Kiracının Bildirimi

2.3.2.1. Genel Olarak

6570 sayılı GKHK’ da belirsiz süreli kira sözleşmesinin kiracı veya kira veren tarafından bildirim yoluyla sona erdirilmesi düzenlenmemişti. 6098 sayılı kanun ise belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, tarafların sözleşmeyi sona erdirmesine imkân tanımıştır. TBK madde 347/II;

“Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.” şeklindedir. Görüldüğü üzere kiracı belirsiz süreli kira sözleşmesini dilediği zaman, sebep göstermeksizin sona erdirebilmektedir. Hatta sebep göstermeden sona erdirilen kira sözleşmesinden kaynaklı olarak kiracının herhangi bir tazminat sorumluluğu da bulunmamaktadır²³⁶.

Madde de belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin sona erdirilmesi sırasında uyulması gereken fesih bildirim süreleri ya da dönemleri hakkında bilgi verilmemiştir²³⁷. Bununla birlikte, sözleşmenin genel hükümlere göre sona erdirilmesinden kastedilen de kira sözleşmesinin fesih bildirimiyle sona erme hallerine ilişkin maddeler uyarınca son bulmasıdır. Bu durum, kanunun gerekçesindeki “belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, yine sadece kiracı, bu defa Tasarının 328 ve 329 inci maddelerindeki düzenleme çerçevesinde fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilecektir.” ifadesinden anlaşılmaktadır²³⁸. O halde, belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin sona erdirilmesi hususunda, bildirim sürelerine ilişkin bir düzenleme madde metninde yer almadığından, Kanun gerekçesinde gönderme bulunulan genel hükümlerdeki dönem ve süreler, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri içinde uygulama alanı bulur.

Genel hükümlerde yer alan TBK madde 328 “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka

236 Gümüş, Özel, s. 407; Yavuz, Acar ve Özen, BH Dersleri, s. 356.

237 Ayanoğlu Moralı, a.g.m., s. 3413.

238 Murat Doğan, a.g.e., s. 68; İnceoğlu, a.g.e., s. 318; Kılıçoğlu, a.g.e., s. 299; Gümüş, Kısa, s. 312.

72

bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır.” ve TBK madde 329 “Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.”

şeklinde düzenlenmiştir.

2.3.2.2. “Her Zaman” Sona Erdirebilme

Kiracı, belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesini her zaman sona erdirebilir. Bu husus madde metninde açık olup, hükmün emredici nitelikte olduğu görülmektedir. O halde kira sözleşmesinin kurulmasının akabinde, sözleşmeyi sona erdirmek isteyen kiracının kısa bir süre dahi beklemesine gerek yoktur. Bir diğer ifadeyle, kiracının sözleşmeyi sona erdirmek için belli bir süre geçmesi gerektiği söylenemez²³⁹.

Diğer yandan, kiracının genel hükümlere göre yapacağı fesih bildirim süre ve dönemlerine dikkat etmesi gerekmektedir.²⁴⁰ Zira her zaman ifadesinden, fesih beyanının kiraya verene ulaşmış olması üzerine, sözleşmenin o anda (ulaşma anında) sona erdiği anlaşılmamalıdır.

2.3.2.3.Fesih Dönemi ve Fesih Bildirim Süresi

Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin fesih dönemi ve fesih bildirim süresi, TBK madde 347’de düzenlenmemiş olmasından dolayı feshe yönelik sürelerde, kira sözleşmesine ilişkin genel hükümlere göre hareket etmek gerekmektedir. Kiracı ve kiraya veren, sözleşme feshinde ancak bu sürelere uygun hareket etmesi halinde, fesihleri sonuç doğuracaktır. Fesih döneminin ilk gününün belirlenmesi için sözleşmenin başlangıç tarihinin esas alınması gerektiği TBK madde 328’de öngörülmüştür.

239 Murat Doğan, a.g.e., s. 69; Hekim, a.g.e., s. 85; Yavuz, Acar ve Özen, BH Dersleri, s. 356

240 İnceoğlu, a.g.e., s. 318.

73

TBK’da taşınır ve taşınmaz yapı kiraları için tespit edilen fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerini düzenleyen hükme göre, “kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir”. O halde belirsiz süreli bir kira sözleşmesi, kiracı tarafından sona erdirilmek istendiğinde, öncelikle kiraya verene karşı bildirimde bulunmak gerekmektedir²⁴¹. Bu noktada, yerel adet ile oturmuş bir kira döneminin olmadığı varsayımı ile fesih dönemlerinin ve bildirim sürelerinin daha iyi anlaşılabilmesi için örnek vermek gerekirse²⁴²:

01.01.2000 tarihli belirsiz süreli bir kira sözleşmesi imzalanması halinde, ilk olarak bu kira sözleşmesinin 6 aylık sürelerden oluşan fesih bildirimlerini incelediğimizde, ilk 6 aylık fesih döneminin 30.06.2000, ikinci 6 aylık fesih döneminin 30.12.2000, üçüncü 6 aylık fesih döneminin 30.06.2001 tarihinde son bulmakta olduğunu söyleyebiliriz.

