İSTANBUL İLİ AVCILAR İLÇESİ FİRUZKÖY MAHALLESİ AVRUPA KONUTLARI ISPARTAKULE
1 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU
EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Faks : (216) 474 03 46
bilgi@ygd.com.tr www.ygd.com.tr
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ
İSTANBUL İLİ AVCILAR İLÇESİ ISPARTAKULE AVRUPA KONUTLARI 1 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU
DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
RAPORU HAZIRLAYAN KURUM YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
RAPOR TARİHİ 30.12.2011
DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ
TAPU BİLGİLERİ Gayrimenkul üzerinde takyidat yoktur. Bkz. Rapor sayfa 6-8 MEVCUT KULLANIM KULLANIMDA
İMAR DURUMU Bkz. Rapor sayfa 9
DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ) PROJENİN ARSA DEĞERİ 35.462.000,00 TL
PROJENİN MEVCUT DURUM DEĞERİ 44.724.601,11 TL PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ
DEĞERİ 105.605.927,57TL PROJENİN TAMAMLANMASI HALİNDE EMLAK
KONUT GYO A.Ş HİSSESİNE DÜŞEN DEĞER 47.888.226,47TL
RAPOR BİLGİLERİ ... 4
Rapor Tarihi ... 4
Rapor Numarası ... 4
Rapor Türü ... 4
Şirket Bilgileri ... 4
Raporu Hazırlayanlar ... 4
Sorumlu Değerleme Uzmanları ... 5
Müşteri Adı ve Bilgileri ... 5
Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) ... 5
Değerleme Tarihi ... 5
Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su: ... 5
GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER... 6
Gayrimenkulün Yeri ve Konumu ... 6
Gayrimenkulün Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri ... 8
Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri ... 9
Gayrimenkulün İmar Durumu...10
Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler ...11
GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER ... 11
Bölge Analizi ...11
İstanbul İli ...11
Avcılar İlçesi ...12
Gayrimenkulün Yakın Çevre Analizi ...13
Gayrimenkulün Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi ...13
Gayrimenkulün Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi ...14
GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ ... 14
Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler ...14
Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler ...14
GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ ... 15
Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ...15
Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi ...15
Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı ...15
Gelir Yöntemi Yaklaşımı ...16
Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri ...16
NİHAİ DEĞER TAKDİRİ ... 17
Çevrede Arsa Değeri Emsal Araştırması ...17
Çevrede Toplu Konut Değeri Emsal Araştırması ...17
Arsa Değeri ...18
Emsal Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri ...18
Gelir İndirgeme Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri ...19
Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri ...21
Gayrimenkullerin Mevcut Durum Değeri (İnşaat Yatırımları Dahil) ...22
Tamamlanmış Projenin Emsal Yöntemi İle Bağımsız Bölüm Bazında Pazar Değeri ...22
En Verimli Kullanım Analizi ...23
Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi ...23
RAPOR EKLERİ:... 25
1. RAPOR BİLGİLERİ
1.1 Rapor Tarihi 30.12.2011
1.2 Rapor Numarası EMLAK KONUT – 11.11 – 159
1.3 Rapor Türü
Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan 14.06.2011 tarihli sözleşme gereği “İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi” kapsamındaki İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firuzköy Mahallesi, 533 Ada 1 no.lu parselin üzerinde bulunan konut niteliğindeki 1 adet bağımsız bölümün Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, proje değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur.
1.4 Şirket Bilgileri
Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu’nca, Seri VIII No:35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ” çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir.
1.5 Raporu Hazırlayanlar
Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Şehir ve Bölge Plancısı Büşra BİTER ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir.
1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı
Şirketimizin Yönetim Kurulu Üyesi olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır.
1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri
Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş.
Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1–8 Ataşehir / İSTANBUL
1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)
“İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi” kapsamındaki İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firuzköy Mahallesinde bulunan 533 Ada 1 no.lu parselin üzerinde bulunan konut niteliğindeki 1 adet bağımsız bölümün SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır.
1.9 Değerleme Tarihi : 30.12.2011 1.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:
Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 14.06.2011 tarihinde imzalanan sözleşmedir.
2. GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER
2.1 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu
Rapora konu gayrimenkul tapunun İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firuzköy Mahallesi (ISPARTAKULE) 533 ada 1 parsel numarasında kayıtlı, 35.462 m² yüzölçümlü gayrimenkul üzerinde tesis edilen kat irtifakı sonucu toplam 6 konut bloğunda 385 daire ve 16 adet ticari üniteden oluşmuş, tapu kaydı aşağıda listelenen, 1 adet mesken nitelikli bağımsız bölümdür. Firuzköy Mahallesi (ISPARTAKULE) 533 ada 1 parsel üzerinde projelendirilen Ispartakule Avrupa Konutları Projesi lüks konut projesidir. Bölge toplu konut alanı olarak belirlenmiş olup, toplam 45.000 konut hacmine sahiptir. Hızla nitelikli konut projelerinin uygulanmaya başladığı bölgede Koza Ispartakule Evleri, Fideltus İnşaatın Olympos, Efes vb. toplu konut projeleri, Ağaoğlu İnşaatın My Town Projesi, İhlas İnşaatın Bizim Evler Projeleri Etaplar halinde uygulamaya geçmiştir. Tüm Projeler prestijli, sosyal içerikli olarak planlanmaktadır. Bölge Ulaşım ağı, çevresel etkileşimi, yapı kalitesi, yatırımcı kalitesi açısında nitelikli bir konumdadır. İstanbul’un önemli ulaşım yollarından olan O-3 (TEM) Karayolu kenarında, doğrudan Ispartakule kavşağı ile bağlantı sağlanan nitelikli ve bilinen bir yer durumundadır.
İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Boğaziçi Köprüsüne ve Fatih Sultan Mehmet Köprüsüne takribi 35 km.’dir. TEM (O-3) Otoyolu Ispartakule çıkışında bulunan gayrimenkulün, önemli noktalara mesafeleri ise;
Atatürk Havalimanına 17 km., Sirkeci Garına 25 km.,
Atatürk Olimpiyat Stadına 11 km mesafededir.
İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Fatih Sultan Mehmet Köprüsünden Edirne istikametine O- 3 karayolu üzerinden ilerlerken Mahmutbey Gişelerini geçtikten 7 km. sonra Ispartakule Sapağından sağa girilerek Ispartakule Gişelerinden çıkış yapılır. Ispartakule Gişelerinden çıktıktan 250 m sonra sağa U dönüşü yapılır ve 200 m sonra çatallaşan yoldan sola girilerek 400 m ilerlenir. Bu yolun sonundaki dönel kavşaktan sağa dönülür ve 250 m ilerlendikten sonra solda kalan değerleme konusu taşınmazın önüne gelinmiş olunur.
2.2 Gayrimenkulün Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri
Rapora konu gayrimenkulün tapu ve takyidat bilgileri Avcılar Tapu Sicil Müdürlüğünden 24.11.2011 tarihinde ve saat 14:40’da temin edilmiştir.
TAŞINMAZ BİLGİLERİ
İl İSTANBUL Ada 533
İlçe AVCILAR Parsel 1
Mahalle FİRÜZKÖY Yüzölçümü 35.462,00 m²
Cilt/Sayfa 48/4741 Ana Taşınmaz Nitelik
5 Bloklu Betonarme Kargir Bina ve Arsası
Arsa
Pay/Payda 248/56622 Blok/Kat/Giriş-B.B.No
3Blok 27.Kat 110 no.lu bağımsız bölüm
MÜLKİYET BİLGİLERİ
Malik ve Hissesi EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ / TAM
Tarih ve Yevmiye No 02.07.2010/10567
Edinme Sebebi Kat İrtifakı Tesisi
TAKYİDAT BİLGİLERİ
Haciz/Şerh/Rehin/Hak ve Mükellefiyet Yoktur.
Beyan
01.07.2010 tarihli yönetim planı olduğu tespit edilmiştir.
06.06.2011 tarih 9997 yevmiye no.su ile kat mülkiyetine çevrilmiştir.
Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri
Gayrimenkul üzerinde, son üç yıl içerisindeki alım – satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin bilgilerde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.
2.3 Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri
Üzerinde incelemeye konu gayrimenkulün bulunduğu İstanbul İli, Avcılar İlçesi, 533 ada 1 numaralı parselin kadastral durumu uydu haritası üzerinde aşağıdaki gibidir.
