENKUL ÜZERİNDE REHİN VE BEYAN VARDIR Bkz.
Sayfa:8 MEVCUT KULLANIM BOŞ
İMAR DURUMU E=3,00 TURİZM+TİCARET ALANINDADIR. Bkz. Sayfa:11 DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ)
ARSA DEĞERİ 207.000.000 TL
RAPOR BİLGİLERİ ... 4
Rapor Tarihi ... 4
Rapor Numarası ... 4
Rapor Türü ... 4
Şirket Bilgileri ... 4
Raporu Hazırlayanlar ... 4
Sorumlu Değerleme Uzmanları ... 5
Müşteri Adı ve Bilgileri ... 5
Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) ... 5
Değerleme Tarihi ... 5
GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER... 6
Gayrimenkullerin Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri... 6
Gayrimenkulün Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri ... 8
İ.Ayazağa 3 Ada 32 No.lu Parselin Tapu Kaydı ... 8
Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri ... 8
Gayrimenkulün İmar Durumu...11
1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı ...11
Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler ...13
GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER ... 13
Bölge Analizi ...13
İstanbul İli ...13
Şişli İlçesi ...14
Gayrimenkulün Yakın Çevre Analizi ...16
Gayrimenkulün Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi ...16
Gayrimenkulün Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi ...17
GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ ... 18
Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler ...18
GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ ... 19
Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ...19
Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi ...19
Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı ...19
Gelir Yöntemi Yaklaşımı ...20
Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri ...20
NİHAİ DEĞER TAKDİRİ ... 21
Gayrimenkulün Vergi Beyanına Esas Arsa Değeri ...21
Çevrede Arsa Değeri Araştırması ...21
Emsal Karşılaştırma Yöntemi ile Değer Takdiri (Pazar Değeri) ...22
Gayrimenkulün Üzerinde Geliştirilebilecek Projenin Analizi ...22
Yakın Çevrede Rezidans Emsali Araştırması ...22
Projelendirilmiş Arsa Değeri ve Diğer Analizler ...23
En Verimli Kullanım Analizi ...25
Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi ...25
RAPOR EKLERİ:... 26
1. RAPOR BİLGİLERİ
1.1 Rapor Tarihi 08.12.2011
1.2 Rapor Numarası EMLAKKONUT – 10.11 – 138
1.3 Rapor Türü
Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan 14.06.2011 tarihli sözleşme gereği “İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi” kapsamındaki İstanbul İli, Şişli İlçesi, İ.Ayazağa Mahallesinde bulunan 1 adet parselin Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, güncel rayiç ekspertiz değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur.
1.4 Şirket Bilgileri
Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu’nca, Seri VIII No:35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ” çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir.
1.5 Raporu Hazırlayanlar
Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Şehir ve Bölge Plancısı Büşra BİTER ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir.
Şirketimizin Yönetim Kurulu Üyesi olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır.
1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri
Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş.
Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1–8 Ataşehir / İSTANBUL
1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)
“İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi” kapsamındaki İstanbul İli, Şişli İlçesi, İ.Ayazağa Mahallesinde bulunan 1 adet parselin SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır.
1.9 Değerleme Tarihi : 08.12.2011
1.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:
Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 14.06.2011 tarihinde imzalanan sözleşmedir.
2. GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER
2.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri
İstanbul İli, Şişli İlçesi, İ.Ayazağa Mahallesinde 1 adet gayrimenkuldür. Şişli İlçesinin kuzeyinde ve Galatasaray Türk Telekom Arena Stadının yanında bulunan parselin toplam yüzölçümü 46.000,00 m² olup, mülkiyetinin tamamı T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’na (TOKİ) aittir.
İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Asya-Avrupa istikametinde Fatih Sultan Mehmet Köprüsü üzerinde ilerlerken köprü çıkışından sonra takribi 6 km ilerlenir. Galatasaray Türk Telekom Arena Stadını geçer geçmez sağda kalan değerleme konusu taşınmazın önüne gelinmiş olunur.
İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Rapora konu gayrimenkul, Boğaz Köprüsüne 8,2 km, Fatih Sultan Mehmet Köprüsüne 6 km, İstanbul O-1 Çevre Yoluna 6 km uzaklıkta olup, İstanbul O-2 Çevre Yolu üzerinde bulunmaktadır.
2.2 Gayrimenkulün Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri
Rapora konu gayrimenkulün tapu ve takyidat bilgileri Şişli Tapu Sicil Müdürlüğünden 13.10.2011 tarihinde saat 16:00’ da temin edilmiştir.
