Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin bildirim yolu ile sona erdirilmesi

T.C.

İSTANBUL TİCARET ÜNİVERSİTESİ SOSYAL BİLİMLER ENSTİTÜSÜ

ÖZEL HUKUK ANABİLİM DALI

ÖZEL HUKUK YÜKSEK LİSANS PROGRAMI

KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA

SÖZLEŞMESİNİN BİLDİRİM YOLU İLE SONA ERDİRİLMESİ

Yüksek Lisans Tezi

Emine BUBANİ KAHRAMAN

100017934

Tez Danışmanı: Prof. Dr. Hüseyin HATEMİ

İstanbul, 2022

i Özet

Çalışmamızda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda yer verilen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin bildirim yoluyla sona ermesi, TBK’ nın 347, 348 ve 349.

maddeleri açısından incelenmiştir. Maddelerin daha iyi anlaşılması ve uygulama alanının belirginleşmesi adına ilk olarak geçmişten günümüze kadar konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin tüm düzenlemelerin üzerinden geçilmiş, madde metinlerinde geçen kavramlar, hem tanım ve örneklerle hem de Yargıtay kararları ve doktrin görüşleri çerçevesinde açıklanmaya çalışılmıştır. Bununla birlikte 6098 sayılı kanun ile getirilen yenilikler üzerinde durularak kısmen GKHK’ ya paralel kısmen yeniliklerin getirildiği bildirim yolu ile kira sözleşmesinin sona ermesi hususuna giriş yapılmıştır.

Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinin uygulama alanı, genel hatları ile açıklanmasının akabinde, belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesinin kiracı ve kiraya veren açısından bildirim yoluyla sona ermesi hali ele alınmıştır.

Çalışmamızın devamında aynı hususlar belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi açısından incelenmiştir. Aynı bölümde fesih bildirim süre ve dönemlerinden, bahsedilen dönem ve sürelerin değiştirilmesinin mümkün olup olmadığından, bildirimin şekil ve şartlarından farklı başlıklar altında bahsedilmiştir.

Son olarak 6098 sayılı Kanunda, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin düzenlendiği özel başlık altında ele alınan aile konutu kavramı üzerinde durularak, kiralananın aile konutu olması halinde kanunun getirmiş olduğu sınırlar, fesih bildiriminde aranan şartlar ve bildirimin sonuçları açıklanmaya çalışılmıştır.

ii Abstract

In our study, the expiry of the residential and roofed workplace lease agreement, which is included in the Turkish Code of Obligations No. 6098, has been examined. In order to better understand the articles and to clarify the application area, first of all, all the regulations related to residential and roofed workplace rental agreements from the past to the present have been passed, and the concepts in the article texts have been tried to be explained both with definitions and examples, as well as within the framework of Supreme Court decisions and doctrinal views. In addition, by emphasizing the innovations brought by the Law No. 6098, an introduction was made to the termination of the lease agreement partly through the notification of the innovations in parallel with the "Law on Real Estate Rents".

After the application area of the residential and roofed workplace rental agreements are explained in general terms, the termination of the fixed-term housing and roofed workplace rental agreement by the lessee and the lessor is discussed. In the continuation of our study, the same issues have been examined in terms of indefinite term residence and roofed workplace lease agreements. In the same section, the termination notification periods and periods, whether it is possible to change the mentioned periods and periods, and the form and conditions of the notification are mentioned under different headings.

Finally, in the Law No. 6098, the concept of family residence, which is discussed under the special title of housing and roofed workplace rental agreements, is emphasized, and the limits brought by the law in case the rented is family residence, the conditions sought in the termination notification and the results of the notification are tried to be explained.

iii İÇİNDEKİLER

ÖZET ………İ ABSTRACT ... İİ İÇİNDEKİLER ... İİİ KISALTMALAR ... V

GİRİŞ ……….1

1. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRASI ... 3

1.1. HUKUKUMUZDAKİ YASAL DAYANAKLARI ... 3

1.1.1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’ndan Önceki Dönem ... 3

1.1.2. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Dönemi ... 5

1.1.3. 6098 Sayılı Kanun’da Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Özel Düzenlenme Nedeni ... 6

1.2. UYGULAMA ALANI ... 8

1.2.1. Genel Bilgi ... 8

1.2.2. Konut Kavramı ... 10

1.2.3. Çatılı İşyeri Kavramı ... 13

1.2.4. Konut ve İşyeri Olarak Ortak Kullanılan Taşınmazda Durum ... 18

1.2.5. Geçici Kullanıma Özgülenmiş Taşınmaz ... 19

1.2.6. Konut ve Çatılı İşyeri İle Birlikte Kullanımı Kiracıya Bırakılan Eşyalar ... 23

1.2.7. Kamu Kurum ve Kuruluşlarının Yaptıkları Kira Sözleşmeleri ... 25

2. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN BİLDİRİM YOLUYLA SONA ERMESİ ... 29

2.1. GENEL OLARAK BİLDİRİMİN HUKUKİ NİTELİĞİ ... 29

2.2. BELİRLİ SÜRELİ KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE FESİH BİLDİRİMİ ... 31

2.2.1. Kira Sözleşmelerinde Genel Olarak Belirli Süre ... 31

2.2.2. Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinde Belirli Süre ... 32

2.2.3. Kiracı Tarafından Bildirim ... 33

2.2.3.1. Bildirimde Bulunacak Kimse ve Bildirimin Muhatabı ... 33

2.2.3.2. Bildirimin Süresi ... 34

2.2.3.3. Bildirimin Şekli ... 37

2.2.3.4. Bildirimde Bulunmanın Sonuçları ... 40

2.2.3.4.1. Sözleşme İlişkisinin Sona Ermesi ... 40

2.2.3.4.2. Sözleşme İlişkisinin Sona Ermeye Rağmen Zımnen Sürdürülmesi Durumu ... 41

2.2.3.5. Kiracının Hiç veya Kanuni Süreye Uygun Bildirimde Bulunmamasının Doğurduğu Hukuki Sonuçlar ... 43

2.2.3.5.1. Sözleşme Süresinin Kendiliğinden Uzaması ... 43

2.2.3.5.2. Sözleşme Süresinin Uzamasının Borç İlişkisine Etkisi ... 46

2.2.4. Kiraya Veren Tarafından Bildirim ... 50

2.2.4.1. Genel Olarak ... 50

2.2.4.2. Bildirimde Bulunmanın Şartları ... 52

2.2.4.2.1. 10 Yıllık Uzama Süresi ... 52

2.2.4.2.1.1. Genel Olarak ... 52

2.2.4.2.1.2. Sürenin Hukuki Niteliği ... 55

2.2.4.2.1.3. Sürenin Başlangıç Anı ... 56

2.2.4.2.1.4. Uzama Süresi Dolmadan Tarafların Yeni Kira Sözleşmesi Akdetmesi ... 62

2.2.4.2.2. Fesih Bildirim Süresi ... 64

2.2.4.3. Yürürlük Kanunu’nun Geçici 2’nci Maddesi ... 66

2.3. BELİRSİZ SÜRELİ KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE FESİH BİLDİRİMİ ... 69

2.3.1. Genel Olarak Kira Sözleşmeleri ile Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinde Belirsiz Süre.. ... 69

