İSTANBUL İLİ BAŞAKŞEHİR İLÇESİ BAHÇEŞEHİR MAHALLESİ SPRADON QUARTZ 9 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU

(1)

İSTANBUL İLİ BAŞAKŞEHİR İLÇESİ

BAHÇEŞEHİR MAHALLESİ SPRADON QUARTZ 9 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Faks : (216) 474 03 46

bilgi@ygd.com.tr www.ygd.com.tr

(2)

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ DEĞERLEME KONUSU

İŞİN İSMİ

İSTANBUL İLİ BAŞAKŞEHİR İLÇESİ BAHÇEŞEHİR MAHALLESİ SPRADON QUARTZ 9 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU

DEĞERLEMEYİ TALEP

EDEN KURUM EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

RAPORU HAZIRLAYAN

KURUM YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

RAPOR TARİHİ 30.12.2011

DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ

TAPU BİLGİLERİ

EMLAK KONUT GYO A.Ş. MÜLKİYETİNDE OLAN GAYRİMENKULLER KAT MÜLKİYETİNE GEÇMİŞTİR.561 ADA 1 PARSEL VE 564 ADA 1 PARSEL ÜZERİNDE TEDAŞ LEHİNE KİRA ŞERHİ VARDIR.

MEVCUT KULLANIM KULLANIMDA İMAR DURUMU

217 ADA, 561 ADA, 563 ADA VE 564 ADA 1 NO.LU PARSELLER E=1,50 BLOK NİZAM “KONUT” ALANINDA KALMAKTADIR.

DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ) SATIŞI HENÜZ GERÇEKLEŞMEMİŞ 9 BAĞIMSIZ

BÖLÜMÜN TOPLAM PAZAR DEĞERİ 1.836.000,00 TL

(3)

İÇİNDEKİLER

RAPOR BİLGİLERİ ... 4

Rapor Tarihi ...4

Rapor Numarası ...4

Rapor Türü ...4

Şirket Bilgileri ...4

Raporu Hazırlayanlar ...4

Sorumlu Değerleme Uzmanları ...5

Müşteri Adı ve Bilgileri ...5

Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) ...5

Değerleme Tarihi ...5

Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su: ...5

GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER ... 6

Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu ...6

Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri ...8

561/1 Parsel C1 Blok 52 No ...8

563/1 Parsel D1 Blok 24 no ...9

563/1 Parsel D1 Blok 25 no ...9

563/1 Parsel D1 Blok 63 No ...10

564/1 Parsel E Blok 106 No...12

564/1 Parsel E Blok 112 No...12

Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri ...13

217 ada 1 no.lu parsel ...13

(4)

Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler ...16

GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER ... 17

Bölge Analizi ...17

İstanbul İli ...17

Başakşehir İlçesi ...18

Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi ...18

Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi ...18

Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi ...19

GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ ... 19

Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler...19

Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler ...19

GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ ... 19

Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ...19

Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi...19

Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı ...20

Gelir Yöntemi Yaklaşımı ...20

Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri ...21

NİHAİ DEĞER TAKDİRİ ... 22

Çevrede Arsa Değeri Araştırması ...22

Çevrede Konut Değeri Emsal Araştırması ...22

Emsal Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri ...23

Gayrimenkullere Değer Takdiri ...23

Bağımsız Bölümlere Emsal Yöntemi İle Değer Takdiri ...23

Bağımsız Bölümlere Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi İle Değer ...24

En Verimli Kullanım Analizi ...25

Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi ...25

RAPOR EKLERİ: ... 26

(5)

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1 Rapor Tarihi 30.12.2011

1.2 Rapor Numarası EMLAK KONUT – 12.11 – 223

1.3 Rapor Türü

Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan 14.06.2011 tarihli sözleşme gereği “İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi” kapsamındaki İstanbul İli Başakşehir İlçesi, Hoşdere Mahallesinde 217 ada 1, 561 ada 1, 563 ada 1, 564 ada 1 no.lu parsellerin üzerinde Spradon Quartz projesine ait konut niteliğindeki 9 adet bağımsız bölümün Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, proje değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur.

1.4 Şirket Bilgileri

Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu’nca, Seri VIII No:35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ” çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir.

1.5 Raporu Hazırlayanlar

Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Şehir Plancısı Büşra BİTER ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi Yasin PEKTAŞ tarafından hazırlanmış ve

(6)

Sorumlu Değerleme Uzmanı Jeodezi ve Fotogrametri Yüksek Mühendisi Yılmaz ALUÇ tarafından kontrol edilmiştir.

