T ü rk şehirleri ve m e v c ut s a h a l a r d an istifade " E k o n o m i s i ,, Y a z an : D r. ing. M a r t in V V a g n er Çeviren :

T ü r k şehirleri ve m e v c u t s a h a l a r d a n istifade " E k o n o m i s i , ,

Y a z a n : D r . ing. M a r t i n V V a g n e r Çeviren : A. Kolatan Plânlı bir şehirciliğin ilk şartı plânlı bir «mevcut saha-lardan istifade ekonomisi» dir. Mevcut sahasaha-lardan plânlı su-rette istifadeyi istihdaf eden bu ekonomi, şehirciliğin esas itibarile birbirinden pek farklı bulunan iki türlü faaliyeti için lüzumlu olup bu faaliyetlerden birisi şehrin henüz üzerinde binalar bulunmıyan boş sahalarından istifade ederek plânlı bir surette «şehri genişletmek», diğeri, üzerinde binalar bu-lunan sahalarda plânlı bir surette «şehri ıslâh etmek» dir.

A. — Şehri genişletmek yolunda «mevcut boş sahalardan Avrupa şehirlerinde belediyeler şehrin genişletilmesi meselesinin hallini hemen de tamamen liberal bir zihniyete, herkesin dilediği gibi hareket etmesine, yani hususî şahısla-rın arsa ve topraklar üzerinde hava oyunları, spekülâsyonlar, yapmalarına terketmişlerdir. Bu hususta bir kısım Alman, isveç ve Holanda şehirlerini istisna etmek icap ediyor. Bu şehirler plânlı bir surette «şehir genişletme» faaliyetine giriş-mek üzere boş sahalar satın almışlar ve sonra bir inşaat plâ-nı tanzim ederek bu sahalarda plânlı bir inşaat faaliyetine geçmişlerdir.

İleriyi gören insanlar tarafından takip edilmiş olan bu toprak siyaseti Alman şehirlerinde daha ziyade ziraat veya bahçevanlık işlerinde kullanılan sahaların plânlı fakat ser-best surette satın alınması tarzında cereyan etmiştir. Beledi-yeler kanunu istimlâk yollarına nadiren başvurmuşlardır. Toprakların belediyeye mal edilmesinde kanuni istimlâk yo-lundan nadiren gidilmesinin başlıca sebebi istimlâk kanun-larının belediyeye geniş mikyasta bir «mevcut sahalardan is-tifade ekonomisi» güdebilmek için lâzım olan hareket serbest-liğini vermediklerindendir.

Boş sahalardan istifade ekonomisinin candan taraftarı ol-makla beraber büyük tecrübeler geçirmemis olan kimseler, şehirlerin tabiî surette büyümesi dolayısile dış kenarlarda bu-lunan ve ziraatle işlenmekte iken birdenbire inşaat arsası mahiyeti alan topraklara sahip sermayedarların elde ettikleri «müthiş kârlar» dan daima ve tekrar tekrar bahsederler, şe-hir etrafındaki toprakların kıymetlerinde görülen kuvvetli yükseliş hakkındaki bu müşahedeye karşı esas itibarile birşey denilemez. Fakat, belediyeler şehir etrafındaki boş sahalar-dan istifade yolunda plânlı bir ekonomi takip ettikleri takdir-de, yükselen bu kıymetlerin tamamen belediyenin kasasına gireceği hakkındaki iddiaya karşı itirazda bulunmak pek mümkündür. Bu iddiada isabet olabilmesi iç>n belediyelerin toprak ekonomisi sahasında pek geniş mikyasta ameli tecrü-beler geçirmiş bulunmaları lâzımdır. Halbuki bilhassa bu hu-susta serbest meslek şeklinde arsa işlerile uğraşan ihtisas er-babı, hakikî toprak spekülâsyoncuları, ahlâk ve kanunlara bağlı belediye idaresi mensuplarına nazaran ekseriya çok da-ha tecrübelidirler.