2.3.2. Kiracının Bildirimi ... 71

2.3.2.1. Genel Olarak ... 71

2.3.2.2. “Her Zaman” Sona Erdirebilme ... 72

iv

2.3.2.3. Fesih Dönemi ve Fesih Bildirim Süresi ... 72

2.3.2.4. Fesih Döneminin yahut Fesih Bildirim Süresinin Değiştirilmesi Durumu ... 75

2.3.3. Kiraya Veren Tarafından Bildirim ... 76

2.3.3.1. Genel Olarak ... 76

2.3.3.2. On Yıllık Süre ... 78

2.3.3.3. Fesih Dönemi ve Fesih Bildirim Süresi ... 79

3. KİRALANANIN AİLE KONUTU OLMASI DURUMUNDA KİRA SÖZLEŞMESİNİN BİLDİRİM YOLUYLA SONA ERMESİ ... 81

3.1. GENEL OLARAK ... 81

3.2. AİLE KONUTUNUN MEVCUT OLMASI ... 83

3.2.1. Aile Konutu Kavramı ... 83

3.2.2. Fesih Anında Konutun Aile Konutu Niteliği Taşıması ... 86

3.3. FESHİN DİĞER EŞİN RIZASINI GEREKTİRMESİ ... 87

3.3.1. Genel Olarak ... 87

3.3.2. Rızanın Verilme Anı ... 88

3.3.3. Rızanın Şekli ... 90

3.3.4. Diğer Eşin Rızasına Bağlı Olan ve Fesih ile Aynı Sonucu Doğurabilecek İşlemler ... 91

3.3.5. Diğer Eşin Rıza Vermemesinin Sonuçları ... 93

3.3.5.1. Genel Olarak ... 93

3.3.5.2. Doktrinde Tanınan İstisnalar ... 94

3.3.6. Hâkim Kararıyla Rızanın Verilmesi ... 95

3.3.6.1. Genel Olarak ... 95

3.3.6.2. Rızanın Alınmasının Mümkün Olmaması ... 96

3.3.6.3. Diğer Eşin Rıza Vermekten Kaçınması ... 97

3.4. DİĞER EŞİN KİRA SÖZLEŞMESİNE TARAF OLMASI DURUMU ... 98

3.5. BOŞANMA HALİNDE KİRALANAN AİLE KONUTUNUN DURUMU ... 102

3.5.1. Diğer Eşin Sözleşmeye Taraf Olması Hali ... 102

3.5.2. Diğer Eşin Sözleşmeye Taraf Olmaması Hali ... 104

SONUÇ ... 107

KAYNAKÇA ... 112

v KISALTMALAR

AYM : Anayasa Mahkemesi

a.g.e. : adı geçen eser a.g.m. : adı geçen makale

BK : 818 sayılı Borçlar Kanunu

Bknz./bknz. : Bakınız

C. : Cilt

DİK : Devlet İhale Kanunu

E. : Esas

E.T. : Erişim Tarihi

HD. : Hukuk Dairesi

HGK : Hukuk Genel Kurulu

HMK : 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu İBD : İstanbul Barosu Dergisi

İBK : İsviçre Borçlar Kanunu İMK : İsviçre Medeni Kanunu

İİK : İcra ve İflas Kanunu

K. : Karar

m. : madde

RG. : Resmi Gazete

s. : sayfa

S. : Sayı

TBK : 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu TBMM : Türkiye Büyük Millet Meclisi TMK : 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu

T. : Tarih

TBB : Türkiye Barolar Birliği

vd. : ve devamı

6570 sayılı Kanun : 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun

1 GİRİŞ

Kira sözleşmeleri geçmişte birçok kanunda uygulama alanı bulmuş olup, 1 Temmuz 2012 ‘de 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesiyle birlikte 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun ile 818 sayılı Borçlar Kanunu yürürlükten kalkmıştır. 6098 sayılı kanun, önceki kanunlara nazaran bilhassa kira sözleşmeleri konusunda önemli değişiklikler içermektedir. Kanunda kira Sözleşmeleri (TBK m. 299-378) üç farklı kısım halinde ele alınmış ve bu maddelerde kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme şeklinde tanımlanmıştır. Birinci kısımda Kira Sözleşmesine ilişkin “Genel Hükümler” (TBK m. 299-338), İkinci kısımda “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” (TBK m. 339-356), Üçüncü kısımda ise “Ürün Kirası” (TBK m.

357-378) düzenlenmiştir.

Geçmişten günümüze tüm zamanlarda kiracı, gerek ekonomik açıdan yetersiz olarak görülmesi gerekse karşı tarafın dayattığı şartları kabul etmek zorunda kalması nedenleriyle sözleşmenin zayıf olan tarafı olarak kabul edilmiştir. Sözleşmenin zayıf tarafı olarak görülen kiracının korunması amacıyla da konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine dair her zaman özel bir düzenleme yapılmaya çalışılmış ve ilk kez 6098 Sayılı Kanun’da bu tür kira sözleşmeleri, özel olarak düzenlenme imkânı bulmuştur.

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri TBK’ da Dördüncü Bölümün İkinci Kısmında yer alan Madde 339-356 arasındaki hükümlerde düzenlenmiştir.

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona erdirilmesi iki şekle ayrılarak, bildirim yoluyla sona erdirilmesi ve dava yoluyla sona erdirilmesi şeklinde sınıflandırılmıştır. Çalışmamızın kapsamı konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin TBK m. 347, 348 ve 349 uyarınca bildirim yoluyla sona erdirilmesidir. Bu nedenle açıklamalarımız; bildirim yoluyla sona ermenin genel olarak ele alındığı madde 347, bildirimin geçerliliği başlıklı madde 348 ve son olarak aile konutuna yönelik kira sözleşmelerinin düzenlendiği madde 349 ile sınırlı olacaktır.

2

Çalışmamızda belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmesi ilişkisi içerisinde bulunan kiracı ve kiraya veren her iki taraf açısından da menfaat dengesinin sağlanması, tarafların bulundukları konum itibariyle talep edebilecekleri haklarına yönelik sınırların belirlenmesi ve karşılaşabilecekleri sorunların çözümü adına konut ve işyeri kira sözleşmesinin bildirim yoluyla sona ermesini düzenleyen hükümler hem doktrinde hâkim olan tartışmalara hem de Yargıtay kararlarına yer verilerek ayrıntılı olarak incelenmesi amaçlanmıştır.

Bu kapsamda ilk bölümümüzde 6098 sayılı Kanun öncesinde kira sözleşmelerinin tarihsel gelişimi ve tüm bu süreçlerde uygulanmakta olan Kanunlar üzerinde durularak, kira sözleşmesinin son olarak 6098 Sayılı Kanun’da özel olarak düzenlenmesine niçin ihtiyaç duyulduğundan bahsedilecektir. Akabinde konut ve çatılı işyeri kavramlarının tanımı yapılarak, TBK madde 339 hükmü ile konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin kapsamına dâhil edilen yahut uygulama alanının dışında bırakılan kira sözleşmelerinin neler olduğu ayrıntılarıyla ve örneklerle açıklanacaktır.

İkinci bölümde ise bildirim yoluyla sona ermenin düzenlendiği TBK madde 347 ayrıntılarıyla incelenmiştir. Bu kapsamda öncelikle kira sözleşmesinin süreleri, bildirim süresi ve hukuki niteliği üzerinde durulmuştur. Ardından konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin sona ermesi sonucunu doğurması için yapılacak bildirimin süreleri, kiracı ve kiraya verenin kira sözleşmesini hangi hallerde ve ne zaman feshedebileceği, bildirimin şekli, şartları ve muhatabı, süresinde yapılan ve süresinde yapılmayan bildirimin sonuçları ayrıntılı olarak incelenmiştir. İncelenen tüm hususlar belirli ve belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi olarak farklı başlıklar halinde açıklanmıştır.

Son bölümde ise kanun koyucu tarafından TBK madde 349’ da ayrıca düzenlenen aile konutu kavramı ile ne anlaşılması gerektiği, aile konutunu oluşturan unsurlar, hükmün amacı, kiralananın aile konutu olması halinde yapılacak fesih bildirimi için aranan şartlar, şartların sağlanması adına kanunun yönlendirdiği seçenekler, aile konutuna ilişkin yapılan fesih bildiriminin sonuçları incelenmiştir.

3 BİRİNCİ BÖLÜM

1. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRASI

1.1. Hukukumuzdaki Yasal Dayanakları

1.1.1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’ndan Önceki Dönem

Geçmişten günümüze kiracının korunması adına, farklı zamanlarda değişen kapsam ve içeriklerle çeşitli düzenlemeler yapılmıştır. Bu düzenlemelerin yapılmasındaki temel amaç, her zaman için zayıf olduğu düşünülen kiracının korunmasıdır. Ancak kiracıya yönelik bu koruma düşüncesi zaman içerisinde değişen düzenlemelerle daha kapsamlı, daha net ve daha amacına hizmet edecek şekilde gelişme göstermiştir.

Kanun koyucu, 1926 yılında yürürlüğe giren 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmesini 2 alt başlık halinde düzenlemiştir. Bu başlıklarda öncelikle adi (olağan) kira hükümlerine, ikincil olarak ürün (hasılat) kirasını içerir hükümlere yer vermiştir¹. Fakat daha sonrasında kanun koyucu, konut ve işyeri ihtiyacının arttığının görülmesi ile 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun zayıf olan kiracılar bakımından uygulanmasının sakıncalarının arttığını ve dolayısıyla kiracıyı korumada yetersiz kaldığını görmüştür.

Ardından hızlanan şehirleşme, artan konut sıkıntısı nedenleriyle kiracının korunmasının esas alındığı, 18.05.1955 tarihinde kabul edilen ve 01.06.1955 tarihinde yürürlüğe giren 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun² (GKHK) kabul edilmiştir³.