1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı

Şirketimizin Yönetim Kurulu Başkanı olan Yılmaz ALUÇ Jeodezi ve Fotoğrametri Yüksek Mühendisidir. Arsa Ofisinde Bölge Müdürlüğü, Toplu Konut İdaresi Başkanlığında İstanbul Uygulama Başkanlığı ve Bayındırlık ve İskân Bakanlığında Bakanlık Müşavirliği görevlerinde bulunmuştur. Görev süresince çok sayıda kamulaştırma, arazi geliştirme, konut ve sanayi projelerinde çalışmıştır. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Yılmaz ALUÇ şirketimiz kurucu ortaklarındandır.

1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri

Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş.

Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1–8 Ataşehir / İSTANBUL

1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)

“İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi” kapsamındaki İstanbul İli Başakşehir İlçesi, Hoşdere Mahallesinde 217 ada 1, 561 ada 1, 563 ada 1, 564 ada 1 no.lu parsellerin üzerinde Spradon Quartz Projesine ait konut niteliğindeki 9 adet bağımsız bölümün SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır.

1.9 Değerleme Tarihi: 30.12.2011

1.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:

Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 14.06.2011 tarihinde imzalanan sözleşmedir.

Değerleme Uzmanı Sorumlu

Değerleme Uzmanı

Yasin PEKTAŞ Yılmaz ALUÇ

Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi Jeodezi ve Fotogrametri Yüksek Mühendisi Lisans No: 400446 Lisans No: 400902

(7)

2. GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER

2.1 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu

Rapora konu alan; İstanbulİli Başakşehir İlçesi, Hoşdere Mahallesinde 217 ada 1, 561 ada 1, 563 ada 1, 564 ada 1 no.lu parsel numaralı gayrimenkuller olup, parsellerin toplam yüzölçümü 52.994,39 m² dir. Bahçeşehir Mahallesinde Atatürk Lisesi ve Abdi İbrahim İlköğretim Okulunun doğusunda bulunan Spradon Quartz Projesinin %80’inde peyzaj alanları bulunmaktadır.

(8)

İncelemeye konu alanlara ulaşım tarifi; O-3 Avrupa Otoyolu üzerinde Tekirdağ yönünde ilerlerken, Avcılar Haramidere Bağlantısına girilerek U dönüşü yapılır ve yanyol üzerinden İstanbul istikametine dönülür. Buradan Süzer Bulvarı’na geçilerek takriben 800 m. Ardından da döner kavşaktan karşıdaki Doğaparkı Caddesi’ne geçilerek yaklaşık 700 m. Daha devam edilir ve bir başka döner kavşağa varılır. Bu döner kavşaktan soldaki Şelale Caddesi’ne geçilerek takribi 250 m. Daha devam edilerek sola girildiği takdirde, rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu alana varılmış olur .

İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Atatürk Havalimanı’na takribi 25 km., O-3 Avrupa Otoyolu’na takribi 5km., Boğaziçi Köprüsü’ne yaklaşık 39km. ve Fatih Sultan Mehmet Köprüsü’ne yaklaşık 39 km. dir.

(9)

2.2 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri

Rapora konu gayrimenkullerin, Başakşehir Tapu Sicil Müdürlüğünden 29.04.2011 tarihinde temin edilen tapu kayıt ve takyidat bilgilerinde değerleme tarihi itibariyle değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. Yapılan araştırmalar sonucu değerleme konusu 9 adet bağımsız bölüm üzerinde 18.02.2011 tarihi itibariyle kat mülkiyeti tesis edildiği öğrenilmiştir.

2.2.1 561/1 Parsel C1 Blok 52 No

TAŞINMAZ BİLGİLERİ

İl İSTANBUL Ada 561

İlçe BAŞAKŞEHİR Parsel 1

Mahalle HOŞDERE Yüzölçümü 16.806,78 m²

Cilt/Sayfa 195/19198 Ana Taşınmaz Nitelik

8 BLOKTAN OLUŞAN B.A.K BİNA VE HAVUZ VE OTOPARK VE ARSASI

Bağımsız Bölüm Niteliği DAİRE Arsa Payı 144/27212

Blok/Kat/No C1/12/52

MÜLKİYET BİLGİLERİ

Malik ve Hissesi EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş - TAM

Tarih ve Yevmiye No 29.01.2008/1712

Edinme Sebebi Kat İrtifakı Tesisi

TAKYİDAT BİLGİLERİ

Haciz YOKTUR

Şerh

99 yıllığı 1 TL bedel karşılığı TEDAŞ lehine kira sözleşmesi vardır.22.06.2010/6333

Rehin YOKTUR

Hak ve Mükellefiyet YOKTUR

Beyan 25.01.2008 tarihli yönetim planı

Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri

Gayrimenkul üzerinde, son üç yıl içerisinde alım-satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.

