İSTANBUL İLİ ŞİŞLİ İLÇESİ DİKİLİTAŞ MAHALLESİNDE 1 ADET ARSA DEĞERLEME RAPORU

İSTANBUL İLİ ŞİŞLİ İLÇESİ DİKİLİTAŞ MAHALLESİNDE 1 ADET ARSA DEĞERLEME RAPORU

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

İSTANBUL, ARALIK 2011

[email protected] www.ygd.com.tr

DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ

İSTANBUL İLİ ŞİŞLİ İLÇESİ DİKİLİTAŞ MAHALLESİNDE

1 ADET PARSEL DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM

ORTAKLIĞI A.Ş.

RAPORU HAZIRLAYAN KURUM YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

RAPOR TARİHİ 30.12.2011

DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ TAPU BİLGİLERİ Üzerinde beyan bulunmaktadır.

MEVCUT KULLANIM Eski Fabrika Binası

İMAR DURUMU Emsal=3,00 yapılaşma koşulu ile “Ticaret Alanı”

olarak planlanmıştır.

DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ) ARSA DEĞERİ 330.895.000,00 TL

ÜZERİNDEKİ YAPININ DEĞERİ 55.500,00,00 TL ARSA VE ÜZERİNDEKİ YAPI DEĞERİ (TOPLAM

DEĞER) 386.000.000,00 TL

Rapor Tarihi ... 4

Rapor Numarası ... 4

Rapor Türü ... 4

Şirket Bilgileri ... 4

Raporu Hazırlayanlar ... 4

Sorumlu Değerleme Uzmanları ... 5

Müşteri Adı ve Bilgileri ... 5

Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) ... 5

Değerleme Tarihi ... 5

Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su ... 5

GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER... 6

Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri ... 6

Gayrimenkulün Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri ... 9

Dikilitaş 1199 Ada 230 no.lu Parselin Tapu Kaydı ... 9

Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri ...10

Gayrimenkulün İmar Durumu...11

Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler ...13

GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER ... 13

Bölge Analizi ...13

İstanbul İli ...13

Şişli İlçesi ...14

Gayrimenkulün Yakın Çevre Analizi ...16

Gayrimenkulün Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi ...16

Gayrimenkulün Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi ...17

GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ ... 17

Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler ...17

Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ...18

Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi ...18

Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı ...19

Gelir Yöntemi Yaklaşımı ...19

Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri ...20

NİHAİ DEĞER TAKDİRİ ... 20

Gayrimenkulün Vergi Beyanına Esas Arsa Değeri ...20

Çevrede Arsa Değeri Emsal Araştırması ...20

Çevrede Komple Bina Değeri Emsal Araştırması ...21

Emsal Karşılaştırma Yöntemi ile Değer Takdiri (Pazar Değeri) ...21

Gayrimenkul Üzerindeki Tescilli Yapının Değer Takdiri ...22

Yeniden Yapım Maliyeti Yöntemine Göre Değer Takdiri ...22

Gayrimenkulün Üzerinde Geliştirilebilecek Projenin Analizi ...23

Yakın Çevrede Ticaret Emsali Araştırması ...23

Yakın Çevrede Rezidans Değeri Emsal Araştırması ...23

Projelendirilmiş Arsa Değeri ve Diğer Analizler ...24

En Verimli Kullanım Analizi ...26

Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi ...26

RAPOR EKLERİ:... 28

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1 Rapor Tarihi

1.2 Rapor Numarası EMLAKKONUT – 11.11 – 183

1.3 Rapor Türü

Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan 14.06.2011 tarihli sözleşme gereği “İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi” kapsamındaki İstanbul İli, Şişli İlçesi, Dikilitaş Mahallesinde bulunan 1199 ada 230 parselde kayıtlı 1 adet parselin Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, güncel rayiç ekspertiz değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur.

1.4 Şirket Bilgileri

Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu’nca, Seri VIII No:35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ” çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir.

1.5 Raporu Hazırlayanlar

Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Şehir ve Bölge Plancısı Büşra BİTER ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme

Şirketimizin Yönetim Kurulu Üyesi olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır.

1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri

Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş.

Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1–8 Ataşehir / İSTANBUL

1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)

“İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi” kapsamındaki İstanbul İli, Şişli İlçesi, Dikilitaş Mahallesinde bulunan 1199 ada 230 parselde kayıtlı 1 adet parselin SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır.

1.9 Değerleme Tarihi : 30.12.2011

1.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:

Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 14.06.2011 tarihinde imzalanan sözleşmedir.

2. GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER

2.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri

İstanbul İli, Şişli İlçesi, Dikilitaş Mahallesinde 1199 ada 230 parselde kayıtlı 1 adet gayrimenkuldür. Şişli İlçesinin kuzeydoğusunda, Metrobüs Zincirlikuyu duraklarının bulunduğu Barbaros Kavşağının batısında bulunan parselin toplam yüzölçümü 22.059,51 m² olup Emlak Konut GYO A.Ş hissesi tamdır. Söz konusu parsel üzerinde eski Likör fabrikası bulunmaktadır.

İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Asya-Avrupa istikametinde Boğaziçi Köprüsü üzerinden İstanbul Çevreyolu üzerinde takribi 4,1 km ilerledikten sonra Büyükdere çıkışına girilir.

Büyükdere Caddesi üzerinde takribi 880 m devam edilir. Zincirlikuyu yönünde U dönüşü yapılır ve 400 m ilerledikten sonra eski Ali Sami Yen stadyumunun sağ yanında bulunan değerleme konusu gayrimenkulün önüne gelinmiş olunur.

İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Rapora konu gayrimenkul, Boğaz Köprüsüne 4,3 km, Fatih Sultan Mehmet Köprüsüne 9,1 km, İstanbul O-2 Çevre Yoluna 8,0 km, Beşiktaş Merkeze 4,9 km, Taksim Meydanına 3,6 km uzaklıkta olup ulaşım imkanları kolay ve çeşitlidir.

2.2 Gayrimenkulün Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri

Rapora konu gayrimenkulün tapu ve takyidat bilgileri Şişli Tapu Sicil Müdürlüğünden 22.12.2011 tarihinde saat 11:44 de temin edilmiştir.

2.2.1 Dikilitaş 1199 Ada 230 no.lu Parselin Tapu Kaydı

TAŞINMAZ BİLGİLERİ

İl İSTANBUL Ada 1199

İlçe ŞİŞLİ Parsel 230

Mahalle DİKİLİTAŞ Yüzölçümü 22.059,51 m²

Cilt/Sayfa 4/326 Ana Taşınmaz Nitelik MAA MÜŞTEMİLAT LİKÖR FABRİKASI MÜLKİYET BİLGİLERİ

Malik ve Hissesi EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. – TAM Tarih ve Yevmiye No 30.05.2008-8201

Edinme Sebebi Satış

TAKYİDAT BİLGİLERİ

Haciz YOKTUR

Şerh YOKTUR

Rehin YOKTUR

Hak ve Mükellefiyet

30.09.1965 tarih 6750 yevmiye no ile “A.M: Bu parsel aleyhine ve aynı ada 231 parsel lehine haritasında sarı boya ile gösterilmiş kısımdan 5 metre yükseklikten sonra ve 10,5 x 2,80 294,00+7+2,80/2=9,80 ceman 303,80 m² irtifak hakkı bulunmaktadır.

(Başlama Tarih:30.09.1965-Bitiş Tarih:30.09.1965- Süre:-)

Beyan

10.04.2008 tarih 718 sayı ile, İstanbul II Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü lehine “Diğer ( Konusu: İstanbul İstanbul II Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü’nün 10.04.2008 tarih ve 718 sayılı yazısı ile taşınmazın korunması gerekli kültür varlığı olduğu ve grubunun II olarak belirlendiği bildirilmiştir)

26.01.1998 tarih 107 yevmiye no ile “Korunması gerekli tabiat ve kültür varlığıdır”, 21.08.2006 tarih 10363 yevmiye no ile “Korunması gerekli kültür varlığıdır”,

05.03.2007 tarih 2880 yevmiye no ile “Her türlü uygulama öncesi ilgili koruma bölge kurulundan izin alınması gerektiği”

02.08.2011 tarih 13189 yevmiye no ile “Korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır”

Beyanları bulunmaktadır.

Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri

Gayrimenkul üzerinde, son üç yıl içerisindeki alım – satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin bilgilerde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.

2.3 Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri

Rapora konu gayrimenkul İstanbul İli, Şişli İlçesi, Dikilitaş Mahallesi 1199 Ada 230 no.lu parselde kayıtlıdır.

2.4 Gayrimenkulün İmar Durumu

Rapora konu 1199 Ada 230 No.lu parselde kayıtlı gayrimenkul 28.04.2011 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli İstanbul, Şişli Dikilitaş Mahallesi 58 Pafta, 1199 Ada 230 Parselde Plan Tadiline göre Emsal=3,00 H=Serbest yapılaşma koşulları ile “Özel Koşullu Ticaret Alanı” olarak planlanmıştır.

Plan notlarına göre;

3. Ticaret Alanı içerisinde, yapı alanı 1500 m² den az olmamak koşulu ile sinema, tiyatro, müze, kütüphane, sergi salonu gibi kültürel tesisler ve bunlara yönelik kafe, restoran gibi tesisler yer alacaktır. Bu alanlar emsale dahildir.

