Bildirimin Süresi

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesini sona erdirme hakkının yalnızca kiracıya tanındığı yukarıda belirtilmiştir. Kiracının bu hakkını kullanabilmesi için ise TBK madde 347/I’ de belirtildiği üzere en az 15 gün önce kiraya verene karşı bildirimde bulunması gerekmektedir¹²⁴. Fesih bildirimi, sözleşmenin sona ereceği tarihten geriye doğru en az 15 gün önce kiraya verene ulaşmalı, ulaşmaması (bizzat teslim almaması) halinde ise hâkimiyet alanına girmelidir. Kiraya verenin hâkimiyet alanına girmiş olan, örneğin çalışanına teslim edilmiş olan bildirim, hüküm ve sonuçlarını doğuracaktır. 15 günlük bildirim süresi sözleşmenin sona ermesi açısından büyük önem arz etmektedir. Bildirimin süresi içinde ulaşmadığı hususunda bir anlaşmazlık olması halinde ispat yükü kiracıya aittir¹²⁵.

123 Doğan, a.g.t., s. 59; İnceoğlu, a.g.e., s. 316; Haluk Tandoğan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, C.I, 4. b., İstanbul: Vedat Kitapçılık, 2008, s. 200; Ayanoğlu Moralı, a.g.m., s. 3406.

124 Günay, a.g.e., s. 197; Gümüş, Kısa, s. 299; Kırmızı, a.g.e., s. 406; Aydoğdu ve Kahveci, a.g.e., s.

361; Daşlı, a.g.e., s. 159; Aral ve Ayrancı, a.g.e., s. 336; Mutlu Dinç, Borçlar Kanununda Neler Değişti, 6. b., Ankara: Seçkin Yayıncılık, 2013, s. 116; “düzenlenen 01.12.2001 başlangıç tarihli, 5 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin 10. maddesinde; bir aylık kira bedelinin zamanında ödenmediği takdirde bir yıllık kira bedelinin muaccel olacağı kararlaştırılmıştır. Davacılar vekili 10.01.2008 tarihinde davalı borçlular hakkında başlattığı haciz istekli icra takibinde 01.12.2007 tarihinde yenilenen dönemde Ocak 2008 ay kirasının ödenmemesi sebebiyle sözleşmenin 10. maddesindeki muacceliyet koşulu gereğince muaccel olan 11 aylık kira bedeli toplamı 15.400.00. TL'nin tahsilini istemiştir. Borçlu davalılara gönderilen Örnek: 7 ödeme emri 18.01.2008 tarihinde tebliğ edilmiş, borçlular vekili 24.01.2008 tarihindeki itirazında; müvekkillerinin ödenmesi gereken herhangi bir borcu bulunmadığını, Ocak 2008 tarihinden önce kiralananın tahliye edilerek, alacaklılar tarafından teslim alındığını, Ocak 2008 ayına ait kira borcu bulunmadığı gibi buna bağlı olarak muaccelliyet koşulunun da gerçekleşmediğini ileri sürmüştür. Davalı borçlular Kadıköy 17. Noterliğince keşide edilen 26.12.2007 tarih ve 23988 yevmiye numaralı ihtarname ile sözleşmeyi yenilemeyeceklerini, kiralananı 31.12.2007 tarihinde tahliye edeceklerini bildirmişler ise de bu bildirim 6570 Sayılı Kanunu'nun 11. maddesi uyarınca kira müddetinin bitiminden en az on beş gün önce yapılmadığından sözleşmenin aynı şartlarla bir yıl uzadığının kabulü gerekir.” Yargıtay 6 HD.

10.06.2008, E. 2008/5098, K. 2008/7499 (https://www.corpus.com.tr) (E.T.30.10.2021)

125 Eren, özel, s. 418; Doğan, a.g.t., s. 59.

35

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerini düzenleyen hükümlerin temel amacı, zayıf taraf olarak görülen kiracının korunmasına yöneliktir. Ancak TBK’da kiracının korunmasına yönelik hükümlerin mevcut olmasının yanında kanun koyucu tarafından kiraya verenin hakkı ve yararı da göz ardı edilmemiştir. Bu durumun örneklerinden biri de konumuzu oluşturan 15 günlük bildirim süresinin başlangıcı konusunda bildirimin kiraya verenin hâkimiyet alanına girmesi ile başlayacak oluşudur. Kanun koyucu, kiracının sözleşmeyi sona erdirmesinden önce kiraya verenin yeni bir kiracı arayışına girmesi ve dolayısıyla son anda öğrenerek yaşanacak bir mağduriyetin önüne geçmek istemiştir. Öyle ki kiraya verenin, sözleşmenin son günü feshedildiğini öğrenmesi durumunda yeni bir kiracı bulması mümkün olmayacaktır ve bu durum kiraya verenin zarar görmesine sebebiyet verecektir. Oysa bahsedilen bildirim süresi kiraya verene fesih sonrası için hazırlık yapması açısından fayda sağlayacaktır¹²⁶.

Bildirim süresiyle ilgili olarak üzerinde önemle durulması gereken bir husus ise, 15 günlük sürenin sözleşme taraflarınca değiştirilmesi halinde, sözleşmede değişen bu hükmün geçerli olup olmayacağıdır. Konu hakkında Yargıtay’da ve doktrinde görüş birliği mevcut değildir. Öncelikle doktrindeki görüş ayrılıkları üzerinde durmak gerekirse; görüşlerden ilki, 15 günlük bildirim süresini düzenleyen maddenin emredici ve kamu düzenine ilişkin olduğunu savunmaktadır. Bildirim süresinin 15 günün üzerine çıkarılması kiracının hak ve menfaatine olmayacağı gibi, sürenin sözleşme ile kısaltılması halinde de kiraya verenin lehine bir durum oluşmayacaktır. Dolayısıyla bahsedilen sürenin uzatılmasının yahut kısaltılmasının mümkün olmadığı görüşündedirler¹²⁷.