(10)

2.2.2 563/1 Parsel D1 Blok 24 no

5 BLOKTAN OLUŞAN B.A.K BİNA VE SOSYAL TESİS VE ARSASI

Blok/Kat/No D1/4/24

Malik ve Hissesi EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş - TAM Tarih ve Yevmiye No 30.12.2008/23986

Haciz YOKTUR

Şerh YOKTUR

Rehin YOKTUR

2.2.3 563/1 Parsel D1 Blok 25 no

Haciz YOKTUR

Şerh YOKTUR

Rehin YOKTUR

(11)

2.2.4 563/1 Parsel D1 Blok 63 No

Haciz YOKTUR

Şerh YOKTUR

Rehin YOKTUR

2.2.5 563/1 Parsel D1 Blok 81 No

Haciz YOKTUR

Şerh YOKTUR

Rehin YOKTUR

(12)

2.2.6 563/1 Parsel D1 Blok 82 No

Haciz YOKTUR

Şerh YOKTUR

Rehin YOKTUR

2.2.7 563/1 Parsel D3 Blok 9 No

Edinme Sebebi Bağımsız Bölüm Bilgilerinin Düzeltilmesi TAKYİDAT BİLGİLERİ

Haciz YOKTUR

Şerh YOKTUR

Rehin YOKTUR

(13)

2.2.8 564/1 Parsel E Blok 106 No

2 BLOKTAN OLUŞAN B.A.K BİNA VE OTOPARK VE HAVUZ VE ARSASI

Blok/Kat/No E/16/106

Haciz YOKTUR

Şerh 1 TL bedel karşılığı TEDAŞ lehine kira sözleşmesi vardır. 22.06.2010/6334

Rehin YOKTUR

2.2.9 564/1 Parsel E Blok 112 No

2 BLOKTAN OLUŞAN B.A.K BİNA VE OTOPARK VE HAVUZ VE ARSASI

Blok/Kat/No E/17/112

Haciz YOKTUR

Şerh 1 TL bedel karşılığı TEDAŞ lehine kira sözleşmesi vardır. 22.06.2010/6334

Rehin YOKTUR

(14)

2.3 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri

İncelemeye konu gayrimenkuller; İstanbulİli Başakşehir İlçesi, Hoşdere Mahallesinde 217 ada 1, 561 ada 1, 563 ada 1, 564 ada 1 no.lu parsel numaralı ile kayıtlıdır.

217 ada 1 no.lu parsel

(15)

(16)

2.4 Gayrimenkullerin İmar Durumu

Rapora konu gayrimenkuller 07.02.2003 tasdik tarihli “1/1000 Ölçekli Bahçeşehir Beldesi, Ballıpınar, Sıvat-Yeşiltepe, Dereköy Çiftliği Mevkiileri Revizyon Uygulama İmar Planı”

dâhilinde E=1,50 Blok Nizam yapılaşma koşullarında “Konut Alanı”nda kalmaktadır.

(17)

2.5 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler

Rapora konu gayrimenkullerin üzerinde İstanbul Başakşehir Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi projelendirilmiş olup bloklara ait yapı ruhsatları mevcuttur. Toplam 4 parselde uygulanmış olan projede toplam arsa alanı 52.994,39 m²’dir. Yapı Bloklarına ait ruhsat ve izin belgelerinin bilgileri aşağıdaki tabloda belirtilmiştir. Yapı kullanma izin belgeleri de alınmış olan blokların yapı kullanma izin belgeleri rapor ekinde sunulmuştur.

