İZMİR İLİ KONAK İLÇESİ UMURBEY MAHALLESİ 3169 ADA 236 PARSEL DEĞERLEME RAPORU
EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Faks : (216) 474 03 46 bilgi@ygd.com.tr www.ygd.com.tr
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ
DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ İZMİR İLİ KONAK İLÇESİ UMURBEY MAHALLESİNDE 3169 ADA 236 PARSELİN DEĞERLEME RAPORU
DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
RAPORU HAZIRLAYAN KURUM YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
RAPOR TARİHİ 30.12.2011
DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ
TAPU BİLGİLERİ Bkz. Rapor-Gayrimenkullerin Tapu Bilgileri Sayfa:8 MEVCUT KULLANIM BOŞ
İMAR DURUMU Bkz. Rapor-Gayrimenkullerin İmar Durumları Sayfa:11 DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ)
ARSA DEĞERİ 12.258.000,00 TL
RAPOR BİLGİLERİ ... 4
Rapor Tarihi ... 4
Rapor Numarası... 4
Rapor Türü ... 4
Rapor Türü ... 4
Şirket Bilgileri ... 4
Raporu Hazırlayanlar ... 4
Sorumlu Değerleme Uzmanları ... 5
Müşteri Adı ve Bilgileri ... 5
Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) ... 5
Değerleme Tarihi ... 5
Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su ... 5
GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER ... 6
Gayrimenkulün Yeri ve Konumu ... 6
Gayrimenkulün Takyidatlı Tapu Bilgileri ... 8
Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri ... 9
Gayrimenkulün İmar Durumu ... 11
Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler. ... 11
GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER ... 12
Bölge Analizi ... 12
İzmir İli ...12
Konak İlçesi ...13
Gayrimenkulün Yakın Çevre Analizi ... 14
Gayrimenkulün Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi ... 14
Gayrimenkulün Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi ... 14
GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ ... 16
Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler ... 16
GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ ... 17
Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ... 17
Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi ...17
Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı ...17
Gelir Yöntemi Yaklaşımı ...18
Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri ... 18
NİHAİ DEĞER TAKDİRİ ... 19
Gayrimenkulün Vergi Beyanına Esas Arsa Değeri ... 19
Çevrede Arsa Değeri Araştırması ... 19
Emsal Yöntemi ile Değer Takdiri (Pazar Değeri) ... 20
Gayrimenkul Üzerinde Geliştirilebilecek Otel Projesinin Analizi ... 20
Yakın Çevrede Otel Emsali Araştırması ...20
Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemine Göre Arsa Değeri ve Diğer Analizler ...20
En Verimli Kullanım Analizi ... 23
Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi ... 24
İNCELEMEYE KONU ALANA AİT FOTOĞRAFLAR ... 26
1. RAPOR BİLGİLERİ
1.1 Rapor Tarihi 30.12.2011
1.2 Rapor Numarası EMLAKKONUT – 10.11 – 124
1.3 Rapor Türü
Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan 14.06.2011 tarihli sözleşme gereği “İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi” kapsamındaki İzmir İli Konak İlçesi Umurbey Mahallesinde bulunan 3169 ada 236 parselin Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, güncel rayiç değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur.
1.4 Şirket Bilgileri
Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu’nca, Seri VIII No:35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ” çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir.
1.5 Raporu Hazırlayanlar
Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Burak BARAN ve Değerleme Uzman Yardımcısı Geomatik Mühendisi H. Şule POSTACI ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir.
1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanları
Şirketimizin Yönetim Kurulu Üyesi olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır.
1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri
Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş.
Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1–8 Ataşehir / İSTANBUL
1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)
“İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi” kapsamındaki İzmir İli Konak İlçesi Umurbey Mahallesinde bulunan 3169 ada 236 parselin SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır.
1.9 Değerleme Tarihi : 30.12.2011 1.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:
Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 14.06.2011 tarihinde imzalanan sözleşmedir.