1 Emre Gökyayla, “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına İlişkin Hükümlerin Uygulama Alanı (TBK m.

339)”, Yaşar Üniversitesi E-Dergisi, Y.2013, C.8 (Haziran 2013), https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/179461 (Erişim Tarihi: 15.08.2021), s. 1203-1205.

2 Resmi Gazete, 27.05.1955, S.9013.

3 Gökyayla, a.g.e.; Fikret Eren, Borçlar Hukuku: Özel Hükümler, 5.b, Ankara: Yetkin Yayınları, 2020, s.400; Murat Doğan, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi, Ankara: Adalet Yayınları, 2011, s. 27.

4

6570 sayılı kanun 1’nci maddesine göre “Belediye teşkilatı olan yerlerle, iskele, liman ve istasyonlardaki gayrimenkullerin (musakkaf olmayanları hariç) kiralanmalarında, kiracı ile kiralayan arasındaki hukuki münasebetlerde bu kanun ile Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümleri tatbik olunur.”

Aslında daha ilk maddeden 6570 sayılı kanunun konu ve yer bakımından uygulama alanı sınırlandırıldığı gibi, aynı zamanda kanunun uygulanma imkânı için 2 şart öngörülüştür. Bu şartlardan ilki, taşınmazın belirtilen sınırlar içinde yer alması;

bir diğer şart ise bu taşınmazın musakkaf, yani üstünün örtülü olmasıdır. Hüküm, taşınırların kiralanmasını düzenlememekle birlikte, taşınmazların kiralanmasında ise çatılı olmasını şart koşmuştur⁴. Bununla birlikte, kanun her ne kadar taşınmaz kira sözleşmeleri için uygulama alanı bulacak olsa da tüm taşınmazları kapsamı altına almamıştır⁵.

Kanunda bu şekilde yer bakımından kısıtlamaya gidilmesinin nedeni, belirtilen yerlerde yaşayan kiracıların korunmaya daha çok ihtiyaçlarının olmasıdır.

Bakıldığında, bir köyde nüfus ve işyerleri sayısının az olduğu, ancak bir il veya beldede yahut hareketli olan iskele ve limanlarda memur, işçi gibi dışardan gelen insanlarla konut ve işyeri darlığının çekildiği, hatta kaçınılmaz olduğu görülecektir.⁶

Diğer yandan, 6570 sayılı Kanun kapsamındaki kira sözleşmesi hükümlerinin, bulunduğu yer bakımından hangi taşınmazlara uygulanacağı Öğreti ve Yargıtay açısından netlik kazanmış değildi. Başka bir deyişle, bu kanunun kapsamına belediye sınırları içinde yer almayan, ancak iskeleye, limana veya istasyona sahip yerleşim yerlerindeki musakkaf taşınmazların mı girdiği, yoksa iskele, liman yahut istasyon binasının ve bunların müştemilatını oluşturan musakkaf taşınmazların mı girdiği konusunda Yargıtay’ın getirdiği yorum ile Öğretideki bazı görüşler çelişmekte idi⁷.

4 Doğan, a.g.e., s. 28.

5 Feyzi Necmeddin Feyzioğlu, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, C.II, 2.b, İstanbul: İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Fakülteler Matbaası, 1977, s.401-402; Gökyayla, a.g.e., s. 1207.

6 Doğan, a.g.e., s. 39.

7 Yargıtay maddeyi 2’inci anlamda yorumlamakta iken doktrinde daha geniş bir yorumla Burcuoğlu ve Murat Doğan ise 1’inci görüşü savunmaktadır. Her 2 yorumunda birlikte kabul edilebileceği hakkında detaylı bilgi için bknz. Hüseyin Hatemi, Borçlar Hukuku: Özel Bölüm, İstanbul: Filiz Kitabevi, 1999, s. 86; Doğan, a.g.e., s.39-40.

5

O halde, taşınmaz bu sınırların dışında bir yer de ise, örneğin bir köyde bulunuyorsa, konut veya çatılı işyeri olsa bile bu taşınmazın kiralanmasında 6570 sayılı kanun uygulanmaz⁸. Diğer bir ifadeyle, taşınmaz kiralamalarında uygulanacak tek kanun 6570 sayılı kanun olmamakla birlikte, bu kanunun kapsamına almadığı kiralamalarda da 818 sayılı Borçlar Kanunu uygulanmaktadır.

Kiracıyı koruma amacıyla çıkarılan 6570 sayılı GKHK, 6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un 10. Maddesi ile 01.07.2012 tarihinden itibaren yürürlükten kaldırıldığı tarihe kadar zengin bir içtihat oluşturmuştur⁹. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) yürürlüğe girmesiyle, 6570 sayılı GKHK ve 818 sayılı Borçlar Kanunu yürürlükten kaldırılmıştır¹⁰.

1.1.2. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Dönemi

1 Temmuz 2012’de yürürlüğe giren 6098 sayılı TBK¹¹ ile önceki kanunlara nazaran önemli değişiklikler yapılmıştır. Bu değişikliklere kira sözleşmeleri başlığı altında yapılan değişikliklerde dâhildir¹². 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda; “Kira Sözleşmesi” başlığı altında düzenlenen Dördüncü Bölüm (TBK m. 299-378) üç farklı kısımdan oluşmaktadır. Birinci kısımda Kira Sözleşmesine ilişkin “Genel Hükümler”

(TBK m. 299-338), İkinci kısımda “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” (TBK m. 339- 356), Üçüncü kısımda ise “Ürün Kirası” (TBK m. 357-378) düzenlenmiştir¹³.

6098 Sayılı TBK, borçlar hukukunun temel esasları bütünüyle değişmediği gibi, yeni kanundaki kira hükümleri, 6570 Sayılı kanunun büyük ölçüde korunarak düzenlenmiştir. Bu durum, 6570 sayılı kanun maddelerinin “ratio legis”i korunarak 6098 sayılı kanunun oluşturulmasından görülmekle birlikte, 6570 sayılı kanunun uygulandığı taşınmazlar ile 6098 sayılı kanunun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerinin birçok açıdan birbiriyle örtüşmesinden de anlaşılmaktadır¹⁴.

8 Doğan, a.g.e., s. 39.

9 Gökyayla, a.g.m., s. 1204.

10 Gökyayla, a.g.m., s. 1203.

11 Resmi Gazete, 04.02.2011, S. 27836.

12 Gökyayla, a.g.m., s. 1203.

13 Aylin Hekim, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Bildirim Yoluyla Sona Ermesi (TBK m. 347), İstanbul: On İki Levha Yayıncılık, 2019, s. 7

14 Gökyayla, a.g.m., s. 1204.

6

6098 sayılı kanun hazırlanırken; bir yandan 6570 sayılı kanundan, bu kanunun uygulanması sırasında yaşanılan güçlüklerden, diğer yandan içtihatlarla kabul edilen esaslardan, doktrinde öne sürülen eleştirilerden faydalanılması, bu yeni TBK’nın daha geniş kapsamlı olmasını sağlamıştır¹⁵. Tüm bunlarla birlikte İsviçre Borçlar Kanunu da kanunun hazırlanmasında yararlanılan kaynaklar arasındadır¹⁶.

6098 Sayılı TBK, 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nun ve 6570 sayılı GKHK’nın yürürlükten kaldırılmasıyla kira sözleşmeleri hususunda başvurulacak tek kaynak olmuştur. Görüldüğü üzere yeni düzenleme ile zaman zaman hangi kanunun uygulanacağı hususunda oluşan şüphe giderilmiş aynı zamanda geçmişte farklı kanunların uygulama alanı bulması ile oluşan hukuki dağınıklığında giderilmesi sağlanmıştır¹⁷.

1.1.3. 6098 Sayılı Kanun’da Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Özel Düzenlenme Nedeni

Kira sözleşmelerinin özel olarak incelendiği 6570 Sayılı kanun hükümlerinin birçoğu korunarak, 6098 sayılı kanunun kira sözleşmelerini içeren hükümleri tertip edilmiş ve bu hükümlerin ikinci bölümüne “Konut ve Çatılı İşyeri kiraları” başlığı verilmiştir¹⁸. Daha öncesinde yasal bir terim olmayan “Konut ve Çatılı İşyeri”

kavramının kanunumuza kazandırılmasıyla zayıf olduğu varsayımı kabul gören kiracıların koruma alanı genişletilmiştir¹⁹.

