Bildirimde Bulunmanın Şartları

2.2.4.2.1. 10 Yıllık Uzama Süresi

2.2.4.2.1.1. Genel Olarak

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin belirli süreli olarak yapılmış olması, sürenin sonunda sözleşmenin kendiliğinden sona ereceği anlamı taşımaz. Kiracı sözleşmenin sona ermesinden 15 gün önce yapacağı bir bildirimle; kiraya veren ise 10 uzama yılının geçmesinin ardından, devam eden her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce sözleşmeyi sona erdirebilir. Görüldüğü üzere kiraya verene tanınan sözleşmeyi sona erdirme hakkı süre açısından sınırlandırılmış ise de diğer yandan sözleşmeyi feshetme hakkı için sebep gösterme zorunluluğu bulunmamaktadır. Bu şekilde kiracıya kısa sayılmayacak bir süre için yöneltilebilecek tahliye taleplerinin önüne geçilmekle birlikte aynı zamanda kiraya veren açısından da mülkiyet hakkı ihlalinin önüne geçilmiştir¹⁸².

Borçlar Kanunu Tasarısında 10 yıllık uzama süresine ilişkin düzenleme “Ancak, 6570 sayılı Kanunun 11 inci maddesinden farklı olarak, Tasarıda, onbeş yıllık uzama süresi sonunda kiraya verenin, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebileceği öngörülmüştür. Böylece, kira sözleşmesi sebebiyle, kiraya verenin, aradan uzun yıllar geçse bile, kiralananın dolaysız zilyedi olamamasının toplumda yarattığı huzursuzluk dikkate alınmış ve kiraya verene, fıkrada belirtilen koşullar gerçekleşince, tazminat ödemekle yükümlü olmaksızın, sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirebilme hakkı tanınmıştır.” şeklindeydi. Aslında 10 yıllık uzama süresi

181 Gümüş, Kısa, s. 300; Yavuz, Acar, Özen, Özel Hükümler, s. 653; Murat Aydoğdu ve Nalan Kahveci, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri Sözleşmeler Hukuku, 4. b., Ankara: Adalet Yayınevi, 2019, s. 610; Eren, Özel, s. 419; İnceoğlu, a.g.e., s. 330.

182 Eren, Özel, s. 411-412; Dinç, a.g.e., s. 116.

53

kanun hazırlanırken 15 yıl¹⁸³ olarak düşünülmekteydi. Ancak uzama süresinin 15 yıl olması halinde kiraya verenin mülkiyet hakkının sınırlandırılmasının makul seviyeye indirilmesi gerektiği düşüncesi ile uzama süresi Türkiye Büyük Millet Meclisi (TBMM) Adalet Komisyonu tarafından 10 yıl olarak kararlaştırılmıştır¹⁸⁴. Ancak Kanunun yürürlüğe girmesi de uzama süresi hususundaki tartışmaları sonlandırmamıştır¹⁸⁵.

Öğretide 10 yıllık uzama süresine yönelik bir görüşe göre; madde metninin hem konut hem de çatılı işyerleri için düzenlenmiş olması yerinde bir düzenleme olmamıştır. Zira 347. Madde de bahsedilen 10 yıllık uzama süresi bir konut için düşünüldüğünde gayet yerinde bir süredir. Bu şekilde kiraya verenin mülkiyet hakkı sonsuza dek sınırlanmamış olmakla birlikte kiracı açısından da benzer bir dairenin bulunması zor olmayacaktır. Gelgelelim aynı uzama süresinin işyerleri için uygulamaya koyulması durumunda işyeri kiracısının ciddi sıkıntılarla karşılaşmasına sebep olunacaktır. Çünkü kiracının işyerine yapmış olduğu yatırımlar, kendini tanıttığı müşteri çevresi, benzer bir işyerinin bulunma olasılığının çok düşük olması gibi hususlar göz önüne alındığında, konu yerin işyerleri olması nedeniyle 10 yıllık uzama

183 Günay, a.g.e., s. 198; Kiraya ilişkin hükümlerin hazırlanması aşamasında alt komisyonda bulunan Prof. Dr. Gökhan Antalya, 15 yıl olarak düşünülen uzama süresinin kaynağını “…Yazarken ben kiraya verenler tarafındaydım, Burcuoğlu kiracılar tarafındaydı, karşılıklı olarak pazarlıkları yaparken ben 10, O yirmi derken, Yavuz ortalamayı alıverdi, on beş oradan geliyor..” şeklinde açıklamıştır. Bknz.

Legal Hukuk Dergisi, C. III, S. 34, “Türk Borçlar Kanunu Tasarısı’nın Değerlendirilmesi Sempozyumu”, Dördüncü Oturum: Kira Sözleşmesi ve Kefalet, 2005, s. 3701.