Boş topraklardan istifade ekonomisinde birçok belediye-lerin gemibelediye-lerini çarptırdıkları sahalar acaba nerelerdedir?.. Bunlardan bazılarını sayalım:

1. — Hususî şahıslar toprak spekülâsyonunda «zaman» âmiline kadar bağlı iseler belediyeler de boş sahalardan isti-fade ekonomisinde ayni âmile ayni derecede bağlıdırlar. Sa-tın alman toprakların inşaat arsası olarak «ne zaman» satı-labileceğini veyahut başka suretlerle ne zaman kıymetlendi-rilebileceğini belediyeler dahi kat'î olarak bilemezler. Halbu-ki satın alınan topraklara yatırılan sermayelerin faizlenmesi ve amorti edilmesi lâzımdır. İşte bilhassa bu faizler ve faizle-rin faizleri toprak alınırken verilmiş olan meblâğa ilâve edi-lince satın alma fiatinin ehemmiyetli surette yükseldiği gö-rülür. Ekseriya, toprak boş bırakılıp beklendiği ve vergi de alınmadığı için buna tekabül edecek bir meblâğın da nazarı itibare alınıp ilâve edilmesi lâzımgelir. Çünkü ekonomik dü-şünen her toprak sahibi bunları hesaba katmak mecburiye-tindedir. Diğer taraftan, şehrin genişletileceği sahadaki top-rakların ancak nisbeten alçak bir bedel mukabilinde satılma-ları mümkündür. Çünkü satış bedelinde caddelere ve mey-danlara ayrılacak kısımlar ve bu cadde ve meydanların in-şası, cereyan nakillerinin ve sair şebekenin tesisi masrafları da nazarı itibare alınmak lâzımdır. Satın alacak müşterilerin ekserisinin ancak orta halli halktan olacağı ve mevcut bir in-şaat mıntakaları talimatının, bir takım kayıtlarla, topraklar-dan inşaat yaparak elde edilecek istifadeyi ehemmiyetli su-rette tahdit ettiği de nazarı itibare alınırsa, bu takdirde top-rak satışlarından temin edilecek kârların pek büyük olamı-yacağı anlaşılır. Esasen şehir topraklarının kıymetinde âmil olan kiraların da, bu mıntakada, şehrin diğer mahallelerindeki kiraların rekabeti dolayısile, tahdit edilmiş olacağını ayrıca göz önünde tutmak icap eder.

2. — ikinci bir kayalık saha, belediyenin toprakları ser-best surette satın alması halinde ekseriya küçük arsa sahip-leri ile karşılaşmasıdır. Bu adamlar topraklarına merbuttur-lar. Satmak istemezler. Bu gibi hallerde toprak mübayaası ekseriya ancak birbirile irtibatı olmıyan küçük sahalara in-hisar eder ve plânlı bir şehir genişletme işinde bunlardan ek-seriya pek güç yahut da pek geç istifade edilebildiği görülür. Gerçe Berlin şehrinin «genişleme sahası» nı hemen de mün-hasıran kaplayan büyük «zadegan çiftlikleri» geniş ve istifa-de edilmesi kabil sahalar halinistifa-de serbest mübayaa veyahut ta kısmen istimlâk suretile kolayca belediye tarafından alınmış ve kıymetlendirilmiş ise de bunlar istisnaî haller olup boş sa-halardan plânlı surette istifade hususunda her zaman böyle müsait vaziyetler bulunmaz.

Bele-diyenin toprak işlerine bakan dairesinin bu işlerde derin vu-kufa malik bulunması lâzımdır. Bu piyasayı, «bütün adamla-rile birlikte» iyice tanımalı ve ayni zamanda gayet gizli, son derece gizli, mübayaalarla iş görmelidir, ki belediyeye em-lâk işinden dolayı zarar değil kâr temin edebilsin.