4. En fazla 2(iki) bodrum kat iskan edilebilir. İskan edilen bodrum katlar emsale dahil değildir.

5. Bina yüksekliğinde Sivil Havacılık Genel Müdürlüğü’nün belirlediği bölge kotuna uyulacaktır.

6. İlçe Belediyesi ve ilgili Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulunca onaylanacak avan projeye göre uygulama yapılacaktır. Blok ebatları, bloklar arası mesafeler, çekme mesafeleri avan projede belirlenecektir. Emsal net parsel alanı üzerinden hesaplanacaktır.

7. İstanbul II Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü’nün 02.06.2006 tarih ve 345 sayılı kararı ile 1199 ada 230 parselde bulunan ana binanın kültür varlığı olarak tescil edilmesinden dolayı bu parselde yapılacak mimari projede tescilli kültür varlığı korunacaktır. Tescilli kültür varlığının ne şekilde ve hangi yöntem ile korunacağı II Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulunca onaylanacak avan projede belirlenecektir.

8. İstanbul II Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü’nün 02.04.2008 tarih ve 1686 sayılı kararı ile 1199 ada 230 parselde hazırlanan ağaç rölevesine göre belirlenen ağaçları anıt ağaç olarak tescil edilmesinden dolayı bu parselde yapılacak mimari projede tescilli anıt ağaçlar korunacaktır.

2.5 Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler

İstanbul İli, Şişli İlçesi, Dikilitaş Mahallesinde bulunan gayrimenkulün kamusal terkleri gerçekleştirilmiştir. Arsa niteliğindeki gayrimenkulün üzerinde tescilli likör fabrikası bulunmaktadır.

Şişli Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde yapılan araştırmada gayrimenkule ait imar durum belgeleri edinilmiştir. Üzerindeki yapıların “Korunması gerekli tabiat ve kültür varlığı” olmasından dolayı üzerinde proje geliştirilebilmesi için ilgili bakanlıktan avan proje ile izin alınması gerekmektedir.

3 GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER

3.1 Bölge Analizi 3.1.1 İstanbul İli

İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları’nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası’nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı, Karadeniz’i, Marmara Denizi’yle birleştirirken; Asya Kıtası’yla Avrupa Kıtası’nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.

İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli’nin Kandıra, Derince, Körfez, Gebze, Çayırova ve Darıca ilçeleriyle, güneyden Marmara Denizi, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ’ın Çorlu Çerkezköy ve Saray ilçeleriyle çevrilidir. 5747 Sayılı “Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun”la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Avcılar, Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa,

Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe, Sultangazi olmak üzere toplam 39 ilçeden oluşmaktadır.

İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E–5, kentsel yapının şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi üstlenmesi amacı ile inşa edilen E–5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür.

TEM Otoyolu ise nispeten eski E–5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup, bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM–E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır.

3.1.2 Şişli İlçesi

Şişli kuzeyden Sarıyer, güneyden Beyoğlu, doğudan Beşiktaş ve batıdan Kağıthane ilçeleri ile sınırlıdır. Bölge genelde bir yerleşim ve sanayi bölgesi olup, bitki örtüsü olarak sadece fatih ormanlarının bir kısmı bölge dâhilinde bulunmaktadır.

Karadeniz'i Marmara Denizi'ne birleştiren, Asya Kıtası ile Avrupa Kıtasını birbirinden ayıran yeryüzünün önemli suyollarından biri olan İstanbul Boğazı'nın batısında Avrupa yakasında bulunan Şişli, Beyoğlu plato düzlüğünün kuzey uzantısında yer alır. İlçe toprakları kuzeyde Mecidiyeköy/Zincirlikuyu üzerinden Ayazağa yöresini de içine alarak Sarıyer'e, kuzeybatıda ise Hürriyet-i Ebediye Tepesi üzerinden Kâğıthane’ye geniş bir alana yayılır

İlçe sınırları içindeki yükseköğretim kurumları arasında İstanbul Teknik Üniversitesi (İTÜ) önemli bir yer tutar Bunun dışında Marmara, Yıldız Teknik, İstanbul Bilgi, Beykent, Bahçeşehir, Haliç, İstanbul Bilim üniversitelerinin ilçe sınırları içinde kampüsleri vardır

Şişli İlçesi'nde spor tesislerinden başlıcaları, Ayazağa - Seyrantepe arasında Aslantepe Türk Telekom Arena, İTÜ Ayazağa Yerleşkesi içindeki spor kompleksi, Ayazağa Yusuf Tunaoğlu Stadı, Feriköy Stadı, ile Ayazağa'daki Eczacıbaşı Spor Salonu'dur İlçede faaliyet gösteren en ünlü spor kulüpleri arasında Eczacıbaşı Spor Kulübü ile geçmişte Turkcell Süper Lig'de mücadele etmiş olan Feriköy Spor Kulübü gösterilebilir İlçede etkinlik gösteren diğer spor kulüpleri; Ayazağa Esen Spor Kulübü, Ayazağa Spor Kulübü, Şişli Belediyesi Spor Kulübü, Feriköy Paşa Mahallesi