184 İnceoğlu, a.g.e., s. 331; Murat Doğan, a.g.e., s. 63; Gümüş, kısa, s. 300.

185 Gümüş, kısa, s. 300; Yağcı, a.g.m., s. 631; Ayanoğlu Moralı, a.g.m., s. 3415; Öyle ki Bodrum 2.

Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından Anayasa Mahkemesine başvurularak, TBK madde 347/I c:3 ve 347/II ’nin Anayasa’nın 2., 6., 13., 35., 48. ve 173. maddelerine aykırı olduğu iddiasıyla, iptali talep edilmiştir. Yapılan başvuruda “Kanun’un 347. maddesindeki düzenlemenin, özellikle kiralananı işyeri olarak kullanan kiracılar bakımından olumsuz sonuçlar doğurarak onları maddi ve manevi zarara uğratacağı, Türkiye’de konutların kiralanma oranlan dikkate alındığında madde gerekçesinde ifade edilen kamu yararının bulunmadığı, Kanun’da kiraya verenin mülkiyet hakkının korunmasına yönelik çeşitli hükümlerin yer aldığı, düzenlemenin meşru amaç, hukukilik, demokratik toplum düzeninin gerekleri ve ölçülülük ilkelerine aykırılık teşkil ettiği, kiraya verenin sözleşmeye son vermesiyle esnaf veya tacir olan kiracının kiralanana yaptığı ya da yapmakta olduğu yatırımların karşılıksız kalacağı, söz konusu kişilerin işlerini başka yerde yeniden kurmak ve tanıtmak durumuyla karşılaşabilecekleri, bu ve benzeri ağır durumların sözleşme hürriyetine ölçüsüz bir müdahale oluşturacağı” gerekçe olarak belirtilmiştir. Fakat Anayasa Mahkemesi tarafından maddenin iptal talebi reddedilmiştir. Bknz: AYM 07.09.2016, E. 2015/102, K. 2016/151, RG. T.: 18.10.2016, RG. No: 29861 (www.resmigazete.gov.tr) (E.T: 10.11.2021)

54

süresinin sözleşmeyi sona erdirmek için kısa bir süre olduğu, bu sürenin işyerleri için arttırılması gerektiği görüşü öğretide savunulmaktadır¹⁸⁶.

Bir diğer görüşe göre de kiraya veren tarafından sebep göstermeksizin sözleşmenin sona erdirilmesi hususu, konut ve çatılı işyeri kiralarında farklı sürelere tabi olmalıdır. Bahsedilen görüş savunucuları uzama süresinin sonunda kiraya verenin tahliye isteminin doğru ve yerinde nedenlere dayanmaması halinde, kiracıya 1 yıl daha kiralama hakkı verilmesi gerektiğini savunurlar. Ancak bu görüş için bazı şartların gerçekleşmiş olması gerekir. Şöyle ki; öncelikle kiraya verenin açıklandığı üzere tahliye için haklı bir nedeni bulunmamalıdır. Bununla birlikte, kira sözleşmesinin uzaması süresince kiracı, kira konusundaki yükümlülüklerini eksiksiz yerine getirmiş ve yeni dönem için de makul bir kira bedeli teklif etmiş olmalıdır. Söz edilen şartların olması halinde kiraya verenin tahliye için makul bir nedeni bulunmayacak olmasından dolayı 1 yıl daha sözleşme uzatılabilmelidir. Ne var ki üçüncü kişiler, işyeri kirası olarak daha yüksek bir fiyat teklif etmemiş olsun. Böyle bir durumda üçüncü kişilerce önerilen kira, var olan kiracı tarafından kabul edilmemiş ve fazla bulunmuş ise o takdirde kiraya verenin tahliye için haklı bir nedeninin var olduğu kabul edilmelidir¹⁸⁷.

Öğretide işyeri kiraları konusunda uzama süresinin arttırılması gerektiğini savunanların yanında uzama süresinin azaltılması gerektiğini düşünen bir kesim de vardır¹⁸⁸.

Yine öğretide tasarı metninde belirtilen 15 yıllık uzama süresinin, kanun yürürlüğe girdiği sırada 10 yıl olarak kabul edilmesi ve bu 10 yıllık uzama süresinin de gerek kiracı gerekse kiraya veren açısından makul bir süre olduğuna ilişkin görüşler de mevcuttur¹⁸⁹.

186 Murat Doğan, a.g.e., s. 64; Bülent Nuri Kurdoğlu, “Türk Borçlar Kanunu Tasarısının İncelenmesi”, Ankara Barosu Dergisi, S. 3, Ankara Barosu Yayınları, 2005, s.73,

187 Şahin Akıncı, a.g.m., s. 47.

