İSTANBUL İLİ BÜYÜKÇEKMECE İLÇESİ MİMARSİNAN
MAHALLESİ KENT PLUS 202 ADET
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ DEĞERLEME KONUSU İŞİN
İSMİ
İSTANBUL İLİ BÜYÜKÇEKMECE İLÇESİ MİMARSİNAN MAHALLESİ KENT PLUS 202 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU
DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN
KURUM EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
RAPORU HAZIRLAYAN
KURUM YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
RAPOR TARİHİ 30.12.2011
DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ
TAPU BİLGİLERİ
Emlak Konut GYO A.Ş. mülkiyetinde olan gayrimenkuller üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır. 515 Ada 1, 516 Ada 1 ve 3568 Parseller üzerinde kat mülkiyeti tesisi edilmiştir.
MEVCUT KULLANIM TAMAMLANMIŞ
İMAR DURUMU
515 Ada 1, 516 Ada 1 ve 3568 Parseller Emsal=2,00 Hmax=30,50 yapılaşma koşulları ile “Konut + Ticaret Alanı”, 3562 no.lu parsel
“İlköğretim Tesis Alanı” olarak planlanmıştır.
DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ) SATIŞI HENÜZ GERÇEKLEŞMEMİŞ 1 BAĞIMSIZ
BÖLÜMÜN PAZAR DEĞERİ 123.500,00 TL SATIŞ SÖZLEŞMESİ YAPILMIŞ VE TAPUSU
HENÜZ DEVREDİLMEMİŞ 201 BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN PAZAR DEĞERİ
43.942.500,00 TL 202 BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN TOPLAM DEĞERİ 44.066.000,00 TL
Rapor Numarası ... 4
Rapor Türü ... 4
Şirket Bilgileri ... 4
Raporu Hazırlayanlar ... 4
Sorumlu Değerleme Uzmanları ... 5
Müşteri Adı ve Bilgileri ... 5
Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) ... 5
Değerleme Tarihi: ... 5
Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su: ... 5
GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER... 6
Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu ... 6
Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri ... 8
Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri ... 9
Gayrimenkullerin İmar Durumu ...13
Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler ...15
GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER ... 16
Bölge Analizi ...16
İstanbul İli ...16
Büyükçekmece İlçesi ...17
Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi ...19
Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi ...19
Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi ...19
GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ ... 21
Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ...21
Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi ...21
Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı ...21
Gelir Yöntemi Yaklaşımı ...22
Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri ...22
NİHAİ DEĞER TAKDİRİ ... 23
Çevrede Arsa Değeri Araştırması ...23
Çevrede Konut Değeri Emsal Araştırması ...23
Emsal Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri ...24
Gayrimenkullere Değer Takdiri ...24
Bağımsız Bölümlere Emsal Yöntemi İle Değer Takdiri ...24
Bağımsız Bölümlere Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi İle Değer ...31
En Verimli Kullanım Analizi ...32
Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi ...32
RAPOR EKLERİ:... 33
1.1 Rapor Tarihi 30.12.2011
1.2 Rapor Numarası EMLAK KONUT – 12.11 – 209
1.3 Rapor Türü
Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan 14.06.2011 tarihli sözleşme gereği “İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi” kapsamındaki İstanbul İli Büyükçekmece İlçesi Mimarsinan Mahallesinde bulunan 515 Ada 1, 516 Ada 1 ve 3568 no.lu parsellerin üzerinde bulunan konut niteliğindeki 202 adet bağımsız bölümün Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, proje değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur.
1.4 Şirket Bilgileri
Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu’nca, Seri VIII No:35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ” çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir.
1.5 Raporu Hazırlayanlar
1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı
Şirketimizin Yönetim Kurulu Başkanı olan Yılmaz ALUÇ Jeodezi ve Fotoğrametri Yüksek Mühendisidir. Arsa Ofisinde Bölge Müdürlüğü, Toplu Konut İdaresi Başkanlığında İstanbul Uygulama Başkanlığı ve Bayındırlık ve İskân Bakanlığında Bakanlık Müşavirliği görevlerinde bulunmuştur. Görev süresince çok sayıda kamulaştırma, arazi geliştirme, konut ve sanayi projelerinde çalışmıştır. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Yılmaz ALUÇ şirketimiz kurucu ortaklarındandır.
1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri
Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş.
Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1–8 Ataşehir / İSTANBUL
1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)
“İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi” kapsamındaki İstanbul İli Büyükçekmece İlçesi Mimarsinan Mahallesinde 515 Ada 1, 516 Ada 1 ve 3568 no.lu parsellerin üzerinde Kent Plus Mimarsinan Projesine ait konut niteliğindeki 202 adet bağımsız bölümün SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır.
1.9 Değerleme Tarihi: 30.12.2011
1.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:
Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 14.06.2011 tarihinde imzalanan sözleşmedir.
Değerleme Uzmanı Sorumlu
Değerleme Uzmanı
Yasin PEKTAŞ Yılmaz ALUÇ
2.1 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu
Rapora konu alan; İstanbul İli, Büyükçekmece İlçesi, Mimarsinan Mahallesi 515 ada 1, 516 Ada 1 ve 3568 no’lu parsel numaralı gayrimenkuller olup, parsellerin toplam yüzölçümü 41.415,71 m² dir. Parsel üzerinde Mimarsinan Kent Plus Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi kapsamında 660 adet konut, 6 adet dükkan bulunmaktadır, projenin bu rapora konu kısmı sadece konutları kapsamaktadır.
İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Avrupa Otoyolu üzerinde ilerlerken Avcılar Haramidere Bağlantısı yönündeki çıkışa girilir ve takribi 7 km ilerlenip E-5 karayoluna devam edilir. Bu yol üzerinde takribi 12 km ilerlendikten sonra döner kavşaktan Atatürk Bulvarı yönündeki 1. çıkışa girilir ve takribi 1 km sonra döner kavşaktan Mustafa Kemal Bulvarı yönünde ilerlenerek değerleme konusu gayrimenkullerin bulunduğu Kent Plus Sitesine ulaşılmış olunur.
İncelemeye konu alanın önemli arterlere göre konumu; Atatürk Havalimanına takribi 27 km, Atatürk Olimpiyat Stadına takribi 30 km, Esenler Şehirlerarası Terminaline 35 km. ve Taksim Meydanına takribi 45 km. uzaklıkta bulunmaktadır.
Müdürlüğünden 20.12.2011 tarihinde ve saat 10:00’da yapılan araştırmalar sonucu değerleme konusu 202 adet bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyeti tesis edildiği öğrenilmiştir.
20.12.2011 tarih, saat 10:00 itibari ile Büyükçekmece Tapu Sicil Müdürlüğü’nde yapılan takyidat araştırmasında rapora konu gayrimenkullerin tapu sicilinin, 151 cilt 14965 sayfa numarası ile 157 cilt 15467 sayfa numarası aralığında kayıtlı olduğu tespit edilmiştir.
Rapora konu 202 adet bağımsız bölüm üzerinde müşterek olarak “12.11.2010 tarih ve 20829 yevmiye no ile 22.08.2010 tarihli Yönetim Planı ve 516 ada 1 parsel üzerinde bulunan bağımsız bölümler üzerinde “27.06.2007 tarih ve 14144 yevmiye no ile Boğaziçi Elektrik Dağıtım A.Ş. lehine 99 yıllığına kira şerhi” bulunmaktadır.
Rapora konu Gayrimenkullerin müşterek olarak tapuları 16.06.2006 tarih ve 13340 yevmiye no ile Kat İrtifakı Tesisinden dolayı Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. adına kayıt edilmişlerdir.
2.3 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri
İncelemeye konu gayrimenkul İstanbul İli, Büyükçekmece İlçesi, 515 ada 1, 516 ada 1, 3568 ve 3562 parsel numaraları ile kayıtlıdır.
K
K
2.4 Gayrimenkullerin İmar Durumu
Rapora konu gayrimenkuller; 12.11.1985 tasdik tarihli 1/5000 ve 1/1000 ölçekli “Batıköy Toplu Konut Uygulama İmar Planı” kapsamında 515 Ada 1, 516 Ada 1 ve 3568 parseller Konut + Ticaret Lejantında, Emsal: 2,00 ve Hmaks: 30,50 m, 3562 parsel ise İlköğretim Tesis Alanı olarak belirlenmiştir.
K
K
2.5 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler
Rapora konu gayrimenkullerin üzerinde İstanbul Büyükçekmece Mimarsinan Arsa Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi projelendirilmiş olup bloklara ait yapı ruhsatları mevcuttur. Yapı ruhsatlarının onay tarih ve numaraları aşağıda olup, ruhsatlar rapor ekinde sunulmuştur.
Ada Parsel Blok No Belgenin Onay Tarihi Belge No İnşaat Alanı (m²)
- 3568 B1 25.11.2005 2502430
18.552,00
- 3568 B2 25.11.2005 2502430
- 3568 B3 25.11.2005 2502430
516 1 B4 25.11.2005 2502428
12.368,00
516 1 B5 25.11.2005 2502428
515 1 C3 25.11.2005 2502451 5.368,00
3.1 Bölge Analizi 3.1.1 İstanbul İli
İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları’nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası’nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı, Karadeniz’i, Marmara Denizi’yle birleştirirken; Asya Kıtası’yla Avrupa Kıtası’nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.
İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli’nin Kandıra, Derince, Körfez, Gebze, Çayırova ve Darıca ilçeleriyle, güneyden Marmara Denizi, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ’ın Çorlu Çerkezköy ve Saray ilçeleriyle çevrilidir.
5747 Sayılı “Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun”la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Avcılar, Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Kartal, Küçükçekmece, Silivri, Ümraniye, Üsküdar, Adalar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beyoğlu, Güngören, Kâğıthane, Maltepe, Pendik, Sarıyer, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla, Zeytinburnu, Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe, Sultangazi olmak üzere toplam 39 ilçeden oluşmaktadır.
İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E–5, kentsel yapının şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi üstlenmesi amacı ile inşa edilen E–5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür.
TEM Otoyolu ise nispeten eski E–5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup, bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM–E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır.
3.1.1 Büyükçekmece İlçesi
İstanbul'un batısında bulunan bir ilçesidir. Doğusunda Avcılar, batısında Silivri, kuzeyinde Çatalca ilçeleriyle güneyde Marmara Deniziyle çevrilmiştir. Yüzölçümü 196 km²'dir.
Büyükçekmece'de Türkiye'nin 1., Avrupa'nın 3. en yüksek TV kulesi, Türkiye'nin en büyük sergi alanı TÜYAP bulunmakta ve Büyükçekmece yazlık kent olduğu için uzun bir sahili, alışveriş merkezi, çarşısı, tarihi eserleri, 5 yıldızlı hotelleri, tiyatrosu, spor salonları, parkları ve su parkı vardır.