2.2.1 İ.Ayazağa 3 Ada 32 No.lu Parselin Tapu Kaydı TAŞINMAZ BİLGİLERİ
İl İSTANBUL Ada 3
İlçe ŞİŞLİ Parsel 32
Mahalle İ. AYAZAĞA Yüzölçümü 46.000,00 m²
Cilt/Sayfa 1/69 Ana Taşınmaz Nitelik TALİM ARAZİSİ
MÜLKİYET BİLGİLERİ
Malik ve Hissesi Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. – TAM Tarih ve Yevmiye No 05.06.2007 – 8335
Edinme Sebebi Satış
TAKYİDAT BİLGİLERİ
Haciz YOKTUR
Şerh YOKTUR
Rehin
05.01.2011 tarih ve 148 yevmiye no.lu Asya Katılım Bankası lehine 106.000.000,00 TL bedelle 1. dereceden fbk müddetli bila faizli ipotek vardır.
29.07.2011 tarih ve 12967 yevmiye no.lu Asya Katılım Bankası lehine 22.426.380,00 TL bedelle 2. dereceden fbk müddetli bila faizli ipotek vardır.
Hak ve Mükellefiyet YOKTUR Beyan
05.06.2007 tarih 8335 yevmiye no.lu “kamu hizmetlerine ayrılan yerler ile maliye bakanlığınca değişik ihtiyaçlarda talep edilen taşınmazlar bedelsiz olarak hazineye iade edilir” beyanı bulunmaktadır.
Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri
Gayrimenkul üzerinde, son üç yıl içerisindeki alım – satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin bilgilerde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.
2.3 Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri
İstanbul İli, Şişli İlçesi, İ.Ayazağa Mahallesinde bulunan incelemeye konu gayrimenkulün ada ve parsel bilgileri aşağıdaki tabloda verilmiştir.
Sıra No İl İlçe Mahalle Ada Parsel
1 İstanbul Şişli İ.Ayazağa 3 32
2.4.1 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı
İl İlçe Mahalle Ada Parsel Fonksiyonu Yapılaşma Koşulu
İstanbul Şişli İ.Ayazağa 3 32 TURİZM+TİCARET
E=3,00,H=SERBEST Otel, İş Merkezi, Rezidans, Ofis, Büro, Alışveriş Merkezi,
Sinema, Tiyatro, Eğlence Merkezi, Çok Katlı Mağaza, Müze, Kütüphane, Sergi Salonu, Kültür Tesisleri, Lokanta, Restoran, Gazino, Yönetim Binaları, Banka ve Finans Kurumları gibi Ticari Fonksiyonlar
Rapora konu 3 Ada 32 No.lu parselde kayıtlı gayrimenkul, 21.04.2010 tarihinde onaylanmış olan 1/5000 Ölçekli Şişli Ayazağa Mahallesi, 4 Pafta, 3 Ada, Eski 29, Yeni 32, 33, 34, 35 parsellere ait Nazım İmar Planı tadilinde plan tasdik sınırı dışına alınmıştır.
İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 18.06.2010 tarih ve 1558 sayılı kararı ile İstanbul İli Şişli İlçesi Ayazağa, 4 Pafta, 3 Ada, 32 Nolu Parsele Ait 1/5.000 Ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planında bir kısmı T lejandı ile “Turizm Alanı” bir kısmı “Yol” olarak planlanmıştır.
Daha sonra 12.07.2010 tarihinde onaylanmış 1/5000-1/1000 Ölçekli Şişli Ayazağa Mahallesi, 4 Pafta, 3 Ada, 32 Parsele İlişkin Nazım ve Uygulama İmar Planlarında E=2,00 olmak üzere H=Serbest
“Turizm” Alanında kalmakta olup, “Otel, İş Merkezi, Rezidans, Ofis, Büro, Alışveriş Merkezi, Sinema, Tiyatro, Eğlence Merkezi, Çok Katlı Mağaza, Müze, Kütüphane, Sergi Salonu, Kültür Tesisleri, Lokanta, Restoran, Gazino, Yönetim Binaları, Banka ve Finans Kurumları gibi Ticari Fonksiyonlar”ın yer alabileceği belirlenmiştir.
İstanbul İli Şişli İlçesi Ayazağa, 4 Pafta, 3 Ada, 32 No.lu Parsele Ait 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı
1- Şişli İlçesi, Ayazağa Mahallesi, 4 pafta, 3 ada, yeni 32 no.lu parsel turizm alanı ve yol alanıdır.
