İSTANBUL İLİ KÜÇÜKÇEKMECE İLÇESİ HALKALI MAHALLESİ 800 ADA 11 PARSEL DEĞERLEME RAPORU
EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
İSTANBUL, ARALIK 2011
Faks : (216) 474 03 46 bilgi@ygd.com.tr www.ygd.com.tr
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ
DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ İSTANBUL İLİ KÜÇÜKÇEKMECE İLÇESİ HALKALI MAHALLESİ 800 ADA 11 PARSELİN DEĞERLEME RAPORU
DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
RAPORU HAZIRLAYAN KURUM YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
RAPOR TARİHİ 30.12.2011
DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ
TAPU BİLGİLERİ
Gayrimenkulün üzerinde Türkiye Elektrik Kurumu Genel Müdürlüğü lehine İrtifak Hakkı bulunmaktadır.
Bkz. Rapor-Gayrimenkulün Tapu Bilgileri Sayfa:8 MEVCUT KULLANIM BOŞ
İMAR DURUMU E=1.75, Hmax=Serbest, Konut Alanı
Bkz. Rapor-Gayrimenkulün İmar Durumları Sayfa:10 DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ) TOPLAM ARSA DEĞERİ 46.960.000,00 TL
RAPOR BİLGİLERİ ... 4
Rapor Tarihi ... 4
Rapor Numarası... 4
Rapor Türü ... 4
Şirket Bilgileri ... 4
Raporu Hazırlayanlar ... 4
Sorumlu Değerleme Uzmanları ... 5
Müşteri Adı ve Bilgileri ... 5
Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) ... 5
Değerleme Tarihi ... 5
Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su ... 5
GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER ... 6
Gayrimenkulün Yeri ve Konumu ... 6
Gayrimenkulün Takyidatlı Tapu Bilgileri ... 8
Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri ... 9
Gayrimenkulün İmar Durumu ... 10
Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler. ... 10
GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER ... 11
Bölge Analizi ... 11
İstanbul İli ...11
Küçükçekmece İlçesi ...12
Gayrimenkulün Yakın Çevre Analizi ... 13
Gayrimenkulün Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi ... 13
Gayrimenkulün Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi ... 13
GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ ... 14
Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler ... 14
Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler ... 14
GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ ... 15
Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ... 15
Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi ...15
Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı ...15
Gelir Yöntemi Yaklaşımı ...16
Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri ... 16
NİHAİ DEĞER TAKDİRİ ... 17
Gayrimenkulün Vergi Beyanına Esas Arsa Değeri ... 17
Çevrede Arsa Değeri Araştırması ... 17
Emsal Yöntemi ile Değer Takdiri (Pazar Değeri) ... 17
Gayrimenkul Üzerinde Geliştirilebilecek Toplu Konut Projesinin Analizi ... 18
Yakın Çevrede Konut Emsali Araştırması ...18
Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemine Göre Arsa Değeri ve Diğer Analizler ...18
En Verimli Kullanım Analizi ... 19
Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi ... 20
İNCELEMEYE KONU ALANA AİT FOTOĞRAFLAR ... 22
1. RAPOR BİLGİLERİ
1.1 Rapor Tarihi 30.12.2011
1.2 Rapor Numarası EMLAKKONUT – 11.11 – 182
1.3 Rapor Türü
Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan 14.06.2011 tarihli sözleşme gereği “İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi” kapsamındaki İstanbul İli Küçükçekmece İlçesi Halkalı Mahallesinde bulunan 800 ada 11 parselin Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, güncel rayiç değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur.
1.4 Şirket Bilgileri
Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu’nca, Seri VIII No:35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ” çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir.
1.5 Raporu Hazırlayanlar
Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Geomatik Mühendisi H. Şule POSTACI ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Şirketimiz Sorumlu Değerleme Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir.
1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanları
Şirketimizin Yönetim Kurulu Üyesi olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır.
1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri
Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş.
Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1–8 Ataşehir / İSTANBUL
1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)
“İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi” kapsamındaki İstanbul İli Başakşehir İlçesi Kayabaşı Mahallesinde bulunan 536 ada 3 parsel ve 540 ada 4 parselin SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır.
1.9 Değerleme Tarihi : 30.12.2011 1.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:
Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 14.06.2011 tarihinde imzalanan sözleşmedir.