Büyükçekmece İlçesi, Türkiye’nin 7 bölgesinden biri olan Marmara Bölgesi içindeki İstanbul İlinin batı yakasında, Marmara Denizi kıyısında bulunmaktadır. 18.145 ha alansal büyüklüğe sahip olan ilçenin kuzeyinde Çatalca ve Arnavutköy İlçeleri, doğusunda Esenyurt İlçesi, güneyinde Beylikdüzü İlçesi ve Marmara Denizi, batısında ise Silivri İlçesi bulunmaktadır. Bu konum içerisindeki ilçe İstanbul İli’nin %3,35’ini kaplamaktadır. Büyükçekmece, Marmara denizinde kendi adını taşıyan körfezin doğu kıyısında ve yine kendi adını taşıyan 29 km²’lik alana sahip Büyükçekmece lagün gölünü içine alan bir yerleşim merkezidir. Büyükçekmece, İstanbul’un temiz ve iyi düzenlenmiş 25 km uzunluğundaki sahil şeridine sahip olan önemli sayfiye merkezlerinden biri olma özelliğinin yanı sıra tarihin bıraktığı mirasa sahip çıkan yaklaşımıyla geçmişten geleceğe köprü özelliği taşıyan; şehircilik açısından bakıldığında yerleşim, imar, altyapı, çevre sorunlarını şehircilik donanımı ile çözmüş, gelişen çehresiyle bir dünya kenti olmaya aday bir ilçedir. 5747 sayılı Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkındaki Kanun çerçevesinde 29.03.2009 tarihi itibari ile, tüzel kişiliği kaldırılan ilk kademe belediyelerinden Mimarsinan, Kumburgaz, CelaliyeKamiloba, Tepecik ve Muratbey İlk Kademe Belediyeleri ile Gürpınar İlk Kademe Belediyesinin Pınartepe Mahallesi, Kıraç İlk Kademe Belediyesinin de HadımköyTEM Bağlantı Yolunun batısında kalan kısmı Büyükçekmece Belediyesine bağlanmıştır. Bu sınırlar itibari ile
düşüncesi ile de tüm yeniliklere ve gelişmelere açık bir ilçedir. Büyükçekmece, modernleşme öncesinde tarım ve balıkçılığa dayalı bir ekonomik yapıya sahipken; son 20 yıl itibariyle özellikle turizm, sanayi, eğitim alanlarında önemli oluşumları bünyesinde toplaması nedeniyle ekonomik yönden gelişim ve canlılık kazanmıştır. Büyükçekmece'de kurulan dünyanın 17'nci, Avrupa'nın 4'üncü büyük TV kulesi, Tüyap Fuar ve Kongre Merkezi, Türkiye'nin ve İstanbul'un en büyük kültür kompleksi olma özelliğine sahip Atatürk Kültür Merkezi (AKM) , 20.000 kapasiteli stadyumu , 5 yıldızlı otelleri, sanayi ve ticaret kuruluşları ile bölgenin ekonomik yapısına önemli katkılar sağlamıştır. Büyükçekmece, modern şehircilik anlayışıyla yapılandırılmış sahil şeridi, Marmara denizi kıyısındaki güzide kumsalları, gölü ve doğal yaşamın korunduğu alanlarıyla, kültür ve sanat festivalleri, ulusal ve uluslar arası fuarlara ev sahipliği yapmasıyla, restorasyon ve bakım çalışmaları neticesinde ışığı artan tarihi eserleri ile, tüm Türkiye’yi kucaklayan yöre evleri ve yöresel tatlarıyla İstanbul’un gözde turizm merkezlerinden biri olmuştur. Özellikle civar ilçelerdeki ziyaretçiler başta olmak üzere, günlük gezi ve etkinlikler için tercih edilen bölgeler arasında hızla yükselmektedir.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2010 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Büyükçekmece İlçesinin Toplam Nüfusu 182.017 kişidir.
İlçe sınırları dahilinde; 27 Adet Devlet ilköğretim okulu, 7 adet Özel İlköğretim, 1’i vakıf olmak üzere toplam 30 adet Anaokulu, 14 Adet lise ve 10 Adet Özel Lise, 3 Üniversite bulunmaktadır.
Büyükçekmece, TEM ve D100 karayolu ile doğu da İstanbul şehir merkezine batı da Avrupa'ya bağlanmaktadır. Atatürk Havalimanı'na 30 Km., Özel Hezarfen Havaalanına ise 10 Km.
uzaklıktadır. İstanbul şehir merkezi ile bağlantı, İETT otobüslerinin Yenibosna, Mecidiyeköy ve Bakırköy'e düzenli seferleri ile sağlanmaktadır. Deniz yolu ile de İstanbul merkeze ulaşım bulunmaktadır. Şehir Hatları Vapurları ve Deniz Otobüsleri (İDO); yaz sezonu boyunca Bostancı, Sirkeci, Bakırköy ve Avcılar'dan Büyükçekmece'ye tarifeli seferler düzenlenmektedir. 2007 yılı verilerine göre toplu taşımacılığın yaklaşık % 88,30’u otobüslerle sağlanmaktadır. Geri kalan
3.2 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi
Bölge konut alanı olarak belirlenmiş olup, toplam 660 konut hacmine sahiptir. Rapora konu gayrimenkullerin yakın çevresinde genellikle toplu sosyal tesis içeren konut projelerine rastlanmaktadır. Değerleme konusu gayrimenkuller Marmara Denizine 600 m. ve E-5 karayoluna 1.5 km. uzaklıktadırlar.
3.3 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi
Değerlemeye konu taşınmaz üzerinde planlanan İstanbul Büyükçekmece Mimarsinan Kent Plus Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı Projesi kapsamında yerinde yapılan incelemeler sonucunda inşaat tamamlanmış ve yerleşime başlanmış olduğu görülmüştür.