Aslında geçmişten günümüze yapılan yahut uygulanan tüm çalışmalardan da görüleceği üzere konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine dair her zaman özel bir

15 Gökyayla, a.g.m., s. 1205-1206; Doğan, a.g.e., s. 511, TBK m. 340’da “Bağlantılı sözleşme”, TBK m. 349’da “Aile konutu” kenar başlıklı maddeler bir önceki Borçlar Kanunu’nda aynı zamanda 6570 sayılı Kanun’da da yer almayan yeni hükümlerden birkaçıdır.

16 Gökyayla, a.g.m., s. 1206.

17 Şahin Akıncı, “İşyeri Kiralarında kiracının korunması açısından borçlar kanunu tasarısının bazı hükümlerinin değerlendirilmesi”, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Y.2008, C.57, S.3 (Eylül 2008), s. 35.

18 Gökyayla, a.g.m., s. 1204.

19 Murat Doğan, “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına İlişkin Hükümlerinin Değerlendirilmesi”, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Hükümlerinin Değerlendirilmesi Sempozyumu, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi (Prof.Dr. Cevdet Yavuz’a Armağan), Özel Hukuk Sempozyumu Özel Sayısı, Sempozyum No: III, İstanbul, (3-4 Haziran 2011), s. 511.

7

düzenleme yapılmaya çalışılmıştır²⁰. Kanun koyucunun da 6098 Sayılı kanunda

“konut ve çatılı işyeri” kiralarını özel olarak düzenlemesinin temel amacı ve esasen kira sözleşmelerine ilişkin yapılan tüm düzenlemelerin temel amacı zayıf taraf olan kiracının korunmasıdır.

“Konut ve çatılı işyeri” kiralarının kanunda ayrı bir bölümde düzenlenmesinin nedeni, kiracının kira sözleşmesinde daha güçsüz taraf olarak görülmesinden kaynaklıdır. Bu sebeple, kira sözleşmelerinin nitelik ve içerik olarak kiracının korunmasına yönelik hükümlerden oluşması gerektiği düşüncesi gerçekleştirilmeye çalışılmaktadır²¹. Kiracının zayıf kabul edilmesinin nedeni ise ekonomik açıdan yetersiz olması değil, pazarlık güçlerinin bulunmaması, diğer bir ifade ile karşı tarafın dayattığı şartları kabul etmek zorunda kalmasıdır²². Keza konut sıkıntısının çekildiği, işsizliğin yaygın olduğu yerlerde pazarlık gücünün olmaması, karşı tarafın dayattığı koşulların kabul edilmek zorunda kalınmasını da beraberinde getirmektedir. Her ne kadar işyeri kiracılarının ekonomik açıdan daha güçlü olduğu dikkat çekse de ticari etkinliğini yapabileceği bir işyeri bulunamaması hali pazarlık gücü olmadığı anlamına gelmektedir²³. Ticari faaliyetin sürdürülebileceği bir işyerinin bulunması zorluğu veya kiracı olarak konut sıkıntısının çekilmesi hususu, küçük yerlerde görülebileceği gibi, büyük şehirlerin merkezi yerlerinde de sıkça rastlanılmaktadır. Çünkü merkezi noktalarda arsa, dükkân bulma güçlüğü, bulunması halinde ve şartların zorlaması durumunda kiracının müşteri çevresini kaybetme tehlikesinin yüksek olması gibi nedenlere bakılacak olursa kiracının, kiralayana göre daha zayıf konumda bulunduğu görülecektir²⁴.

Bununla birlikte, geçmişten bu yana ülkemizde yaşanan hızlı nüfus artışı, köylerden şehirlere olan göçler, beraberinde konut ihtiyacını arttırmış olsa da konut arzı ile konuta olan talep orantılı olmamıştır. Bahsedilen durumda var olan düzenlemelerin kiracının kiraya veren karşısında korunması konusunda yetersiz

20 Hekim, a.g.e., s. 10.

21 Eren, a.g.e., s. 393; Akıncı, a.g.m., s. 40-41.

22 Borçlar Hukukunda borçlunun korunması prensibi mevcut değildir. Oysaki, Borçlar hukukunun yine en önemli unsurlardan biri “eşitlik ilkesidir”. O halde, yasa koyucunun bazı hallerde taraflardan birini korumayı amaçlayan düzenlemeler yaparak bu temel ilkeden uzaklaştığını, hizmet sözleşmesinde işçiyi, bazı kira sözleşmesinde kiracıyı korumaya çalışmasından görülmektedir. Ayrıntılı bilgi için bknz:

Akıncı, a.g.m., s. 40-41

23Akıncı, a.g.m., s. 40-41.

24Akıncı, a.g.m., s. 42.

8

kalması, düzenlemelerde birlik sağlanmak istenmesi gibi nedenler konut ve çatılı işyeri kiralarının ayrı bir bölümde hazırlanması ihtiyacını doğurmuştur²⁵.

1.2. Uygulama Alanı

1.2.1. Genel Bilgi

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda taşınmaz kirası, 2 farklı ayrıma tabi tutularak düzenlenmiştir. Öncelikle, TBK’nın 299 vd. maddelerinde, genel hükümlere tabi taşınmaz kira sözleşmelerini düzenlemiş. Konut ve çatılı işyerine ilişkin kira sözleşmeleri, özel hükümlere tabi olacak şekilde, TBK Madde 339-356 arasındaki hükümlerde ayrıca düzenlenmiştir²⁶. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerini içerir maddelerin oluşturulması sırasında İsviçre Borçlar Kanunu’ndaki bazı maddeler de dikkate alınmıştır (Madde 339-340 gibi)²⁷. Konut ve çatılı işyeri kiralarını, Uygulama Alanı başlığı altında düzenleyen 339’uncu maddesi;

“Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır. Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz.

Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır.” şeklindedir.

Görüldüğü üzere TBK 339. maddesinin getirdiği yeni düzene göre; belediye, liman, iskele gibi yer sınırlaması yapılmaksızın tüm konut ve çatılı işyeri kiraları (konut ve çatılı işyeri olması şartıyla, köyler de dâhil olmak üzere her yerdeki

25 Eren, Özel, s. 393.

26 Murat Aydoğdu ve Nalan Kahveci, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler Özet Ders Kitabı, 1.

b., Ankara: Adalet Yayınevi, 2019, s. 322; Mustafa Alper Gümüş, Borçlar Hukuku Özel Hükümler Kısa Ders Kitabı, 4. b., İstanbul: Filiz Kitabevi, 2019, s. 187; Fahrettin Aral ve Hasan Ayrancı, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 13. b., Ankara: Yetkin Yayınları, 2020, s. 274.

27 Aral ve Ayrancı, a.g.e., s. 267.

9

taşınmazlar) bu kanun kapsamına alınmıştır²⁸. Bu şekilde zayıf olduğu varsayımı kabul gören kiracıların korunduğu alan genişletilmiştir²⁹.

Ancak her ne kadar önceki düzenlemelere oranla bölgesel sınırlamalar ortadan kalkmış ise de anlaşıldığı üzere yine ilgili madde de “konut ve işyeri” kiralarının bütün çeşitleri uygulama alanı bulmamaktadır. Bir diğer ifadeyle, bu hükmün de uygulama alanına dair yine birtakım sınırlamalar ve kriterler içermektedir. Belirtmek gerekir ki, konut özelliği olan her mekân madde kapsamına dâhil olmakla birlikte, işyerleri için çatılı³⁰ olma şartı koşulmuştur³¹. Bir diğer ifadeyle çatısız işyerlerinin (otopark, garaj..vb) kira sözleşmeleri genel hükümlere (TBK m. 299 vd.) tabidir³².

Hükmün uygulama alanının tüm eşyalı kira sözleşmelerini içermeyerek sınırlandırıldığını, uygulama alanının süreye ve hatta taşınmazın niteliğine göre değişiklik gösterdiğini görülmektedir. Bununla birlikte, aynı maddenin devamında, kamu kurum ve kuruluşlarının kiraya verme yöntemi fark etmeksizin yaptıkları sözleşmelerinin de, kira sözleşmelerine ilişkin genel düzenlemenin kapsamına dâhil olmayacağını; TBK madde 339 vd. madde hükümlerine, yani özel düzenlemenin uygulama alanına, dâhil olduğu anlaşılmaktadır. Zira kamu kurumu ve kuruluşlarının yaptıkları sözleşmede kiracı veya kiraya veren olarak taraf olması, bu durumu değiştirmeyecektir³³.