Toprak spekülâsyonu yapan hususî şahıslara nisbetle be-lediyelerin elinde birçok rüçhanlar vardır. Belediyenin top-rak işlerine bakan dairesi bunlardan şehrin umumî menfaati yolunda büyük istifadeler temin edebilir. Bu riiçhanları şöy-le sayabiliriz; Beşöy-lediye malî kuvveti daha yüksek bir müşte-ri vaziyetindedir. Daha müsait mübayaa şartları elde edebilir. Şehrin inşaat bakımından geçireceği tekâmül ve inkişafı da-ha iyi görebilir. Kendi inşaat plânı dairesinde münakale va-ziyetlerini plânlı bir istikamete doğru sevkedebilir; caddeleri ve elektrik, hava gazı şebekelerini plânlı surette tesis ederek inşaatın inkişafı cereyanını devlete ve belediyeye ait arazi-nin ve arsaların satılığa çıkarılacağı istikamete doğru sevk ve tevcih edebilir. Emlâk almak isteyenlere devlet veya beledi-yenin kredi müesseseleri vasıtasile ucuz, ipotekli kredi temin ederek veya etmiyerek dilediği toprakların satışını kolaylaştı-rıp istemediklerinin satışını güçleştirebilir.

Türk belediyelerinin «mevcut sahalardan istifade ekono-misi. yaparken Avrupa şehirlerinde toprak ahm, satımı işle-rinde elde edilmiş olan tecrübelerden başka Türkiyeye has olan ahval ve şartları da göz önünde bulundurmaları lâzım-dır. Burada, ekseri Türk şehirleri için pek hususî ehemmi-yette bir güçlükle karşılaşılmaktadır, ki şu suretle izah ede-a) Türk şehirlerinde görülen büyüme nisbeti, Avrupada makina devri başladıktan sonra görülen büyüme nisbetinden çok daha küçük mikyastadır.

b) Şehirlerin genişlemesi ekseriyetle, üzerinde ziraat iş-leri yapılmakta olan toprak sahalarında değil de, eski tarihî devrelerde zaten inşa edilmiş bulunan sahaların tekrar inşası tarzında cereyan etmektedir.

c) Belediyelerin sermaye kuvvetleri pek büyük olmadı-ğından diğer gündelik müstacel işler arasında bir de geniş mikyasta «mevcut sahalardan istifade ekonomisi» takip et-meğe imkân bulunamamaktadır.

Türk şehirlerinde «mevcut sahalardan istifade ekonomi-si» nin Avrupadaki şehir inşacılığına nazaran çok daha güç bir mesele teşkil etmekte bulunduğu ve alâkadar daire ve memurlara esaslı ve şümullü malûmat temin edilmedikçe, kanun yolile geniş mikyasta zemin hazırlanmadıkça, bu me-selenin halledilmesine imkân olamıyacağı yukarıda saydığı-mız şu birkaç sebepten bile kolayca anlaşılır.

B. — Şehrin ıslahı yolunda «mevcut sahalardan istifade Şehrin ıslahı, yani pek eskimiş şehir kısımlarının ve ma-hallerin yenilenip modernleşdirilmesi yolunda «mevcut sa-halardan istifade ekonomisi» nin daha ilk karşılaşılan güçlü-ğü bu mevzuun ucuz tarlaların mübayaasına veya istimlâ-kine değil de üzerinde binalar bulunan yüksek kıymette şe-hir sahalarına, yani yüksek bir toprak rantı getiren sahalara temas etmesindendir. Bu gibi yerlerin sahipleri ekseriya ser-vet sahibi kimseler olup ancak nadir hallerde mülklerinden ayrılmağa rıza gösterirler.

Şehirlerin içindeki sahaların daha yüksek bir kıymet ik-tisap etmiş olması sahiplerinin şahsî çalışma ve gayretleri ne-ticesinde elde edilmiş bir semere mahiyetinde değildir. Her halde sahiplerin bu kıymet üzerinde pek az âmil olmuş bu-lunduğu muhakkaktır. Bu kıymeti yaratan asıl ehemmiyetli âmil iktisadî inkişaflardır. Bunlar ise bütün şehirlilerin

faali-yet ve mesaisinin ve bilhassa belediyece alınan tedbirlerin bir neticesidir.