3.4 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi
Rapora konu gayrimenkulün bulunduğu parseller üzerinde, 12.11.1985 tarih 1/5000 ve 1/1000 ölçekli Batıköy uygulama imar planı yapılmıştır. İmar planında belirlenmiş yapılaşma koşullarına uygun olarak inşa edilen proje tamamlanmış ve bağımsız bölümler üzerinde kat mülkiyeti tesis
4.1 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler
Rapora konu gayrimenkullerin D100 karayoluna yakın olması,
Rapora konu gayrimenkulün bulunduğu bölgede yoğun olarak toplu konutların bulunması,
Toplu taşıma ile ulaşımın kolaylıkla sağlanması,
4.2 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler
İstanbul merkezine ve tarihi yarımadaya uzak olması
5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ
5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar 5.1.1 Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi
Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir Gayrimenkullerin yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz.
Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur.
Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir.
5.1.2 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı
muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır.
Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır.
5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri
Rapora konu gayrimenkul ve üzerindeki projenin değerlemesinde; arsa ve konutlar için yeterli sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi ile piyasa koşullarında projenin yeniden yapım maliyeti yöntemi kullanılmıştır.
6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ
6.1 Çevrede Arsa Değeri Emsal Araştırması Arsanın
Konumu Kaynak İrtibat No İmar
Durumu m² Fiyat (TL) Birim m² Fiyatı (TL/m²) Büyükçekmece
Batıköy Mah. Şenel Şenyurt 0 532 255 79 48
Ticaret +
Konut 11.667,00 19.176.000,00 1.643,61 Büyükçekmece
Batıköy Mah. Bodurlar İnşaat 0 212 632
26 15 Konut 16.500,00 22.560.000,00 1.367,27 Büyükçekmece
Batıköy Mah. Yıldız Arsa Ofisi 0 212 593
13 46 Konut 1.131,00 1.131.000,00 1.000,00 Büyükçekmece
Batıköy Mah.
Kent Gayrimenkul
0 212 855
11 13 Konut 3.950,00 3.760.000,00 951,90 Büyükçekmece
Batıköy Mah. Zeki Kılıç 0 212 863 51 31
Ticaret +
Konut 1.250,00 1.050.000,00 840,00 Büyükçekmece
Batıköy Mah.
Barış Gayrimenkul
0 212 863
38 48 Konut 343,00 225.600,00 657,73
6.2 Çevrede Konut Değeri Emsal Araştırması Konutun
Konumu
Bulunduğu
Proje Kaynak İrtibat
No m² Fiyat (TL) Birim m² Fiyatı (TL/m²) Büyükçekmece
Batıköy Mah.
Kent Plus
Mimarsinan Eskidji 0 212 864
41 01 142,00 295.000,00 2.077,46 Büyükçekmece
Batıköy Mah.
Kent Plus Mimarsinan
Asya Gayrimenkul
0 212 863
73 73 186,00 380.000,00 2.043,01 Büyükçekmece
Batıköy Mah.
Kent Plus
Mimarsinan Aydın Sadef 0 212 863
16 68 150,00 290.000,00 1.933,33 Büyükçekmece
Batıköy Mah.
Kent Plus
Mimarsinan Ufuk Saygaç 0 212 863
95 95 70,00 128.000,00 1.828,57 Büyükçekmece
Batıköy Mah.
Kent Plus
Mimarsinan Cenk Ünsal 0 532 294
93 97 143,00 249.000,00 1.741,26 Büyükçekmece
Batıköy Mah.
Kent Plus Mimarsinan
Remax Sinanoba
0 212 863
15 63 120,00 190.000,00 1.583,33
516 Ada 1 ve 3568 Parsellerde kayıtlı olup toplam yüzölçümü 41.415,71 m² olup, mevcut durumda gayrimenkul üzerinde kat mülkiyeti tesis edilmiş olduğundan değerleme konusu bağımsız bölümlerin payına düşen arsa miktarı 12.762,00 m² dir.
Gayrimenkulün bu günkü durumu ile ilgili aşağıdaki özellikler ve
Emsal: 2,00 H: 30,50 m yapılaşma koşulunda “Ticaret +Konut Alanı” olarak planlanmış olması,
Değerlemeye konu bloklara ait yapı ruhsatlarının alınmış olması,
Yapı ruhsatlarında blokların toplam inşaat alanının 106.514,00 m² olması,
Gayrimenkulün nitelikli toplu konut projeleri için yeterli büyüklükte olması,
3562 no.lu parselin İlköğretim Tesis Alanı olarak planlanmış ancak parsel Maliye Hazinesi üzerinde olduğu için değere eklenmemiştir.
Arsa Değeri = Arsa Alanı x Arsa m² Birim Değeri
= 12.762,00 m² x 1.200,00 TL/m² = 14.038.200,00 TL ≈ 14.050.000,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir.
6.4 Gayrimenkullere Değer Takdiri
6.4.1 Bağımsız Bölümlere Emsal Yöntemi İle Değer Takdiri
Rapora konu gayrimenkullerin emsal karşılaştırma yöntemi ile değeri belirlenirken gayrimenkullere emsal teşkil edebilecek nitelikteki benzer gayrimenkullerin satış değerleri ve bu gayrimenkullerin değeri etkileyen/etkileyebilecek özellikleri dikkate alınmıştır.
Büyükçekmece Mimarsinan Kentplus Projesinin çarşaf listesi temel alınarak bağımsız bölüm bazında Pazar değerini gösteren tablolar aşağıdaki sayfalardadır.