2.4 Gayrimenkulün İmar Durumu
Rapora konu gayrimenkul; 07.12.2007 tasdik tarihli Tahtakale Toplu Konut Alanı 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planında, H=Serbest, E=1.50 yapılaşma koşullarında konut alanı olarak planlanmıştır.
2.5 Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler
İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firuzköy Mahallesinde bulunan 533 Ada 1 Parsel no.lu gayrimenkulün üzerinde Artaş-Güner İnşaatın yüklendiği Avrupa Konutları Ispartakule-1 konut projesi bulunmaktadır. Proje toplam 6 konut bloğunda 385 daire ve 16 adet ticari üniteden oluşmaktadır. Rapora konu 3. Blok, 27. Katta bulunan 110 no.lu bağımsız bölüm için yapı ruhsatı 14.05.2010 tarihinde 2010/120-8 ruhsat no.su ile onaylanmıştır.
3 GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER
3.1 Bölge Analizi 3.1.1 İstanbul İli
İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları’nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası’nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı, Karadeniz’i, Marmara Denizi’yle birleştirirken; Asya Kıtası’yla Avrupa Kıtası’nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.
İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli’nin Kandıra, Derince, Körfez, Gebze, Çayırova ve Darıca ilçeleriyle, güneyden Marmara Denizi, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ’ın Çorlu Çerkezköy ve Saray ilçeleriyle çevrilidir.
5747 Sayılı “Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunla yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Avcılar, Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Kartal, Küçükçekmece, Silivri, Ümraniye, Üsküdar, Adalar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beyoğlu, Güngören, Kâğıthane, Maltepe, Pendik, Sarıyer, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla, Zeytinburnu, Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe, Sultangazi olmak üzere toplam 39 ilçeden oluşmaktadır.
İstanbul İli
İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E–5, kentsel yapının şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi üstlenmesi amacı ile inşa edilen E–5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür.
TEM Otoyolu ise nispeten eski E–5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup, bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM–E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır.
3.1.2 Avcılar İlçesi
İstanbul ilinin Avrupa yakasında yer alan Avcılar İlçesidir. Avcılar İlçesi doğusunda Küçükçekmece gölü ve Küçükçekmece İlçesi, batısında Yakuplu ve Esenyurt beldeleri, kuzeyinde Bahçeşehir beldesi ve yine Küçükçekmece İlçesi; güneyinde ise Marmara denizi ile çevrelenmiş ve yaklaşık 3.600 hektar yani 36 milyon m2'lik bir yüzölçümüne sahiptir. İlçe İstanbul'a 27 km uzaklıkta olup;
TEM otoyolu ile E-5 (D-100) karayolu ilçe sınırları içinden geçmekte ve ilçeyi adeta üç parçaya bölmektedir. TUİK’in 2009 yılı Nüfus Kayıt Sistemi verilerine göre ilçe nüfusu 348.635 kişidir. İlçe 10 mahalleden oluşmaktadır. Bunlar: Avcılar Merkez Mahallesi, Ambarlı Mahallesi, Cihangir Mahallesi, Gümüşpala Mahallesi, Denizköşkler Mahallesi, Üniversite Mahallesi, Mustafa Kemal Paşa Mahallesi, Firuzköy Mahallesi, Tahtakale Mahallesi ve Yeşilkent Mahallesi'dir.
3.2 Gayrimenkulün Yakın Çevre Analizi
Bölge toplu konut alanı olarak belirlenmiş olup, toplam 45000 konut hacmine sahiptir. Hızla nitelikli konut projelerinin uygulanmaya başladığı bölgede Koza Ispartakule Evleri, Fideltus İnşaatın Olympos, Efes vb. toplu konut projeleri, Ağaoğlu İnşaatın My Town Projesi, İhlas İnşaatın Bizim Evler Projeleri Etaplar halinde uygulamaya geçmiştir. Tüm Projeler prestijli, sosyal içerikli olarak planlanmaktadır. Bölge Ulaşım ağı, çevresel etkileşimi, yapı kalitesi, yatırımcı kalitesi açısından nitelikli bir konumdadır. İstanbul’un önemli ulaşım yollarından olan O-3 (TEM) Karayolu kenarında, doğrudan Ispartakule kavşağı ile bağlantı sağlanan nitelikli ve bilinen bir yer durumundadır.