Değerleme Uzmanı Sorumlu
Değerleme Uzmanı
Mustafa PINAR Fatih PEKTAŞ Lisans No: 400550 (Harita Yüksek Mühendisi)
Lisans No: 400375
2. GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER
2.1 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu
Rapora konu parsel İstanbul İli, Küçükçekmece İlçesi, Halkalı Mahallesi 800 ada 11 parsel numaralarında kayıtlı gayrimenkuller olup, toplam yüzölçümü 30.294,51 m² dir.
İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Avrupa Otoyolu’nda (O-3) Avrupa yönünde ilerlenirken Mahmutbey Batı çıkışı yönünde sağa dönüşür ve O-3 Kuzey Yanyolu boyunca yaklaşık 2 km ilerledikten sonra O-3 Güney yanyolu yönünde sola dönülür. Bu yolda takribi 2 km ilerlenip sola dönülür ve takribi 400 m ilerlendiğinde değerlemeye konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgeye gelinmiş olunur.
İncelemeye konu alanın önemli arterlere göre konumu; Boğaziçi Köprüsüne takribi ve Fatih Sultan Mehmet Köprüsüne takribi 28 km.’dir. Küçükçekmece Halkalı’da bulunan gayrimenkulün, önemli lokasyonlara mesafesi ise; Atatürk Havalimanına takribi 9 km., Taksim Meydanına takribi 25 km. dir.
2.2 Gayrimenkulün Takyidatlı Tapu Bilgileri
Küçükçekmece Tapu Sicil Müdürlüğünden 23.12.2011 tarih, 14:00 ’da yapılan incelemeye göre;
TAŞINMAZ BİLGİLERİ
İl İSTANBUL Ada 800
İlçe KÜÇÜKÇEKMECE Parsel 11
Mahall
e HALKALI MAH. Yüzölçümü 30.294,51 m²
Cilt/Sa
yfa 135/13201 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA
MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve
Hissesi EMLAK KONUT GAYRİMENKUL Y.O. A.Ş. – TAM Tarih ve
Yevmiye No 18.12.2009/22984 Edinme
Sebebi İMAR(TSM) TAKYİDAT BİLGİLERİ
Haciz YOKTUR.
Şerh YOKTUR.
Rehin YOKTUR.
Hak ve
Mükellefiyet
10.02.1971 TARİH 1012 YEVMİYE NO İLE M:HARİTASINDA SARI BOYA İLE İŞARETLİ 1500M² LİK KISIMDA TÜRKİYE ELEKTRİK KURUMU GENEL MÜDÜRLÜĞÜ LEHİNE ENERJİ NAKİT HATTI İÇİN İRTİFAK HAKKI (BAŞLAMA TARİH:10.02.1971, BİTİŞ TARİH:10.02.1971 SÜRE: - ) BULUNMAKTADIR.
Beyan YOKTUR.
Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri
İmar uygulaması sonucu oluşmuş parseldir.
2.3 Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri
İncelemeye konu alan İstanbul İli, Küçükçekmece İlçesi, Halkalı Mahallesi 800 ada, 11 parsel numarası ile kayıtlıdır.
K
2.4 Gayrimenkulün İmar Durumu
Küçükçekmece Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nde yapılan araştırma neticesinde 800 ada 11 parsele ilişkin üst ölçekli planın 1/5000 ölçekli 07.11.2010 tasdik tarihli Halkalı Toplu Konut Revizyon Nazım İmar Planı, uygulama planının ise 1/1000 ölçekli 07.11.2010 tasdik tarihli Halkalı Toplu Konut Revizyon Uygulama İmar Planı olduğu öğrenilmiştir. Değerleme konusu parsel mevcut planında E=1.75 H=Serbest yapılaşma koşulunda konut alanı olarak planlanmıştır.
2.5 Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler.
Rapora konu gayrimenkul üzerinde herhangi bir yasal izin ve belge bulunmamaktadır.
3 GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER
3.1 Bölge Analizi
3.1.1 İstanbul İli
İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları’nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası’nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı, Karadeniz’i, Marmara Denizi’yle birleştirirken; Asya Kıtası’yla Avrupa Kıtası’nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.
İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli’nin Karamürsel, Gebze, Merkez ve Kandıra ilçeleriyle, güneyden Bursa’nın Gemlik ve Orhangazi ilçeleriyle, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ’ın Çorlu Çerkezköy ve Saray ilçelerinin yanı sıra, Kırklareli’nin de Vize İlçesi topraklarıyla çevrilidir.