2- Turizm alanında; otel, iş merkezi, rezidans, ofis, büro, alışveriş merkezi, sinema, tiyatro, eğlence merkezi, çok katlı mağaza, müze, kütüphane, sergi salonu, kütür tesisleri, lokanta, restaurant, gazino, yönetim binaları, banka ve finans kurumları gibi ticari fonksiyonlar yer alabilir
3- Turizm Alanında yapılanma koşulları E=2.00 H=Serbesttir.
4- İnşaat Alanı hesabı 32 no.lu parselin Brüt Alanı üzerinden yapılacaktır.
5- Enerji ihtiyacı yapılacak binalar içinde ayrılacak trafolardan sağlanacaktır.
6- Uygulama bu plana göre TOKİ’nin uygun görüşü doğrultusunda ilçe belediyesi tarafından onaylanacak avan projeye göre yapılacaktır.
7- Alanın tamamı ile ilgili kurumlardan görüş alınmak kaydı ile zemin altı otopark olarak düzenlenebilir.
8- Planlama Alanı içerisindeki otopark ihtiyacı İstanbul Otopark Yönetmeliği standartlarına uygun olarak parsel içerisinde çözülecektir.
9- Planlama Alanı içerisinde yer alan kullanımların araç giriş-çıkışına ilişkin olarak uygulama aşamasında Ulaşım ve Trafik Düzenleme Komisyonu (UTK) kararı alınacaktır.
yapılaşma şartının E=3,00 olarak tadil edildiği ve “Eğimden dolayı ortaya çıkan bodrum katlar iskan edilebilir. İskan edilen bodrum katlar emsale dahil değildir.” notunun ilave edilmesi şeklinde değiştirilerek 14.09.2010 tarihinde itiraza esas tadilat planının, başkanlık tarafından resen onaylandığı bilgisi edinilmiştir.
K
2.5 Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler
Rapora konu gayrimenkul mülkiyeti T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığına ait olup, yapılan araştırmalarda gayrimenkulün kullanımına dair herhangi bir yasal izin ve belgeye rastlanılamamıştır. Gayrimenkulün kadastral durumu, mevcut halihazır haritalarla birlikte incelendiğinde; parselin doğusunda kalan Defne Sokak ile bazı yapıların rapora konu parselin tamamen içinde işgal şeklinde, parsele bitişik birkaç yapının ise rapora konu parsel sınırına tecavüzlü şekilde inşa edildiği tespit edilmiştir. İşgal ve tecavüzlü bu alan takribi 3.500 m² dir.
3 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER
3.1 Bölge Analizi 3.1.1 İstanbul İli
İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları’nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası’nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı, Karadeniz’i, Marmara Denizi’yle birleştirirken; Asya Kıtası’yla Avrupa Kıtası’nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.
İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli’nin Kandıra, Derince, Körfez, Gebze, Çayırova ve Darıca ilçeleriyle, güneyden Marmara Denizi, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ’ın Çorlu Çerkezköy ve Saray ilçeleriyle çevrilidir. 5747 Sayılı “Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun”la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Avcılar, Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa,
Sarıyer, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla, Zeytinburnu, Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe, Sultangazi olmak üzere toplam 39 ilçeden oluşmaktadır.
İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E–5, kentsel yapının şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi üstlenmesi amacı ile inşa edilen E–5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür.
TEM Otoyolu ise nispeten eski E–5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup, bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM–E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır.
3.1.2 Şişli İlçesi
Şişli kuzeyden Sarıyer, güneyden Beyoğlu, doğudan Beşiktaş ve batıdan Kağıthane ilçeleri ile sınırlıdır. Bölge genelde bir yerleşim ve sanayi bölgesi olup, bitki örtüsü olarak sadece fatih ormanlarının bir kısmı bölge dâhilinde bulunmaktadır.