Gerçe bu iddiamıza umumiyet bakımından itiraz oluna-maz ise de, onun her münferit vak'a için dahi muteber bu-lunduğu ileri sürülemez. Toprak piyasasında iki türlü değer gözetilir. Birisi «alelâde kıymet» dir ve bir toprağın, her ki-min elinde bulunursa bulunsun, haiz olabileceği kıymet mâna-sını ifade eder. Buna mukabil «ferdî kıymet» kelimesile ifade olunan mâna bir toprağın ancak muayyen ve pek değerli bir iş-adammın eline geçince iktisap edebileceği kıvmettir. Meselâ; ileriyi gören, becerikli bir iş-adamı şehrin merkezinde her hangi büyücek bir arsa satın alabilir ve bunun üzerine gayet muazzam ve modern bir «her çeşit eşya mağazası - Waren-haus» yaptırarak işletebilir. Böyle bir hal gerek o arsanın, ge-rekse civarının kıymetini, bu adam işin başında kaldıkça, iki üç misli yükseltecektir. Görülüyor ki, bir kişinin büyük ka-biliyeti sayesinde arsanın gelir kıymeti yükselmektedir ve seneler geçtikçe arsanın «alelâde kıymeti» de artacaktır. Çün-kü; başka iş adamlarının da bu ilk örneğe uyarak o civarda buna benzer mağazalar açmaları mümkündür

Fakat, iş adamı ne kadar değerli ve becerikli olursa ol-sun, arsanın kıymeti ancak bir hududa kadar yükselebilir. Bu hudut şehirlilerin umumî satın alma kudretine ve her gün iş-lerine, alış - verişlerine gidip gelirken o arsa önünden gelip geçen insanların hususî satın alma kudretine bağlıdır. İşte bu noktada bir kıymet âmili daha kendisini gösterir ki o da münhasıran, şehrin umumî inkişafı ile belediyenin hususî ted-birlerine istinat eder. Meselâ, belediye bahsettiğimiz arsa-nın önünden geçen caddeyi en modern şekilde tadil ve ıslah ederse, o arsa önünden yeraltı trenleri, tramvaylar, otobüsler ve saire gibi en modern nakil vasıtalarını geçirirse ve bun-ların en büyük durakbun-larını orada yaparsa veyahut bu arsa-nın önünden daha fazla mübayaa kudretinde insanların gelip geçmesine hizmet edecek daha başka tedbirler alırsa, bu tak-dirde arsanın fiati artık onu sahibi olan zatın ferdî becerik-liğine bağlı olmaksızın yükselir.

tşte bu sebepten dolayı münhasıran âmme müessesesi ta-rafından alman tedbirlere istinat eden bu gibi kıymet yük-selişleri üzerinde birçok Alman belediyeleri hak iddia et-mişler ve «artan kıymet vergisi» isminde bir vergi ihdas ey-lemişlerdir.

Şehirlerin merkezlerinde bulunan arsalarda ekseriya pek açık surette gözle görülebilen bu kıymet artışı yüzünden, iş-ten anlamıyan birçok kimseler şehirlerin eski kısımlarının ıs-lah edilip modernleştirilmesini esas itibarile pek kolay bir iş sanmışlar ve bundan belediyelerin büyük bir istifade temin edebilecekleri fikrine düşmüşlerdir. Bu fikir büyük bir ha-taya istinat eder. Büyük şehirlerin içerisinde yapılacak her ıslah ameliyesinin doğuracağı büyük güçlüklerin hiç bilinme-diğine delâlet eder.

Lon-dra belediyesince zârar hesabına geçirilmiş olduğunu gosteri-1.) Garrik Street, 1861 senesinde icra edilmiştir. 28 % 2.) Southwork Street, 1864 senesinde icra edilmiştir. 63 % 3.) Queen Victoria Street 1871 senesinde icra edilmiştir. 47 % 4.) High Street 1869 senesinde icra edilmiştir. 67 % 5.) Piccadilly Circus 67 % 6.) Strand to Holborn, keşfe göre 34 % Şehrin içerisinde yapılan bu gibi ıslah ameliyatının za-rarlı bir iş olmasının sebepleri muhteliftir. En mühimlerin-den baz'.îarını şöylece zikredebiliriz:

a) Vergi koyan kanunlar ve istimlâk kanunları dünya-nın bütün memleketlerinde henüz, belediyeler için mükem-mel bir şehir ıslah vasıtası olabilecek derecede tekâmül et-miş değillerdir. Bu kanunların ekserisi şimdilik şehirciliğin ic-abatı ve imar meselesinin anlaşılıp kabul edilmiş nazariye-leri arkasından ancak topallıya topallıya, hem de büyük bir ara İle, gitmektedirler.