188 Eren, Özel, s. 411-412.

189 Prof. Dr. Hüseyin Hatemi tarafından, Kanun tasarısında öne sürülen 15 yıllık uzama süresinin azaltılması gerektiği ve hatta bu sürenin 10 yıl için yeterli olabileceğini, daha uzun bir sürenin kiraya verene dayatılmaması gerektiği belirtilmiştir. Bknz: Legal Hukuk Dergisi, C. III, S. 34, “Türk Borçlar Kanunu Tasarısı’nın Değerlendirilmesi Sempozyumu”, Dördüncü Oturum: Kira Sözleşmesi ve Kefalet, 2005, s. 3683-3684; Halil Akkanat, “Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi”, Türk Borçlar Kanunu Sempozyumu, der. Murat İnceoğlu, İstanbul: On İki Levha Yayıncılık, 2012, s. 267; Eren, Özel, s. 412.

55 2.2.4.2.1.2. Sürenin Hukuki Niteliği

TBK madde 347/I c.3’ten anlaşıldığı üzerei kiraya verenin sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilmesi için 10 yıllık uzama süresini beklemesi gerekmektedir.

Yani bu süreden önce sözleşmenin kiraya veren tarafından sebepsiz bir şekilde sona erdirilmesi mümkün değildir. Madde lafzı göz önüne alındığında, 10 yıllık uzama süresinin kısaltılmasına müsaade edilmemektedir. Zira sürenin azaltılması hali, kanunun amacı doğrultusunda kiracının korunması düşüncesi ile bağdaşmayacaktır.

Doktrinde ise 10 yıllık uzama süresinin hukuki niteliği hususunda farklı görüşler hâkimdir. Bu görüşlerin ortak noktası ise açıklandığı üzere TBK madde 347’de belirtilen 10 yıllık uzama süresinin azaltılamayacağıdır. Tartışmalı olan husus bu sürenin uzatılmasının mümkün olup olmadığı üzerinedir¹⁹⁰.

Bir görüşe göre TBK madde 347/I c.3, nispi emredici bir hüküm olduğundan bahsedilen sürenin kısaltılması mümkün değil, ancak uzatılması mümkündür. Zaten konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin tabi olduğu hükümlerin temel amacı, kiracının korunması düşüncesidir. Sözleşmenin 10 yıllık uzama süresinden önce sona erdirilmesi halinde kanunun kiracıya tanıdığı, bu makul sürede tahliye edilemeyeceğine ilişkin, hakkın önüne geçilmiş olacaktır. Dolayısıyla 10 yıllık sürenin uzatılabilecek olması, kiracının lehine bir durum yaratacak olmasından ötürü mümkün kılınmalıdır¹⁹¹. Hatta tarafların anlaşmaları sonucu kiraya verenin, TBK madde 347/I c.3’ten yararlanamayacağı kararlaştırılabilir¹⁹².

Bir diğer görüşe göre TBK madde 347’de belirtilen 10 yıla ilişkin düzenleme emredici bir hükümdür. Dolayısıyla tarafların anlaşmaları sonucunda 10 yıla ilişkin sürenin arttırılabileceğinin söylenmesi mümkün değildir. Taraflarca böyle bir anlaşma yapılması halinde ise yapılan anlaşma da geçersiz olacaktır. Aslında 10 yıllık uzama süresinin arttırılabileceği düşüncesi ile kanun gerekçesi birlikte değerlendirilmelidir.

Madde gerekçesi “ ...kira sözleşmesi sebebiyle, kiraya verenin, aradan uzun yıllar geçse bile, kiralananın dolaysız zilyedi olamamasının toplumda yarattığı huzursuzluk dikkate alınmış...” şeklindedir. Dikkat edilirse maddenin düzenlenmesindeki temel

190 Gümüş, kısa, s. 302, İnceoğlu, a.g.e., s. 330-331; Sanlı, a.g.m., s. 110.

191 Murat Doğan, a.g.e., s. 69.

192 Ayanoğlu Moralı, a.g.m., s. 3421-3422; Sanlı, a.g.m., s. 110.

56

amaç önceki düzenlemenin toplumda yarattığı huzursuzluğun giderilmesi olduğundan, doktrinde maddenin kamu düzenine yönelik olduğu savunulmaktadır¹⁹³.

Kanaatimizce 10 yıllık uzama süresinin azaltılamayacağı, taraflarca azaltılacağına yönelik yapılan sözleşmenin geçersiz olacağı açıktır. Bu sürenin azaltılması kanun koyucunun kiracının korunması amacıyla getirmiş olduğu hükme aykırılık taşıyacaktır. Diğer yandan 10 yıllık uzama süresinin arttırılması konusu, kanun maddesinin düzenleniş amacı ve gerekçesi ile birlikte değerlendirilmelidir.