Kulübü, İzzetpaşa Spor Kulübü, Öz Şişli Spor Kulübü, Mahmut Şevket Paşa Spor Kulübü

İlçedeki önemli kültür merkezleri Harbiye Açıkhava Tiyatrosu, Cemal Reşit Rey Konser Salonu, Lütfi Kırdar Uluslararası Sergi ve Kongre Sarayı'dır Bunlar dışında Harbiye Muhsin Ertuğrul Sahnesi, Gönül Ülkü-Gazenfer Özcan Tiyatrosu, Kenter Tiyatrosu, Harbiye Cep Tiyatrosu, Profilo Kültür Merkezi, Stüdyo Tiyatrosu, Tiyatrokare ve Efe Sanat Evi diğer tiyatro ve performans mekânlarıdır Müzeler ise Askeri Müze ve Atatürk Müzesi'dir

Şişli İlçesi’nin yıllara göre nüfus değişimi:

1955 : 120. 811 1960 : 157. 744

1965 : 208. 128 1970 : 250. 605

1975 : 270. 577 1980 : 282. 471

1985 : 526. 526 1990 : 250. 478

1997 : 251. 155 2000 : 250 792

2007 : 314 684 TÜİK ADNK 2009 : 316. 058 kişidir.

Şişli ilçesinin nüfusu İstanbul'un bütün diğer ilçeleri gibi sürekli bir nüfus artışına sahne olmuştur 1980'lerde ikiye katlanan nüfusu Kağıthane'nin ayrılmasıyla 250. 000'e gerilemiştir. Güneydeki Mecidiyeköy ve etrafındaki mahallelerin merkezi özellikleri daha çeşitlidir.

Şişli ilçesi hızlı bir değişim içindedir. 21 yüzyıl İstanbul'unun hatta Türkiye ekonomisinin iş ve finans merkezi olma durumundadır Ticaret ve hizmet sektöründe çalışanlar ağırlıklı bir paya sahiptir İmalat sanayii daha çok Ayazağa'daki Cendere Deresi kıyılarında yoğunlaşmıştır İmalata dönük tesislerin şehir merkezinden uzaklaştırılmalarıyla bu sektörde çalışan işgücünün payı giderek düşmektedir. Şişli İlçesi'nde yaşayanların İstanbul'un değişik kesimlerinde çalıştıkları düşünülse de, Şişli katma değer açısından İstanbul ili içinde yüksek paya sahiptir

Şişli-Mecidiyeköy-Esentepe-Levent-Maslak aksında uzanan Büyükdere Caddesi üzerinde ve çevresindeki bölge Türk finans sektörünün kalbi durumuna gelmiştir.

3.2 Gayrimenkulün Yakın Çevre Analizi

Rapora konu gayrimenkulün çevresi, konumu ve özellikleri nedeniyle prestijli kurum ve kuruluşlar ile hizmet sektörünün merkez üssü olup, coğrafi konum olarak İstanbul ulaşımının mihenk taşı olan O-1 ve İstanbul Çevre Yoluna cephelidir. Mahrecini Büyükdere Caddesinden almaktadır. Son yıllarda metrobüsün devreye girmesiyle bulunduğu bölgenin önemi artmıştır.

Rapora konu gayrimenkul; konumu, ulaşım imkânları ve reklam değeri gibi nedenlerle İstanbul’un en nitelikli ve bilinen yerlerinden birindedir.

3.3 Gayrimenkulün Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi

Rapora konu gayrimenkul; İstanbul İli, Şişli İlçesi, Dikilitaş Mahallesinde, tamamı Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. mülkiyetinde olup, toplam yüzölçümü 22.059,51 m² olan, Müştemilat Likör Fabrikası vasıflı, üzerinde tescilli eski likör fabrikasının bulunduğu 1 adet parseldir. Parsel üzerindeki binanın toplam kapalı alanı 7.021,32 m² olup yıkımına izin verilmeyen kısmının toplam kapalı alanı 5.581,32 m² dir.

Arazi düz olup herhangi bir eğim yoktur. İmar planında “Özel Koşullu Ticaret Alanı ” fonksiyonunda belirlenmiş olan gayrimenkulün proje geliştirilmesi durumunda yapımına izin verilen toplam inşaat alanı 66.178,53 m² dir.

1199 Ada 230 No.lu parselde kayıtlı gayrimenkul, 28.04.2011 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli İstanbul, Şişli Dikilitaş Mahallesi 58 Pafta, 1199 Ada 230 Parselde Plan Tadiline göre Emsal=3,00 H=Serbest yapılaşma koşulları ile “Özel Koşullu Ticaret Alanı” olarak planlanmıştır.