Değerleme Uzmanı Sorumlu
Değerleme Uzmanı
2. GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER
2.1 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu
Rapora konu parsel İzmir İli, Konak İlçesi, Umurbey Mahallesi 3169 ada, 236 parsel numaralı gayrimenkul olup, yüzölçümü 6.810,00 m² dir. Gayrimenkulün bulunduğu bölge bir çok kamu kurumunun ve hastanenin yoğun olarak bulunduğu hareketli bir bölgedir.
İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Havaalanından İzmir Çevre Yolu takip edilerek Üniversite Caddesi çıkışına girilir ve bu cadde üzerinde takribi 4 km ilerlendikten sonra 1561. Sokak yönünde sağa dönülür ve Halkapınar Kavşağı yönünde devam edilir. Bu kavşaktan Şehitler Caddesi yönünde takribi 750 m ilerlendikten sonra İşçiler Caddesi yönünde sola dönülür ve bu cadde üzerinde takribi 700 m ilerlendikten sonra değerlemeye konu gayrimenkul solumuzda kalır.
İncelemeye konu alanın önemli arterlere göre konumu; İzmir Adnan Menderes Havalimanına takribi 18 km, Saat Kulesine takribi 3,5 km, Atatürk Stadyumuna takribi 3 km mesafede bulunmaktadır.
2.2 Gayrimenkulün Takyidatlı Tapu Bilgileri
Konak Tapu Sicil Müdürlüğü’nde 05.10.2011 tarih 13:40 ta yapılan incelemeye göre;
TAŞINMAZ BİLGİLERİ
İl İZMİR Ada 3169
İlçe KONAK Parsel 236
Mahalle UMURBEY Yüzölçümü 6.810 m²
Cilt/Sayfa Ana Taşınmaz Nitelik ARSA
MÜLKİYET BİLGİLERİ
Malik ve Hissesi EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Tarih ve Yevmiye No 11.05.2000 - 3329 Edinme Sebebi AYNİ SÖZLEŞME
TAKYİDAT BİLGİLERİ
Haciz YOKTUR
Rehin YOKTUR
Şerh YOKTUR
Hak ve Mükellefiyet YOKTUR
Beyan 12.08.2008 Tarih 15651 yevmiye no ile “3194 sayılı imar kanunu 18.
Maddesi uyarınca düzenlemeye tabidir” beyanı bulunmaktadır.
Son Üç Yıllık Takyidat Hareketleri
Gayrimenkul üzerinde, son 3 yıl içerisindeki alım-satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin bilgilerde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.
2.3 Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri
İncelemeye konu alan İzmir İli, Konak İlçesi, Umurbey Mahallesi 3169 ada, 236 numaralı parselde kayıtlıdır.
K
2.4 Gayrimenkulün İmar Durumu
Konak Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nde yapılan araştırma neticesinde bu bölgenin 21.01.2011 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli İzmir Yenikent Merkezi Nazım İmar Planında kaldığı ve 1/1000 ölçekli planının henüz onaylanmadığı, fakat 2008/2246 sayılı encümen kararı ile düzenleme sahası içine alınmış olduğu bilgisine ulaşılmıştır.
Ayrıca, Konak Belediyesi Harita Müdürlüğü ile yapılan görüşmede bu alanda hazırlanan 1/5000 ölçekli planların Büyükşehir Belediye Meclisince onaylandığı ve alan içerisindeki Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulunca tescilli binalar nedeniyle Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulundan onay beklendiği öğrenilmiştir.
21.01.2011 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli İzmir Yenikent Merkezi Nazım İmar Planı’na göre değerlemeye konu parselin bir kısmı yeşil alanda kalmakta olup, E=3.5, Taks=0.45 yapılaşma koşulunda “Kültür Tuzim ve Ticaret Alanı” olarak belirlenmiştir.
2.5 Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler.
Rapora konu gayrimenkul üzerinde herhangi bir yasal izin ve belge bulunmamaktadır.