Sonuçta kiraya verene tanınan sebep bildirmeksizin sözleşmeyi sona erdirebilme hakkı, önceki kanunlarda yer almayan yeni bir düzenlemedir. Bu yeni düzenlemeye ihtiyaç duyulmasının nedeni önceki kanun uygulamalarından kaynaklı, toplumda var olan huzursuzluktur. Gerek bu huzursuzluğun ortadan kaldırılması gerekse kiracı ve kiraya veren arasındaki menfaatler dengesinin sağlanabilmesi adına bu düzenleme getirilmiştir. Tüm bu nedenlerle kanun hükmü kamu düzenine yöneliktir. Hükmün emredici olması ise uzatılmasına müsaade etmemektedir. Bunlarla birlikte kanun tasarısında bu süre 15 yıl olarak geçmiş olmasına rağmen, yürürlüğe 10 yıl olarak girmesinin nedeni üzerinde de durulmalıdır. Sürenin 10 yıldan fazla olması halinde, kiraya verenin mülkiyet hakkının gereğinden fazla sınırlandırılacağı dikkat çekmektedir. Yine sürenin arttırılmasının mümkün olması ya da tarafların anlaşarak kiraya verenin bu süreden muaf olduğunu kararlaştırmaları demek, bir nevi kiraya verenin sonsuza kadar fesih hakkının elinden alınması anlamına gelecektir. Şu hâlde hükmün getiriliş amacının yok sayılması söz konusu olacaktır. Unutulmamalıdır ki kiraya veren 10 yıllık uzama süresi sonunda sözleşmeyi sona erdirmek zorunda değildir, ancak sözleşmeyi sona erdirme hakkı vardır. Dolayısıyla kanun koyucunun amacı gözetilerek kiraya verenin hakkını gerektiği zamanda kullanılmasının önüne geçilmesine gerek yoktur. Zira kanun sözleşmenin her iki tarafını da gözetmektedir.

2.2.4.2.1.3. Sürenin Başlangıç Anı

TBK madde 347/I Maddesini tekrar hatırlamak gerekirse “…ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin

193 İnceoğlu, a.g.e., s. 330-331.

57

sözleşmeye son verebilir.” şeklindedir. Bahsedilen 10 yıllık sürenin başlangıç anı, hükümde ve gerekçesinde düzenlenmediğinden, konuya açıklık getirmemekte ve belirsizliğe neden olmaktadır. Oysaki bu süre, kiraya verenin haklı bir gerekçesi olmadan sözleşmeyi sona erdirebileceği tarihi tayin etmek açısından büyük bir öneme sahiptir. Sürenin başlangıç anına yönelik bu belirsizlik doktrinde de tartışmalı bir konudur. Tartışma konusunu ise 10 uzatma yılına, kira sözleşmesi için belirlenmiş sürenin dâhil olup olmadığı oluşturmaktadır¹⁹⁴.

Bir kısım yazarlar, 10 yıllık uzama süresinin, kira sözleşme süresini de kapsadığı görüşünü benimsemektedirler. Yani kira sözleşmesi 3 yıl için yapılmış ise 7 yıllık bir uzama süresinin akabinde sözleşme sona erdirilebilecektir. Bu da 11. Yılın sona ermesinden 3 ay önce yapılacak bildirim ile mümkün olacaktır. Başka bir ifadeyle bu görüşü benimseyenlere göre aranan koşul, kira sözleşmesinden itibaren 10 yılın tamamlanmış olmasıdır¹⁹⁵.

Bu görüşü paylaşan bazı yazarlar, sözleşmeyi sona erdirilmesinin mümkün olabileceği tarihin kanun koyucu tarafından somutlaştırılmamış olması nedeniyle kira sözleşmesindeki sürenin, 10 yıllık uzama ifadesiyle belirtilen süreye dâhil edilmemesi şeklindeki yorumun kanunun kendi içinde çelişki yaratacağı ve uygulamadaki sorunları gidermeyip, eşitsizliğe neden olacağını iddia etmektedirler. Kira süresine ek olarak 10 yıllık uzama süresini takip eden uzama yılının sonunda sözleşmenin feshedilebileceğinin düşünülmesi, kanun koyucunun korumaya çalıştığı amaçla uyuşmayacaktır. Amaçlananın aksine karşılaşılmak istenmeyen, makul hiçbir yanı bulunmayan sürelerin oluşumuna zemin hazırlayacaktır. Örneğin, 2 yıl için kurulmuş olan bir kira sözleşmesine ek olarak sözleşmenin 10 yıl daha uzadığını düşündüğümüzde, sözleşmenin sona erdirilebileceği en yakın tarih 13. yılın bitiminden 3 ay öncesidir. Bu şekilde sözleşme 13. yılın sonunda sona ermiş olacaktır. Ancak sözleşme süresi 9 yıl olduğunda kiraya veren önce kira süresinin sonra ermesini, sonrasında 10 yıllık uzama süresinin tamamlanmasını bekleyecek ve tamamlanmasının akabinde 20. Yılın sonunda (20. Yılın bitmesine 3 ay kala yapacağı bir bildirimle) sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Savunulan görüşe göre örnekle, izah