Rapora konu gayrimenkul tapu siciline göre yüzölçümü 22.059,51 m² olan tamamı Emlak Konut GYO A.Ş. hissesine ait, üzerinde tescilli eski likör fabrikasının bulunduğu bir adet gayrimenkuldür.

Değerleme konusu parsel üzerindeki, günümüzde faaliyette olmayan Likör Fabrikasının, tapu kütüğünde “Korunması Gerekli Kültür Varlığı” olduğu ve her türlü uygulama öncesi “İstanbul II numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu”ndan izin alınması gerektiği beyanı bulunmaktadır. Bu durumda gayrimenkul üzerinde geliştirilecek her türlü projenin öncelikle avan projesinin hazırlanarak ilgili kurulca onaylanması gerekmektedir.

4 GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ

4.1 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler

 Değerlemeye konu gayrimenkulün ulaşım açısından oldukça stratejik bir konumda yer alması,

 Değerlemeye konu gayrimenkul toplu taşıma araçları açısından önemli bir merkez durumundaki Zincirlikuyu duraklarına çok yakın konumda olup, toplu taşıma imkân ve alternatifleri şunlardır;

o İETT otobüsleri: Avrupa ve Anadolu yakasına giden otobüsler ile Beşiktaş, Mecidiyeköy, Taksim vs. gibi Avrupa yakası merkezlerine ulaşımı sağlayan İETT otobüsleri

o Metrobüs’ün Avrupa yakasındaki ilk ve önemli bir durağı olan Zincirlikuyu durağına

sirkülâsyonunun çok fazla olduğu bir bölgede olması vb. gibi nedenlerle reklam değerinin oldukça yüksek olması,

 Ülkemizin prestijli kurum ve kuruluşlarının merkezlerinin bulunduğu ve Beşiktaş – Fulya – Mecidiyeköy – Gayrettepe – Maslak bölgelerinde yoğunlaşan iş ve finans hizmetlerinin merkezi konumunda olan bir bölgede yer alması,

 Herkesçe bilinen nitelikli bir yer olması

4.2 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler

 Değerlemeye konu parsel üzerinde geliştirilecek ticaret alanı projesinin bölgeye trafik yükü ve otopark sorunu getirecek olması,

 Parsel üzerinde bulunan tescilli yapının, geliştirilecek proje ile uyumluluğunun gerekliliği nedeniyle tasarıma getireceği kısıtlamaların olması.

5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ

5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar 5.1.1 Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi

Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir gayrimenkulün yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz.

temeli oluşturur.

Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir.

5.1.2 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı

Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.

5.1.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı

Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır.

tespit edilmesine dayanmaktadır.

5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri

Rapora konu gayrimenkullerin ve üzerindeki projenin değerlemesinde; arsa ve konutlar için yeterli sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle “Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi” ile piyasa koşullarında projenin muhtemel satış hâsılatı ve inşa maliyetleri hesap edilerek

“Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi” kullanılmıştır.

6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ

6.1 Gayrimenkulün Vergi Beyanına Esas Arsa Değeri

Rapora konu gayrimenkulün vergi beyanına esas 2011 rayiç değerini mahreci olduğu Büyükdere Caddesinden aldığı ve m² birim değerinin 6.542,55 TL/m² olduğu öğrenilmiştir.

Emlak Vergi Beyanına Esas Değeri= Arsa Alanı x m² Birim Değeri olacağından, 22.059,51 m² x 6.542,55 TL/m² = 144.325.447,15 TL olarak hesaplanmıştır.

6.2 Çevrede Arsa Değeri Emsal Araştırması

İLETİŞİM BİLGİSİ

BULUNDUĞU

YER İMAR

ALAN

(m²) FİYAT

BİRİM DEĞER (EUR- USD/m²)

BİRİM DEĞER (TL/m²) Gökhan Akpınar

0212 351 99 60 Gayrettepe TİCARET 2.500,00 24.000.000,00 ^EUR 9.600,00 23.712,00

Serdat Kurt

0212 416 25 46 Gayrettepe OTEL 2.653,00 40.000.000,00 ^USD 15.077,27 28.496,04

Ayşe Arslan 0212 201 60 16

Büyükdere

Caddesi TİCARET 5.000,00 56.000.000,00 USD 11.200,00 21.168,00

Halil Yıldız

0212 534 35 26 Gayrettepe OTEL 26.000,00 550.000.000,00 USD 21.153,85 39.980,77

BULUNDUĞU

YER DURUMU ALAN (m²) FİYAT

BİRİM DEĞER (EUR- USD/m²)

BİRİM DEĞER (TL/m²) Levent

Büyükdere Caddesi

Komple Bina 15.850,00 m² 56.200.000,00 ^EUR 5.286,92 13.058,69

Mecidiyeköy Ali Sami Yen

Stadı 34.640,00 m² 416.500.000,00 ^TL - 12.023,67

Levent Büyükdere

Caddesi

Komple Bina 12.000,00 m² 80.500.000,00 ^USD 6.708,33 12.678,74

* 1 USD = 1,89 TL - 1EUR = 2,47 TL olarak kabul edilmiştir.