Blok Ruhsat

Tarihi Ruhsat No Yapı kullanma İzin Belge Tarih/No

Toplam İnşaat

Alanı

Ada/Parsel

Toplam Kat Sayısı

Bağımsız Bölüm

Sayısı

AC1 24.10.2007 2007/96 02.02.2011/00013 2.222,22 561/1 8 10

AC2 24.10.2007 2007/97 02.02.2011/00014 2.222,22 561/1 8 10

AD1 24.10.2007 2007/102 02.02.2011/00015 2.222,22 561/1 8 10

AD2 24.10.2007 2007/98 02.02.2011/00016 2.222,22 561/1 8 10

AE1 24.10.2007 2007/101 02.02.2011/00017 2.222,22 561/1 8 10

AE2 24.10.2007 2007/95 02.02.2011/00018 2.222,22 561/1 8 10

C1 24.10.2007 2007/100 02.02.2011/00019 10.642,98 561/1 19 62

C2 24.10.2007 2007/99 02.02.2011/00020 11.212,96 561/1 20 66

OTOPARK+HAVUZ 24.10.2007 2007/94 02.02.2011/00021 8.160,00 561/1 2 1

D1 01.12.2008 2008/110 02.02.2011/00022 8.060,91 563/1 22 109

D2 01.12.2008 2008/111 02.02.2011/00023 8.180,61 563/1 22 109

D3 01.12.2008 2008/108 02.02.2011/00024 8.060,91 563/1 22 109

F1 01.12.2008 2008/113 02.02.2011/00025 4.127,65 563/1 5 14

F2 01.12.2008 2008/109 02.02.2011/00026 2.032,75 563/1 5 10

OTOPARK+SOSYAL TESİS 01.12.2008 2008/112 02.02.2011/00027 15.012,83 563/1 3 -

E1-E2+HAVUZ+OTOPARK 09.06.2008 2008/55 02.02.2011/00028 27.516,70 564/1 23 230

AA1 24.10.2007 2007/108 02.02.2011/00029 2.222,22 217/1 8 10

AA2 24.10.2007 2007/109 02.02.2011/00030 2.222,22 217/1 8 10

AB1 24.10.2007 2007/103 02.02.2011/00031 2.222,22 217/1 8 10

AB2 24.10.2007 2007/104 02.02.2011/00032 2.222,22 217/1 8 10

B1 24.10.2007 2007/105 02.02.2011/00033 10.111,42 217/1 18 118

B2 24.10.2007 2007/106 02.02.2011/00034 10.111,42 217/1 18 118

OTOPARK+HAVUZ 24.10.2007 2007/107 02.02.2011/00035 8.500,00 217/1 2 -

(18)

3 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER

3.1 Bölge Analizi 3.1.1 İstanbul İli

İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağlarının yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası’nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı, Karadeniz’i, Marmara Denizi’yle birleştirirken; Asya Kıtası’yla Avrupa Kıtası’nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.

İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli’nin Karamürsel, Gebze, Merkez ve Kandıra ilçeleriyle, güneyden Bursa’nın Gemlik ve Orhangazi ilçeleriyle, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ’ın Çorlu Çerkezköy ve Saray ilçelerinin yanı sıra, Kırklareli’nin de Vize İlçesi topraklarıyla çevrilidir.

5747 Sayılı “Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun”la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Avcılar, Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Kartal, Küçükçekmece, Silivri, Ümraniye, Üsküdar, Adalar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beyoğlu, Güngören, Kâğıthane, Maltepe, Pendik, Sarıyer, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla, Zeytinburnu, Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe, Sultangazi olmak üzere toplam 39 ilçeden oluşmaktadır.

İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E–5, kentsel yapının şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi üstlenmesi amacı ile inşa edilen E–5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür.

İstanbul İli

(19)

TEM Otoyolu ise nispeten eski E–5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup, bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM–E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır.

3.1.2 Başakşehir İlçesi

İstanbul ilinin Avrupa yakasında yer alan Başakşehir ilçesi; 06.03.2008 tarihinde kabul edilen 5747 Sayılı Kanun gereği ve sonucu olarak kurulmuştur. İlçe kuzeyde ve kuzeybatısında Arnavutköy, kuzeydoğusunda Sultangazi, güneyinde Avcılar, Küçükçekmece ve Bağcılar, doğusunda Esenler, batısında ve güneybatısında ise Esenyurt ilçeleri ile sınırlanmaktadır. Bu alan içinde yüzölçümü yaklaşık 10.434 hektardır. TÜİK’in Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi 2009 verilerine göre ilçe nüfusu 224.055 kişidir.