3 GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER
3.1 Bölge Analizi 3.1.1 İzmir İli
Türkiye'nin batısında Ege Bölgesi'nin en büyük, ülkemizin de 3. Büyük ili olan fuarlar merkezi İzmir, ticaret ile bütünleşmiş çağdaş bir liman kentidir. İlin yüzölçümü 11.973 km² olup, nüfusu TÜİK’in 2010 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt verilerine göre belde ve köyler dâhil 3.948.848 kişidir. İzmir'e bağlı 28 ilçe bulunmaktadır. Bunlardan Konak, Bornova, Karşıyaka, Çiğli, Balçova, Buca, Narlıdere, Güzelbahçe ve Gaziemir, Büyükşehir statüsü içinde kalan ilçelerdir. Diğerleri;
Bergama, Kınık, Dikili, Foça, Aliağa, Menemen, Kemalpaşa, Ödemiş, Beydağ, Kiraz, Bayındır, Tire, Torbalı, Selçuk, Seferihisar, Menderes, Çeşme, Karaburun ve Urla'dır.
İzmir kenti, il topraklarının batısında, Ege Denizi kıyılarında, İzmir Körfezi'nin iç körfez kesiminde yer alır. Bir liman kenti olan İzmir, Türkiye'nin en önemli dış satım limanlarından biridir. İzmir gerek nüfusu, gerekse ticaret, sanayi, eğitim, kültür, eğlence, sanat, sağlık, finans, ulaşım, turizm vb. işlevleriyle ve bu alanlardaki kurum ve kuruluşlarıyla, etki alanıyla Ege'nin metropolü konumundadır. İzmir kuzeyde Dikili'den güneyde Selçuk'a kadar uzanan 629 km lik bir kıyı bandına sahiptir. Bu kıyılar üzerinde Dikili, Çeşme ve İzmir kent merkezinde deniz giriş kapıları bulunmakta, kentin 16 km güneyinde Adnan Menderes Havalimanı iç ve dış hatlar terminalleriyle havayolu ulaşımında hizmet vermektedir. İzmir - Alsancak deniz yolcu limanı, dış ve iç hat tarifeli seferleriyle birçok yere denizyolu ile ulaşımı sağlamaktadır.(İzmir-İstanbul, İzmir-Venedik hatları gibi.) İzmir kıyılarında İzmir-Üçkuyular'da ve Çeşme'de 2 tane olmak üzere toplam 3 yat limanı ve 1 yat çekek yeri vardır. İzmir'den çeşitli yönlere uzanan karayolları ile Türkiye'nin her tarafına ulaşmak mümkündür, şehirlerarası otobüs terminali kentin 11 km doğusundadır. İzmir-Aydın ve İzmir-Çeşme arasında iki otoyolu bağlantısı vardır. İzmir, aynı zamanda demiryolu bağlantısı olan bir kenttir. İzmir-Basmane merkez garından direkt veya bağlantılı seferlerle Türkiye'nin çeşitli yerlerine tren yolculukları yapılabilir. İzmir'i dışarıya bağlayan bu ulaşım hatları dışında, kent içinde Üçyol-Bornova arasında metro, körfezi dolaşan vapur ve feribotlar, kent içi ulaşımı sağlayan belediyeye ait otobüsler hizmet vermektedir.
İzmir, doğal kaynakları ve tarihsel-kültürel değerleriyle Türkiye'nin turizm potansiyeli en zengin
kadar çeşitli yükseltilerde son derece çekici kırsal ve kültürel coğrafi görünümlere sahiptir.
İzmir; kıyıları ve denizi, dağları, yaylaları, termal suları, kızılçam ve makilerden oluşan ormanları, Ege'ye özgü tarımsal ürünleri ve yumuşak iklimi ile doğaya uyumlu turizm türlerini ve rekreasyonel aktiviteleri uygulamak için eşsiz ortamlar sunar.