3.3 Gayrimenkulün Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi
Değerlemeye konu taşınmaz üzerinde planlanan Ispartakule Avrupa Konutları-1 Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı Projesi kapsamında yerinde yapılan incelemeler sonucunda inşaat tamamlanma seviyesinin ortalama %100 olduğu tespit edilmiştir.
İnşaatı tamamlanan projede; 6 adet konut bloğu, sosyal tesis ve ticari yapılar bulunmaktadır.
T.C. Başbakanlık TOKİ iştiraki olan Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ve Artaş Gün-Er Ortaklığı tarafından gerçekleştirilen 1. Bölge 2. Kısım uygulaması, bölge için yapılan imar planına uygun, onaylı projesine göre yapılaşması için yapı ruhsatları alınmıştır.
Projede; vaziyet planında belirtilen şekilde site çevresi güvenlik duvarları ile çevrilerek araç ve yaya girişleri için güvenlik noktaları oluşturulmuş olup, araçların siteye girişleri ve çıkışları bariyer kontrollü, tek bir güvenlik noktasından sağlanmaktadır.
Site sakinleri ortak kullanımı için vaziyet planında belirtilen şekilde açık ve kapalı otopark alanları ve vaziyet planında belirtildiği gibi spor alanları, yürüyüş parkuru çocuk oyun alanları bulunmaktadır.
Vaziyet planında yeşil alan olarak gösterilen alanlara bitkisel peyzaj uygulaması yapılmış olup, site içi peyzaj ve otopark alanları aydınlatmaları tasarruflu aydınlatma elemanları ile sağlanmıştır. Projesine uygun olarak yangın ihbar sistemi bulunmaktadır. Projesine göre yıldırımdan korunma tertibatı/tertibatları vardır.
3.4 Gayrimenkulün Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi
Rapora konu gayrimenkulün bulunduğu parsel üzerinde, 07.12.2007 tasdik tarihli 1/1.000 Ölçekli Tahtakale Toplu Konut alanı Uygulama İmar Planı yapılmıştır. İmar planında belirlenmiş yapılaşma koşullarına uygun olarak inşa edilen proje, kat irtifakına esas onaylı projesine uygundur ve tüm blokların yapı ruhsatları alınmıştır.
4 GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ
4.1 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler
Rapora konu gayrimenkullerin nitelikli toplu konut projelerinin yapıldığı alanda bulunması,
Rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgeye ait imar planının bu bölgenin nüfusunun sosyal, kültürel ve ticari açıdan oluşacak tüm ihtiyaçlarının yüksek düzeyde karşılayacak şekilde bütüncül bir yaklaşımla hazırlanmış olması,
Rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgenin ülke ve İstanbul ulaşımında önemli yere sahip iki köprüye bağlantıyı sağlayan O-3 (TEM) oto yoluna ve D-100 – TEM – Haramidere Bağlantı yoluna yakın konumda olması gibi nedenlerle karayolu ulaşım imkân ve alternatiflerinin olması,
Nitelikli bir proje olarak tasarlanmış site niteliğinde olması.
4.2 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler
İstanbul’un merkezi kabul edilen tarihi yarımadaya ve diğer merkezi iş alanlarına uzak olması,
Rapora konu gayrimenkullere ulaşımı sağlayan TEM otoyolun ücretli olması,
Bölge yeni yapılaşmaya başladığından sosyal ihtiyaçların giderilmesinde, mevcut durum itibariyle güçlük çekilmesi.
5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ
5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar 5.1.1 Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi
Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir Gayrimenkullerin yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz.
Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur.
Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu ya da olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir.
5.1.2 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir
gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
5.1.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı
Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır.
Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır.
5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri
Rapora konu gayrimenkullerin değerlemesinde yeterli sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi ve gayrimenkulün inşaatının tamamlanmış olması nedeniyle Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yöntemi de kullanılmıştır.