5747 Sayılı “Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun”la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Avcılar, Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Kartal, Küçükçekmece, Silivri, Ümraniye, Üsküdar, Adalar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Beşiktaş,
Beykoz, Beyoğlu, Güngören, Kâğıthane, Maltepe, Pendik, Sarıyer, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla, Zeytinburnu, Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe, Sultangazi olmak üzere toplam 39 ilçeden oluşmaktadır.
İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E–5, kentsel yapının İstanbul İli
üstlenmesi amacı ile inşa edilen E–5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür.
TEM Otoyolu ise nispeten eski E–5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup, bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM–E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır.
3.1.2 Küçükçekmece İlçesi
Küçükçekmece İlçesi 04.07.1987 tarihli resmi gazetede yayınlanan 3392 Sayılı Kanunla 1 köy 25 Mahalle olmak üzere toplam 26 yerleşim yeri Bakırköy ilçesinden ayrılarak kurulmuş bir ilçedir.
Fiilen ve törenle hizmete giriş tarihi ise 15.07.1988’dir. 06.02.2008 tarihinde yayınlanan “5747 sayılı Büyükşehir Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunla”; 17 sayılı listede yer alan 6 mahalle, yeni kurulan Başakşehir ilçesi sınırlarında yer almıştır.
Sahil uzunluğu 7 km. dir. İl merkezine uzaklığı ise 23 km.dir. 11.845 hektarlık bir alana sahip olup, İstanbul’un batı yarısında yer alan ve Marmara Denizi’nin kuzey kıyısına kadar uzanan Küçükçekmece İlçesi; kuzey ve kuzeydoğuda Gaziosmanpaşa, doğuda Esenler, Bağcılar ve Bahçelievler, güneyde Bakırköy, Marmara Denizi ve Avcılar, güneybatıda yine Avcılar ve batıda ise Büyükçekmece ilçeleriyle çevrilmiştir. Küçükçekmece Gölü, Avcılar ve Küçükçekmece ilçelerini birbirinde ayırır. İlçeye adını veren Küçükçekmece Gölü’nün yüzölçümü 16 km² dir.
Fazla derin olmayan gölün güney kıyılarındaki derinliği 20 metreye ulaşır. Gölün morfolojik yapısı nedeniyle tam ve tipik bir lagün gölüdür. Dünyada pek ender oluşan lagün göllerden birisi olup doğa harikasıdır.
Küçükçekmece geniş düzlükler halinde engebeli bir alana yayılmıştır. Çatalca Yarımadası’nın güneydoğu kesiminde yer alan ilçe toprakları alçak dalgalı düzlüklerden oluşur. Sularını yarımadanın orta kesimlerinden toplayan Sazlıdere ve Nakkaşdere, Küçükçekmece Gölü’ne dökülür. Gölü, Marmara Denizi’nden ayıran kıyı kordonunun doğu bölümü, ilçe sınırları içindedir. İlçe toprakları, bu bölümdeki dar bir kıyı şeridinde Marmara Denizi’ne komşudur.
Türkiye’nin bilinen en eski yerleşim yerlerinden biri olan Yarımburgaz Mağarası, ilçe sınırları içindedir.
2009 yılında açıklanan genel nüfus sayımına göre ilçe nüfusu 674.795 dir.
3.2 Gayrimenkulün Yakın Çevre Analizi
Gayrimenkulün bulunduğu bölgede Bosphorus City, Soyak Olimpiakent, Menekşe Evleri, Manolya Evleri, Toki Halkalı Konutları, Konut Birlik 1. Kısım projeleri yer almaktadır.
Gayrimenkulün yakın çevresinde Kanuni Sultan Süleyman Eğitim ve Araştırma Hastanesi, Altınşehir Mezarlığı, İBB Halkalı futbol stadı, İMKB Anadolu Teknik Lisesi bulunmaktadır. Bölge Ulaşım ağı, çevresel etkileşimi, yapı kalitesi, yatırımcı kalitesi açısından nitelikli bir konumdadır.
İstanbul’un önemli ulaşım yollarından olan O-3 (TEM) Karayoluna yakın konumludur.
3.3 Gayrimenkulün Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi
Zemininde yapılan incelemede değerlemeye konu parseller üzerinde yapı bulunmadığı tespit edilmiştir.