Karadeniz'i Marmara Denizi'ne birleştiren, Asya Kıtası ile Avrupa Kıtasını birbirinden ayıran yeryüzünün önemli suyollarından biri olan İstanbul Boğazı'nın batısında Avrupa yakasında bulunan Şişli, Beyoğlu plato düzlüğünün kuzey uzantısında yer alır. İlçe toprakları kuzeyde Mecidiyeköy/Zincirlikuyu üzerinden Ayazağa yöresini de içine alarak Sarıyer'e, kuzeybatıda ise Hürriyet-i Ebediye Tepesi üzerinden Kâğıthane’ye geniş bir alana yayılır
İlçe sınırları içindeki yükseköğretim kurumları arasında İstanbul Teknik Üniversitesi (İTÜ) önemli bir yer tutar Bunun dışında Marmara, Yıldız Teknik, İstanbul Bilgi, Beykent, Bahçeşehir, Haliç, İstanbul Bilim üniversitelerinin ilçe sınırları içinde kampüsleri vardır
Şişli İlçesi'nde spor tesislerinden başlıcaları, Ayazağa - Seyrantepe arasında Aslantepe Türk Telekom Arena, İTÜ Ayazağa Yerleşkesi içindeki spor kompleksi, Ayazağa Yusuf Tunaoğlu Stadı, Feriköy Stadı, ile Ayazağa'daki Eczacıbaşı Spor Salonu'dur İlçede faaliyet gösteren en ünlü spor kulüpleri arasında Eczacıbaşı Spor Kulübü ile geçmişte Turkcell Süper Lig'de mücadele etmiş olan Feriköy Spor Kulübü gösterilebilir İlçede etkinlik gösteren diğer spor kulüpleri; Ayazağa Esen Spor Kulübü, Ayazağa Spor Kulübü, Şişli Belediyesi Spor Kulübü, Feriköy Paşa Mahallesi Spor Kulübü, Kuştepe Spor Kulübü, Maslak Spor Kulübü, Mecidiyeköy, Spor Kulübü,
Kulübü, İzzetpaşa Spor Kulübü, Öz Şişli Spor Kulübü, Mahmut Şevket Paşa Spor Kulübü
İlçedeki önemli kültür merkezleri Harbiye Açıkhava Tiyatrosu, Cemal Reşit Rey Konser Salonu, Lütfi Kırdar Uluslararası Sergi ve Kongre Sarayı'dır Bunlar dışında Harbiye Muhsin Ertuğrul Sahnesi, Gönül Ülkü-Gazenfer Özcan Tiyatrosu, Kenter Tiyatrosu, Harbiye Cep Tiyatrosu, Profilo Kültür Merkezi, Stüdyo Tiyatrosu, Tiyatrokare ve Efe Sanat Evi diğer tiyatro ve performans mekânlarıdır Müzeler ise Askeri Müze ve Atatürk Müzesi'dir
Şişli İlçesi’nin yıllara göre nüfus değişimi:
1955 : 120. 811 1960 : 157. 744
1965 : 208. 128 1970 : 250. 605
1975 : 270. 577 1980 : 282. 471
1985 : 526. 526 1990 : 250. 478
1997 : 251. 155 2000 : 250 792
2007 : 314 684 TÜİK ADNK 2009 : 316. 058 kişidir.
Şişli ilçesinin nüfusu İstanbul'un bütün diğer ilçeleri gibi sürekli bir nüfus artışına sahne olmuştur 1980'lerde ikiye katlanan nüfusu Kağıthane'nin ayrılmasıyla 250. 000'e gerilemiştir. Güneydeki Mecidiyeköy ve etrafındaki mahallelerin merkezi özellikleri daha çeşitlidir.
Şişli ilçesi hızlı bir değişim içindedir. 21 yüzyıl İstanbul'unun hatta Türkiye ekonomisinin iş ve
dönük tesislerin şehir merkezinden uzaklaştırılmalarıyla bu sektörde çalışan işgücünün payı giderek düşmektedir. Şişli İlçesi'nde yaşayanların İstanbul'un değişik kesimlerinde çalıştıkları düşünülse de, Şişli katma değer açısından İstanbul ili içinde yüksek paya sahiptir
Şişli-Mecidiyeköy-Esentepe-Levent-Maslak aksında uzanan Büyükdere Caddesi üzerinde ve çevresindeki bölge Türk finans sektörünün kalbi durumuna gelmiştir.
3.2 Gayrimenkulün Yakın Çevre Analizi
Rapora konu alan; Şişli İlçesi Huzur Mahallesi sınırları içinde kalmaktadır. Parsel İstanbul Çevre Yoluna (O2) cepheli olup, İstanbul Çevre Yolunun kuzeyinde yer almaktadır. Çevre yoluna takribi 150 m. cephesi bulunmaktadır. Parselin doğusunda ve bitişiğinde Türk Telekom Arena Statdyumu, kuzeyinde EVYAP Fabrikası, Oyak Sitesi, güneyinde TEM ve Seyrantepe Polis Lojmanları ve Seyrantepe Metro (Triyaj ve Transfer Alanı) Ana Durağı bulunmaktadır.