28 Faruk Acar, “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Kira Sözleşmesiyle İlgili Değişiklikler”, Hukuk Biliminin Güncel Sorunları III. Uluslararası Kongre, der. Erdal Abdulhakimoğulları, Mübariz Yolçiyev ve Yalçın Şahinkaya, C.II, Ankara: Adalet Yayınları, 2012, s. 27; Mithat Ceran, Kira Sözleşmeleri Tahliye ve Tesbit Davaları, 2. b., Ankara: Yetkin Yayınları, 2015, s. 77; Murat Doğan, a.g.m., s. 511; Mustafa Özdoğan ve Tuba Oymak, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununda Kira Genel Hükümler Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Tahliye, 1. b., Ankara: Bilge Yayınevi, 2013, s. 509; Yusuf Can Delipınar, Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi, 1. b., İstanbul: Onikilevha Yayıncılık, 2016, s. 10.

29 Murat Doğan, a.g.m., s. 511; Ahmet Cemal Ruhi ve Canan Ruhi, Türk Borçlar kanuna Göre Kira Hukuku (En Son Yargıtay İçtihatları ile), 1.b., Ankara: Seçkin Yayıncılık, 2016, s. 85.

30 İşyeri kirasını vurgulayan sıfatın üstü örtülü olması gerekirken onun yerine getirilen çatılı ifadesinin doğru olmadığı hususuna dair ayrıntılı bilgi bknz: Aral ve Ayrancı, a.g.e., s. 267.

31 Cevdet Yavuz, Faruk Acar ve Burak Özen, Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), 16. b., İstanbul: Beta Basım Yayım, 2019, s. 321; Ruhi ve Ruhi, a.g.e., s. 85.

32 Emre Gökyayla, “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarının Uygulama Alanı”, İstanbul Şerhi Türk Borçlar Kanunu, C. 4-5, Ed. Turgut Öz, Faruk Acar, Emre Gökyayla, Murat Develioğlu, İstanbul: Vedat Kitapçılık, 2019, s. 3241.

33 Ahmet Cemal Ruhi, Kira Hukuku (En Son Yargıtay İçtihatları İle), C.1, Ankara: Seçkin Yayıncılık, 2011, s. 706; Hasan Özkan, Açıklamalı - İçtihatlı Sulh Hukuk Davaları ve Tatbikatı Borçlar Hukuku Tahliye Davaları (Kira), İstanbul: Legal Yayıncılık, 2015, s. 351; Mustafa Cahit Günel, “Kamu Kurum Ve Kuruluşlarının Taraf Olduğu Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına Uygulanacak Hukuk (TBK m. 339/f.II)”, İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası, C. LXXII, S. 1, 2014,

10

TBK 399. maddesi, konut ve çatılı işyeri kavramlarının ne anlama geldiğini açıklamıyor olsa da bu hükümlerin hangi tip kira ilişkilerine uygulanacağını öngörmektedir. İlgili hükmün lafzında “…kullanıma kiracıya bırakılan eşya hakkında…” da uygulanacağı öngörüldüğünden, kullanıma dönük sözleşmelerin de kira sözleşmesi olduğunu söyleyebiliriz. Çünkü kira sözleşmesinin uygulama alanı sadece konut ve çatılı işyeri sözleşmesinin düzenlendiği ilgili maddeden ibaret değildir. Örneğin, tatilde 15 gün için kiralanan bir oda yahut ev için yapılan sözleşme kira sözleşmesi olacak, fakat bu sözleşme TBK’nın genel hükümlerine tabi bir kira sözleşmesidir³⁴. Çalışmamızın devamında konut ve çatılı işyeri kavramlarını ayrı ayrı değerlendirilmesi konunun daha iyi anlaşılması açısından isabetli olacaktır.

1.2.2. Konut Kavramı

Bir kira sözleşmesine TBK m.339-356 hükümlerinin uygulanabilmesi için öncelikle gereken, kiralananın konut özelliği taşımasıdır. Bir diğer husus ise sözleşmede kararlaştırılan kullanma amacı ve korunmaya elverişli olma düşüncesidir.

Bu kapsamda, kullanma amacı sözleşmede açıkça yazabileceği gibi yazmaması halinde tarafların ortak iradelerinden³⁵ de anlaşılabilir³⁶.

Kanunda konut ve çatılı işyeri kavramlarının tanımlanmaması sebebiyle konut kavramını tanımlamamız gerekmektedir. Konut, etrafı ve üstü kapalı halde yatmaya, oturmaya, dışarıya karşı korunmaya elverişli olan yer olmakla birlikte kiracının az çok devamlı surette oturması ve günübirlik kalma amacı taşımaması gereken bir yerdir.³⁷ Bahsedilen tüm bu özelliklerin yanında konutun, zorunlu olarak MK m. 19 vd.

s. 833-834; Acar, a.g.m., s. 27; Eren, Özel, s. 396; Efrail Aydemir, Türk Borçlar Yasasına Göre Kira Hukuku, 4. b., Ankara: Seçkin Yayıncılık, 2016, s. 28-30.

34 Faruk Acar, Kira Hukuku Şerhi, 4. b., İstanbul: Beta Basım, 2017, s. 53.

35 Kullanma amacı sözleşmede ifade edilmelidir. Ayrıntılı bilgi için bknz. M. Murat İnceoğlu, Kira Hukuku, C.II, 1.b., İstanbul: Onikilevha Yayıncılık, 2014,s. 9; Günel, a.g.m., s. 834-835; Eren, Özel, s. 401.

36 Konut olarak kullanılan taşınmazda bir ev hanımının aynı zamanda geçimini sürdürdüğü el işi ürünlerini yapması o taşınmazı asıl kullanım amacı olan konut olma niteliğinden çıkarmayacağı görüşü için bknz. Aydemir, a.g.e., s. 24; diğer yandan sadece eşyaların koyulması amacıyla kiralanan depo için TBK’nın konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerini düzenleyen maddeleri uygulanamayacağı görüşü için bknz. Özdoğan ve Oymak, a.g.e., s. 510.

37 Ruhi ve Ruhi, a.g.e., s. 84.

11

anlamında ikametgâh özelliği taşımasının gerekip gerekmediği konusunda öğretide farklı görüşler hâkimdir³⁸.

Konut kavramının tanımından da anlaşılacağı üzere, bir yerin konut sayılabilmesi için gereken, belirli donanımları bulundurması yahut büyüklüğü değildir. Benzer şekilde, kiraya verilen konutun ayıplı olması hali de konut kirası hükümlerinin uygulanmasına engel değildir³⁹. Bir örnekle açıklamak gerekirse, sadece bir dairenin değil, bir odanın yahut bir stüdyonun kiralanması da konut kirası sayılabileceği gibi, bu taşınmazın aynı zamanda günlük ihtiyaçları karşılayan mutfak, tuvalet gibi yerleri içine bulundurması da aranmamaktadır⁴⁰. Oysaki İsviçre Borçlar Kanunu’na baktığımızda belli büyüklükte olan yahut belli nitelikleri taşıyan lüks taşınmazların kirasının, konut ve çatılı işyeri kirası kapsamına alınmadığını görmekteyiz. Bu durumdan anlaşıldığı üzere TBK, kiralananın büyüklüğüne veya lüks olup olmamasına bakmaksızın kiracının korunması gerektiği düşüncesini benimseyerek, İsviçre Borçlar Kanunu’na göre konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin uygulama alanını genişletmiştir⁴¹. Fakat çadır, mutfak, kiler, depo, garaj, karavan gibi yerler konut sayılmamaktadır⁴².

6098 sayılı kanunda konut için “çatılı” olma şartı öne sürülmeksizin düzenleme yapılmıştır. Oysaki 6570 sayılı kanunda bu husus ayrıca ve açıkça belirtilmiştir. Ancak konut kavramının taşıması gereken en temel özelliğin kişinin barınma ve korunma ihtiyacını gidermek olduğu unutulmamalıdır. Konutun üstünün yahut etrafının kapalı olmaması halinde dışarıya karşı korunmaya elverişli olduğu söylenemeyecektir. O halde kanun koyucunun, konut için açıkça “çatılı”⁴³ olma özelliğini belirtmemiş olmasını, konut için “çatılı” olma koşulunu aramadığı şeklinde yorumlanmamalıdır.

38 Konutun ikametgâh olmasının gerekmediği görüşü için bknz. İnceoğlu, a.g.e., s. 10; Gökyayla, Kiraları Uygulama Alanı, s. 3244; Aral ve Ayrancı, a.g.e., s. 268; Aydoğdu ve Kahveci, a.g.e., s. 323;

Yusuf Can Delipınar, a.g.e., s. 17; Konutun kişinin ikametgâh ihtiyacına hizmet etmesi gerektiği görüşü için bknz. Gümüş, a.g.e., s. 188.