Satışı Henüz Gerçekleşmemiş1 Adet Bağımsız Bölümün Pazar Değeri
Ada Parsel Blok No
Kapı No
Bulunduğu Kat
Oda Sayısı
Bağ.
Böl.
Brut M² Alanı
Net M² Alanı Yönü
Birim Fiyat KDV Hariç(TL/m²)
Toplam Değer KDV
Hariç (TL)
Toplam Değer KDV
Dahil (TL)
515 1 C3 4 ZEMİN 1+1 65.36 47.86 D-G 1,889.53 123,500.00 124,735.00
TOPLAM 123,500.00 124,735.00
Satış Sözleşmesi Yapılmış Ve Tapusu Henüz Devredilmemiş 201 Adet Bağımsız Bölümün Pazar Değeri
Ada Parsel Blok No
Kapı No
Bulunduğu Kat
Oda Sayısı
Bağ.
Böl.
Brut M² Alanı
Net M² Alanı Yönü
Birim Fiyat KDV Hariç(TL/
m²)
Toplam Değer KDV Hariç (TL)
Toplam Değer KDV Dahil (TL)
0 3568 B1 1 ZEMİN 3+1 141.52 110.98 D-G 1,505.09 213,000.00 215,130.00 0 3568 B1 2 ZEMİN 3+1 141.52 110.98 G-B 1,505.09 213,000.00 215,130.00 0 3568 B1 3 ZEMİN 3+1 141.52 110.98 B-K 1,455.62 206,000.00 208,060.00 0 3568 B1 4 ZEMİN 3+1 141.52 110.98 K-D 1,455.62 206,000.00 208,060.00 0 3568 B1 5 1. KAT 3+1 139.50 110.98 D-G 1,655.91 231,000.00 233,310.00 0 3568 B1 6 1. KAT 3+1 139.50 110.98 G-B 1,655.91 231,000.00 233,310.00 0 3568 B1 7 1. KAT 3+1 139.50 110.98 B-K 1,598.57 223,000.00 225,230.00 0 3568 B1 8 1. KAT 3+1 139.50 110.98 K-D 1,594.98 222,500.00 224,725.00 0 3568 B1 9 2. KAT 3+1 140.79 112.24 D-G 1,704.67 240,000.00 242,400.00 0 3568 B1 11 2. KAT 3+1 140.79 112.24 B-K 1,640.74 231,000.00 233,310.00 0 3568 B1 12 2. KAT 3+1 140.79 112.24 K-D 1,644.29 231,500.00 233,815.00 0 3568 B1 13 3. KAT 3+1 140.79 112.24 D-G 1,711.77 241,000.00 243,410.00 0 3568 B1 15 3. KAT 3+1 140.79 112.24 B-K 1,647.84 232,000.00 234,320.00 0 3568 B1 16 3. KAT 3+1 140.79 112.24 K-D 1,651.40 232,500.00 234,825.00 0 3568 B1 17 4. KAT 3+1 140.79 112.24 D-G 1,718.87 242,000.00 244,420.00 0 3568 B1 19 4. KAT 3+1 140.79 112.24 B-K 1,662.05 234,000.00 236,340.00 0 3568 B1 20 4. KAT 3+1 140.79 112.24 K-D 1,665.60 234,500.00 236,845.00 0 3568 B1 21 5. KAT 3+1 139.37 110.98 D-G 1,729.21 241,000.00 243,410.00 0 3568 B1 23 5. KAT 3+1 139.37 110.98 B-K 1,657.46 231,000.00 233,310.00 0 3568 B1 24 5. KAT 3+1 139.37 110.98 K-D 1,657.46 231,000.00 233,310.00 0 3568 B1 25 6. KAT 3+1 139.37 110.98 D-G 1,729.21 241,000.00 243,410.00
Alanı m²)
0 3568 B1 29 7. KAT 3+1 139.37 110.98 D-G 1,729.21 241,000.00 243,410.00 0 3568 B1 31 7. KAT 3+1 139.37 110.98 B-K 1,657.46 231,000.00 233,310.00 0 3568 B1 32 7. KAT 3+1 139.37 110.98 K-D 1,657.46 231,000.00 233,310.00 0 3568 B1 33 8. KAT 3+1 140.79 112.24 D-G 1,718.87 242,000.00 244,420.00 0 3568 B1 35 8. KAT 3+1 140.79 112.24 B-K 1,608.78 226,500.00 228,765.00 0 3568 B1 36 8. KAT 3+1 140.79 112.24 K-D 1,665.60 234,500.00 236,845.00 0 3568 B1 37 9. KAT 3+1 140.79 112.24 D-G 1,704.67 240,000.00 242,400.00 0 3568 B1 39 9. KAT 3+1 140.79 112.24 B-K 1,640.74 231,000.00 233,310.00 0 3568 B1 40 9. KAT 3+1 140.79 112.24 K-D 1,644.29 231,500.00 233,815.00 0 3568 B2 1 ZEMİN 3+1 141.52 110.98 G-B 1,505.09 213,000.00 215,130.00 0 3568 B2 2 ZEMİN 3+1 141.52 110.98 B-K 1,370.83 193,000.00 194,930.00 0 3568 B2 3 ZEMİN 3+1 141.52 110.98 K-D 1,374.36 193,000.00 194,930.00 0 3568 B2 4 ZEMİN 3+1 141.52 110.98 D-G 1,522.75 215,500.00 217,655.00 0 3568 B2 5 1. KAT 3+1 139.50 110.98 G-B 1,659.50 231,500.00 233,815.00 0 3568 B2 6 1. KAT 3+1 139.50 110.98 B-K 1,500.00 208,000.00 210,080.00 0 3568 B2 7 1. KAT 3+1 139.50 110.98 K-D 1,500.00 208,000.00 210,080.00 0 3568 B2 8 1. KAT 3+1 139.50 110.98 D-G 1,673.84 233,500.00 