b ) Ağır işliyen ve ekseriya kırtasî usullerle çalışan bele-diyeler büyük mikyasta sermaye işlerinde icap eden ve hu-susî iş-adamlarma has olan hareket serbestliğini gösteremez-ler. Kanunlar ve bütçe kayıtları dolayısile belediyeler bütün plânlarını tatbik etmezden evvel, ilân etmeğe ve böylece doğ-rudan doğruya mukabil tarafa ifşa etmeğe mecburdurlar. Mu-kabil taraftakiler ise derhal bu plânlardan sermaye çıkarmağa bakarlar. Hususî kârcıların elde ettikleri kazançlar bu gibi hallerde ekseriya büyük oluyor.

c) Şehirlerin eski kısımlarının ıslahı nihayet, hususî eş-has elindeki toprakların getirdiği yüksek toprak rantının bü-yük bir kısmını hiçbir gelir temin etmiyen caddeler, meydan-lar haline tahvil etmek demektir ve fazla omeydan-larak ta kaldırım ve saire gibi ilk tesis sermayesinden başka her sene devamlı bakım masraflarını mucip olur.

d) Belediyeler, devamlı idarî işleri için gerçe hemen her zaman iyi yetişmiş, malûmatlı bir memur kadrosuna malik bulunmaktalar ise de, yalnız bir defaya inhisar eden şehir ıs-lahı işi için, toprak alım-satımmda ve elverişli inşa plânla-rının tanziminde kâfi derecede amelî tecrübeler geçirmiş ele-manlardan mahrumdurlar.

e) Belediyeler ekseriya, icap eden ıslah sermayesini te-min edebilecek vaziyette değildirler. Bu sebepten ıslah işle-rinde ekseriya ancak parça işi yapabilirler ve onda da yine kârlı' bir iş mahiyeti temin edebilecek bütün imkânlardan is-tifade edemezler.

Şehir ıslah işini Avrupa şehirlerinde bile son derece güç-leştiren ve pahalılaştıran bütün bu sebepler Türk şehirlerin-de bittabi daha kuvvetli bir şehirlerin-dereceşehirlerin-de kendilerini gösterirler. Hakikî mânada belediye idarelerinin tesisine Türkiyede an-cak (1908) senesinde başlanılmıştır. Alman şehirlerindeki ida-relere benzetilebilecek bir belediye teşkilâtı ise ancak (1927) senesinde vücut bulmuştur. Ne kadar modern ve ileri gören bir tarzda idare olunursa olunsun, bir devletin (10) senelik bir zaman içinde, Avrupa belediyelerinin (100) ve daha faz-la senede elde ettikleri derecede tecrübe, tatbikat, malûmat ve kanunî esasat sahibi belediyeler yetiştireceği gayet aşikâr-dır.

Şunu da ilâve etmek icap eder ki, Türlüye şehirlerinde şehir genişletme ve ıslah sahalarındaki arsa fiatleri, şehir hal-kının umum gelirine ve satın alma kabiliyetine nisbet

edi-lince, Avrupa şehirlerinde olduğundan takriben £ - 3 misli daha fazla ve belediyelerin sermaye kudretleri ise 3 - 4 misli daha azdır. Bu ahval ve şartlar içinde, «mevcut sahalardan is-tifade ekonomisi, ve «şehirlerin ıslahı» meselesi Türkiye için ehemmiyeti birinci derecede gelen ve mutadın haricinde usullerle halledilmesi icap eden bir mesele mahiyetini almak-tadır. Avrupa şehirlerinde tatbik edilmiş olan tedbirlerle bu işin başarılmasına imkân yoktur.