6.4 Emsal Karşılaştırma Yöntemi ile Değer Takdiri (Pazar Değeri)

Edinilen güncel bilgiler, mahallinde yapılan araştırmalar doğrultusunda; gayrimenkullerin emsallerine göre konumu, imar durumu, olumlu ve olumsuz nitelikleri, alanının daha büyük olması gibi hususlar birlikte değerlendirildiğinde arazi birim değeri 15.000,00 TL/m² olarak hesap ve takdir edilmiştir.

Buna göre;

 Arsa Değeri= Arsa Alanı (m²) X Birim Değer (TL/m²) olarak,

22.059,51 m² x 15.000,00 TL = 330.892.650,00 ≈ 330.895.000,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir.

 Arsanın kiraya verilmesi durumunda; 25 yıllık kira getirisinin değerine karşılık geleceği düşünülmektedir.

Kira Birim m² Değeri = Toplam Değer/Yıl/12/alan olduğundan, 1199 Ada 230 Parselin brüt m² birim kira bedeli 50,00 TL/m² olarak hesaplanmıştır.

Üzerinde bulunan eski likör fabrikasının, benzer nitelikte satılan emsallerine göre ortalama birim m² değeri 10.000,00 TL olarak belirlenmiştir. Buna göre üzerindeki binanın değeri;

5.581,32 x 13.000,00 = 55.813.200,00 TL ≈ 55.500.000,00 TL olarak hesaplanmıştır.

Rapora konu taşınmazın toplam Pazar değeri;

6.5.1 Yeniden Yapım Maliyeti Yöntemine Göre Değer Takdiri

Ana gayrimenkulün üzerinde bulunan tescilli yapı, “Mimar ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2011 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri” hakkında yayınlanan tebliğe göre;

“Restore edilecek yapılar ve tarihi ve eski eser niteliğinde olup, yıkılarak orijinaline uygun olarak yapılan yapılar ve bu gruptakilere benzer yapılar” olarak nitelendirilen 5-D sınıfına dahildir. 5-D yapı sınıfının m² maliyet bedeli yayınlanan ilgili tebliğe göre 1.710,00 TL olarak belirlenmiştir.

Buna göre;

Bina Yeniden Yapım Maliyeti = Toplam Kapalı Alan (m²) x Yapı Sınıfına Esas Birim Maliyet;

Bina Yeniden Yapım Maliyeti = 5.581,32 x 1.710,00 = 9.544.057,20 TL olarak hesap edilmiştir.

Toplam taşınmaz değerini bulurken yeniden yapım maliyetine göre bulunmuş bina değeri amortisman oranı ile çarpılarak yıpranma payı düşülür, bulunan bu değere, arsa değeri ve şerefiye değeri de ( söz konusu gayrimenkul için şerefiye oranının %20 olduğu hesaplanmıştır.) eklenerek toplam değer bulunur. Taşınmazın üzerinde bulunan bina 1930 yılında yapılmış olup yaşı 81’dir. Yıpranma oranı 02.12.1982 tarih ve 17886 sayılı resmi gazetede yayınlanan amortisman oranlarına göre 75 yaş üstü binalarda %60 olarak belirlenmiştir.

Şerefiye Değeri = 330.895.000,00 x %20 = 66.179.000,00

Toplam Taşınmaz Değeri = Arsa Değeri + (Bina Yeniden Yapım Maliyeti x 0,40) + Şerefiye Değeri

= 330.895.000,00 + (9.544.057,20 x 0,40 ) + 66.179.000,00

330.895.000,00 + 3.817.622,88 + 66.179.000,00 = 400.891.622,88 TL ≈ 400.500.000,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir.

Bu değerlere KDV dahil değildir.

6.6.1 Yakın Çevrede Ticaret Emsali Araştırması

Gayrimenkul bulunduğu ilçede ve çevre ilçelerde bulunan ticaret merkezleri satış fiyatları araştırması aşağıdaki gibidir.