3.1.2 Konak İlçesi
Konak, İzmir Büyükşehir sınırları içerisinde yer alan merkez ilçedir. Kuzeyinde İzmir Körfezi ve Bayraklı, doğusunda Bornova, güneyinde Karabağlar ve batısında Balçova ilçeleri bulunmaktadır.Antik çağdan günümüze taşınmış eserlerle, Osmanlı döneminden kalan eserlerle, ama en çok Cumhuriyet Döneminin eserleriyle karakterize olur. Konak, İzmir’in kültür, sanat ve eğlence merkezi olması nedeniyle yerli ve yabancı tüm turistlerin uğrak yeri durumundadır. Özellikle Kemeraltı Çarşısı İlçe ekonomisine ve İzmir'in tanıtımına önemli katkılar yapar. Yine Konak ilçesinde bulunan antik Smyrna kentinin Romalılardan kalma Agora ören yeri turistlerin ziyaretine açıktır. Konak ayrıca başta Karşıyaka gelmek üzere, İzmir'in diğer iskeleleri ile denizden bağlantıyı sağlayan Konak İskelesi ve Konak Meydanı ile de ünlüdür.
Konak sahil yolu, yürüyüş parkurları özellikle hafta sonları bütün İzmir'lilerle dolup taşar.
Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Konak İlçesinin Toplam Nüfusu 405.580 kişidir.
İlçenin yüzölçümü 69 km² dir.
3.2 Gayrimenkulün Yakın Çevre Analizi
Çevresinde tek katlı, eski sanayi binaları bulunmakta olup bölgenin genellikle oto tamirhanesi ve küçük çaplı işletmelerle çevrili olduğu görülmüştür. İzmir Limanına yakın konumlu olan gayrimenkulün yakın çevresinde Sakarya İlköğretim Okulu, Dokuz Eylül Üniversitesi Mimarlık Fakültesi, Kültürpark fuar alanı, Kuruçay Camii, Alsancak Stadı gibi donatı alanları mevcuttur.
Gayrimenkule ulaşım doğusunda bulunan İzmir Çevre Yolu ve kuzeydoğusunda bulunan Ankara Caddesi üzerinden sağlanabilmektedir.
3.3 Gayrimenkulün Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi
Zemininde yapılan incelemede 3169 ada üzerinde atıl vaziyette bulunan ve terk edilmiş basma fabrikası, çoğunluğu kullanılmayan Sümerbank ve Milli Eğitim Lojman binaları bulunmakta olup değerlemeye konu parsel üzerinde yapı bulunmaktadır.
3.4 Gayrimenkulün Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi
06.08.2008 tarihli ve 26959 Sayılı Resmi gazetede yayımlanan “Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına dair 5793 sayılı Kanunun 7. Maddesi ile 2985 sayılı Toplu Konut Kanununun 4. maddesinde yapılan değişikliğe göre “Başkanlık, gecekondu dönüşüm projesi uygulayacağı alanlarda veya mülkiyeti kendisine ait arsa ve arazilerde veya valiliklerce toplu konut iskan sahası olarak belirlenen alanlarda çevre ve imar bütünlüğünü bozmayacak şekilde her tür ve ölçekteki planlar ile imar planlarını yapmaya, yaptırmaya ve tadil etmeye yetkilidir. Bu planlar; büyükşehir belediye sınırları içerisinde kalan alanlar için büyükşehir belediye meclisi tarafından, il ve ilçe belediye sınırları ile mücavir alanları içerisinde kalan alanlar için ilgili belediye meclisleri tarafından, beldelerde ve diğer yerlerde ilgili valilik tarafından, planların belediyelere veya valiliğe intikal ettiği tarihten itibaren üç ay içerisinde aynen veya değiştirilerek onaylanır. Belediyeler ve valilik tarafından üç ay içerisinde onaylanmayan planlar Başkanlık tarafından re’sen onaylanır. Belediyeler, valilik veya Başkanlık tarafından onaylanan bu planlar; askı, ilan ve itiraza dair kararlar da dahil olmak üzere 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine göre belediyeler ve ilgili kamu
kurumları tarafından yapılacak tüm işlemler Başkanlık tarafından re’sen yapılmak suretiyle yürürlüğe konur” denilmektedir.