194 Sanlı, a.g.m., s. 111.

195 Murat Doğan, a.g.e., s. 63; Aydemir, a.g.e., s. 79; Gümüş, Kısa, s. 300; Ruhi ve Ruhi, Türk Borçlar, s. 94.

58

edilmeye çalışılan tüm bu olasılıklar göz önüne alındığında kiraya verenin mülkiyet hakkının korunması amacının dışına çıkıldığı görülecektir. Zira süreye yönelik düşüncelerin aksinin kabulü halinde kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebilmesi için getirilmiş makul sürenin her sözleşmede değişeceği, yeri geldiğinde değişen süreler ile kiraya verenin mülkiyet hakkının uzun yıllar sınırlandırılacağı söylenebilir. Şu hâlde kiraya verenin menfaatleri göz ardı edilmiş olacaktır ki bu maddenin getiriliş amacıyla büsbütün çelişmektedir¹⁹⁶.

Yazarlarca savunulan görüşün aksi düşünüldüğünde TBK madde 347/I ve 347/II’nin birbiri ile uyuşmayacağı görülecektir. Madde 347’nin ilk fıkrasında uzama süresinin başlangıç tarihi anlaşılamıyorsa da aynı maddenin ikinci fıkrası “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.” şeklindeki ifadesi ile 10 yıllık sürenin başlangıç tarihini apaçık belirtmektedir. Her iki fıkra birlikte değerlendirildiğinde, kira sözleşmesinin süresinden sonra 10 yıllık uzama süresinin başlayacağı kabul edildiği takdirde, aynı amacı taşıyan maddelerin birbiri içinde tutarsız olacağı görülecektir. Zira süre açısından farklı olan her iki kira sözleşmesinde de amaç kiracının korunması sırasında kiraya verenin menfaatlerinin göz ardı edilmemesidir. Amacın benzer olduğu her iki düzenlemede de kiracının diğerine nazaran daha fazla korunması gerekmediğinden kiraya verenin sözleşmeyi sonlandırabilmesi konusunda farklı tarihlerin düzenlenmiş olması söz konusu olamaz. Şu hâlde ilk fıkradaki uzama süresinin başladığı tarih ile anlatılmak istenenin kira sözleşmesinin doğduğu tarihtir denilebileceği savunulmaktadır¹⁹⁷.

10 yıllık uzama süresinin başladığı tarih konusunda sadece madde metni değil kanunun gerekçesi de açık ve net değildir. Bundan dolayı görüşü savunan yazarlara göre özel olarak düzenlenmiş olan konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerde sorunu giderecek bir düzenleme bulunmadığından, kiraya ilişkin genel hükümlere gidilmelidir. Başlangıç tarihini, kira sözleşmelerinin düzenlendiği -genel hükümler-

196 Zevkliler ve Gökyayla, a.g.e., s. 364-365.

197 Zevkliler ve Gökyayla, a.g.e., s. 366.

59

TBK madde 328 “Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır.” ile açıklamaktadırlar¹⁹⁸.

Yine aynı yazarların savunmalarının diğer bir gerekçesini ise TMK’ nın aşırı sınırlamayı düzenleyen 23. maddesi “Kimse özgürlüklerinden vazgeçemez veya onları hukuka ya da ahlâka aykırı olarak sınırlayamaz” ile TBK’ nın “Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür.” şeklindeki 27. Maddesi oluşturmaktadır.

Bu iki madde birlikte değerlendirildiğinde kiraya verenin mülkiyet hakkını fazlasıyla ve ölçüsüzce sınırlamanın da kişilik haklarında ihlale neden olacağı görülecektir.

Kişilik hakları ihlal edilerek yapılmış sözleşmeler ise kesin hükümsüz olacaktır¹⁹⁹. Açıklanan tüm gerekçeler göz önüne alındığında doktrindeki görüşü özetlemek gerekirse, gerek maddenin kanuna getiriliş amacı ile gerekse kanundaki diğer maddeler ile çelişki yaratmamak adına her iki fıkrada da sürenin başlangıç tarihi kira sözleşmesinin başladığı tarih kabul edilmelidir.