İLETİŞİM BİLGİSİ BULUNDUĞU YER ALAN (m²) FİYAT (TL) BİRİM DEĞER (TL/m²) Zeynep Ongun

0212 280 27 27 Mecidiyeköy Ofis Katı 140,00 500.000,00 3.571,43

Erdal Sancak 0216 330 94 94

Mecidiyeköy Yeni Bina Komple İş

Mekezi 1.400,00 14.000.000,00 10.000,00

Sibel Şengen

0216 445 15 84 Mecidiyeköy Plaza Katı 500,00 2.800.000,00 5.600,00

Uğur Öner

0212 279 21 22 Mecidiyeköy Ofis Katı 82,00 790.000,00 9.634,15

6.6.2 Yakın Çevrede Rezidans Değeri Emsal Araştırması

İLETİŞİM BİLGİSİ

BULUNDUĞ

U YER TİPİ

ALAN

(m²) FİYAT

BİRİM DEĞER (EUR-

USD/m²)

BİRİM DEĞER (TL/m²) Lotus Proje

Şişli/Fulya

4+1

rezidans 235,00 1.380.000,00 USD 5.872,34 11.098,72

0212 227 47 49

Emrah Bey Şişli/Fulya/

Selenium Twins

3+1

rezidans 235,00 1.500.000,00 USD 6.382,98 12.063,83

0212 351 21 56

Cevat Aşkın Şişli/Fulya/

Tortois

3+1

rezidans 150,00 525.000,00 USD 3.500,00 6.615,00

0212 273 25 51

Kerim Gürani Şişli/

Mecidiyeköy

1+1

rezidans 110,00 740.000,00 USD 6.727,27 12.714,55

0212 216 36 86

Engin Kevenk Şişli/

Mecidiyeköy

4+1

rezidans 250,00 1.750.000,00 USD 7.000,00 13.230,00

0532 575 08 08

Grand Dream Şişli/

Mecidiyeköy

3+1

rezidans 120,00 625.000,00 USD 5.208,33 9.843,75

0212 241 57 25

6.6.3 Projelendirilmiş Arsa Değeri ve Diğer Analizler

Rapora konu 22.059,51 m² alana sahip gayrimenkulün imar durumunda “Özel Koşullu Ticaret”

fonksiyonunda kalıyor olması ve ilgili plan notlarında “yapı alanı 1500 m² den az olmamak koşulu ile sinema, tiyatro, müze, kütüphane, sergi salonu gibi kültürel tesisler ve bunlara yönelik kafe, restoran gibi tesisleri” içerebileceği bilgisine istinaden, “Ticaret+Rezidans” projesi geliştirilebileceği kabulü ile proje analizi yapılmıştır.

Üzerinde geliştirilecek Ticaret projesinde rezidans, çarşı, ofis, otel birimlerinin olabileceği öngörüsü ve bu ünitelerin tek blokta uygulanacağı kabulü ile

Birim m² yapım maliyetinin ortalama 625,00 TL/m² olacağı kabul edilmiştir.

Blok toplam emsal alanının %65’ni, tescilli yapılar ise toplam emsal alanının %35’ini oluşturmaktadır.

Ofis+Çarşı birimlerin toplam emsal alanın %35’ini oluşturacağı öngörülmüştür. İmar planına uygun inşa edilecek, kat mülkiyetli, yeni yapılmış otel, ofis katları ve mağazaların ortalama satış m² birim değerinin 10.000,00 TL olabileceği,

Rezidans+Otel birimlerinin toplam emsal alanın %30’ini oluşturacağı öngörülmüştür. İmar planına uygun inşa edilecek, kat mülkiyetli, yeni yapılmış rezidans tipi konutların ortalama satış m² birim değerinin 9.000,00 TL olabileceği düşünülmektedir.

Toplam emsal alanının %35’i ise halihazırda bulunan tescilli yapılara aittir.

Proje Analizi Tablosu

Proje Analizi İçin Öngörüler

Özel Koşullu Ticaret Fonksiyonlu Arsa Alanı (m²) 22.059,51

TOPLAM ARSA ALANI (m²) 22.059,51

TOPLAM EMSAL ALANI (m²) 66.178,53

Blok Rezidans+Otel Fonksiyonlu İnşaat Alanı (m²) Toplam Emsal

Alanının %30'u 19.853,56

Blok Rezidans+Otel Fonksiyonlu İnşaat Alanının %35'si (Takribi

Satılabilir Alan) (m²) 6.948,75

Blok Rezidans+Otel Fonksiyonlu İnşaat Alanının %20'i (Emsal

Dışı İnşaat Alanları) (m²) 3.970,71

Blok Ofis+Çarşı Fonksiyonlu İnşaat Alanı (m²) Toplam Emsal

Alanının %35'i 23.162,49

Blok Ofis+Çarşı Fonksiyonlu İnşaat Alanının %35'si (Takribi

Satılabilir Alan) (m²) 8.106,87

Blok Ofis+Çarşı Fonksiyonlu İnşaat Alanının %20'i (Emsal Dışı

İnşaat Alanları) (m²) 4.632,50

Blok Brüt İnşaat AIanı (m²) 66.674,87

Tescilli Yapıların Brüt İnşaat Alanı (m²) Toplam Emsal Alanının

%35’i 62.957,31

Ortak Alan (m²) (Brüt İnşaat alanlarının %45'ı) 58.334,48

TOPLAM BRÜT İNŞAAT ALANI (m²) 187.966,66

Maliyetler

Maliyet Türü Alan

(m²)