235,835.00 0 3568 B2 9 2. KAT 3+1 140.79 112.24 G-B 1,708.22 240,500.00 242,905.00 0 3568 B2 10 2. KAT 3+1 140.79 112.24 B-K 1,548.41 217,000.00 219,170.00 0 3568 B2 11 2. KAT 3+1 140.79 112.24 K-D 1,548.41 217,000.00 219,170.00 0 3568 B2 12 2. KAT 3+1 140.79 112.24 D-G 1,711.77 241,000.00 243,410.00 0 3568 B2 13 3. KAT 3+1 140.79 112.24 G-B 1,711.77 241,000.00 243,410.00 0 3568 B2 14 3. KAT 3+1 140.79 112.24 B-K 1,550.18 217,000.00 219,170.00 0 3568 B2 15 3. KAT 3+1 140.79 112.24 K-D 1,550.18 217,000.00 219,170.00 0 3568 B2 16 3. KAT 3+1 140.79 112.24 D-G 1,718.87 242,000.00 244,420.00 0 3568 B2 17 4. KAT 3+1 140.79 112.24 G-B 1,718.87 242,000.00 244,420.00 0 3568 B2 18 4. KAT 3+1 140.79 112.24 B-K 1,564.39 219,000.00 221,190.00 0 3568 B2 19 4. KAT 3+1 140.79 112.24 K-D 1,564.39 219,000.00 221,190.00 0 3568 B2 20 4. KAT 3+1 140.79 112.24 D-G 1,733.08 244,000.00 246,440.00 0 3568 B2 21 5. KAT 3+1 139.37 110.98 G-B 1,729.21 241,000.00 243,410.00 0 3568 B2 22 5. KAT 3+1 139.37 110.98 B-K 1,499.61 209,000.00 211,090.00 0 3568 B2 23 5. KAT 3+1 139.37 110.98 K-D 1,564.18 217,000.00 219,170.00 0 3568 B2 24 5. KAT 3+1 139.37 110.98 D-G 1,732.80 241,500.00 243,915.00 0 3568 B2 25 6. KAT 3+1 139.37 110.98 G-B 1,729.21 241,000.00 243,410.00 0 3568 B2
Ada Parsel Blok No
Kapı No
Bulunduğu Kat
Oda Sayısı
Bağ.
Böl.
Brut M² Alanı
Net M² Alanı Yönü
Birim Fiyat KDV Hariç(TL/
m²)
Toplam Değer KDV Hariç (TL)
Toplam Değer KDV Dahil (TL)
0 3568 B2 33 8. KAT 3+1 140.79 112.24 G-B 1,669.15 235,000.00 237,350.00 0 3568 B2 34 8. KAT 3+1 140.79 112.24 B-K 1,560.84 218,500.00 220,685.00 0 3568 B2 35 8. KAT 3+1 140.79 112.24 K-D 1,564.39 219,000.00 221,190.00 0 3568 B2 36 8. KAT 3+1 140.79 112.24 D-G 1,733.08 244,000.00 246,440.00 0 3568 B2 37 9. KAT 3+1 140.79 112.24 G-B 1,704.67 240,000.00 242,400.00 0 3568 B2 38 9. KAT 3+1 140.79 112.24 B-K 1,484.48 209,000.00 211,090.00 0 3568 B2 39 9. KAT 3+1 140.79 112.24 K-D 1,548.41 217,000.00 219,170.00 0 3568 B2 40 9. KAT 3+1 140.79 112.24 D-G 1,711.77 241,000.00 243,410.00 0 3568 B3 1 ZEMİN 3+1 141.52 110.98 B-K 1,314.30 186,000.00 187,860.00 0 3568 B3 2 ZEMİN 3+1 141.52 110.98 K-D 1,317.83 186,500.00 188,365.00 0 3568 B3 3 ZEMİN 3+1 141.52 110.98 D-G 1,508.62 213,500.00 215,635.00 0 3568 B3 4 ZEMİN 3+1 141.52 110.98 G-B 1,508.62 213,500.00 215,635.00 0 3568 B3 5 1. KAT 3+1 139.50 110.98 B-K 1,437.28 200,500.00 202,505.00 0 3568 B3 6 1. KAT 3+1 139.50 110.98 K-D 1,500.00 208,000.00 210,080.00 0 3568 B3 7 1. KAT 3+1 139.50 110.98 D-G 1,659.50 231,500.00 233,815.00 0 3568 B3 8 1. KAT 3+1 139.50 110.98 G-B 1,659.50 231,500.00 233,815.00 0 3568 B3 9 2. KAT 3+1 140.79 112.24 B-K 1,484.48 209,000.00 211,090.00 0 3568 B3 10 2. KAT 3+1 140.79 112.24 K-D 1,484.48 209,000.00 211,090.00 0 3568 B3 11 2. KAT 3+1 140.79 112.24 D-G 1,708.22 240,500.00 242,905.00 0 3568 B3 12 2. KAT 3+1 140.79 112.24 G-B 1,704.67 240,000.00 242,400.00 0 3568 B3 13 3. KAT 3+1 140.79 112.24 B-K 1,484.48 209,000.00 211,090.00 0 3568 B3 14 3. KAT 3+1 140.79 112.24 K-D 1,484.48 209,000.00 211,090.00 0 3568 B3 15 3. KAT 3+1 140.79 112.24 D-G 1,715.32 241,500.00 243,915.00 0 3568 B3 16 3. KAT 3+1 140.79 112.24 G-B 1,711.77 241,000.00 243,410.00 0 3568 B3 17 4. KAT 3+1 140.79 112.24 B-K 1,498.69 211,000.00 213,110.00 0 3568 B3 18 4. KAT 3+1 140.79 112.24 K-D 1,498.69 211,000.00 213,110.00 0 3568 B3 19 4. KAT 3+1 140.79 