Bizim de katıldığımız diğer bir görüşe göre belirli süreli kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından sona erdirilmesini düzenleyen TBK madde 347/I’ de bahsedilen uzama süresi ile kira sözleşme süreleri farklıdır ve birbiriyle birleştirilmemesi gerekir. Diğer bir ifadeyle madde metninden anlaşılması gereken kiraya verenin fesih hakkı için kira süresinin vadesinin dolmasının akabinde, ayrıca 10 yıllık uzama süresinin geçmesi gerekmektedir. Şu hâlde kiraya verenin en erken sözleşmeyi sona erdirebileceği tarih; (sözleşmenin 1 yıllık bir süre içim imzalandığı düşünüldüğünde) 1 yıl +10 yıllık uzama süresi + (uzamayı izleyen) 1 yıl =12 yılın sonu diyebiliriz. Elbette kira sözleşmesinin değişken olan sürelerine göre kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebileceği tarih her zaman değişkenlik gösterecektir. Örneğin kira süresinin 3 yıl olduğunu kabul etmemiz halinde kiraya veren, en erken 14’üncü yılın dolmasından 3 ay önce yapacağı bir bildirimle sözleşmeyi sona erdirmek istediğini

198 Zevkliler ve Gökyayla, a.g.e., s. 367.

199 Zevkliler ve Gökyayla, a.g.e., s. 365-366.

60

karşı tarafa bildirmelidir. Bu şekilde sözleşme 14’üncü yılın sonunda sona ermiş olacaktır²⁰⁰.

Madde metni ile anlatılmak istenen düşüncenin anlaşılabilmesi için ise maddenin tamamı dikkate alınarak düşünülmesi gerekmektedir. TBK madde 347/I ‘de önce hangi sürelerin uzatılmış sayılabileceği (Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.) açıklanmıştır.

Maddenin devamında ise kiraya verenin sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebileceğini ancak bunun 10 yıllık bir uzama süresi sonunda mümkün olabileceği belirtilmiştir. Şimdi tüm metin birlikte değerlendirildiğinde, kira sözleşmesinin kiracı tarafından feshedilmemesi halinde 1 yıllık uzama süreleri ile sözleşmenin devam edeceği, kiraya verenin fesih hakkının doğması için ise bunun 10 yıllık bir süre için tekrarlanması gerektiği sonucuna varabiliriz. O halde bakıldığında, kanun maddesindeki “10 yıllık uzama süresi” ifadesinden ne anlaşılması gerektiği, maddenin içinde saklıdır ve gayet açıktır. Kanunun söylediği aynen uygulanmalıdır. Bu sürenin içine kira sözleşme süresinin de dâhil edilmesi gerektiği şeklindeki düşüncenin kabulü ise kanun koyucunun iradesini göz ardı eden hükme doğrudan aykırı bir yorum olacaktır²⁰¹.

TBK madde 347/II ‘de belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya verenin sözleşmenin başlangıcından itibaren 10 yılın geçmesi ile kira akdini feshedebileceği düzenlenmiştir. Bu fıkrada kanun koyucu sürenin başlangıcı konusunda tereddütte yer vermemiştir. İlk iki fıkranın sözleşme türlerine göre fesih sürelerinin değiştiği kabul edilmelidir. Aksi halde kanun koyucu belirli ve belirsiz süreli sözleşmelere göre fesih hallerini ayrı ayrı düzenlemez, kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirmesi konusunu tek bir fıkrada takdir ederdi. Kanun koyucu belirli süreli sözleşmelerde kiraya verenin fesih hakkı için gereken sürede bilerek “10 yıllık uzama süresi sonunda” ifadesini

200 Haluk Burcuoğlu, Quo Vadis (Nereye) – Aile-Kira Borçlar Hukukunun Diğer Bazı Bölümleri, 1. b., İstanbul: Vedat Kitapçılık, 2016, s. 44; Ceran, a.g.e., s. 90; Nihat Yavuz, a.g.e., s. 658; Nihat Yavuz, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Getirdiği Değişiklikler ve Yenilikler, 3. b., Ankara:

Yetkin Yayınevi, 2012, s. 554; Aydoğdu ve Kahveci, Özel Hükümler, s. 364; Aydoğdu ve Kahveci, Sözleşmeler, s. 612; Sanlı, hukuk tekniği açısından bu yorumun daha yerinde olduğunu ifade etmiştir.