Yukarıda izah ettiğimiz bu vaziyet karşısında, kendiliğin-den, şöyle bir sual varit oluyor; o halde Türk şehirleri «mev-cut sahalardan istifade ekonomisi» ni ne suretle idare etsin-ler ve şehiretsin-lerin eski mahalleetsin-lerini nasıl ıslah etsinetsin-ler? Bu satırların muharriri, böyle bir sualin bir makale içinde ele nemiyeceğini takdir etmekte bulunduğu için cevabını sar" ce birkaç esas fikir halinde hulâsa ederek veriyor:

1. — «Mevcut sahalardan istifade ekonomisi» nin biı şartı şudur; Şehirdeki devlete, belediyeye, bütün diğer âı müesseselerine ve sair kurumlara ait bütün toprakların günkü vaziyeti belediyeler tarafından kayıt ve tescil olunmalı, kıymetleri takdir edilmeli ve bir toprak mülkiyet plânı ya-pılmalıdır.

2. — Âmme müesseselerine ait toprakların bu suretle tes-cilinden sonra belediyeler devletle müzakereye girişip yeni inşa plânına göre hangi toprakların âmme müesseseleri elin-de kalması icap ettiğini ve hangilerinin satılarak veya mü-badele olunarak elden çıkarılması veyahut daha hangi top-rakların elde edilmesi lâzımgeldiğini tesbit etmelidirler. Şe-hirlerin devamlı inkişafı içinde âmme topraklarının, boş kal-ması doğru olmıyan, bir sermaye teşkil etmekte bulundukla-rını, bunlardan şehirlerin ıslahı yolunda plânlı surette isti-fade edilmesi lâzımgeldiğini belediyelerin idrak ettikleri pek nadirdir.

3. — Şehirlerin modernleştirilmesi ve ıslahı işini teşvik için devlet yeni bir «şehircilik» kanunu yapmalı ve bu ka-nunla belediyelere şu hakları vermelidir:

a) Hususî eşhasa ve âmme müesseselerine ait toprak-ların en basit usullerle belediyeye devredilmesi mümkün ol-malıdır.

b) Bütün toprak satışlarında belediyenin hakkı şufası olmalı, yani satıcıların belediyeyi diğer alıcılara tercih et-meleri mecburiyeti bulunmalıdır.

c) Hususî şahıslara ait toprakların şu suretle de müm-kün kılınmalıdır:

Islah olunacak bir mahalledeki mal sahipleri bir «ıslah birliği» halinde bir araya getirilir. Bu birlik âzasına tazmi-nat olarak nakit yerine bir nevi «ıslah birliği hisse vara-kası» ve obligasyonlar verilir.

d) Caddeler ve meydanlar için sahayı açmak, kaldırım-lamak, kanalizasyon ve saire gibi işlere gidecek masrafla-rın o cadde ve meydanlardaki mal sahiplerinden alınmak hakkı belediyelere verilmelidir.

e.) Yapılan binaların irtifaları ve satıhtan istifade nis-betleri tahdit olunabilmelidir. (Yani mıntakalara göre bir inşaat talimatnamesi tanzim olunmalıdır.)

f ) Belediyeler binaların muayyen işlerde kullanılması hususunda bir tahdit yapabilmelidir.

Suretle tanzim olunmalıdır İd, bu yolda mobiîize edilen hu-hususî sermayeler kısmen yine şehir mahallelerinin ıslahın-da ve yeniden inşasınıslahın-da kullanılabilsin..

Türkiye devleti ancak böyle bir kanun yaptığı zaman-dır ki, şehirler eski mahallelerini ıslah ameliyesine ciddi surette başlayabilirler.

4. — Bir şehrin her hangi bir kısmında islah ameliyesi tatbik edileceği zaman ilk önce itina ile tanzim edilmiş bir inşaat sahaları plânı ile buna mahsus bir keşifname ve in-şaat yapılacak saha için icap eden inin-şaat plânları hazırlaiı-mlıdır. Islah ameliyesi için böyle teknik ve ekonomik bir hazırlık yapılmadan toprak mübayaasına başlamak muvafık 5. — Emlâkin mübayaa veya mübadelesi hususunda be-l i y e , tebe-laş göstermeden müsait fırsatbe-lar bekbe-lemebe-li, mü-•î.^ede, miras kavgaları, zarurî satışlar gibi vesilelerden

is-:îSde edebilmelidir

6. — Emlâk piyasasını devamlı surette takip etmek, ver-gi tedbirleri almak, imtiyazlar vermek veya vermemek, re-kabet için belediye emlâkinin satılığa çıkarılması ve saire gibi tedbirlerle belediyeler arsa fiatleri üzerine esaslı bir nüfuz ve tesir icra edebilmelidirler.