112.24 D-G 1,718.87 242,000.00 244,420.00 0 3568 B3 20 4. KAT 3+1 140.79 112.24 G-B 1,718.87 242,000.00 244,420.00 0 3568 B3 21 5. KAT 3+1 139.37 110.98 B-K 1,499.61 209,000.00 211,090.00 0 3568 B3 22 5. KAT 3+1 139.37 110.98 K-D 1,499.61 209,000.00 211,090.00 0 3568 B3 23 5. KAT 3+1 139.37 110.98 D-G 1,729.21 241,000.00 243,410.00 0 3568 B3 24 5. KAT 3+1 139.37 110.98 G-B 1,729.21 241,000.00 243,410.00 0 3568 B3 25 6. KAT 3+1 139.37 110.98 B-K 1,499.61 209,000.00 211,090.00 0 3568 B3 26 6. KAT 3+1 139.37 110.98 K-D 1,499.61 209,000.00 211,090.00 0 3568 B3 27 6. KAT 3+1 139.37 110.98 D-G 1,729.21 241,000.00 243,410.00 0 3568 B3 28 6. KAT 3+1 139.37 110.98 G-B 1,729.21 241,000.00 243,410.00 0 3568 B3 29 7. KAT 3+1 139.37 110.98 B-K 1,499.61 209,000.00 211,090.00 0 3568 B3 30 7. KAT 3+1 139.37 110.98 K-D 1,499.61 209,000.00 211,090.00
Alanı m²)
0 3568 B3 33 8. KAT 3+1 140.79 112.24 B-K 1,498.69 211,000.00 213,110.00 0 3568 B3 34 8. KAT 3+1 140.79 112.24 K-D 1,498.69 211,000.00 213,110.00 0 3568 B3 35 8. KAT 3+1 140.79 112.24 D-G 1,718.87 242,000.00 244,420.00 0 3568 B3 36 8. KAT 3+1 140.79 112.24 G-B 1,718.87 242,000.00 244,420.00 0 3568 B3 37 9. KAT 3+1 140.79 112.24 B-K 1,484.48 209,000.00 211,090.00 0 3568 B3 38 9. KAT 3+1 140.79 112.24 K-D 1,548.41 217,000.00 219,170.00 0 3568 B3 39 9. KAT 3+1 140.79 112.24 D-G 1,690.46 238,000.00 240,380.00 0 3568 B3 40 9. KAT 3+1 140.79 112.24 G-B 1,704.67 240,000.00 242,400.00
516 1 B4 1 ZEMİN 3+1 141.52 110.98 D-G 1,505.09 213,000.00 215,130.00
516 1 B4 2 ZEMİN 3+1 141.52 110.98 G-B 1,508.62 213,500.00 215,635.00
516 1 B4 3 ZEMİN 3+1 141.52 110.98 B-K 1,455.62 206,000.00 208,060.00
516 1 B4 4 ZEMİN 3+1 141.52 110.98 K-D 1,455.62 206,000.00 208,060.00
516 1 B4 5 1. KAT 3+1 139.50 110.98 D-G 1,655.91 231,000.00 233,310.00 516 1 B4 6 1. KAT 3+1 139.50 110.98 G-B 1,655.91 231,000.00 233,310.00 516 1 B4 7 1. KAT 3+1 139.50 110.98 B-K 1,598.57 223,000.00 225,230.00 516 1 B4 8 1. KAT 3+1 139.50 110.98 K-D 1,562.72 218,000.00 220,180.00 516 1 B4 9 2. KAT 3+1 140.79 112.24 D-G 1,704.67 240,000.00 242,400.00 516 1 B4 10 2. KAT 3+1 140.79 112.24 G-B 1,704.67 240,000.00 242,400.00 516 1 B4 11 2. KAT 3+1 140.79 112.24 B-K 1,644.29 231,500.00 233,815.00 516 1 B4 12 2. KAT 3+1 140.79 112.24 K-D 1,640.74 231,000.00 233,310.00 516 1 B4 13 3. KAT 3+1 140.79 112.24 D-G 1,711.77 241,000.00 243,410.00 516 1 B4 14 3. KAT 3+1 140.79 112.24 G-B 1,654.95 233,000.00 235,330.00 516 1 B4 15 3. KAT 3+1 140.79 112.24 B-K 1,647.84 232,000.00 234,320.00 516 1 B4 16 3. KAT 3+1 140.79 112.24 K-D 1,647.84 232,000.00 234,320.00 516 1 B4 18 4. KAT 3+1 140.79 112.24 G-B 1,718.87 242,000.00 244,420.00 516 1 B4 19 4. KAT 3+1 140.79 112.24 B-K 1,662.05 234,000.00 236,340.00 516 1 B4 20 4. KAT 3+1 140.79 112.24 K-D 1,662.05 234,000.00 236,340.00 516 1 B4 21 5. KAT 3+1 139.37 110.98 D-G 1,729.21 241,000.00 243,410.00 516 1 B4 22 5. KAT 3+1 139.37 110.98 G-B 1,729.21 241,000.00 243,410.00 516 1 B4 23 5. KAT 3+1 139.37 110.98 B-K 1,657.46 231,000.00 233,310.00 516 1 B4 24 5. KAT 3+1 139.37 110.98 K-D 1,657.46 231,000.00 233,310.00 516 1 B4 25 6. KAT 3+1 139.37 110.98 D-G 1,729.21 241,000.00 243,410.00 516 1 B4 26 6. KAT 3+1 139.37 110.98 G-B 1,729.21 241,000.00 243,410.00 516 1 B4 27 6. KAT 3+1 139.37 110.98 B-K 1,657.46 231,000.00 233,310.00 516 1
Ada Parsel Blok No
Kapı No
Bulunduğu Kat
Oda Sayısı
Bağ.