Değerlemeye konu gayrimenkulün 1/5000 ölçekli imar planı Kültür ve Turizm Varlıklarını Koruma Kurulunda onay beklemektedir ve söz konusu planda kültür turizm ve ticaret alanı olarak planlanmıştır.
4 GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ
4.1 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler
İzmir Limanına yakın konumlu olması,
İzmir’in sembolü sayılabilecek Saat Kulesine ve Konak Meydanına yakın konumlu olması,
Üzerinde herhangi bir yapı bulunmamasının inşai açıdan kolaylık ve maliyet avantajı sağlaması,
Atatürk Stadyumuna yakın olması,
4.2 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler
Henüz onaylanmış imar planının bulunmaması,
Bulunduğu adada terk edilmiş atıl vaziyette yapıların bulunması,
5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ
5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar 5.1.1 Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi
Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir gayrimenkulün yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz.
Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur.
Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir.
5.1.2 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir
5.1.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı
Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır.
Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır.
5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri
Rapora konu gayrimenkullerin değerlemesinde; arsa için yeterli sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle “Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi” ile piyasa koşullarında geliştirilebilecek bir projenin muhtemel satış hâsılatı ve inşa maliyetleri hesap edilerek
“Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi” kullanılmıştır.
6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ
Rapora konu gayrimenkulün emsal karşılaştırma yöntemi ile değeri belirlenirken gayrimenkule emsal teşkil edebilecek nitelikteki benzer gayrimenkullerin satış değerleri ve bu gayrimenkullerin değeri etkileyen/etkileyebilecek özellikleri dikkate alınmıştır.
6.1 Gayrimenkulün Vergi Beyanına Esas Arsa Değeri
Konak Belediyesi Mali Hizmetler Müdürlüğünde yapılan araştırmaya göre, rapora konu gayrimenkulün bulunduğu bölgede 2011 yılı Emlak Vergi Beyanına Esas arsa asgari değerinin 4.603.992,44 TL olduğu şifahen öğrenilmiştir. (M² birim fiyatı 676,06TL/m²)
6.2 Çevrede Arsa Değeri Araştırması
Kaynak Konum İmar Durumu Satış Değeri (TL) m²
birim fiyatı TL/m² Berk Emlak
Mevlüt Berber (0 232 252 22 33)
Değerleme konusu gayrimenkule
yakın konumda Ticaret + Konut 1.750.000,00 TL 875,00 2.000,00 TL Yiğit Afşin Bay
(0 232 323 38 84)
Değerleme konusu gayrimenkule yakın
konumda Ticaret + Konut 350.000,00 TL 125,00 2.800,00 TL Turpan Emlak
Hüseyin Karagöz (0 232 323 41 41)
Değerleme konusu gayrimenkule yakın
konumda Turizm 13.090.000,00 TL 4.370,00 2.995,42 TL Yöney Emlak
Bülent Yöney (0 216 354 65 15)
Değerleme konusu gayrimenkule yakın
konumda Ticaret 59.840.000,00 TL 23.110,00 2.589,36 TL Remax İz
(0 212 280 27 27)
Değerleme konusu gayrimenkule yakın
konumda Ticaret 33.660.000,00 TL 18.000,00 1.870,00 TL Ümit Esim
(0 232 238 01 08)
Değerleme konusu gayrimenkule yakın
konumda Ticaret + Konut 400.000,00 TL 209,00 1.913,88 TL Hakan Düzgün
(0 538 579 86 87)
Değerleme konusu gayrimenkule yakın
konumda Ticaret 600.000,00 TL 145,00 4.137,93 TL
Turpan Emlak Hüseyin Karagöz (0 232 323 41 41)
Değerleme konusu gayrimenkule yakın
konumda Turizm 22.440.000,00 TL 5.534,00 4.054,93 TL
5 Yıldızlı Hotel (m2) Zemin İy ileştirme
Zemin altı park alanı v s. 5,000
Zemin üstü inşaat alanı 19,000
Zemin Üstü Kat Adedi Bodrum Kat Adedi
ALANSAL DAĞILIM
6.3 Emsal Yöntemi ile Değer Takdiri (Pazar Değeri)
Edinilen güncel bilgiler, mahallinde yapılan araştırmalar doğrultusunda; gayrimenkulün emsallerine göre konumu, onay bekleyen planında kültür, turizm ve ticaret alanı olarak ayrılmış olması, olumlu ve olumsuz nitelikleri gibi hususlar birlikte değerlendirildiğinde arsa m² birim değeri; 1.800,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Buna göre;
Parselin Pazar Değeri = 6.810,00 m² x 1.800,00 TL = 12.258.000,00 TL
Arsa kiraya verilmesi durumunda; 35 yıllık kira getirisinin değerine karşılık geleceği düşünülmektedir.