Bunun yanında kiracının da kanunda düzenlenmiş fesih bildirim sürelerine riayet etmesi gerekmektedir. Bildiriminde bulunması gereken süreler açısından yukarıdaki örnekten devam edecek olursak; fesih bildirim sürelerinin sözleşmenin diğer tarafına ulaşması için son tarih, ikinci kira dönemi için 30.09.2000, üçüncü kira dönemi için ise 30.03.2001 tarihi olacaktır. Yani 01.01.2000 başlangıç tarihli belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi kiracı tarafından 30.06.2001 tarihinde sona erdirilmek isteniyorsa fesih bildirimi 30.03.2001 tarihinde kiraya verene ulaşmış olması gerekmektedir. Daha önce bahsedildiği gibi bildirimin gönderildiği tarih değil muhatabının hâkimiyet alanına girdiği tarih dikkate alınması gerekmektedir²⁴³.

Muhatabın hâkimiyet alanı ile kastedilen; bildirimin varmış olduğu yerden muhatapça fark edilmesi (objektif şartlar altında ve normal bir zamanda) sadece muhataba bağlı olmalıdır. Örneğin, kişi o anda orada bulunmasa dahi posta kutusuna konulmuş bir bildirim olması yahut dikkat çekecek halde kapısının altından itilmiş bir bildirimin mevcut olması halinde artık muhatabın hâkimiyet alanına girdiği kabul edilmelidir. Dikkat edilirse örneğimizde bildirimi görüp görmemek artık muhatabın

241 İnceoğlu, a.g.e., s. 318; Tandoğan, a.g.e., s. 205.

242 Kılıçoğlu, a.g.e., s. 299; Tandoğan, a.g.e., s. 205.

243 İnceoğlu, a.g.e., s. 208; Çalışmamızın İkinci Bölüm 2.2.3.2. numaralı başlığı altında incelenmiştir.

74

elindedir. Gelgelelim fesih bildirimi muhatabın alanına sadece ulaşmış olsun diye halı altı gibi fark edilemeyecek bir yere kiraya veren tarafından bırakıldı ise varma vuku bulmaz. Yine benzer şekilde bir kamu kurumunda çalışan kişiye yapılan bildirim, çalışma saatleri dışında ulaşmış ve masasına bırakılmış ise bildirimin ilk iş günü kiracıya ulaştığı kabul edilir²⁴⁴.

Bildirimin süresinden daha geç bir zamanda karşı tarafa ulaşması halinde, gecikmiş bildirimden söz edilir. Bildirimin 3 ay önceden kiraya verene ulaşmaması halinde söz konusu bildirim sadece o dönem için sonuç doğurmayacak, bir sonraki dönem için sonuçlarını doğuracaktır. Çünkü fesih bildirimi ile kiracı, sözleşmeyi feshetmek istediğini artık karşı tarafa ulaştırmış olmaktadır. Yine örneğimiz üzerinden gidecek olursak fesih bildiriminin, 02.04.2001 tarihinde kiraya verene ulaşmış olması, sözleşmeyi 30.06.2001 tarihinde sona erdirmiş olmayacaktır. Ancak sonraki kira dönemi için fesih bildirimi yapılmış olacaktır. Kanun koyucu, bu şekilde tarafların ani değişimlerden olumsuz etkilenmesinin önüne geçmek istemiştir. Bu haliyle bildirimin ulaşmasının akabinde kiracı ve kiraya verene, sözleşmenin sona ereceği 6 aylık kira döneminin sonuna kadar hazırlıklarını yapma imkânı tanınmıştır. Aynı zamanda kiracı fesih bildirimini, içinde bulunduğu dönemi değil de bir sonraki kira dönemini sonlandırmak için de yapabilir²⁴⁵.

Elbette bildirim fesih dönem ve süresine uygun yapılmış olsa da şeklen yazılı olması gerekmektedir. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin fesih bildirimleri yazılı olması gerektiği kanunda düzenlenmiş ve bu şekil şartı bildirim için geçerlilik şartı olarak belirlenmiştir²⁴⁶.

Birden fazla kiracı yahut kiraya veren olması halinde fesih bildirimi tarafların hepsine ayrı ayrı yapılması gerekmektedir. Tarafların ortak temsilcileri varsa fesih

244 Kocayusufpaşaoğlu, Hatemi, Serozan ve Arpacı, a.g.e., s. 157-158.

245 Tandoğan, a.g.e., s. 204-206; İnceoğlu, a.g.e., s. 209; Murat Doğan, a.g.e., s. 70-71; Gülşah Sinem Aydın, Kira Sözleşmesinin Genel Hükümlere Göre Sona Ermesi, 1. b., İstanbul: On İki Levha Yayıncılık, 2013, s. 95.