6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ
6.1 Çevrede Arsa Değeri Emsal Araştırması
Arsa Konumu İrtibat Arsa m² Fiyat (TL)
Birim Değeri (TL/m²)
Tahtakale/Ispartakule 0 212 201 60 16 90,00 135.000,00 1.500,00
Avcılar/Merkez 0 212 591 11 34 298,00 410.000,00 1.375,84
Avcılar/Yıldırım Beyazıt Cd. 0 212 695 15 85 300,00 400.000,00 1.333,33
Avcılar 0 537 959 66 64 40.000,00 52.736.000,00 1.318,40
Avcılar/Cihangir Mah. 0 212 421 20 70 270,00 355.000,00 1.314,81 Avcılar/Cihangir Mah. 0 212 422 73 51 240,00 300.000,00 1.250,00
Avcılar 0 537 959 66 64 7.000,00 8.420.000,00 1.202,86
Avcılar/Tahtakale 0 212 291 31 03 102.674,00 113.000.000,00 1.100,57 Avcılar/Ispartakule 0212 688 09 09 1.000,00 1.000.000,00 1.000,00
6.2 Çevrede Toplu Konut Değeri Emsal Araştırması
Bizimevler 1 Satış Fiyat Listesi Oda Sayısı Alan m² Fiyat TL Birim Fiyat m²/TL
1+1 85 160.000,00 1.882,35
2+1 128 255.000,00 1.992,19
3+1 183 395.000,00 2.158,47
4+1 210 465.520,00 2.216,76
Bizimevler 2 Satış Fiyat Listesi
1+1 81 144.000,00 1.777,78
2+1 123 216.000,00 1.756,10
3+1 157 245.000,00 1.560,51
4+1 212 378.000,00 1.783,02
Bizimevler 3 Satış Fiyat Listesi
1+1 83 135.000,00 1.626,51
2+1 115 180.000,00 1.565,22
3+1 158 256.500,00 1.623,42
4+1 183 306.000,00 1.672,13
Koza Ispartakule 1+1 79 115000 1.455,70
2+1 129 230000 1.782,95
3+1 173 330000 1.907,51
4+1 202 380000 1.881,19
Fideltus İnşaat 2+1 132,17 177.100,00 1.339,94 3+1 139,01 186.300,00 1.340,19
6.3 Arsa Değeri
Rapora konu gayrimenkul Avcılar İlçesi Tahtakale Mahallesi, 533 ada, 1 parselde kayıtlı 35.462,00 m² yüzölçümlü arsa üzerinde gerçekleştirilen inşaat projesinde bulunan 3. Blok, 27.
Kat, 110 no.lu bağımsız bölümdeki meskendir. Parsel üzerinde Avrupa Konutları Ispartakule 1.
Etap projesinde rapora konu 1 adet bağımsız bölümün arsa payı 248/56622 olup arsa payına tekabül eden arsa alanı 155,32 m² dir.
6.3.1 Emsal Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri Gayrimenkulün bu günkü durumu ile ilgili aşağıdaki özellikler ve
E=1,50 H=serbest yapılaşma koşulunda “Konut Alanı” olarak planlanmış olması,
Değerlemeye konu bloklara ait yapı ruhsatlarının alınmış olması,
Değerlemeye konu bağımsız bölümün bulunduğu arsanın alanının 35.462,00 m² olması,
Gayrimenkulün nitelikli toplu konut projeleri için yeterli büyüklükte olması,
Değerleme konusu bağımsız bölümün arsa payına tekabül eden alanın 155,32 m² olması, Gibi etkenler dikkate alınarak arsa m² birim değeri 1.000,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir.
Toplam Arsa Değeri = Arsa Alanı x Arsa m² Birim Değeri
= 35.462,00 m² x 1.000,00 TL/m² = 35.462.000,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir.
Değerleme konusu 1 adet bağımsız bölümün arsa payına tekabül eden arsa değeri=
= 155,32 x 1.000,00 = 155.320,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir.
6.3.2 Gelir İndirgeme Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri
İstanbul Bahçeşehir Ispartakule 1. Bölge 2. Kısım Arsa Satış Karşılığı Gelir Paylaşım İşi’nin onaylı çarşaf listesine göre belirlenmiş; konutların satışa esas toplam brüt alanı 51.827,02 m², ticaretlerin satışa esas toplam brüt alanı 1.082,71 m²’dir. İşin sözleşmesine göre geçici kabul tarihi yer teslimi tarihinden itibaren 1.650 gün olup, geçici teslimden sonra satış işlemlerinin devam süreci ile birlikte toplam teslim süresi 2.015 gündür.