Birim Değeri

(TL/m²)

Değer

(TL)

Toplam Proje İnşa Maliyeti (TL) 125.009,35 625,00 78.130.843,45

Toplam Proje Maliyeti (TL) 78.130.843,45

Satış Hasılatı

Hasılat Türü Alan

(m²)

Birim Değeri

(TL/m²)

Değer

(TL)

Rezidans+Otel Satış Hasılatı (TL) 26.802,30 9.000,00 241.220.741,85 Ofis+Çarşı Satış Hasılatı (TL) 31.269,36 10.000,00 312.693.554,25

Toplam Satış Hasılatı (TL) 553.914.296,10

Bölgesel Kar Oranı 26%

Tahmini Proje Karı 144.017.716,99

331.765.735,67 TL ≈ 331.500.000,00 TL (Üçyüzotuzbirmilyonbeşyüzbin Türk Lirası) olarak hesap ve takdir edilmiştir.

Bu değerlere Katma Değer Vergisi (KDV) dâhil değildir.

6.7 En Verimli Kullanım Analizi

Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip olsa da en verimli kullanım olarak kabul edilemez. Rapora konu gayrimenkullerin, yasalardan kaynaklanan plan yapma ve uygulama yetkinize binaen üst ölçek plan kararlarına uygun olarak tadil veya revize edilmiş Nazım İmar ve Uygulama İmar Planlarında belirlenmiş olan “Özel Koşullu Ticaret” fonksiyonu kullanımının uygun olduğu düşünülmektedir.

6.8 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme raporuna konu alan, İstanbul İli, Şişli İlçesi, Dikilitaş Mahallesinde bulunan yüzölçümü 22.059,51 m² olan 1 adet parseldir. Gayrimenkulün tamamı Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’ye aittir.



Emsallerine göre konumu, imar durumu, teknik ve sosyal altyapı, ulaşım vb. özellikleri, emsallerine göre olumlu ve olumsuz nitelikleri gibi hususlar dikkate alınarak “Emsal Karşılaştırma Yöntemi”



İmar durumu dikkate alınarak üzerinde inşa edilebilecek plaza katı ofis ünitelerinin pazar fiyatları araştırılarak Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi

olmak üzere iki farklı yöntemle hesaplanmıştır.

Değerleme konusu parsel üzerindeki, günümüzde faaliyette olmayan Likör Fabrikasının, tapu kütüğünde de “Korunması Gerekli Kültür Varlığı” olduğu ve her türlü uygulama öncesi “İstanbul II numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu”ndan izin alınması gerektiği beyanı bulunduğundan, geliştirilmiş proje analizindeki şartların gerçekleşmesinin avan proje ile bakanlık izni verilmesine ve olumlu sonuç alınmasına bağlıdır.

İnşaat maliyetlerindeki artışlar, piyasa şartları, ekonomik veriler, geliştirilecek projede gayrimenkullerin kullanımının getirebileceği riskler ve arazinin topografisi gereği oluşan bodrum harici katların ortaya çıkardığı diğer satılabilir alanların hesaplanmasının ayrıntılı

nihaî Pazar değeri olarak Emsal Karşılaştırma Yöntemi ile hesaplanan değerin esas alınmasının uygun olduğu kanaatine varılmıştır.

Sonuç olarak takdir edilen nihai pazar değerleri;

Toplam 22.059,51 m² alan ve 5.581,32 m² kapalı alan için takdir edilen nihai değer;

386.000.000,00 TL (Üçyüzseksenaltımilyon Türk Lirası), olarak hesap ve takdir edilmiştir.

Bu değerlere Katma Değer Vergisi (KDV) dâhil değildir.

Rapora konu gayrimenkul ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) bulunmadığından gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyünde bulunmasının Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel oluşturmadığı düşünülmektedir.

İşbu Değerleme Raporu, İncelemeye konu taşınmaz için resmi kurumlardan temin edilebilen arşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz Değerleme Uzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak, azami dikkatle hazırlanmıştır. Temin edilemeyen bilgi ve belgeler sonucu oluşabilecek değişimlerden rapor etkilenebilir.

İşbu rapor, üç nüsha olarak, Şirketimizce oluşturulan “Gayrimenkul Değerleme Rapor Formatı”nda düzenlenmiştir. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.

Şirketimiz işbu raporu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. dışında farklı gerçek ve tüzel kişilere vermeyeceğini taahhüt etmektedir.

RAPOR EKLERİ:

 Rapora Konu Gayrimenkule Ait Fotoğraflar

 Değerleme Uzmanları Lisans Belgeleri

 Rapora Konu Gayrimenkule Ait Tapu Kayıtları