7. — Islah ameliyesinin ekonomik olarak icra edilebilme-sini inşaat yapılacak sahaların daha plânı hazırlanırken dü-şünmeli ve bunun için de icap eden tedbirler alınmak sure-tile yeni inşaat yapılacak arsaların fiatlerinin yükselmesi temin edilmelidir. Bu tedbirler meyanında bazılarını şu su-retle sayabiliriz: Cadde ve yolların ve nakil vasıtalarının müsait bir tarzda tesis ve yaya gidiş - gelişlerin de mak-sada uygun şekilde sevkedilmesi, yani meselâ oralardan mümkün olduğu kadar fazla miktarda satın alma kudreti yüksek insanlar gelip geçmesinin temini ve saire..

8. — Eski mahallelerin ıslahında, meselâ harap binala-rın vaktinden evvel yıktırılması gibi, ticaret, iş, yazıhane, ikametgâh meselelerinde darlık ve sıkıntı doğurabilecek bü-tün tedbirlerden kaçınmak icap eder. Yıkmak ve yenisini yapmak ameliyeleri hemen birbirini takiben icra edilmeli-dir ki, yatırılan sermaye mümkün olduğu kadar az bir za-man sonra rant getirmeğe başlayabilsin ve yıkma esnasında başka mahallelere taşman ticarethanelerin bir daha geri gelmekten imtina etmeleri gibi hallerle karşılaşılmasın.

9. — Hususî şahısların istimlâki pahalılaştıracak ted-birlere müracaat etmelerine meydan bırakmamak üzere dev-let ve belediye tarafından icap eden kanun ve nizamların konması lâzımdır, istimlâki pahalılaştırabilecek bu gibi hâ-diseler meselâ muvazaalı satışlar, muvazaalı kira mukave-leleri, muvazaalı ipotekler, tadilen yapılan inşaatla alâka-dar muvazaalı kıymet yükselişleri, ecnebilere emlâk satışı, ahlâka, âdaba, âdata mugayir mukaveleler akdi ve emsali şeylerdir.

Fakat, gerek, bu, gerekse sair tedbirlerin hepsi ıslah ame-liyesinde nazarı itibare alınmış bulunsa bile yine ortada halledilmemiş bir mese kalır. Bu mesele Türk şehirlerindeki büyük halk kütleleri için icap eden ikametgâhları yapacak parayı bulmak meselesidir, yani halkın yüzde (80 - 90) nis-betindeki bir kısmı yeni yapılacak binaların kirasını vere-miyecektir.

Ticaret işlerine mahsus binalar için para bulmak nis-beten kolaydır. Resmî dairelere mahsus binaların inşası da

devietin ve belediyelerin vergi veya kredi yol ile temin ede-ceği paralarla mümkün olabilir. Fakat bütün bu binalar şeh-rin ancak küçük bir kısmını kaplar. Esas binalar kütlesi ika-metgâhlardır. Hangi Türk şehrine baksak daima yeni ya-pılan inşaatın sadece tek tük evlerden veya zengin şehirli-lere mahsus kira evlerinden ibaret kaldığını görüyoruz. Büyük halk yığını için girişilmiş bir yeni inşaat faaliyeti henüz yoktur.

Derece farkı büyük olmakla beraber, ayni hal bütün Avrupa şehirlerinde de görülür. Oralarda da cihan harbm-dan evvel ve sonra en fakir halk tabakaları için, verimli bir esasa dayanabilecek, yeni ikametgâhlar inşası imkânsız-dı. Bu fakir şehirliler kendilerinden bir derece daha zengin tabakaların oturup eskittikleri evlere taşınıp orada binanın kıymeti sıfıra ininceye, yıkma masrafını karşılayamıyacak hale gelinceye kadar oturmak suretile ikametgâh ihtiyaç-larını temin edegelmişlerdir.