3.2 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi

Gayrimenkullerin çevresinde villa tipi konut yapılaşmaları ağırlıklıdır. Lüks konut projeleri ve her türlü imkanı sağlayan site tipi yapılaşmalar da mevcuttur. Spradon Quartz Projesinin bulunduğu konumda yakın çevrede Umut Eğitim Köyü, Bahçeşehir Atatürk lisesi, Abdi İbrahim İlköğretim Okulu, Manolya Evleri, Hacı Eyüp Saadet Çarmıklı, Bahçeşehir Parkı bulunmaktadır.

3.1 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi

Değerlemeye konu taşınmaz üzerinde bulunan İstanbul İkitelli Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi kapsamında Spradon Quartz Projesi için yerinde yapılan incelemeler sonucunda inşaatın tamamlanmış ve yerleşime geçilmiş olduğu görülmüştür. Spradon Quartz Projesi

(20)

toplam 4 ada üzerinde kurulmuş olup adaların geometrik formları düzgündür. 16 konut bloğunda 1.045 adet daireli bir konut projesidir. Ana gayrimenkullerin üzerindeki bağımsız bölümler 18.02.2011 tarihi itibariyle kat mülkiyetine geçmişlerdir.

3.2 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi

Rapora konu gayrimenkuller; 217 / 1, 561 / 1, 563 / 1, 564 / 1 no.lu parseller 1/1000 ölçekli 07.02.2003 tasdik tarihli Bahçeşehir Beldesi, Ballıpınar, Sıvat-Yeşiltepe, Dereköy Çiftliği Mevkiileri Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamında kalmaktadırlar. Konut fonksiyonunda kalmakta olan bu parseller lüks konut yapılaşmalarının bulunduğu bir çevrede kalmakta olup çok yüksek katlı yapılaşmaya izin verilmemektedir. Gayrimenkuller üzerinde hukuki durumda olumsuzluk oluşturacak bir engel bulunmamaktadır. Rapora konu gayrimenkuller üzerinde kat mülkiyeti tesis edilmiş durumdadır.

4 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ

4.1 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler

 Rapora konu gayrimenkullerin TEM karayoluna yakın olması,

 Toplu taşıma ile ulaşımın kolaylıkla sağlanması,

 Nitelikli bir konut projesi olup sosyal imkanlar açısından çeşitliliğin olduğu bir bölgede yer alması,

 Yeşil alanların ve peyzaj düzenlemelerinin planlı olarak geliştiği bir bölgede yer alması.

4.2 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler

 İstanbul merkezine ve tarihi yarımadaya uzak olması,

5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ

5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar 5.1.1 Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi

Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir Gayrimenkullerin yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki

(21)

farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz.

Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur.

Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir.

5.1.2 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı

Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.

5.1.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı

Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün,

(22)

yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır.

Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır.

5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri

Rapora konu gayrimenkul ve üzerindeki projenin değerlemesinde; arsa ve konutlar için yeterli sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi ile piyasa koşullarında projenin yeniden yapım maliyeti yöntemi kullanılmıştır.

(23)

6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ

6.1 Çevrede Arsa Değeri Emsal Araştırması

Arsa Konumu İrtibat Nitelik Arsa m² Fiyat (usd)

Birim Değeri (TL/m²)

Bahçeşehir 1. Kısım 0212 607 02 42 Konut+Ticaret 360,00 350.000,00 TL 1.740,28

Bahçeşehir 1. Kısım 0530 516 13 71 Turizm 7.700,00 12.500.000,00 TL 2.905,84

Bahçeşehir 1. Kısım 0532 523 92 25 Konut 1.000,00 600.000,00 USD 1.074,00

Bahçeşehir 1. Kısım 0212 672 12 70 Konut 6.000,00 4.200.000,00 1.253,00

Bahçeşehir 1. Kısım 0216 330 94 94 Konut 18.825,00 18.000.000,00 1.711,55

6.2 Çevrede Konut Değeri Emsal Araştırması

Konut

Konumu Kaynak İrtibat Oda Sayısı m² Fiyat (TL)

Birim Değeri (TL/m²)

Spradon Kule Bey Group 0 212 669 96 96 4+1 180,00 390.000,00 2.166,66

Spadon Evleri Ufuk Mutlu 0 532 633 43 50 4+2 285,00 875.000,00 3.070,17

Spradon Quartz İbrahim Toti 0 212 873 89 88 2+1 76,00 210.000,00 2.763,16

Fi Side Mehmet Türk 0 212 852 54 44 1+1 88,00 105.000,00 1.193,18

Fi Yaka Kader Tokat 0 212 689 89 28 3+1 174,00 192.000,00 1.103,45

Başakşehir/

Bahçeşehir 2.