Gayrimenkul ve civarı Barbaros Caddesi ve devamındaki Büyükdere Caddesi üzerinde bulunan büyük iş merkezleri, kuleleri ve alış veriş merkezleri ile çevrili ticari alana oldukça yakın olması, Mashattan, Oyak Sitesi vs. gibi konut projelerinin uygulanması ve Seyrantepe ve stadın basında çokça yer alması gibi sebeplerle herkesçe bilinen bir bölgedir.
3.3 Gayrimenkulün Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi
Rapora konu gayrimenkul; İstanbul İli, Şişli İlçesi, İ.Ayazağa Mahallesinde, tamamı T.C.
Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığının mülkiyetinde olup, toplam yüzölçümü 46.000,00 m² olan 1 adet parseldir. Gayrimenkul üzerinde işgal ve parsele tecavüzlü binalar mevcuttur. Bu işgal ve tecavüzlü alan takribi 3.500,00 m² dir.
Gayrimenkulün takribi 12.000 m² lik kısmı arazinin en yüksek noktası olup, üzerine yer yer beton dökülerek düzeltilmiştir. Bu alan haricinde kalan diğer kısım ise oldukça eğimli olup, doğal bitki örtüsü ile kaplıdır. Rapora konu parsel üzerinde inşa edilecek yapı için hafriyat ve dolgu işlemlerinin maliyeti artıracağı muhakkaktır.
Gayrimenkulün imar planında belirlenen yapılaşma koşullarına göre, inşaat alanı brüt arsa alanı üzerinden hesaplanacağı için 46.000,00 m² olan alanı içerisinde toplam 138.000,00 m² emsal alanlı yapı yapılabilir.
Rapora konu 3 Ada 32 No.lu parselde kayıtlı gayrimenkul, 21.04.2010 tarihinde onaylanmış olan 1/5000 Ölçekli Şişli Ayazağa Mahallesi, 4 Pafta, 3 Ada, Eski 29, Yeni 32, 33, 34, 35 parsellere ait Nazım İmar Planı tadilinde plan tasdik sınırı dışına alınmıştır.
İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 18.06.2010 tarih ve 1558 sayılı kararı ile İstanbul İli Şişli İlçesi Ayazağa, 4 Pafta, 3 Ada, 32 Nolu Parsele Ait 1/5.000 Ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planında bir kısmı T lejandı ile “Turizm Alanı” bir kısmı “Yol” olarak planlanmıştır.
Daha sonra 12.07.2010 tarihinde onaylanmış 1/5000-1/1000 Ölçekli Şişli Ayazağa Mahallesi, 4 Pafta, 3 Ada, 32 Parsele İlişkin Nazım ve Uygulama İmar Planlarında E=2,00 olmak üzere H=Serbest “Turizm” Alanında kalmakta olup, “Otel, İş Merkezi, Rezidans, Ofis, Büro, Alışveriş Merkezi, Sinema, Tiyatro, Eğlence Merkezi, Çok Katlı Mağaza, Müze, Kütüphane, Sergi Salonu, Kültür Tesisleri, Lokanta, Restoran, Gazino, Yönetim Binaları, Banka ve Finans Kurumları gibi Ticari Fonksiyonlar”ın yer alabileceği belirlenmiştir.
Ada 32 parsele ilişkin düzenlenmiş olan planlara yapılan itirazlar sonucunda E=2,00 olan yapılaşma şartının E=3,00 olarak tadil edildiği ve “Eğimden dolayı ortaya çıkan bodrum katlar iskan edilebilir. İskan edilen bodrum katlar emsale dahil değildir.” notunun ilave edilmesi şeklinde değiştirilerek 14.09.2010 tarihinde onaylandığı bilgisi edinilmiştir.
4 GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ
4.1 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler
Rapora konu gayrimenkulün hızla gelişmekte olan bir bölgede olması ve Büyükdere Caddesi üzerinde yoğunlaşan İş – Ticaret – Konut aksına oldukça yakın olan bir semtte yer alması,
O-2 Karayoluna cepheli olması, inşası devam eden Türk Telekom Arena Stadının bulunduğu parsele bitişik olması gibi sebeplerle reklam değerinin oldukça yüksek olması,
Gayrimenkulün ulaşım açısından avantajlı olması,
İstanbul ulaşımının en önemli geçişlerinden olan Boğaziçi ve Fatih Sultan Mehmet köprülerine yakın olması,
Gayrimenkulün ulusal ve uluslar arası yatırımcılar ile emlak sektörü açısından cazibe merkezi olan bölge içerisinde bulunması,
4.2 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler
Rapora konu gayrimenkulün alan olarak büyük bir kısmının oldukça eğimli olması ve bu durumun inşa maliyetini artıracak olması
O-2 Karayoluna ve Seyrantepe Stadına cepheli olması nedeniyle gürültüden oldukça fazla etkilenmesi
Parselin bir kısmının işgal edilerek yapılar inşa edilmiş olması ve bitişiğindeki yapıların bazılarının ise parsel sınırına tecavüzlü olarak inşa edilmiş olması
5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ
5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar 5.1.1 Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi
Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir gayrimenkulün yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece sözkonusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz.
Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur.
Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları calibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir.
5.1.2 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı
Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Sözkonusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır.
Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır.
5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri
Rapora konu gayrimenkullerin ve üzerindeki projenin değerlemesinde; arsa ve konutlar için yeterli sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle “Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi” ile piyasa koşullarında projenin muhtemel satış hâsılatı ve inşa maliyetleri hesap edilerek
“Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi” kullanılmıştır.
6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ
6.1 Gayrimenkulün Vergi Beyanına Esas Arsa Değeri
Şişli Belediyesi Emlak Müdürlüğünden alınan bilgiye göre, rapora konu gayrimenkulün vergi beyanına esas 2011 rayiç değerinin belirlenmesinde birçok sokaktan mahreci olduğu öğrenilmiştir. 1.454 TL-363 TL arasında m² birim değeri olduğu öğrenilmiştir. 3 Ada 32 Parselin O-2 Otoyoluna cephesinin geniş olmasından dolayı, raporda vergi beyanına esas değeri 1.454 TL/m² üzerinden alınması ile hesaplanmıştır
Emlak Vergi Beyanına Esas Değeri= Arsa Alanı x m² Birim Değeri olacağından, 46.000,00 m² x 1.454 TL/m² TL/m² = 66.884.000,00 TL olarak hesaplanmıştır.
6.2 Çevrede Arsa Değeri Araştırması İLETİŞİM
BİLGİLERİ KONUM VE NİTELİK İMAR
DURUMU FİYAT ALAN(m²)
BİRİM DEĞER (TL/m²) Ümit Kiveşkan
0542 345 64 77 Şişli/Ayazağa/Arsa Ticaret 25.000.000,00 USD 7.100,00 6.549,30
Ayşe Arslan
0538 500 50 79 Şişli/Ayazağa/Arsa Konut+Ticaret 7.400.000,00 USD 6.166,00 2.232,24 Osman Girgin
0543 598 55 99 Şişli/Ayazağa/Arsa Özel Kullanım 18.130.000,00 USD 10.360,00 3.255,00 Servet Adıgüzel
0532 236 78 31 Şişli/Ayazağa/Arsa Ticaret 13.500.000,00 USD 6.000,00 4.185,00
* 1 USD = 1,86 TL olarak kabul edilmiştir.
Değerlemeye konu 3 Ada 32 Parselin 2007 yılının son aylarında 1/5.000 Ölçekli Nazım İmar Planında “Turizm + Ticaret Alanı” olarak, E=2,00 ve H= Serbest yapılaşma şartlarına sahipken 85.000.000 TL bedelle Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı tarafından satın alındığı öğrenilmiştir.
85.000.000,00 TL / 46.000.000,00 = 1.847,83 TL/m²
Bu durumda E=2,00 yapılaşma şartının E=3,00 yapılaşma şartlarına yükseltilmesi ve 4 yıllık zaman zarfı içerisindeki TÜFE oranını hesaba katarak söz konusu gayrimenkul için birim m² fiyatının günümüz fiyatına indirgenme hesaplaması yapılabilir. 2008-2011 yılları arasında
iyileştirme oranı da ilave edilmiş şekli ile 3.770,92 TL/m² olarak bulunur.
6.3 Emsal Karşılaştırma Yöntemi ile Değer Takdiri (Pazar Değeri)
Edinilen güncel bilgiler, mahallinde yapılan araştırmalar doğrultusunda; gayrimenkullerin emsallerine göre konumu, imar durumu, olumlu ve olumsuz nitelikleri gibi hususlar birlikte değerlendirildiğinde arazi birim değeri 4.500 TL/m² olarak hesap ve takdir edilmiştir.
Buna göre;
Arsa Değeri= Arsa Alanı (m²) X Birim Değer (TL/m²) olarak,
46.000,00 m² x 4.500,00 TL = 207.000.000,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir.
Arsanın kiraya verilmesi durumunda; 25 yıllık kira getirisinin değerine karşılık geleceği düşünülmektedir.