246 Murat Doğan, a.g.e., s. 71; Gümüş, Kısa, s. 312; Eren, Özel, s. 419; İnceoğlu, a.g.e., s. 206.

75

bildiriminin ona karşı yöneltilmesi de mümkündür. Fakat taraflardan birinin ölmesi halinde, bildirimin yöneltileceği kişi bilinmiyor ise fesih noter kanalı ile yapılabilir²⁴⁷.

2.3.2.4. Fesih Döneminin yahut Fesih Bildirim Süresinin Değiştirilmesi Durumu Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin düzenlendiği TBK madde 347/II, sözleşmenin sona ermesi hususunda kira sözleşmesinin genel hükümlerine atıf yapmıştır. Genel hükümlere tabi belirsiz süreli kira sözleşmesinin sona ermesi, TBK madde 328’de genel hükümler bakımından, madde 329’da ise taşınır ve taşınmaz kira sözleşmesi hükümleri bakımından hüküm altına alınmıştır. İlgili maddelere göre sözleşmenin sona ermesi, fesih dönemine ve buna uygun sürede yapılacak fesih bildirimine bağlıdır. Kanunda kira sözleşmesine ait kira dönemleri 6 aylık sürelerden oluşmakta, fesih bildirimi ise 3 aylık süreye bağlanmıştır. TBK madde 328’de

“…taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça…” şeklinde bir düzenleme getirilmiş, bu düzenlemeye göre kanunda öngörülen sürelerin değiştirilmesinin mümkün olup olmadığı üzerinde durulması gerekmektedir. Konuyu en baştan 2 başlık altında incelemek gerekmektedir.

Öncelikle fesih bildirim süresinin, akabinde de fesih döneminin değiştirilmesi konuları incelenecektir.

Doktrindeki görüşe göre, her ne kadar özel düzenlemeden genele bir atıf yapılmış ise de kanunda geçen “taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça” ifadesi konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin sona ermesinde uygulama alanı bulmayacaktır.²⁴⁸ Katılmakta olduğumuz bu görüşe göre taraflarca daha uzun bir fesih bildirim süresinin kararlaştırılmış olması kiracının aleyhine bir düzenleme olacaktır. Bununla birlikte kiracıya kanunla tanınan 3 aylık fesih hakkının kullanılmasının önüne geçilmiş olunur.

Örneğin, kanuni düzenleme çerçevesinde kiracı 3 ay önceden fesih bildirimi yapabilecek iken tarafların anlaşmalarına göre 4 ay önceden bildirim yapılması gerekecektir. Dolayısıyla taraflarca kanuni fesih bildirim süresinin uzatılması kararlaştırılamaz. Zaten sürenin uzatılması kanunun kiracıyı koruma amacıyla da

247 Tandoğan, a.g.e., s. 200; Erzurumluoğlu, a.g.e., s. 22; Murat Doğan, a.g.e., s. 71; İnceoğlu, a.g.e., s.

207.

248 Murat Doğan, a.g.e., s. 71; Hekim, a.g.e., s. 90.

76

çelişecektir. Fesih bildirim süresinin uzatılması mümkün olmadığı gibi kısaltılması da geçerli olmayacaktır. Zira kanunda da daha uzun bir fesih bildirim süresinden bahsedilmiştir. Kanunun lafzına göre zaten kısaltılmasının mümkün olmadığı görülmektedir. O halde süre kısaltılamayacağı gibi bildirimde bulunmaksızın fesih hakkının kullanıldığı an sözleşmenin sona ereceği de kararlaştırılamaz²⁴⁹.

Diğer yandan sözleşme ile 6 aylık fesih döneminde de bir değişikliğe gitmekte mümkün değildir. Bu husus TBK madde 347, kiracı her zaman sözleşmeyi sona erdirebilir şeklindeki emredici hükmüyle, kiracının her zaman fesih bildiriminde bulunabileceğini öngörmüştür. Bahse konu emredici bu hüküm düşünüldüğünde madde 328’deki “başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça” ifadesi konut ve çatılı işyeri kiralarının uygulama alanının dışında bırakılmalıdır. Çünkü kiracının sözleşmeyi feshetmek için belli bir sürenin geçmiş olmasının aranmayacağı kanunen hüküm altına alınmıştır. Özel hüküm niteliğindeki madde 347’de geçen her zaman ifadesi dikkate alınmalı, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih için kiracının sözleşmeyle bağlı kalmak zorunda olduğu süre düzenlenmemelidir²⁵⁰.