Kanaatimizce 15 günlük bildirim süresinin kısaltılmasının yahut uzatılmasının mümkün olup olmayacağı incelenmeden de önce maddenin düzenleniş biçimini incelemek gerekmektedir. Madde, kanun koyucu tarafından “15 gün önce bildirimde bulunmak koşuluyla” şeklinde kesin bir tabir ile düzenlenmesi mümkün iken “en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça” şeklinde düzenlenmiştir. Şu hâlde madde hükmünde geçen en az ifadesi bu sürenin değiştirilebilmesinin mümkün olabileceğini

126 Yavuz, Acar, Özen, Özel Hükümler, s. 650.

127 Gümüş, Özel, s. 286; Erol Türel, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmeleri, C. II, 1. b., İstanbul: Legal Yayıncılık, 2015, s. 99.

36

açıklamaktadır¹²⁸. Zira kanun koyucu, hükmü emredici olması gerektiği düşüncesi ile hazırlamış olsaydı, bu ifadenin maddede de yer almaması gerekirdi.

Doktrinde hâkim olan ve bizim de katıldığımız görüşe göre, söz konusu hüküm nispi emredici hükümdür ve bildirim süresinin taraflarca değiştirilmesi mümkündür.

Ancak, bildirim süresinin kira sözleşmesi ile uzatılması kiracı aleyhine bir durum yaratacak olmasından dolayı, sözleşme ile 15 günün üzerinde bir sürenin bildirim süresi olarak kararlaştırılması geçerli olmamalıdır¹²⁹. Örneğin, kira sözleşmesine sözleşmenin sona ermesinden en az 35 gün önce kiraya verene karşı bildirimde bulunulması gerektiğine yönelik bir madde konulması halinde kiracının menfaati ihlal edilmiş olacaktır. Zira kanunen kiracıya tanınmış bildirim süresi 15 gün iken, kiracı sözleşmeyi son 15 güne kadar feshetmesi mümkün iken bu süre arttırılarak kanunen verilmiş sürenin üzerine çıkarılmıştır. Adeta kiracının 20 gün için sözleşmeyi feshetme hakkı elinden alınmış olacaktır.

Bildirim süresinin 15 günden 10 güne indirilerek kısaltılması halinde ise kira sözleşmesinin geçerli olacağını söyleyebiliriz¹³⁰. Zaten sözleşmenin yapılması sırasında güçlü taraf olan kiraya veren, bildirim süresinin azaltıldığını kabul ederek sözleşmeyi imzalamaktadır. Burada her ne kadar kiraya verenin menfaati zedeleniyor gibi görünse de kanunun güttüğü amaç açısından bakıldığında ve kira sözleşmesinde zayıf taraf olan kiracının genel olarak korunduğu göz önüne alındığında, bu madde bakımından da kiracı lehine yorum yapmak uygun olacaktır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi ise öğretiye hâkim olan görüş (sürenin kiracı aleyhine uzatılamayacağı ancak kısaltılmasının mümkün olabileceği) içerisinde¹³¹ olmasına

128 Özdoğan ve Oymak, a.g.e., s. 531.

129 Ayanoğlu Moralı, a.g.m., s. 3407; İnceoğlu, a.g.e., s. 315; Yavuz, Acar, Özen, Özel Hükümler, s.

651; Daşlı, a.g.e., s. 159; Eren, Özel, s. 418; Öztürk, a.g.m., s. 1555-1556; Akgün Akay, a.g.e., s. 18;

Aksi haldeki görüş için bknz: Hasan Erdoğan, Tahliye Kira Tespiti Kira Alacağı ve Tazminat Davaları, 2. b., Ankara: Adalet Yayınevi, 2010, s. 1154.

130 Doğan, a.g.t., s. 59; Özdoğan ve Oymak, a.g.e., s. 531; Ayanoğlu Moralı, a.g.m., s. 3407; İnceoğlu, a.g.e., s. 315; Yavuz, Acar, Özen, Özel Hükümler, s. 651; Daşlı, a.g.e., s. 159; Eren, Özel, s. 418;

Öztürk, a.g.m., s. 1555-1556.

131 “..hükme esas alınan 22.10.2005 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar bölümü 4. maddesinde kira süresinin iki yıl olduğu, bu sürenin sona ermesinden itibaren bir ay önce taraflarca feshi ihbar olmadıkça kira sözleşmesinin aynı süreyle uzayacağı kararlaştırılmıştır. 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun kiracıyı koruyan bir yasa olup bu itibarla emredici ve sınırlandırıcı hükümler taşımaktadır.

Anılan yasanın 11. maddesine göre kiracı, kira süresinin bitiminden en az onbeş gün önce kiralananı tahliye edeceğini yazı ile bildirmediği takdirde sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzamış sayılır. Burada

37

rağmen Yargıtay 19. Hukuk Dairesi bir kararında¹³² bu sürenin kamu düzenine yönelik olmadığı, dolayısıyla azaltılabileceği gibi sürenin arttırılmasının da mümkün olduğuna ilişkin bir kararı mevcuttur. Yargıtay 19. Hukuk Dairesinin bu kararını destekler doktrindeki bir diğer görüş ise bildirim süresinin taraflarca serbestçe karar verilebileceğine yöneliktir. Yine bu görüş uyarınca, bildirim süresinin kısaltılabileceğinin kabul görmesi gibi uzatılabilmesinin de mümkün olması gerekmektedir¹³³.