Kira Birim m² Değeri = Toplam Değer/Yıl/12/alan olduğundan, 3 Ada 32 Parselin brüt m² birim kira bedeli 15,00 TL/m² olarak hesaplanmıştır.
Bu değere Katma Değer Vergisi (KDV) dâhil değildir.
6.4 Gayrimenkulün Üzerinde Geliştirilebilecek Projenin Analizi 6.4.1 Yakın Çevrede Rezidans Emsali Araştırması
Gayrimenkul bulunduğu ilçede ve çevre ilçelerde Astoria, Selenium Twins, Mashattan, Trump Towers gibi rezidanslar ve rezidans projeleri bulunmaktadır.
İLETİŞİM BİLGİLERİ BULUNDUĞU YER ALAN (m²) FİYAT BİRİM DEĞER(TL/m²) Gökhan Selvi
0532 453 49 21 Şişli/Esentepe/Astoria 120,00 670.000,00 USD 10.385,00 Lotus Proje
0212 227 47 49 Şişli/Fulya/Selenium Twins 235,00 1.490.000,00 USD 11.793,19 Gökhan Selvi
0532 453 49 21 Şişli/Esentepe/Astoria 170,00 1.275.000,00 USD 13.950,00 Zeynep Gül Sezer
0532 579 74 82 Şişli/Maslak/Mashattan 115,00 390.000,00 USD 6.307,83
İlhan Demirkol
0533 920 57 20 Şişli/Maslak/Mashattan 150,00 525.000,00 USD 6.510,00
Murat Koçak
0533 638 51 42 Şişli/Maslak/Mashattan 150,00 560.000,00 USD 6.944,00
Remax İz 0212 280 27 27
Şişli/Mecidiyeköy/Trump
Towers 100,00 650.000,00 USD 12.090,00
6.4.2 Projelendirilmiş Arsa Değeri ve Diğer Analizler
Rapora konu 46.000,00 m² alana sahip gayrimenkulün imar durumunda “Turizm+Ticaret”
fonksiyonunda kalıyor olması ve ilgili plan notlarında “Otel, İş Merkezi, Rezidans, Ofis, Büro, Alışveriş Merkezi, Sinema, Tiyatro, Eğlence Merkezi, Çok Katlı Mağaza, Müze, Kütüphane, Sergi Salonu, Kültür Tesisleri, Lokanta, Restoran, Gazino, Yönetim Binaları, Banka ve Finans Kurumları gibi Ticari Fonksiyonlar” içerebileceği bilgisine istinaden, “rezidans” projesi geliştirilebileceği kabulü ile proje analizi yapılmıştır. İnşaat alanı ilgili plan notuna göre 32 parselin brüt alanı üzerinden hesaplanacaktır. Buna göre;
Birim m² yapım maliyetinin ortalama 1.800,00 TL/m² olacağı kabul edilmiştir.
Rezidans projesi geliştirilmesi halinde; gayrimenkuller üzerinde imar planına uygun inşa edilecek, kat mülkiyetli, yeni yapılmış rezidans konutların ortalama satış m² birim değerinin 9.000,00 TL olabileceği düşünülmektedir.
Toplam Emsal Alanı = Arsa Alanı x Emsal Değeri;
Toplam Emsal Alanı = 46.000,00 x 3,00 = 138.000,00 m²
Toplam İnşaat Alanı = Toplam Emsal Alanı + Toplam Emsal Alanının % 20’si (satılabilir alanlar) + Toplam Emsal Alanının %5’i (emsal dışı alanlar)
Toplam İnşaat alanı = 138.000,00 + 27.600,00 + 6.900,00 = 172.500,00 m²
Yapım Maliyeti = Toplam İnşaat Alanı x Konut m² Birim Maliyet Değeri olduğundan;
Yapım Maliyeti = 172.500,00 x 1.800,00 = 310.500.000,00 TL
Toplam satış hasılatı bulunurken;
Toplam İnşaat Alanı x Satış Birim m² Değeri = 165.600,00 x 9.000,00 = 1.490.400.000,00 TL
Proje Analizi Tablosu
Proje Analizi İçin Öngörüler
Arsa Alanı (m²) 46.000,00
TOPLAM ARSA ALANI (m²) 46.000,00
İnşaat Alanı (m²) 138.000,00
İnşaat Alanının %20'si (Takribi Satılabilir Alan) (m²) 27.600,00 İnşaat Alanının %5'i (Emsal Dışı İnşaat Alanları) (m²) 6.900,00
TOPLAM İNŞAAT ALANI (m²) 172.500,00
Maliyetler
Maliyet Türü Alan
(m²)
Birim Değeri
(TL/m²)
Değer
(TL)
Toplam Proje İnşa Maliyeti (TL) 172.500,00 1.800,00 310.500.000,00
Toplam Proje Maliyeti (TL) 310.500.000,00
Satış Hasılatı
Hasılat Türü Alan
(m²)
Birim Değeri
(TL/m²)
Değer
(TL)
Satış Hasılatı (TL) 165.600,00 9.000,00 1.490.400.000,00
Toplam Satış Hasılatı (TL) 1.490.400.000,00
Bölgesel Kar Oranı 65%
Tahmini Proje Karı 968.760.000,00
Arsa Değeri
Arsa Değeri (TL) 211.140.000,00
Yukarıdaki kabuller uyarınca geliştirilen örnek projede arsa değeri;
211.140.000,00 TL ≈ 211.000.000,00 TL (İkiyüzonbirmilyon Türk Lirası) olarak hesap ve takdir edilmiştir.