3.4 Gayrimenkulün Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi
Değerlemeye konu gayrimenkulün üst ölçekli planı 1/5000 ölçekli 07.11.2010 tasdik tarihli Halkalı Toplu Konut Revizyon Nazım İmar Planı olup, 800 ada 11 parsel 1/1000 ölçekli 07.11.2010 tasdik tarihli Halkalı Toplu Konut Revizyon Uygulama İmar Planında “Konut Alanı”
olarak planlanmıştır.
4 GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ
4.1 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler
Atatürk Havalimanına yakın olması,
Gayrimenkullerin hızla gelişen bir bölgede bulunuyor olması,
Atatürk Olimpiyat Stadyumuna yakın olması,
Gayrimenkulün plan fonksiyonlarında konut alanı olarak belirlenmiş olması,
Rapora konu gayrimenkulün bulunduğu bölgenin ülke ve İstanbul ulaşımında önemli yere sahip iki köprüye bağlantıyı sağlayan O-3 (TEM) oto yoluna yakın konumda olması gibi nedenlerle karayolu ulaşım imkân ve alternatiflerinin olması
4.2 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler
İstanbul merkezine ve diğer merkezi iş alanlarına uzak olması
Rapora konu gayrimenkulün ulaşımı sağlayan TEM otoyolun ücretli olması,
Bölgede yapılaşmanın yeni olması sebebiyle sosyal donatı alanlarının az olması,
Gayrimenkul üzerinde (zeminde tesis olmadığı için terkin edilmesi gereken, imar uygulaması ile naklen tesis edilen) Türkiye Elektrik Kurumu Genel Müdürlüğü lehine irtifak hakkının olması,
5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ
5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar 5.1.1 Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi
Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir gayrimenkulün yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz.
Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur.
Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir.
5.1.2 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
5.1.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı
Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır.
Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır.
5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri
Rapora konu gayrimenkullerin değerlemesinde; arsa için yeterli sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle “Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi” ile piyasa koşullarında geliştirilebilecek bir projenin muhtemel satış hâsılatı ve inşa maliyetleri hesap edilerek
“Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi” kullanılmıştır.
6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ
Rapora konu gayrimenkullerin emsal karşılaştırma yöntemi ile değeri belirlenirken gayrimenkullere emsal teşkil edebilecek nitelikteki benzer gayrimenkullerin satış değerleri ve bu gayrimenkullerin değeri etkileyen/etkileyebilecek özellikleri dikkate alınmıştır.
6.1 Gayrimenkulün Vergi Beyanına Esas Arsa Değeri
Küçükçekmece Belediyesi Mali Hizmetler Müdürlüğünde yapılan araştırmaya göre, rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgede 2011 yılı Emlak Vergi Beyanına Esas arsa asgari m² birim değerinin 648,00 TL/m² olduğu şifahen öğrenilmiştir.
800 ada 11 parsel = 648,00 TL x 30.294,51 m² = 19.630.842,48 TL/m² 6.2 Çevrede Arsa Değeri Araştırması
Arsa Konumu Kaynak İrtibat İmar
Durumu Emsal Arsa m² Fiyat (TL)
Birim Değeri (TL/m²) Küçükçekmece
Halkalı Merkez Mah.
Serdar Onur 0 212 571 71 41 Ticaret 1.25 5.000,00 7.905.000,00 1.581,00 Küçükçekmece
Halkalı Merkez Mah.
Ayhan
Şereflier 0 212 471 24 89 Konut - 4.300,00 4.500.000,00 1.046,51 Küçükçekmece
Atakent Mah. Gülay Danacı 0 212 693 39 39 Ticari - 6.000,00 8.500.000,00 1.416,66 Küçükçekmece
Halkalı Merkez Mah.
Dilek Sade 0 212 470 01 01 Konut 0.45 116,00 130.000,00 1.120,69 Küçükçekmece
Atakent Mah.