Kira Birim m² Değeri = Toplam Değer/Yıl/12/alan = 6.00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir.
6.4 Gayrimenkul Üzerinde Geliştirilebilecek Otel Projesinin Analizi 6.4.1 Yakın Çevrede Otel Emsali Araştırması
Gayrimenkulün yakın çevresinde tek katlı oto tamirhaneleri mevcuttur, fakat onay bekleyen planında kültür, turizm ve ticaret alanı olarak ayrılacağı bilgisine ulaşılmıştır. Gayrimenkule emsal olabilecek aynı ilçedeki satılık otel emsalleri aşağıdadır.
Otel Emsal Değerler Kaynak Otelin Bulunduğu
Yer
Alan
(m²) Oda
Sayısı Yıldız Sayısı Fiyat (TL)
Birim Değeri (TL/m²) Mehmet Sezgin
Yılmaz (0532 348 40 62)
Konak/ İsmetkaptan
Mahallesi 5240 84 4 18.300.000,00 3.492,36
Ali Toygar Haykır (0232 259 30 30)
Konak/ Akıncı
Mahallesi 1140 21 1 2.745.000,00 2.407,89
Atilla Yalçın (0533 300 96 96)
Konak/ Alsancak
Mahallesi 3256 75 4 14.000.000,00 4.299,75
Ali Toygar Haykır (0232 259 30 30)
Konak/ Çankaya
Mahallesi 1455 56 Tarihi Bina 14.820.000,00 10.185,56
6.4.2 Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemine Göre Arsa Değeri ve Diğer Analizler Gayrimenkul imar uygulaması yapılmamış toplam 6.810,00 m² yüzölçümlüdür. Gayrimenkul üzerinde onay bekleyen imar planı esas alınarak E=3.50 yapılaşma koşulunda otel projesi geliştirilmesi halinde;
Alansal Dağılım ĠnĢaat Alanı (m²) Birim Maliyet (TL/m2) Maliyet (TL)
Maliyetin Dağılımı (%)
5 Yıldızlı Hotel 19,000 1,415 26,885,000 90%
Bodrum Kat 5,000 565 2,825,000 10%
Toplam 24,000.00 - 29,710,000 100%
ALTYAPI MALĠYETĠ
Kapalı Alan Toplam İnşaat Maliy eti (TL) Oran Maliy et (TL)
29,710,000 8% 2,376,800
Kapalı Alan Toplam İnşaat Maliy eti (TL) Oran Maliy et (TL)
29,710,000 7% 2,079,700
ÇEVRE TANZĠMĠ VE PEYZAJ MALĠYETLERĠ
TOPLAM MALĠYET ($)
İnşaat Maliy eti (TL) 29,710,000
Alty apı Maliy eti (TL) 2,376,800
Çev re Tanzimi v e Pey zaj Maliy eti (TL) 2,079,700
TOPLAM (TL) 34,166,500
PROJE GENEL GĠDERLER
Toplam Maliy et (TL) Oran Maliy et (TL)
34,166,500 8% 2,733,320
TOPLAM MALĠYET (TL)
ĠnĢaat Maliyeti (TL) 29,710,000
Altyapı Maliyeti (TL) 2,376,800
Çevre Tanzimi ve Peyzaj Mal.(TL) 2,079,700
Proje Genel Giderler (TL) 2,733,320
TOPLAM (TL) 36,899,820
MALĠYETĠN YILLARA DAĞILIMI
YILLAR 2012 2013 TOPLAM
ORAN 45% 55% 100%
MALĠYET (TL) 16,604,919 20,294,901 36,899,820
5 STAR HOTEL
ODA SAYISI 100
YATAK SAYISI 200
AÇIK OLAN GÜN SAYISI 365
YILLIK ODA KAPASİTESİ 36,500
ODA FİYATI (TL)(2013) 550.00