Bu değerlere Katma Değer Vergisi (KDV) dâhil değildir.
Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip olsa da en verimli kullanım olarak kabul edilemez. Rapora konu gayrimenkullerin, yasalardan kaynaklanan plan yapma ve uygulama yetkinize binaen üst ölçek plan kararlarına uygun olarak tadil veya revize edilmiş Nazım İmar ve Uygulama İmar Planlarında belirlenmiş olan
“Ticaret+Turizm” fonksiyonu kullanımının uygun olduğu düşünülmektedir.
6.6 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
Değerleme raporuna konu alan, İstanbul İli, Şişli İlçesi, İ.Ayazağa Mahallesinde bulunan yüzölçümü 46.000,00 m² olan 1 adet parseldir. Gayrimenkulün tamamı T.C. Başkanlık Toplu Konut İdaresi (TOKİ)’ ne aittir.
Emsallerine göre konumu, imar durumu, teknik ve sosyal altyapı, ulaşım vb. özellikleri, emsallerine göre olumlu ve olumsuz nitelikleri gibi hususlar dikkate alınarak “Emsal Karşılaştırma Yöntemi”
İmar durumu dikkate alınarak üzerinde inşa edilebilecek rezidans tipi konut yapılarının pazar fiyatları araştırılarak Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemiolmak üzere iki farklı yöntemle hesaplanmıştır. İnşaat maliyetlerindeki artışlar, piyasa şartları, ekonomik veriler, geliştirilecek projede gayrimenkullerin kullanımının getirebileceği riskler ve arazinin topografisi gereği oluşan bodrum harici katların ortaya çıkardığı diğer satılabilir alanların hesaplanmasının ayrıntılı mimari proje çalışması gerektirmesi vb. etkenler sebebiyle Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemindeki kabullerin ve verilerin değişmesi ihtimali bulunduğundan güncel koşullar altında nihaî Pazar değeri olarak Emsal Karşılaştırma Yöntemi ile hesaplanan değerin esas alınmasının uygun olduğu kanaatine varılmıştır.
Sonuç olarak takdir edilen nihai pazar değerleri;
Toplam 46.000,00 m² alan için takdir edilen nihai değer;
207.000.000,00 TL (İkiyüzyedimilyon Türk Lirası), olarak hesap ve takdir edilmiştir.
Bu değerlere Katma Değer Vergisi (KDV) dâhil değildir.
sınırlama) bulunmadığından gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyünde bulunmasının Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel oluşturmadığı düşünülmektedir.
İşbu Değerleme Raporu, İncelemeye konu taşınmaz için resmi kurumlardan temin edilebilen arşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz Değerleme Uzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak, azami dikkatle hazırlanmıştır. Temin edilemeyen bilgi ve belgeler sonucu oluşabilecek değişimlerden rapor etkilenebilir.
İşbu rapor, üç nüsha olarak, Şirketimizce oluşturulan “Gayrimenkul Değerleme Rapor Formatı”nda düzenlenmiştir. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.
Şirketimiz işbu raporu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. dışında farklı gerçek ve tüzel kişilere vermeyeceğini taahhüt etmektedir.
RAPOR EKLERİ:
Rapora Konu Gayrimenkule Ait Fotoğraflar
Değerleme Uzmanları Lisans Belgeleri
Rapora Konu Gayrimenkule Ait Tapu Kayıtları
Rapora Konu Gayrimenkule İlişkin İmar Durum Belgeleri