Güreşler
Gayrimenkul 0 212 687 00 50 Ticaret 0.25 8.000,00 12.500.000,00 1.562,50 Küçükçekmece
Atakent Mah. Münir Yıldız 0 532 745 68 90 Ticaret - 1.400,00 1.800.000,00 1.285,71
6.3 Emsal Yöntemi ile Değer Takdiri (Pazar Değeri)
Edinilen güncel bilgiler, mahallinde yapılan araştırmalar doğrultusunda; gayrimenkullerin konut fonksiyonlu emsallerine göre konumu, imar planında konut alanı olarak ayrılmış olması, olumlu ve olumsuz nitelikleri gibi hususlar birlikte değerlendirildiğinde arsa m² birim değeri 1.550,00 TL/m² olarak hesap ve takdir edilmiştir. Buna göre;
800 ada 11 parselin Pazar Değeri = 30.294,51 m² x 1.550,00 TL = 46.956.490,50 TL≈
46.960.000,00 TL
Arsa kiraya verilmesi durumunda; 35 yıllık kira getirisinin değerine karşılık geleceği düşünülmektedir.
Kira Birim m² Değeri = Toplam Değer/Yıl/12/alan
800 Ada 11 Parselin Kira Birim m² Değeri = 3,69 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir.
6.4 Gayrimenkul Üzerinde Geliştirilebilecek Toplu Konut Projesinin Analizi 6.4.1 Yakın Çevrede Konut Emsali Araştırması
Konut Konumu Bulunduğu
Proje Kaynak İrtibat m² Fiyat (TL) Birim Değeri
(TL/m²) Küçükçekmece
Atakent
Bosphorus
City Musa Kuzulu 0 212 697 88 89 122,00 375.000,00 3.073,80 Küçükçekmece
Atakent
Ihlamur Evleri
Zirve Emlak 0 212 697 59 90 163,00 490.000,00 3.006,10 Küçükçekmece
Atakent
Avrupa
Konutları Turyap 0 212 472 72 50 141,00 410.000,00 2.907,80 Küçükçekmece
Atakent
Avrupa
Konutları Lider Emlak 0 212 693 66 77 126,00 360.000,00 2.857,15 Küçükçekmece
Atakent
Avrupa
Konutları Lider Emlak 0 212 693 66 77 126,00 350.000,00 2.777,80 Küçükçekmece
Atakent
Soyak
Olimpiakent Nazan Aksu 0 212 693 90 88 52,00 135.000,00 2.596,15 Küçükçekmece
Atakent
Elitistpark
Konutları İsmail Tatar 0 212 472 65 00 80,00 195.000,00 2.437,50 Küçükçekmece
Atakent
Atakent 3.
Etap Ahmet Tunalı 0 212 696 62 88 130,00 305.000,00 2.346,15
6.4.2 Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemine Göre Arsa Değeri ve Diğer Analizler Değerlemeye konu 30.294,51 m² yüzölçümlü 800 ada 11 parselin imar planı esas alınarak E=1.75 yapılaşma koşulunda toplu konut projesi geliştirilmesi halinde; gayrimenkul üzerinde imar planına uygun inşa edilecek bir konutların ortalama satış m² birim değerinin 2.300,00 TL, olabileceği
Toplam Arazi Alanı = 30.294,51 m²
Emsal Alanı = 30.294,51 m² x 1,75 = 53.015,39 m²
Toplam Satılabilir Alan = Emsal Alanı + Emsal Alanının %20’si kabulü ile 63.618,47 m²
Toplam İnşaat Alanı = Toplam Satılabilir Alan + Emsal Alanının %5’i kabulü ile 66.269,24 m²
Yapım Maliyeti = Toplam İnşaat Alanı x Konut m² Birim Değeri = 66.269,24 m² x 565,00 TL/m² = 37.442.120,60 TL olarak kabul edilmiştir.
Tahmini Proje Karı = Toplam Satış Hasılatı x 0.51 = 74.623.200,00TL
Arsa Değeri = Toplam Satış Hasılatı – (Tahmini Proje Karı + Toplam Proje Maliyeti) = 30.276.800,00 TL
Yukarıdaki hesaplamalar ve kabuller doğrultusunda oluşan proje analiz tablosu aşağıdadır.