39 Gökyayla, Kiraları Uygulama Alanı, s. 3244.

40 Aral ve Ayrancı, a.g.e., s. 268; İnceoğlu, a.g.e., s. 10; Gümüş, a.g.e., s. 188; Eren, Özel, s. 401.

41 Gökyayla, Kiraları Uygulama Alanı, s. 3241.

42 Eren, Özel, s. 395; Gümüş a.g.e., s. 188.

43 Konutun kişiyi dış etkenlerden koruduğu müddetçe çatısız olması yahut örtülü olmaması fark etmeyeceği görüşü için bknz. Eren, Özel, s. 402; Buna karşılık konutun niteliği gereği çatılı olması gerektiği görüşü için bknz. Aydoğdu ve Kahveci, a.g.e., s. 209; Yavuz, Acar ve Özen, a.g.e., s. 320;

Aydemir, a.g.e., s. 25.

12

Diğer taraftan yasa koyucu tereddütte mahal vermeyerek işyerleri için açıkça çatılı olma koşulunu aramıştır. Öyleyse çatılı olmayan işyeri kiraları genel hükümlere tabi olacaktır. Gelgelelim konutta bu ayrımı kullanma amacına bakarak yapmak gerekecektir. Örneğin, sadece fazla eşyaların bulundurulması için bir taşınmaz kiralandıysa bu kira sözleşmesi konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerini düzenleyen ilgili maddelere değil, kira sözleşmesini düzenleyen genel hükümlere tabi olacaktır⁴⁴. Benzer şekilde, kanunda konut ve çatılı işyerleri için “taşınmaz” niteliği taşımasının gerekli olup olmadığı hususu net bir şekilde belirtilmemiştir. Kanun koyucunun bu hususu açıkça belirtmemesi oluşan tereddütlerle birlikte öğretide farklı görüşlerin de ortaya çıkmasına neden olmuştur. Tartışmanın temelini, TBK 339.

Maddenin ilk cümlesi ile ikinci cümlesi arasındaki fark yani “taşınmaz” kelimesi oluşturmaktadır. Bir görüş; kanun ilk cümlede taşınmazdan söz etmemiş ise de ikinci cümlede getirdiği istisnanın adeta taşınmazlar için geçerli olduğunu belirterek kanun koyucunun taşınırları da konut kirasına dâhil ettiğini⁴⁵, ayrıca 6098 sayılı kanunun kaynağı olarak görülebilecek İsviçre Borçlar Kanununa baktığımızda da konut kavramı açısından taşınır taşınmaz ayrımı yapılmadığını savunmakta iken; bir diğer görüş, konutun çatılı unsurunda olduğu gibi taşınmaz olması unsuru da bu kavramı oluşturan, ayrıca maddede belirtilmesine ihtiyaç duyulmayan bir husus olduğunu ve hatta ikinci cümlede geçen “taşınmaz” ifadesi nedeniyle taşınır yapıların konut kirası kapsamına alınamayacağını savunmaktadır⁴⁶.

Bizim de katıldığımız görüşe göre konut ve çatılı işyeri, devamlı halde kapalı olması gerekmekte, bir diğer ifadeyle üstü ve yanları örtülü olmalıdır ki dış etkenlere karşı koruyucu olup, barınma işlevini görebilsin⁴⁷. Konut her halükârda çatılı olması gerektiğinden kanunda sadece konut denilmiş, çatılı niteliği ayrıca belirtilmemiştir⁴⁸. Benzer şekilde konutun taşınmaz niteliğinden bahsedilmemesinden ötürü taşınmaz olmasının gerekip gerekmediği hususu da tartışma konusu yapılmamalıdır. Konutun

44 Özdoğan ve Oymak, a.g.e., s. 510.

45 Gökyayla, Kiraları Uygulama Alanı, s. 3245.

46 Doğan, a.g.e., s.29; Konutun toprak zemin üzerinde sürekli kalması gerektiği görüşü için bknz. Eren, Özel s. 401.

47 Duygu Koçak Diker, Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiracının Ödeme Dışındaki Yan Borçlarına Aykırılığı ve Sözleşmenin Kiraya Veren Tarafından Sona Erdirilmesi, 1. b., İstanbul:

On İki Levha Yayıncılık, 2018, s. 69

48 Neşe Özkanoğlu,6098 Sayılı TBK Kapsamında Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinin Kiraya Veren Tarafından Sona Erdirilmesi, Ankara: Seçkin Yayıncılık, 2019, s. 20.

13

taşıması gereken nitelikleri arasında çatılı olması gerektiği gibi taşınmaz vasfını da bulundurması gerekmektedir. TBK madde 339/I c.1’de kanun koyucunun taşınmaz ifadesine yer vermemesi adeta bu niteliğin belirtilmesine gerek duymamasından kaynaklanmaktadır.⁴⁹ Zira aksi kabul edilip, taşınırların konut kabul edilmesi ve yeniden TBK madde 339/I hükmü okunması halinde maddeden, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınırların 6 ay veya daha kısa süre için kiralanmalarında konut ve çatılı işyeri hükümleri uygulanacağı anlamı çıkmaktadır. Dolayısıyla geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazlara bu özel hükümler uygulanmamasına rağmen konu taşınırlar olduğunda konut ve çatılı işyeri hükümlerine gidilmesi gibi bir anlam çıkacaktır ki, bu yorum tarzı kanun koyucunun amacı ile uyuşmamaktadır⁵⁰.

Diğer bir gerekçeyi açıklamak için konuya daha kapsamlı bakmak gerekecektir.

Kanunun konut ve çatılı işyeri kiralarının düzenlendiği maddelerine ilişkin genel gerekçesinde; “6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun hükümleri, Tasarıda kira sözleşmesi düzenlemesine dâhil edildiği için, belirtilen özel Kanuna tabi kira sözleşmelerinin konusunu oluşturan taşınmazlar bu ayırımda düzenlenmiştir.”

ifadesine yer verilmiştir. GKHK kapsamındaki taşınmazların artık TBK’da düzenlendiği gerekçeden görülmektedir. Bununla birlikte TBK madde 339/I’de geçen taşınmaz ifadesi birlikte düşünüldüğünde⁵¹ kanunun konut kapsamını sadece taşınmazlarla sınırlandırdığı görülecektir⁵².

1.2.3. Çatılı İşyeri Kavramı

Uygulama alanını belirleyen TBK madde 339’da konut kavramı gibi çatılı işyeri kavramının da tanımı yapılmamıştır. Genel hatları ile işyeri için kişilerin gelir elde etme amacı ile ekonomik faaliyetlerini yürütebildikleri veya mesleklerini icra edebildikleri yer olarak tanım yapılabilir⁵³. İşyerinde yapılan faaliyetin ise asli ya da yan faaliyet olması kira sözleşmesinin bağlı bulunduğu kanun maddesinde değişiklik

49 Ahmet M. Kılıçoğlu, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 2. b., Ankara: Doruk Kitabevi, 2020, s. 280;

Aydoğdu ve Kahveci, a.g.e., s. 323.

50 Hekim, a.g.e., s. 17; Özdoğan ve Oymak, a.g.e., s. 511.

51 Cevdet Yavuz, Faruk Acar ve Burak Özen, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 9. b., İstanbul:

Beta Basım Yayım, 2014, s. 585; Yavuz, Acar, Özen, BH Dersleri, s. 320; Mehmet Öztürk, “Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Erme halleri”, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Prof. Dr. Şeref Ertaş’a Armağan, C.IXX, Özel Sayı, 2017, s. 1552.

52 Hekim, a.g.e., s. 17, Özdoğan ve Oymak, a.g.e., s. 511.

53 Gümüş, a.g.e., s. 188; Aral ve Ayrancı, a.g.e., s. 268; Doğan, a.g.e., s. 30.

14

meydana getirmez. Bir fabrikayı düşündüğümüzde yaptığı üretimin ana faaliyet konusunu oluşturduğunu ve kiraladığı yere işyeri kirası hükümlerinin uygulandığını kolaylıkla söyleyebiliriz. Bununla birlikte tüm bu ürünlerin muhafaza edilmesi için depo kiralanması halinde yine işyeri kirasından bahsedebiliriz. Burada önemli olan depolama işleminin kazanç sağlama amacına hizmet etmesidir⁵⁴.