ODA FİYATI ARTIŞ ORANI (%) 3.0%
DİĞER GELİR ORANI (%) 25%
YENİLEME MALİYETİ ORANI 1.5%
Kapitalizasy on ORANI 8.5%
YILLARA YAYGIN ODA FĠYAT ARTIġI (TL)
2014 2015 2016 2017 2018 2019
550 567 583 601 619 638
NAKĠT AKIġI 12345678910 201220132014201520162017201820192020202120222023 ANIM ORANI (%)0065%70%75%80%85%85%85%85%85%85% AYISI23,72525,55027,37529,20031,02531,02531,02531,02531,02531,02 L)550.00566.50583.50601.00619.03637.60656.73676.43696.72717.63 L)13,048,75014,474,07515,973,17617,549,19619,205,40119,781,56320,375,01020,986,26021,615,84822,264,32 R (TL)3,262,1883,618,5193,993,2944,387,2994,801,3504,945,3915,093,7525,246,5655,403,9625,566,08 LER (TL)16,310,93818,092,59419,966,47021,936,49524,006,75124,726,95425,468,76226,232,82527,019,81027,830,40 27%28%29%29%29%29%30%30%30%30% 4,403,9535,065,9265,790,2766,361,5836,961,9587,170,8177,640,6297,869,8488,105,9438,349,12 YETİ (TL) (%1,5)0553,497553,497553,497553,497553,497553,497553,497553,497553,49 -11,906,984-13,580,165-14,729,691-16,128,408-17,598,291-18,109,634-18,381,631-18,916,475-19,467,364-20,034,78 T KARI004,403,9534,512,4295,236,7795,808,0866,408,4616,617,3197,087,1317,316,3507,552,4467,795,62 Değeri91,713,22 KIġLARI-1004,403,9534,512,4295,236,7795,808,0866,408,4616,617,3197,087,1317,316,3507,552,44699,508,847 ABLOSU 201220132014201520162017201820192020202120222023 İNŞAAT MALİYETİ-16,604,919-20,294,901 ESAS FAALİYET KARI4,403,9534,512,4295,236,7795,808,0866,408,4616,617,3197,087,1317,316,3507,552,44699,508,84 IġLARI0-16,604,919-20,294,9014,403,9534,512,4295,236,7795,808,0866,408,4616,617,3197,087,1317,316,3507,552,44699,508,84 IġLARI30.11.201131.12.201231.12.201331.12.201431.12.201531.12.201631.12.201731.12.201831.12.201931.12.202031.12.202131.12.202231.12.2023 0-16,604,919-20,294,9014,403,9534,512,4295,236,7795,808,0866,408,4616,617,3197,087,1317,316,3507,552,44699,508,84 Ü DEĞER79,949,586.83 TL
Yukarıdaki veriler doğrultusunda oluşturulan ekteki İndirgenmiş Nakit Akımları Tablosundaki sonuçlara göre otelin toplam bugünkü değeri 79.949.586,83 TL olarak bulunur.
Toplam değerden inşaat maliyetini ve şerefiye değerini çıkardığımızda arsa değerini hesaplamış oluruz. Bölgede yaptığımız araştırmalar ve bugüne kadar edindiğimiz tecrübeler doğrultusunda özellikle prestijli otel nitelikli projelerde şerefiye değeri; toplam değerin %36’sı civarında olabileceği kanaatine varılmıştır.