Kısım

Serap Alakuş 0 212 607 02 20 2+1 95,00 122.500,00 1.289,47

Akkoza Defne Serdar Perçin 0 212 405 16 61 4+1 186,00 410.000,00 2.204,30

Fi Side Yeşim İbrahimoğlu 0 212 689 89 28 2+1 120,00 140.000,00 1.166,66

(24)

6.3 Emsal Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri

Rapora konu gayrimenkuller İstanbul İli Başakşehir İlçesi Hoşdere Mahallesi, 217 ada 1 parsel, 561 ada 1 parsel, 563 ada 1 parsel, 564 ada 1 parsel numaralarında kayıtlı olup toplam yüzölçümü 52.994,39 m²’ dir. Mevcut durumda gayrimenkul üzerinde kat mülkiyeti tesis edilmiş olduğundan değerleme konusu 9 adet bağımsız bölümün payına düşen arsa miktarı 379,60 m² dir.

Gayrimenkulün bu günkü durumu ile ilgili aşağıdaki özellikler ve

 Emsal: 1.50 H: Serbest yapılaşma koşulunda “Konut Alanı” olarak planlanmış olması,

 Değerlemeye konu bağımsız bölümler üzerinde kat mülkiyetinin kurulmuş olması,

 Yapı ruhsatlarında blokların toplam inşaat alanının 153.953,34 m² olması,

 Gayrimenkulün nitelikli toplu konut projeleri için yeterli büyüklükte olması,

Gibi etkenler dikkate alınarak arsa m² birim değeri 1.300,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir.

Arsa Değeri = Arsa Alanı x Arsa m² Birim Değeri

= 52.994,39 m² x 1.300,00 TL/m²

= 68.892.707,00 ≈ 68.890.000,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir.

6.4 Gayrimenkullere Değer Takdiri

6.4.1 Bağımsız Bölümlere Emsal Yöntemi İle Değer Takdiri

Rapora konu gayrimenkullerin emsal karşılaştırma yöntemi ile değeri belirlenirken gayrimenkullere emsal teşkil edebilecek nitelikteki benzer gayrimenkullerin satış değerleri ve bu gayrimenkullerin değeri etkileyen/etkileyebilecek özellikleri dikkate alınmıştır.

Spradon Quartz Projesinin çarşaf listesi temel alınarak bağımsız bölüm bazında Pazar değerini gösteren tablolar aşağıdaki sayfalardadır.

(25)

Satışı Henüz Gerçekleşmemiş 9 adet bağımsız bölümün pazar değeri

Ada Parsel Blok Kapı Kat Oda Yönü

Brüt Alan (m²)

Net Alan (m²)

Toplam Değer (KDV HARİÇ) TL

Toplam Değer (KDV DÂHİL) TL

561 1 C1 52 12.KAT 3+1 B-K 142,47 105,59 382.000,00 385.820,00

563 1 D1 24 4. KAT 1+1 GB 60,13 42,94 178.000,00 179.780,00

563 1 D1 25 4. KAT 1+1 KB 60,13 42,94 175.000,00 176.750,00

563 1 D1 63 10.KAT 1+1 KD 60,05 42,94 178.000,00 179.780,00

563 1 D1 81 13.KAT 1+1 KD 60,05 42,94 167.000,00 168.670,00

563 1 D1 82 13.KAT 1+1 GD 60,05 42,94 178.000,00 179.780,00

563 1 D3 9 1. KAT 1+1 GD 89,59 63,19 210.000,00 212.100,00

564 1 E 106 16.KAT 1+1 KB 62,74 43,45 184.000,00 185.840,00

564 1 E 112 17.KAT 1+1 KB 62,74 43,45 184.000,00 185.840,00

9 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN GENEL TOPLAMI 1.836.000,00 1.854.360,00

6.4.2 Bağımsız Bölümlere Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi İle Değer Takdiri

Yapı ruhsatlarında değerlemeye konu 9 bağımsız bölümün toplam arsa paylarının 379,60 m² olduğu görülmüş, arsanın m² birim değeri emsal yöntemi ile 1.300,00 TL/m² olarak takdir edilmiştir.