Emsal 1,75 İçin Konut Projesi Analizi Tablosu
Proje Analizi İçin Öngörüler
Parselin Toplam Alanı (m²) 30.294,51
Emsal Alanı (Net İmar Alanı x 1,75) (m²) 53.015,39
Toplam Satılabilir Alan (Emsal Alanının %20 Fazlası) (m²) 63.618,47 Toplam İnşaat Alanı (Satılabilir Alanın %5 Fazlası) (m²) 66.269,24
Maliyetler
Maliyet Türü Alan
(m²)
Birim Değeri
(TL/m²)
Değer
(TL)
Proje İnşa Maliyeti (TL) 66.269,24 625,00 41.418.275,00
Toplam Proje Maliyeti 41.420.000,00
Satış Hasılatı
Hasılat Türü Alan
(m²)
Birim Değeri
(TL/m²)
Değer
(TL)
Konut Satış Hasılatı (TL) 63.618,47 2.300,00 146.322.481,00
Toplam Satış Hasılatı (TL) 146.320.000,00
Bölgesel Kar Oranı (%) % 39
Tahmini Proje Karı (TL) 57.064.800,00
Arsa Değeri
Arsa Değeri (TL) 47.835.200,00
Yukarıdaki kabuller uyarınca geliştirilen örnek projede arsa değeri 47.835.200,00 ≈ 47.835.000,00 TL (kırkyedimilyonsekizyüzotuzbeşbin Türk Lirası) olarak hesap ve takdir edilmiştir.
6.5 En Verimli Kullanım Analizi
Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip olsa da en verimli kullanım olarak kabul edilemez. Rapora konu gayrimenkul kurumunuzca değerlendirildiği takdirde; tabi oldukları Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planlarına göre sahip oldukları fonksiyon ve yapılaşma şartlarına uygun olarak yapılaşmaların gerçekleşmesi halinde en verimli kullanımın sağlanacağı kanaatine varılmıştır.
6.6 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
Değerleme raporuna konu alan, İstanbul ili Küçükçekmece İlçesi Halkalı Mahallesinde bulunan 800 ada 11 parsele kayıtlı 30.294,51 m² yüzölçümlü “konut alanı” fonksiyonlu arsadır.
Gayrimenkulün değeri;
Emsallerine göre konumu, imar durumu, teknik ve sosyal altyapı, ulaşım vb. özellikleri, emsallerine göre olumlu ve olumsuz nitelikleri gibi hususlar dikkate alınarak “Emsal Karşılaştırma Yöntemi” ile;
İmar durumu dikkate alınarak üzerinde inşa edilebilecek konut yapıların pazar fiyatları araştırılarak Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi ile;Olmak üzere iki farklı yöntemle hesaplanmıştır. Ayrıca İnşaat maliyetlerindeki artışlar, piyasa şartları, ekonomik veriler ve geliştirilecek projede gayrimenkulün kullanımının getirebileceği riskler vb. etkenler sebebiyle Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemindeki kabullerin ve verilerin değişmesi ihtimali olduğundan güncel koşullar altında nihaî değer olarak Emsal Karşılaştırma Yöntemi ile hesaplanan değerin esas alınmasının uygun olduğu kanaatine varılmıştır.
Sonuç olarak takdir edilen nihai pazar değeri;
800 Ada 11 Parselin Pazar Değeri = 46.960.000,00 TL
(kırkaltımilyondokuzyüzaltmışbin Türk Lirası) olarak hesap ve takdir edilmiştir.
Bu değerlere Katma Değer Vergisi (KDV) dâhil değildir.
Rapora konu gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) bulunmadığından gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyünde bulunmasının Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel oluşturmadığı düşünülmektedir.
İşbu Değerleme Raporu, İncelemeye konu taşınmaz için resmi kurumlardan temin edilebilen arşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz Değerleme Uzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak, azami dikkatle hazırlanmıştır. Temin edilemeyen bilgi ve belgeler sonucu oluşabilecek değişimlerden rapor etkilenebilir.
İşbu rapor, üç nüsha olarak, Şirketimizce oluşturulan “Gayrimenkul Değerleme Rapor Formatı”nda düzenlenmiştir. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.
Şirketimiz işbu raporu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. dışında farklı gerçek ve tüzel kişilere vermeyeceğini taahhüt etmektedir.
Değerleme Uzmanı Sorumlu
Değerleme Uzmanı
Mustafa PINAR Fatih PEKTAŞ Lisans No: 400550 (Harita Yüksek Mühendisi)
Lisans No: 400375
RAPOR EKLERİ:
Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar
Değerleme Uzmanları Lisans Belgeleri
İmar Plan Notları
Rapora Konu Gayrimenkullerin Tapu Kaydı
İmar durum belgeleri
İNCELEMEYE KONU ALANA AİT FOTOĞRAFLAR