Münferit evlerin ve birçok bütün mahallelerin bu su-retle viraneleşmesi, dediğimiz gibi, dünyanın bütün şehir-lerinde görülmüş hallerdendir. Bakımsızlıktan harap olan giden bu gibi ikametgâh mahalleleri dünyanın bütün şe-hirlerinde belediyeler için büyük bir dert ve bütün şehir halkı için de sıhhî bir tehlike yuvası halini almışlardır. Fa-kat bu gibi sefalet mahalleleri Avrupa şehirlerinde her za-man için şehirdeki ikametgâhlar mevcudunun ancak küçük bir kısmından ibaret kalmışlardır. Türk şehirlerinin ekseri-sinde ise iyi ikametgâh mahalleleri fena mahallelerden da-ha azdır. Türk şehirlerinde yapılan yeni ikametgâh binaları şehir halkının darlık içinde yaşayan yüzde 60 nibetindeki kıs-mı için değil, daha müreffeh bir halde bulunan yüzde 6 nis-betindeki kısmı içindir. Türk şehirlerinde bir küçük ikamet-gâhın kaça mal olduğunu gözden geçirirsek, bu hakikatin sebeplerini biraz daha iyi anlamış oluruz.

â.) Halkın gelirinin şahıs Ve devlet tedbirlerıle yüksel-tilmelidir.

b.) Arsa ve inşa masrafları ve inşaat sermayesinin faiz nisbetleri düşürülmelidir.

c.) Şehirciliğin umumî gidişine Avrupa şehirlerinin ik-tisadiyatından çok daha üstün bir iktisadî istikamet veril-melidir.

B u mütalâalarımızı okuyanların bizimle birlikte varacak-ları netice şudur:

Şehirlerin tamamen ikametgâh mahallelerinden ibaret bulunan eski kısımlarında ıslah ameliyesi yapabilmek için

pek uzun bir zamana ihtiyaç vardır. Bu seb.eple, ırievcut eski ikametgâhları vakitsiz ve radikal bir surette yıkmak doğru değildir.

Bir şehircilik mütehassısı bir belediyeye plânlı bir ıslah ameliyesi hakkındaki fikirlerini ve tavsiyelerini bilidrirken, dedğimiz inşaat ekonomisine müteallik mülâhazalarla hare-ket etmelidir. Çünkü gerek yeni şehirler esnasında, gerekse eski şehirlerin ıslahında en kudretli şehircilik mütehassısı her zaman için sermayedir. Şimdiye kadar olduğu gibi hâlâ da böyledir. Sermaye bu kudretli mevkiini her zaman, her mem-lekette ve akla gelebilecek her türlü iktisadî sistem altında muhafaza edecektir.

NJot:

Dergimizde, değerli yazılarını neşrettiğimiz (D. ing Mar-tin Wagner) in memleketimizden ayrılmak üzere olduğunu esefle öğreniyoruz, üç yıl evvel, İstanbul belediyesi tarafın-dan şehircilik mütehassısı olarak davet edilmiş olan profesör bilâhare Nafıa Bakanlığı tarafından şehircilik mütehassısı ola-rak angaje edilmişti. Kendisi Almanyada birçok mühim şe-hircilik vazifelerinde ve memuriyetlerde bulunduğu gibi, bil-hassa sırasile Berlin şehri şehircilik şubesi müdürlüğünü, umum inşaat bürosu şefliğini, inşaat konsiyorsumu müdürlük-lerini, senelerce muvaffakiyetle idare etmiştir. Bu müddet zarfında bilhassa Hamburg ve Vilhelmshafen şehirlerinin umu-mî plânlarını tanzim etmiş, Berlin şehri için inşaat nizamna-mesi yapmış, Berlin umumî plânını tanzim etmiş, Lindenhof

i

Ve nihayet siyasî sebeplerden dolayı Almanyadan ayrıl-mağa mecbur kalmıştır. Bu defa değerli meslekdaşımız, Bir-leşik Amerika hükümetleri (Harvard ve Cambridge) üniver-sitesi (Şehircilik ve mesken işleri) profesörlüğüne tayin edil-diğini öğrenmekteyiz..