Böl.
Brut M² Alanı
Net M² Alanı Yönü
Birim Fiyat KDV Hariç(TL/
m²)
Toplam Değer KDV Hariç (TL)
Toplam Değer KDV Dahil (TL)
516 1 B4 36 8. KAT 3+1 140.79 112.24 K-D 1,662.05 234,000.00 236,340.00 516 1 B4 37 9. KAT 3+1 140.79 112.24 D-G 1,704.67 240,000.00 242,400.00 516 1 B4 38 9. KAT 3+1 140.79 112.24 G-B 1,704.67 240,000.00 242,400.00 516 1 B4 39 9. KAT 3+1 140.79 112.24 B-K 1,640.74 231,000.00 233,310.00 516 1 B4 40 9. KAT 3+1 140.79 112.24 K-D 1,640.74 231,000.00 233,310.00
516 1 B5 1 ZEMİN 3+1 141.52 110.98 G-B 1,508.62 213,500.00 215,635.00
516 1 B5 2 ZEMİN 3+1 141.52 110.98 B-K 1,369.06 192,500.00 194,425.00
516 1 B5 3 ZEMİN 3+1 141.52 110.98 K-D 1,369.06 192,500.00 194,425.00
516 1 B5 4 ZEMİN 3+1 141.52 110.98 D-G 1,519.22 215,000.00 217,150.00
516 1 B5 5 1. KAT 3+1 139.50 110.98 G-B 1,659.50 231,500.00 233,815.00 516 1 B5 7 1. KAT 3+1 139.50 110.98 K-D 1,500.00 208,000.00 210,080.00 516 1 B5 8 1. KAT 3+1 139.50 110.98 D-G 1,616.49 225,500.00 227,755.00 516 1 B5 9 2. KAT 3+1 140.79 112.24 G-B 1,704.67 240,000.00 242,400.00 516 1 B5 11 2. KAT 3+1 140.79 112.24 K-D 1,548.41 217,000.00 219,170.00 516 1 B5 12 2. KAT 3+1 140.79 112.24 D-G 1,711.77 241,000.00 243,410.00 516 1 B5 13 3. KAT 3+1 140.79 112.24 G-B 1,711.77 241,000.00 243,410.00 516 1 B5 14 3. KAT 3+1 140.79 112.24 B-K 1,550.18 217,000.00 219,170.00 516 1 B5 15 3. KAT 3+1 140.79 112.24 K-D 1,550.18 217,000.00 219,170.00 516 1 B5 16 3. KAT 3+1 140.79 112.24 D-G 1,662.05 234,000.00 236,340.00 516 1 B5 17 4. KAT 3+1 140.79 112.24 G-B 1,718.87 242,000.00 244,420.00 516 1 B5 18 4. KAT 3+1 140.79 112.24 B-K 1,564.39 219,000.00 221,190.00 516 1 B5 19 4. KAT 3+1 140.79 112.24 K-D 1,564.39 219,000.00 221,190.00 516 1 B5 20 4. KAT 3+1 140.79 112.24 D-G 1,676.26 236,000.00 238,360.00 516 1 B5 21 5. KAT 3+1 139.37 110.98 G-B 1,729.21 241,000.00 243,410.00 516 1 B5 22 5. KAT 3+1 139.37 110.98 B-K 1,564.18 217,000.00 219,170.00 516 1 B5 23 5. KAT 3+1 139.37 110.98 K-D 1,562.39 216,000.00 218,160.00 516 1 B5 24 5. KAT 3+1 139.37 110.98 D-G 1,732.80 241,500.00 243,915.00 516 1 B5 25 6. KAT 3+1 139.37 110.98 G-B 1,729.21 241,000.00 243,410.00 516 1 B5 26 6. KAT 3+1 139.37 110.98 B-K 1,562.39 216,000.00 218,160.00 516 1 B5 27 6. KAT 3+1 139.37 110.98 K-D 1,562.39 216,000.00 218,160.00 516 1 B5 28 6. KAT 3+1 139.37 110.98 D-G 1,678.98 234,000.00 236,340.00 516 1 B5 29 7. KAT 3+1 139.37 110.98 G-B 1,729.21 241,000.00 243,410.00 516 1 B5 30 7. KAT 3+1 139.37 110.98 B-K 1,558.80 216,000.00 218,160.00 516 1 B5 31 7. KAT 3+1 139.37 110.98 K-D 1,562.39 216,000.00 218,160.00 516 1 B5 32 7. KAT 3+1 139.37 110.98 D-G 1,678.98 234,000.00 236,340.00 516 1 B5 33 8. KAT 3+1 140.79 112.24 G-B 1,718.87 242,000.00 244,420.00 516 1 B5 34 8. KAT 3+1 140.79 112.24 B-K 1,498.69 211,000.00 213,110.00 516 1 B5 35 8. KAT 3+1 140.79 112.24 K-D 1,564.39 219,000.00 221,190.00