Konutlar için 2011 yılında emsal yöntemi ile tespit edilen ortalama satış m² birim değeri 1.800,00 TL,
Ticaretler için 2011 yılında emsal yöntemi ile tespit edilen ortalama satış m² birim değeri 2.100,00 TL olup, 2014 yılına kadar her yıl için % 10 oranında azalacağı,
Satış hızları ile inşaatların tamamlanma hızlarının aşağıdaki tabloda belirtilen şekilde oluşacağı,
2011 2012 2013 2014
Projenin Öngörülen Satış Hızı 40% 30% 20% 10%
İskonto oranının ülkemiz piyasa koşullarında %10 olabileceği
Öngörülmüş olup, İndirgenmiş Nakit Akımları tablosu oluşturulmuştur.
GELİŞTİRİLEN PROJEDEKİ BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN SATILMASI DURUMUNDA GELİR ANALİZİ
Konut Ticaret
Projenin Satılabilir Alanı (m²) 51.827,02 1.082,71
Projenin 2011 Yılındaki (1. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 1.800,00 2.100,00
Projenin 2012 Yılındaki (2. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 1.980,00 2.310,00
Projenin 2013 Yılındaki (3. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 2.178,00 2.541,00
Projenin 2014 Yılındaki (4. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 2.395,80 2.795,10
2011 2012 2013 2014
Projenin Öngörülen Satış Hızı 40% 30% 20% 10%
Toplam Satış Hâsılatı (TL) 105.605.927,57
Projenin Ortalama Satış m² Birim Fiyatı
(TL/m²) 2.037,66
GELİRLER 2011 2012 2013 2014
Projenin Satış Geliri (TL) 38.224.930,80 31.535.567,91 23.126.083,13 12.719.345,72
TOPLAM GELİRLER (TL) 38.224.930,80 31.535.567,91 23.126.083,13 12.719.345,72
GİDERLER
Diğer Operasyonel Giderler
Arsa Maliyeti (Emlak Konut Payı) 0,00 0,00 0,00
İnşaat Maliyeti 0,00 0,00 0,00
TOPLAM GİDERLER (TL) 0,00 0,00 0,00 0,00
VERGİ ÖNCESİ NET GELİR 38.224.930,80 31.535.567,91 23.126.083,13 12.719.345,72
İndirgeme Katsayısı 1,00 0,91 0,83 0,75
İndirgenmiş Net Nakit Akışı 38.224.930,80 28.668.698,10 19.112.465,40 9.556.232,70
PROJENİN TAMAMLANMASI HALİNDEKİ TOPLAM PAZAR DEĞERİ (TL) 105.605.927,57
PROJENİN BUGÜNKÜ (İNDİRGENMİŞ) DEĞERİ (TL) 95.562.327,00
Yukarıdaki veriler doğrultusunda oluşturulan İndirgenmiş Nakit Akımları Tablosundaki sonuçlara projenin bugünkü toplam finansal değeri 95.562.327,00TL olarak bulunur.
İstanbul Bahçeşehir Ispartakule 1. Bölge 2. Kısım Arsa Satış Karşılığı Gelir Paylaşım İşi’ne göre arsa sahibi gelir payı %35, yüklenici payı %65’dir.
Sözleşme bedeline göre arsa karşılığı asgari satış toplam geliri öngörüsü 68.568.124,79 TL’dir.
Sözleşmeye göre asgari satış toplam gelirinin artması halinde, sadece artan gelirden
%29,50 oranında satış gelirine ilave olarak şirkete ödenmesi gerekmektedir.
Şerefiye oranının %10 olduğu öngörülmüştür.
Yukarıdaki bilgiler doğrultusunda hasılat paylaşımına göre arsa değer takdiri hesaplaması aşağıdaki gibidir.