İşyeri kirasından bahsedilebilmesi için mekânın kiralanmasındaki amaç ile yapılan ekonomik faaliyet arasında bağlantı olması gerekir. Örneğin, kullanılmayan eşyaları muhafaza etmek için tutulan bir depo olması halinde işyeri kirasından söz edilemez. Ancak avukatın mesleki faaliyetini aktif bir şekilde yapabilmesi için kiralamış olduğu bir ofis yahut fabrikanın ürettiği ürünlerini koyması için kiralanan bir depo olması halinde işyeri kirasından bahsedilebilir. Benzer şekilde, kiralananın bir mağaza, ressamın yaptığı tabloları satmak için kiraladığı dükkân, doktorun muayenehane şeklinde kullanmak amacıyla kiraladığı yerde olduğu gibi mekân ile yapılan iş arasında bağlantı olması durumlarında kira sözleşmesi TBK madde 339 kapsamına girer⁵⁵.

Sözü edilen bağlantının ise dolaylı yahut doğrudan olması gerektiği konusunda doktrinde görüş ayrılıkları vardır. Bir görüşe göre, işyeri kirası kavramı geniş yorumlanmalı ve bahsedilen bağlantının dolaylı olması yeterli görülmelidir. Bizim de katıldığımız diğer bir görüşe göre, TBK’nın 339. maddesi dahi işyeri kavramını geniş yorumlamamış ve işyerinin çatılı olması halinde bu özel düzenlemenin uygulanabileceğini söylemiştir. Şu hâlde bahsedilen bağlantının dolaylı olabileceğini söyleyemeyiz. Bir örnekle ifade edersek; gençlere satranç oyununun sevdirmek gibi hobi amacıyla kiralanan bir dernek lokalinin, şirketin çalışanlarının spor yapmaları için kiraladığı salonun veya bir yerin ticari yahut mesleki bir faaliyetin gerçekleştirilmesi dışında bir amaç için kiralanması hallerinde TBK madde 339 anlamında bir işyeri kirasından söz edemeyiz. Bir diğer ifadeyle ekonomik faaliyet amacının güdülmediği çatılı bir taşınmazın kiralaması halinde işyeri kirasından bahsedilemez. İşyeri kirasını tanımlarken bahsedildiği gibi işyeri kirasının ana unsurunu kazanç sağlama amacının

54 Hekim, a.g.e., s. 18; Eren, Özel, s. 402.

55 Duygu Koçak Diker, a.g.e., s. 76; Gulmammad Safarov, “Yeni Türk Borçlar Kanunu’na Göre Konut Ve Çatılı İş Yeri Kirası”, (Ankara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Anabilim Dalı Medeni Hukuk Bilim Dalı Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi), Ankara, 2015, s. 77; Gökyayla, Kiraları Uygulama Alanı, s. 3246; Gümüş a.g.e., s. 188.

15

oluşturması nedeniyle kiralananın vasfı ağırlıklı olarak yapılan işe hizmet etmesi gerekmektedir. Aksini yorumlamak hükmün amacıyla örtüşmemektedir⁵⁶.

İşyeri kirasından bahsedilebilmesi için gereken bir diğer şart, madde metninin

“çatılı işyeri” ifadesinden görülmektedir⁵⁷. O halde, ilk olarak çatısız bir yerin kiralanması halinde TBK madde 339 anlamında bir işyerinden söz edilmesi mümkün değildir⁵⁸. Çatısız bir taşınmazın kiralanması halinde kira sözleşmesine TBK’nın genel hükümleri uygulanması gerekecektir. Her ne kadar kanun maddesinde tartışma gerçekleşmemesi için “çatılı işyeri” ifadesi kullanılmış ise de söz konusu ifade doktrinde eleştirilere maruz kalmıştır. Bir kısım yazarlar kanun koyucunun, 6570 sayılı kanunun yarattığı etkinin halen devam ettiğini düşünürken bir kısım yazarlarsa ilgili maddeye çatısız işyerlerinin de dâhil edilerek, kiracılarının korunması gerektiğini belirtmişlerdir⁵⁹.

Çatılı işyeri kavramına yönelik kira sözleşmeleri için özel bir düzenleme yapılmış ve TBK madde 339 hükümleri düzenlenmiştir. İşyeri hususunda yapılan bu düzenlemedeki amaç kiracıyı, güçlü konumda olan kiraya verene karşı korumaktır.

Zaten kiracının korunması gerektiği düşüncesinden yola çıkıldığında işyerine ilişkin çatılı, çatısız ayrımının aslında maddenin düzenleniş amacı ile çeliştiği görülecektir.

Doğrusu futbol sahası⁶⁰, çay bahçesi gibi çatısız kabul edilen işyeri kira sözleşmelerinde, kiracılarının korunmasına yönelik bir ihtiyacın olmadığı kabul edilmemelidir.⁶¹ Hatta kiracının korunmasının gerekliliği özellikle büyükşehirlerde daha da anlam kazanmaktadır. Zira çay bahçesi, akaryakıt istasyonu gibi çatısız işyeri alanlarının kurulması için gereken geniş alanların büyükşehirlerde sınırlı sayıda

56 Safarov, a.g.t., s. 77; Koçak Diker, a.g.e., s. 77; Özdoğan ve Oymak, a.g.e., s. 512; Şeyma Doğan,

“6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle Sona Ermesi”, (Marmara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Hukuk Anabilim Dalı Özel Hukuk Bilim Dalı Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi), İstanbul, 2019, s.

12.

57 Eren, Özel, s. 402.

58 Gökyayla, Kiraları Uygulama Alanı, s. 3247.

59 Safarov, a.g.t., s. 75; Gökyayla, Kiraları Uygulama Alanı, s. 3248; Koçak Diker, a.g.e., s. 76.

60 “Dava konusu taşınmazın tapuda tarla vasfında olduğu, kullanım şeklinin ise sözleşmede "halı futbol sahası" olarak belirtildiği böylelikle musakkaf yapıda olmadığı anlaşılmaktadır. Bu niteliği itibariyle kiralanan Türk Borçlar Kanunu'nun genel hükümlerine tabi olup hakkında Borçlar Kanunu'nun Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları hakkındaki hükümleri uygulanamaz.” Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 28.09.2017 tarih ve E. 6095, K. 2017/12952, (https://www.corpus.com.tr (E.T. 28.09.2021))

61 Gökyayla, Kiraları Uygulama Alanı, s. 3248; Koçak Diker, a.g.e., s. 76.

16

olması⁶², doktrinde hâkim olan görüşün işyerlerine ilişkin çatılı çatısız ayrımının olmaması gerektiği yönünde oluşmasını sağlamıştır⁶³.

Diğer taraftan hem açık alanı hem de içerisinde çatılı mekânı barındıran işyeri kira sözleşmelerine hangi hükümlerin uygulanması gerektiği konusunda şüphe olması halinde, kiralananın üstün niteliğine bakılmalıdır. İşyerinin üstün niteliği ise kullanım amacı ile anlaşılır. Bir çay bahçesi düşünüldüğünde, işyerinin ana unsurunu açık alan oluşturmaktadır. Yine bu çay bahçesinin çatılı bir alanı mevcut olması halinde bu çatılı alanın varlığı, bahçenin varlığına bağlı ise burada TBK’nın genel hükümleri uygulanır.

Benzer durum, plaj, yazlık sinema vb. yerlerde de geçerlidir. Plajda her ne kadar tuvalet, soyunma odası gibi çatılı alanlar mevcut ise de işyerinin üstün niteliği açık alanda kendini göstermektedir⁶⁴. Yine benzin istasyonunun da üstün niteliği çatılı işyeri sayılmasına müsaade etmez⁶⁵. Zira içinde bulunan küçük market ya da pompaları, kötü hava şartlarına karşı korumak için üstünü örten ancak etrafı açık olan çatıya benzer yapı, bu işletmelerin çatılı işyeri sayılması için yeterli değildir⁶⁶. Nitekim Yargıtay’ın yerleşik içtihatları da bu doğrultudadır⁶⁷. Diğer yandan benzin istasyonu

62 Sınırlı sayıda ifadesi ile büyükşehirlerde boş ve geniş arazilerin bulunmasının olanaksız olması, bulunması halinde dahi kiracının müşteri çevresini kaybetme tehlikesi gibi sebeplerin var olması kastedilmektedir.

63 Safarov, a.g.t., s. 75-76; Akıncı, a.g.m., s. 42.

64 Safarov, a.g.t., s. 80; Akıncı, a.g.m., s. 40; Mehmet Öztürk, a.g.m., s. 1553; Özdoğan ve Oymak, a.g.e., s. 513; Özkanoğlu, a.g.e., s. 20.