Sanlı, a.g.m., s. 112; İnceoğlu, a.g.e., s. 331-332; Kılıçoğlu, a.g.e., s. 298; Özdoğan ve Oymak, a.g.e., s. 532; Yağcı, a.g.m., s. 649; Hekim, a.g.e., s. 67; Kurşat, a.g.e., s. 44.

201 Burcuoğlu, a.g.e., s. 44; Ayanoğlu Moralı, a.g.m., s. 3420-3421; Hekim, a.g.e., s. 69; Akgün Akay, a.g.e., s. 24.

61

kullanmayı tercih etmiş ve bu şekilde sözleşme türüne göre sözleşmeyi sona erdirme sürelerini de değiştirmiştir²⁰².

Burada Zevkliler/Gökyayla’nın belirli ya da belirsiz süreli sözleşmelerin birbirine kıyasla kiracının daha fazla korunmasını gerektirir bir neden içermemesinden dolayı, aynı sona erme sürelerin tabi olması gerektiği görüşü üzerinde durulmasında fayda vardır. Şöyle ki; belirli süreli sözleşme adı üzerinde tarafların anlaşarak geçerli olacağı süreyi belirledikleri bir sözleşme türüdür ve anlaşılan bu sürenin sonuna gelinmesine rağmen sözleşmenin devam etmesi halinde ise içinde yaşanmakta olan süre, sözleşme süresinin dışında devam etmekte olan uzama süresini oluşturacaktır.

Oysa belirsiz süreli sözleşmelerde tarafların sözleşme için öngördükleri bir süre bulunmamaktadır. Dolayısıyla sözleşmede belirtilen sürenin bitmesinden bahsedilemeyeceği için belirsiz süreli sözleşmede olmayan bir uzama süresi üzerinden sonuca varılamaz²⁰³.

Üstelik 10 yıllık uzama süresine kira süresini dâhil etmemek toplumsal huzursuzluğa yahut kiraya verenin menfaatlerinin ihlal edildiği anlamına gelmeyecektir. Unutulmamalıdır ki kiraya veren kira sözleşmesini imzalarken fesih süresini öngörerek sözleşme süresini kabul etmektedir. Bilerek ve isteyerek kira sözleşmesini imzalamış kiraya verenin, mağdur edildiği düşünülmemelidir. Zira kiraya verenin uzun vadeli sözleşmeleri imzalamaması da mümkündür. Aslında sözleşme kaç yıl için yapılmışsa kiraya verenin sözleşmeyi feshedebileceği en yakın tarihte o kadar ertelenmiş olacaktır. O halde kiraya veren kira sözleşme süresini kısa tutarak imzalaması da mümkündür. Bundan dolayı uygulamada birçok kira sözleşmesi için öngörülen süre 1 yıl şeklinde düzenlenmektedir²⁰⁴.

13 yıl gibi uzun süreli bir kira sözleşmesine ilk görüşü savunanlar açısından bakacak olursak; kiraya veren kira süresinin başladığı tarihten itibaren 10 yılın geçmesi ile sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Gel gelelim kiracının sözleşmeyi sona erdirmek için 13 yıl beklemesi gerekmektedir. Sözleşme süresi ve fesih tarihleri dikkate alındığında yapılan yorumun kanun koyucunun iradesinden ne kadar uzak bir

202 İnceoğlu, a.g.e., s. 333; Burcuoğlu, a.g.e., s. 46.

203 Yağcı, a.g.m., s. 629; Burcuoğlu, a.g.e., s. 47; İnceoğlu, a.g.e., s. 333; Hekim, a.g.e., s. 69.

204 Ayanoğlu Moralı, a.g.m., s. 3420-3421; İnceoğlu, a.g.e., s. 334.

62

yorum olduğu görülecektir. Çünkü öncelikle, maddenin düzenlenmesindeki temel amaç, kiracının, daha güçlü kabul edilen kiraya verene karşı korunmasıdır. Söz konusu görüş ise bu amaçla uyuşmamaktadır. Dolayısıyla burada sözleşmenin her iki tarafının da lehine olacak yorum, sözleşme süresinin tamamlanmasının akabinde uzama süresinin başlayacağının kabulüdür. Uzama süresine kira süresinin dahil edilmediği düşünüldüğünde kiraya veren tahliye için en az 24’üncü yılın sonunu beklemesi gerekecektir ki bu da kiracının tahliye korkusunu yakın zamana kadar hissetmemesi gerektiği anlamına gelecektir. Bu şekilde yapılan bir yorumda kanun koyucunun amacı ile de çelişmeyecektir²⁰⁵.