Değerlemeye konu bağımsız bölümlerin toplam alanı 657,95 m² dir. Yeniden yapım birim m² değeri yapı sınıfının 5-A olduğu göz önüne alınarak 1.035,00 TL/m² olarak hesap edilmiştir.

3 yıllık yeni binalar olduğu için yıpranma payı olmadığı kabul edilmiştir.

Yeniden İnşa Etme Maliyet Bedeli = *(Arsa Payı (m²) x Arsa Birim m² değeri (TL/m²)) + (Bağımsız Bölümün Brüt m²si x Yeniden Yapım Birim Maliyeti(TL/m²)) x (1+Şerefiye Oranı)

Yeniden İnşa Etme Maliyet Bedeli = [(379,60 m² x 1.300,00 TL) + (657,95 m² x 1.035,00) x (1 + 0,50) = 1.733.217,38 ≈ 1.735.000,00 TL olarak hesap edilmiştir.

(26)

6.5 En Verimli Kullanım Analizi

Uluslararası Değerleme Standartlarınca “Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez”. Rapora konu gayrimenkul için doğru bölgede, doğru plan kararları ile doğru yatırım tercihinin birleştiği ve gayrimenkul için en verimli kullanım fonksiyonunun gerçekleştiği görülmektedir.

6.6 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme raporuna konu alan, İstanbul İli, Başakşehir İlçesi sınırları içerisinde T.C. Başbakanlık TOKİ iştiraki olan Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Kuzu Toplu Konut İnşaat Ltd. Şti.

tarafından uygulanan “İstanbul Başakşehir Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi” kapsamında toplam 38 dönüm civarında bir arsa üzerinde yapımı tamamlanmış olan bir Prestijli Konut Uygulamasıdır. Uygulamada konut, sosyal tesis gibi ihtiyaçlar karşılanmaktadır. Değerleme konusu projenin konut bloklarının konumu ve ulaşım imkânları yeterli seviyededir.

Spradon Quartz projesindeki değerleme konusu toplam 9 adet bağımsız bölümün ayrı ayrı (raporun 23-24. Sayfalarında) ve toplam değeri (1.836.000,00 TL) hesaplanmıştır. Gayrimenkul üzerinde kat mülkiyeti tesis edilmiş olması sebebiyle değer hesabı bağımsız bölümlere düşen arsa payları alanının toplamı üzerinden yapılmıştır.

Katma Değer Vergisi (KDV) net alanı 150 m²’den küçük konutlar için %1, 150 m²’den büyük konutlar ile işyerleri için %18 olarak hesaplanmış ve değer tablosuna eklenmiştir.

Gayrimenkul için hesap ve takdir edilen değerler aşağıdadır.

Satışı henüz gerçekleşmemiş 9 bağımsız bölümün pazar değeri

KDV Hariç (TL) EURO (2,45 TL) USD (1,89 TL)

1.836.000,00 TL 749.387,76 € 971.428,57 $

Rapora konu gayrimenkul ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) bulunmadığından gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne

“Bina” olarak alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel bulunmadığı düşünülmektedir.

(27)

İşbu Değerleme Raporu, İncelemeye konu taşınmazlar için resmi kurumlardan temin edilebilen arşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz Değerleme Uzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak, azami dikkatle hazırlanmıştır. Temin edilemeyen bilgi ve belgeler sonucu oluşabilecek değişimlerden rapor etkilenebilir.

İşbu rapor, üç nüsha olarak, Şirketimizce oluşturulan “Gayrimenkul Değerleme Rapor Formatı”nda düzenlenmiştir. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.

Şirketimiz işbu raporu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. dışında farklı gerçek ve tüzel kişilere vermeyeceğini taahhüt etmektedir.

Değerleme Uzmanı Sorumlu

Değerleme Uzmanı

Yasin PEKTAŞ Yılmaz ALUÇ

Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi Jeodezi ve Fotogrametri Yüksek Mühendisi

Lisans No: 400446 Lisans No: 400902

RAPOR EKLERİ:

 Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar

 Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Kat Planları

 Değerleme Uzmanları Lisans Belgeleri

 Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Tapu Belgeleri

 Rapora Konu Bloklara Ait Tapu Kayıtları

 Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Yapı Ruhsatları ve Yapı İzin Belgeleri

 Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Çarşaf Liste

 Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Mahal Listesi

(28)

İNCELEMEYE KONU ALANA AİT FOTOĞRAFLAR

(29)

(30)

(31)

(32)

(33)

(34)

(35)

(36)

(37)

(38)

(39)