Arsa Değeri = Toplam Değer – (İnşaat Maliyeti + Şerefiye Değeri) Şerefiye Değeri = 79.949.586,83 x %36 = 28.781.851,25
Arsa Değeri = 79.949.586,83 – (36.899.820,00 + 28.781.851,25)
= 14.267.915,58 TL olarak hesaplanmıştır.
6.5 En Verimli Kullanım Analizi
Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Rapora konu parselin 1/5.000 ölçekli İmar Planı henüz onaylanma aşamasındadır. İmar Kanunu gereği ayrılması gereken “Düzenleme ortaklık payı (DOP)” ayrılmamıştır. Onay aşamasındaki İmar planında rapora konu gayrimenkule “Kültür turizm ve ticaret” fonksiyonunun verileceği bilgisine ulaşılmıştır. Bu fonksiyona uygun kullanım sağlandığında en verimli kullanım gerçekleşebileceği düşünülmektedir.
6.6 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
Değerleme raporuna konu alan, İzmir İli, Konak İlçesi, Umurbey Mahallesi 3169 Ada 236 parsel numarası ile kayıtlı, toplam yüzölçümü 6.810,00 m² olan gayrimenkuldür.
Gayrimenkulün değeri;
Emsallerine göre konumu, imar durumu, teknik ve sosyal altyapı, ulaşım vb. özellikleri, emsallerine göre olumlu ve olumsuz nitelikleri gibi hususlar dikkate alınarak “Emsal Karşılaştırma Yöntemi” ile
İmar durumu dikkate alınarak üzerinde inşa edilebilecek ticari yapıların pazar fiyatları araştırılarak Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi ileOlmak üzere iki farklı yöntemle hesaplanmıştır. Henüz 1/5000 ölçekli imar planlarının onaylanmamış olması, şuyulandırma çalışmalarının da yapılmasını imkansız kılmaktadır. Ayrıca İnşaat maliyetlerindeki artışlar, piyasa şartları, ekonomik veriler ve geliştirilecek projede gayrimenkulün kullanımının getirebileceği riskler vb. etkenler sebebiyle Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemindeki kabullerin ve verilerin değişmesi ihtimali olduğundan güncel koşullar altında nihaî değer olarak Emsal Karşılaştırma Yöntemi ile hesaplanan değerin esas alınmasının uygun olduğu kanaatine varılmıştır.
Sonuç olarak takdir edilen nihai pazar değeri;
3169 Ada 236 Parselin Pazar Değeri = 12.258.000,00 TL
(Onikimilyonikiyüzellisekizbin Türk Lirası) olarak, hesap ve takdir edilmiştir.
Bu değerlere Katma Değer Vergisi (KDV) dâhil değildir.
Rapora konu gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) bulunmadığından gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyünde bulunmasının Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel oluşturmadığı düşünülmektedir.
İşbu Değerleme Raporu, İncelemeye konu taşınmaz için resmi kurumlardan temin edilebilen arşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz Değerleme Uzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak, azami dikkatle hazırlanmıştır. Temin edilemeyen bilgi ve belgeler sonucu oluşabilecek değişimlerden rapor etkilenebilir.
İşbu rapor, üç nüsha olarak, Şirketimizce oluşturulan “Gayrimenkul Değerleme Rapor Formatı”nda düzenlenmiştir. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.
Şirketimiz işbu raporu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. dışında farklı gerçek ve tüzel kişilere vermeyeceğini taahhüt etmektedir.
Değerleme Uzmanı Sorumlu
Değerleme Uzmanı
Mustafa PINAR Fatih PEKTAŞ Lisans No: 400550 (Harita Yüksek Mühendisi)
Lisans No: 400375
RAPOR EKLERİ:
Rapora Konu Gayrimenkule Ait Fotoğraflar
Değerleme Uzmanları Lisans Belgeleri
Rapora Konu Gayrimenkulün Tapu Kaydı
İNCELEMEYE KONU ALANA AİT FOTOĞRAFLAR
İşçiler Caddesi
İşçiler Caddesi
1525. Sokak