Yine Zevkliler/Gökyayla’nın görüşü uyarınca sözleşme süresinin sonrasında uzama sürelerinin başlayacağının düşünülmesi halinde kişilik haklarına ihlali gündeme gelecektir²⁰⁶. Oysaki Yargıtay 40 yıl süreli kira sözleşmesinin gerek mülkiyet hakkını gerekse kişilik hakkını ihlal etmediği kanaatindedir. Zaten bir hakkın ihlalinden bahsedilmesi gerekiyorsa o hak mülkiyet hakkıdır. Ancak burada da kiraya veren uzun süreli olan kira sözleşmesini imzalamasıyla birlikte sonuçlarına katlanmayı da kabul etmiş olacaktır²⁰⁷.

Yargıtay’ın uygulamadaki pek çok kararında ikinci görüşü benimsediği görülmektedir²⁰⁸.

2.2.4.2.1.4.Uzama Süresi Dolmadan Tarafların Yeni Kira Sözleşmesi Akdetmesi Kanunun getirdiği bir yenilikle TBK madde 347, kiraya verenin sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirme yetkisini düzenlemiştir. Fakat düzenlenenin aksine tarafların sözleşmeyi sona erdirme gibi bir amacı yoksa aksine taraflar anlaşarak uzama süresi içerisinde, yapmış oldukları kira sözleşmesini yenilemeleri durumunda bu yeni sözleşmenin eski sözleşmenin devamı sayılıp sayılamayacağı,

205 İnceoğlu, a.g.e., s. 335; Kurşat, a.g.e., s. 44.

206 Yargıtay 13. HD. 04.03.2002, E. 10836, K. 2002/2023, (https://www.corpus.com.tr) (E.T:

18.11.2021)

207 Sanlı, a.g.m., s. 113.

208 Yargıtay 6. HD. 26.01.2016, E. 2015/9169, K. 2016/401, (https://karararama.yargitay.gov.tr/) (E.T:

18.11.2021); Yargıtay 6. HD. 23.05.2016, E. 2015/11403, K. 2016/4059, (karararama.yargitay.gov.tr/) (E.T: 18.11.2021)

63

ortada yeni bir kira sözleşmesi olduğundan uzama süresi olan 10 yıllık sürenin en baştan başlamasının gerekip gerekmediği hususunda farklı görüşler ileri sürülmektedir.

Bir görüşe göre, öncelikle taraflarca sözleşmenin yenilendiği zaman tespit edilmelidir. Çünkü sözleşmenin uzama süresi içerisinde yenilenmiş olması ile ilk kira sözleşmesinin süresi içerisindeyken yenilenmiş olmasına farklı sonuçlar bağlanmıştır.

Bu görüşe göre sözleşmenin uzama süresi içerisinde yenilendiğini kabul ettiğimiz takdirde, kiralanan değişmiş ise yahut yeni bir kiracı ile sözleşme yapılmışsa o halde sözleşmenin yenilendiğini kabul etmek gerekir. Dolayısıyla yenilenen sözleşme ile 10 yıllık uzama süresinin, yeni kira süresinin sona ermesinden itibaren baştan başlayacağı söylenilebilir. Ancak yenilenen sözleşmenin kiracısında yahut kiralanan da bir değişiklik yoksa bu takdirde sözleşme var olan sözleşmenin devamı niteliğinde görülmelidir. Hatta ve hatta taşınmazın malikinin değişmesi halinde dahi sözleşmenin yenilendiği söylenilemez. Zira bu görüşe göre TBK madde 310’da belirtilen

“Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.” İfadesinden yeni malikin var olan sözleşmenin tarafı olması gerekeceği öngörüldüğünden malikin değişmesi sözleşmenin yenilenmesi anlamını taşımayacaktır²⁰⁹.

Fakat ilk kira sözleşme süresi içerisindeyken taraflar sözleşmeyi yenilemiş ise önce yeni kira sözleşmesinde öngörülen kira süresinin sona ermesi beklenecek ve ardından 10 yıllık uzama süresi başlayacaktır²¹⁰.

Diğer bir görüşe göre taraflar uzama süresi içerisindeyken yeni bir kira sözleşmesi yapmaları halinde artık sözleşme yenilenmiş sayılır ve 10 yıllık uzama süresi yeni sözleşmenin süresinin sona ermesinden itibaren başlaması gerekir. Bu görüşe göre sözleşmenin yenilendiğinin kabulü için ne tarafların ne de kiralananın değişmesine gerek yoktur. Dikkate alınması gereken taraf iradeleridir. Zaten sonradan yapılan sözleşmenin, yeni bir sözleşme olarak kabul edilmesi kiracı lehine olacaktır²¹¹.

209 İnceoğlu, a.g.e., s. 335-336.

210 İnceoğlu, a.g.e., s. 336.

211 Sanlı, a.g.m., s. 113.