Hasılat Paylaşımına Göre Arsa Değer Takdiri Maliyetler
Maliyet Türü Alan
(m²)
Birim Değeri (TL/m²)
Değer (TL)
Konut İnşa Maliyeti (TL) 55.237,56 561,00 30.988.271,16
Ticaret İnşa Maliyeti (TL) 1.082,71 926,00 1.002.589,46
Toplam Proje Maliyeti (TL) 31.990.860,62
Satış Hasılatı
Hasılat Türü Değer (TL)
Arsa Karşılığı Satış Toplam Geliri Değeri (TL) 95.562.327,00
Sözleme Bedeli (TL) 68.568.124,79
Arsa Sahibi Pay Oranı % 35 33.446.814,45
Yüklenici Pay Oranı % 65 62.115.512,55
Artan Arsa Satış Geliri Miktarı (TL) 26.994.202,21
Artan Arsa Satış Geliri Karşılığı Arsa Sahibi Pay Oranı 29,50%
Artan Arsa Satış Geliri Karşılığı Arsa Sahibi Payı Geliri (TL) 7.963.289,65
Toplam Arsa Sahibi Payı (TL) 41.410.104,10
Arsa Değeri
Projeli Arsa Değeri 41.410.104,10
Şerefiye Oranı 15%
Şerefiye Değeri 6.211.516
Arsa Değeri 35.198.588,49
6.4 Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri
İstanbul Bahçeşehir Ispartakule 1. Bölge 2. Kısım Arsa Karşılığı Gelir Paylaşım İşi tamamlandığında ve gelir indirgeme yönteminde belirtilen şartlar çerçevesinde gerçekleştiğinde projenin pazar değeri; 105.605.927,57 TL olarak hesaplanmıştır. Projenin tamamlanması halinde Emlak Konut GYO A.Ş. nin payına düşen miktar, sözleşmeye göre %35 pay ve ilave paylar üzerinden 47.888.226,47TL’dir. Bu değere KDV dahil değildir.
6.5 Gayrimenkullerin Mevcut Durum Değeri (İnşaat Yatırımları Dahil)
Gelir İndirgeme Yöntemi gelecekte kazanılması muhtemel gelirlerin günümüze indirgenmesi ve değerlerinin hesaplanmasını kapsar. Bu yöntemde kullanılan veriler; piyasa şartları, ekonomik ve politik gelişmeler ile arz ve talebin değişkenliğinden doğrudan etkilenmektedir. Bu nedenle nihaî değer olarak emsal yöntemi ile hesaplanan değerin esas alınmasının uygun olacağı kanaatindeyiz.
Projenin aralık ayı itibariyle tamamlanma oranı %100’tir. İstanbul İstanbul Bahçeşehir Ispartakule 1. Bölge 2. Kısım Arsa Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi’ne göre 68.568.124,79 TL olan sözleşme bedeli üzerinden bugüne kadarki maliyetleri hesaplarken yüklenici pay oranı (YPO) (%65) ve tamamlanma oranı (TO) kullanılır. Buna göre;
Gayrimenkulün Bugünkü Değeri
= 1 adet bağımsız bölümün Emsal Yöntemi İle Tespit Edilen Arsa Değeri + (Sözleşme Bedeli x YPO x TO)
= 155.320,00 + (68.568.124,79 x 0,65 x %100)
= 155.320,00 + 44.569.281,11
= 44.724.601,11 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir.
Bu değere KDV dahil değildir.
6.6 Tamamlanmış Projenin Emsal Yöntemi İle Bağımsız Bölüm Bazında Pazar Değeri Rapora konu gayrimenkulün emsal karşılaştırma yöntemi ile değeri belirlenirken gayrimenkullere emsal teşkil edebilecek nitelikteki benzer gayrimenkullerin satış değerleri ve bu gayrimenkullerin değeri etkileyen/etkileyebilecek özellikleri dikkate alınmıştır.
İstanbul Avcılar, Firuzköy, Avrupa Konutları Ispartakule Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi kapsamında gerçekleştirilmekte olan projenin çarşaf listesi temel alınarak bağımsız bölüm bazında Pazar değerini gösteren değer aşağıdaki gibi belirlenmiştir.