65 “…Sözleşmede kiralanan arsa olarak nitelendirilmiş, benzin istasyonu olarak kullanılacağı kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin özel şartlar 2. maddesinde parsel üzerinde halen mevcut olan binalarla ilgili harç resim ve vergilerin kiracıya ait olacağı, 3. maddesinde kiracının kiraladığı yerde İmar Yasası'na uygun olarak benzin istasyonu veya diğer ihtiyacı olan binaları yapıp kullanabileceği, bunun için gerekli giderlerin kiracı tarafından ödeneceği, tahliye sırasında da arsa üzerinde bulunan taşınmazların mal sahiplerine bedelsiz terk edileceği belirtilmiştir. Bu şartlar geçerli olup tarafları bağlar. Taraflar arasındaki uyuşmazlık kiralanan hakkında hangi yasa hükümlerinin uygulanacağı noktasındadır. Dava konusu edilen ve davacılar adına kayıtlı olan 44 parsel No'lu taşınmaz 1099 m2 arsa vasfındadır. Kira sözleşmesinde de kiralanan arsa olarak nitelendirilmiştir. Mahkemece yerinde yapılan keşifler sonucu düzenlenen bilirkişi rapor ve krokilerine göre şu andaki durum itibariyle, kiracının kira sözleşmesi ile kendisine tanınan yetkiye dayanarak 1099 m² alan içine inşaa ettiği idari bakım ve yakıt tanklarından oluşan kapalı alanların toplamı 396 m²'dir. Açık alanı 703 m² olan kiralananın baskın vasfının ve yararlanma biçiminin arsa olduğu, musakkaf bir taşınmaz niteliği bulunmadığı kuşkusuzdur. Bu konuda pompa platform adalarının üzerini olumsuz hava şartlarından korumak için yapılan kanopi tabir edilen etrafı açık saçaklarda musakkaf yapı olarak kabul edilemez.

Olayda 6570 Sayılı Yasanın uygulanma olanağı yoktur. Dairemizin uzun yıllardır sapma göstermeyen yerleşmiş uygulamaları bu yöndedir. Kiralananın Borçlar Kanunu'nun adi kira hükümlerine tabi olduğunun kabulü ile uyuşmazlığın bu kanun hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir…” Yargıtay 6.

HD T. 16.06.2009, E. 2009/4531, K. 2009/5731, www.corpus.com.tr (E.T. 28.11.2021)

66 İnceoğlu, a.g.e., s. 19; Özdoğan ve Oymak, a.g.e., s. 513-514.

67 “Kira sözleşmesinde kiralanan taşınmazın yüzölçümü 1.452 m² ve kiralama amacı da akaryakıt istasyonu olarak belirtilmiştir. Mahkemece hükme esas alınan Harita Mühendisi tarafından hazırlanan 14.04.2016 tarihli bilirkişi raporunda , davaya konu 179 ada 3 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki 170,51 m² ve 158,44 m ² yüzölçümlerine sahip toplamda 328,95 m² olan 1 ve 2 no'lu yapıların kafeterya olarak

17

olarak kullanılmak için kiralanmış bir alanın, kalan kullanılmayan kısmının değerlendirilmesi hususunda kira sözleşmesinde kiracıya yetki verilmesi halinde, kiracının yapmış olduğu iş ve işlemlere karşı sessiz kalarak itiraz etmeyen kiraya verenin, kiracının yapmış olduğu iş ve işlemlere icazet verdiğinin kabul edilmesi gerektiği kanaatindeyiz. Örneğin benzin istasyonu olarak kiralanan taşınmazın kullanılmayan kısmına, konut inşa edilebilmesi ve kullanımı hususunda kira sözleşmesiyle kiracının özgür bırakılması durumunda, konutun yapılması ve akabinde kullanılmasına kiraya verenin şahit olmasına rağmen itiraz etmemesi, bir nevi kiraya verenin icazeti olarak görülmesi gerektiği kanaatindeyiz. Dolayısıyla ortada kiraya verenin mevcut bir icazeti olması nedeniyle artık kira sözleşmesi, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi hükümlerine tabi olacaktır.

kullanılmakta olduğu , bitişik nizamdaki yapılardan 148,77 m² alana sahip 3 no'lu yapının ise market olarak faaliyet gösterdiği ayrıca parsel üzerinde 76,15 m² personel binası ve 14.27 m² depo binası bulunduğu , vaziyet planında petrol istasyonu alanı olarak gösterilen bölümün 1.815 m² alana sahip ve bu alandaki pompalarının olduğu bölümün üstünde ise 275,31 m² alana sahip kanopi çatının yer aldığı

;İnşaat Mühendisi tarafından hazırlanan 18.04.2016 tarihli bilirkişi raporunda, dava konusu tesisin ana başlıklarla 275,31 m² alanlı petrol istasyonu, 148,77 m² alanlı market bölümü, 158,44 m² alanlı kafeterya bölümü, 170,51 m² alanlı kafeterya teras bölümü, 76,15 m² alanlı personel binası ile çocuk oyun parkı, yeşil alan ve yeraltı tanklarının bulunduğu kısımlardan oluştuğu; Petrol istasyonu araç yakıt dolumu yapan pompaların bulunduğu yerin üst bölümü, market bölümü, kafeterya ve teras bölümleri ile personel binası bölümlerinin kapalı alanlar olup çocuk oyun parkı, yeşil alanlar ve benzin istasyonu dahilindeki araç yakıt dolumu yapan pompaların bulunduğu yer hariç beton kaplamalı yerlerin açık alanlar olarak tespit edildiği; Aldırılan 06.10.2016 tarihli ek raporda da asıl raporda detaylı açıklanarak kapalı alanlar olarak belirlenmiş olan bölümlerin işyeri kavramının ticari, ekonomik v.b faaliyetlerin yürütüldüğü alan tanımlamasına uymasından ve kiralananın en azından baskın karakterinin bu faaliyetlerin yürütülmesine ilişkin olması gerektiği hususlarından hareketle dava konusu kiralananın üstün vasfının çatılı işyeri olduğu kanaatine varıldığı belirtilmiş ve Mahkemece bilirkişi raporu doğrultusunda kiralananın galip vasfının çatılı olduğu gerekçesiyle karar verilmiş ise de bilirkişi raporlarında dava konusu taşınmazın nitelik ve yüzölçümü itibariyle belirtilen bölümleri ayrı ayrı değerlendirildiğinde ve ilgili raporda kapalı alan olarak belirtilen 275,31 m² alanlı pompalarının bulunduğu petrol istasyonu bölümünün nitelik itibariyle ve Yargıtay'ın yerleşik uygulamalarına göre bilirkişi raporunda belirtilenin aksine açık alan niteliğinde bulunduğu nazara alındığında dava konusu 1.452 m² alanlı kiralanan taşınmazın galip vasfının çatısız olduğu anlaşılmaktadır.” Yargıtay 3 HD T. 31.05.2018, E. 2017/12577, K. 2018/6206, (www.corpus.com.tr), (E.T. 28.11.2021); “Dava konusu taşınmazın 43 m2 kapalı alan, 70 m2 açık alandan oluştuğu ve çay ocağı olarak kullanılmak üzere kiralandığı anlaşılmaktadır. Bozma kararı üzerine mahallinde yeniden keşif yapılarak inşaat mühendisi bilirkişiden rapor alınmış olup bilirkişi raporunda; 43 m2 lik alanlı kısmı yığma tarzda yapılmış, tek katlı, içi dışı sıvalı ve badanalı kapalı çay ocağı, takriben 70 m2lik alan ise masa sandalye koymak suretiyle açık çay ocağı olarak kullanıldığı tespit edilmiştir. Üstün olan nitelik veya galip vasıftan anlaşılması gereken, kiralananın tahsis olunduğu kullanım amacına göre onu tanımlayan nitelik olmalıdır. Plaj, çay bahçesi, akaryakıt istasyonu olarak kiralanan arsalar üzerine bunlardan yararlanabilmek için zorunlu binalar yapılsa bile bu taşınmazlar üstün yararlanma biçimi açısından üstü örtülü-musakkaf olarak kabul edilemez. Bu itibarla, yığma tarzda yapılmış kiralananın üstü örtüsüz-gayrimusakkaf olduğundan, kira sözleşmesinin Türk Borçlar Kanunu'nun genel hükümlerine tabi olduğu anlaşılmaktadır.” Yargıtay 3. HD T. 26.06.2019, E. 2019/3021, K. 2019/5814, (www.corpus.com.tr), (E.T. 28.11.2021).