Ada Parsel Blok Kapi Kat Oda Yonu Brut Alan
Net Alan
Birim m² Değer
Toplam Değer (TL)
(KDV'siz)
Toplam Değer (TL)
(KDV'li)
533 1 3 110 27.KAT 5+1 G 248,35 194,66 1.404,87 348.900,00 411.702,00
Yukarıdaki veriler doğrultusunda 1 adet bağımsız bölümün bugünkü toplam değeri 348.900,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Bu değere KDV dahil değildir.
6.7 En Verimli Kullanım Analizi
Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım, yüksek verimliliğe sahip olan en verimli kullanım olarak kabul edilemez. Rapora konu gayrimenkul için doğru bölgede, doğru plan kararları ile doğru yatırım tercihinin birleştiği ve gayrimenkul için en verimli kullanım fonksiyonunun gerçekleştiği görülmektedir.
6.8 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
Değerleme raporuna konu alan, İstanbul İli, Avcılar İlçesi sınırları içerisinde T.C. Başbakanlık TOKİ iştiraki olan Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile ARTAŞ ve GÜN-ER Ortaklığı tarafından gerçekleştirilen Avrupa Konutları-1 Ispartakule Projesi 35 dönüm civarında bir arsa üzerinde yapımı tamamlanmış bütüncül bir Toplu Konut Uygulamasıdır. Uygulamada konut, ticari üniteler, sosyal yaşam alanları vs. gibi ihtiyaçlar karşılanmaktadır. Avrupa konutları-1 Ispartakule projesinin konut bloklarının konumu, ulaşım imkânları ve manzara özellikleri niteliklidir.
Ispartakule Avrupa Konutları projesindeki 1 adet değerleme konusu bağımsız bölümün Emsal Karşılaştırma Yöntemi kullanılmak suretiyle günümüz rayiçleriyle hesap ve takdir edilen nihai değerleri, bağımsız bölüm bazında ayrı ayrı (raporun 22. Sayfalarında) ve toplam değeri (348.900,00 TL) hesaplanmıştır.
Katma Değer Vergisi (KDV) net alanı 150 m²’den küçük konutlar için %1, 150 m²’den büyük konutlar ile işyerleri için %18 olarak hesaplanmış ve değer tablosuna eklenmiştir.
Gayrimenkul için hesap ve takdir edilen değerler aşağıdadır.
Rapora konu gayrimenkul ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) bulunmadığından gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne
“Proje” olarak alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel bulunmadığı düşünülmektedir.
Projenin Mevcut Durum Değeri
KDV Hariç (TL) EURO (2,45TL) USD (1,89 TL)
44.724.601,11 TL 18.254.939,23 € 23.663.810,11 USD Tamamlanmış Projenin Bugünkü Değeri
KDV Hariç (TL) EURO (2,45TL) USD (1,89 TL)
95.562.327,00TL 39.005.031,43 € 50.562.077,78 USD Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri
KDV Hariç (TL) EURO (2,45TL) USD (1,89 TL)
105.605.927,57TL 43.104.460,23 € 55.876.152,15 USD Projenin Tamamlanması Halinde Emlak Konut GYO A.Ş.'ne Düşen Şirket Payı
KDV Hariç (TL) EURO (2,45TL) USD (1,89 TL)
47.888.226,47TL 19.546.214,89 € 25.337.685,96 USD
İşbu Fizibilite Raporu, İncelemeye konu taşınmazlar için resmi kurumlardan temin edilebilen arşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz Değerleme Uzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak, azami dikkatle hazırlanmıştır. Temin edilemeyen bilgi ve belgeler sonucu oluşabilecek değişimlerden rapor etkilenebilir.
İşbu rapor, dört nüsha olarak, Şirketimizce oluşturulan “Gayrimenkul Değerleme Rapor Formatı”nda düzenlenmiştir. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.
Şirketimiz işbu raporu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. dışında farklı gerçek ve tüzel kişilere vermeyeceğini taahhüt etmektedir.
RAPOR EKLERİ:
1. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar
2. Gayrimenkullere Ait Mimari Proje Vaziyet ve Kat Planları 3. Değerleme Uzmanları Lisans Belgeleri
4. Ana Gayrimenkule Ait İmar Durum Belgeleri 5. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Yapı Ruhsatları 6. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Çarşaf Liste 7. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Mahal Listesi
İNCELEMEYE KONU ALANA AİT FOTOĞRAFLAR
