Kiraya Veren Tarafından Bildirim

76

çelişecektir. Fesih bildirim süresinin uzatılması mümkün olmadığı gibi kısaltılması da geçerli olmayacaktır. Zira kanunda da daha uzun bir fesih bildirim süresinden bahsedilmiştir. Kanunun lafzına göre zaten kısaltılmasının mümkün olmadığı görülmektedir. O halde süre kısaltılamayacağı gibi bildirimde bulunmaksızın fesih hakkının kullanıldığı an sözleşmenin sona ereceği de kararlaştırılamaz²⁴⁹.

Diğer yandan sözleşme ile 6 aylık fesih döneminde de bir değişikliğe gitmekte mümkün değildir. Bu husus TBK madde 347, kiracı her zaman sözleşmeyi sona erdirebilir şeklindeki emredici hükmüyle, kiracının her zaman fesih bildiriminde bulunabileceğini öngörmüştür. Bahse konu emredici bu hüküm düşünüldüğünde madde 328’deki “başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça” ifadesi konut ve çatılı işyeri kiralarının uygulama alanının dışında bırakılmalıdır. Çünkü kiracının sözleşmeyi feshetmek için belli bir sürenin geçmiş olmasının aranmayacağı kanunen hüküm altına alınmıştır. Özel hüküm niteliğindeki madde 347’de geçen her zaman ifadesi dikkate alınmalı, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih için kiracının sözleşmeyle bağlı kalmak zorunda olduğu süre düzenlenmemelidir²⁵⁰.

77

hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir” şeklinde kiraya verene fesih hakkı tanıyan ve sınırlarını belirleyen kanunlaşmış bir madde söz konusudur²⁵².

Kiracıya her zaman için tanınmış olan fesih hakkı, sözleşmenin diğer tarafı olan kiraya veren söz konusu olduğunda fesih hakkının kullanımı için açıkça 10 yılın geçmesine şartına bağlanmıştır. Kiraya veren, ancak bu sürenin geçmesiyle birlikte sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Sözleşmenin sona ermesi için usulüne uygun yapılacak bildirim bakımından bildirim süresine ve fesih dönemine, TBK 347/2’nci maddede değinilmemiştir. Konu hakkında genel hükümlerin düzenlenmiş olduğu TBK madde 328 ve 329’a atıf yapılarak, belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında bu maddelerde bahsedilen fesih bildirim süresi ve döneminin uygulanması gerektiği ifade edilmiştir²⁵³.

Fesih bildirimi yapılacağı zaman sözleşmenin tarafları sadece birer kişi olmayabilir. Birden fazla kiracı veya kiraya veren olması halinde fesih bildirimi tarafların hepsine ayrı ayrı yapılması gerekmektedir. Taşınmazın aile konutu olması halinde ise eşleri sözleşmenin birden fazla tarafı olarak görebiliriz. Bu bakış açısıyla düşündüğümüzde fesih bildirimi eşlerden her birine yapılması gerekmektedir²⁵⁴.

Son olarak, kiraya veren tarafından yapılacak fesih bildiriminin yazılı olmasına yönelik geçerlilik şartı üzerinde durulmalıdır. Bu konu, TBK madde 348’in gerekçesinde “Madde kapsamından anlaşılacağı üzere, geçerlilik için yazılı şekil zorunluluğu, kiraya verenin, Tasarının 346 ncı (TBK madde 347) maddesinde öngörülen fesih bildirimi için de aranacaktır.” şeklinde açıklanmıştır. Aslında madde, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde bildirimin yazılı yapılması gerektiğinin altını çizerken, ayrıca bu şekil şartının kiraya veren içinde geçerli olacağını açıkça söylemektedir²⁵⁵.

252 Zevkliler ve Gökyayla, a.g.e., s. 363; Kırmızı, a.g.e., s. 411; Gümüş, Kısa, s. 312.

253 İnceoğlu, a.g.e., s. 338; Daşlı, a.g.e., s. 165.

254 Murat Doğan, a.g.e., s. 72; Suiçmez Gül, a.g.t., s. 41.

255 Aydoğdu ve Kahveci, Sözleşmeler, s. 616; Gümüş, Kısa, s. 312; Suiçmez Gül, a.g.t., s. 41; Kurşat, a.g.e., s. 63.

78 2.3.3.2.On Yıllık Süre

Kanun ilk kez belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya verene bildirimle sözleşmeyi sona erdirme hakkı vermiştir. Kiraya verenin sahip olduğu bu hakkın kullanımı, belli bir sürenin geçmiş olmasına bağlı kılınmıştır. Bu durum, “kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler” hükmünden görülmektedir.

Sürenin başlangıç anı, hakkın kullanımı açısından büyük önem arz etmektedir.

Kira sözleşmesinin başlangıç tarihiyle birlikte bildirim süresine yönelik 10 yıllık süre işlemeye başlar. Bir diğer ifadeyle, kiranın başlangıç tarihi, maddede geçen sürenin başlangıç tarihi anlamına gelmektedir. TBK madde 347/II’deki 10 yıllık süre, maddenin ilk fıkrasındaki belirli süreli sözleşmelerde kiraya veren için geçerli olan bildirim süresinden farklıdır. Maddenin ilk fıkrasında kira süresinin haricinde 10 yıllık uzama süresinden bahsedilirken, maddenin ikinci fıkrasında kira sözleşmesinden itibaren başlayan 10 yıllık süreden bahsedilmektedir. Çünkü ikinci fıkranın konusunu oluşturan belirsiz süreli sözleşmelerde sözleşmenin sona ereceği tarih taraflarca kararlaştırılmış değildir. Bu nedenle süresi belli olmayan bir sözleşmede uzama süresinden de söz edilemez.

Belirsiz süreli sözleşmede bahsedilen 10 yıllık bekleme süresine örnek vermek gerekirse; Belirsiz süreli kira sözleşmesinin 03.03.2000 tarihinde kurulduğunu düşündüğümüzde, kiraya veren en erken 02.03.2010 tarihinden sonraki bir tarihte sözleşmeyi sona erdirebilir. Dikkat edilmesi gereken husus, kiraya veren 02.03.2010 tarihinden 3 ay önce yapacağı bir bildirimle sözleşmeye son veremez. Zira sürenin dolması için öncelikle kiranın başlangıç tarihinden itibaren 10 yıl geçmelidir.

Akabinde gelen fesih dönemleri ve fesih bildirim sürelerine göre kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir²⁵⁶. Kanunun “on yıl geçtikten sonra” ifadesinden de bahsi geçen süreye ilişkin husus anlaşılmaktadır²⁵⁷. O halde 10 yıllık kira süresinin dolmasına 3 ay kala kiraya veren tarafından yapılan bildirim geçerli bir fesih bildirimi olmayacaktır. Yukarıdaki örneğimizin devamı niteliğinde geçerli olabilecek en erken

256 İnceoğlu, a.g.e., s. 338; Murat Doğan, a.g.e., s. 72; Ayanoğlu Moralı, a.g.m., s. 3431; Suiçmez Gül, a.g.t., s. 41.

257 Kılıçoğlu, a.g.e., s. 300; Gümüş,Kısa, s. 312.

79

fesih bildirimi tespiti yapacak olursak; 03.03.2010 tarihinden itibaren ilk 6 aylık fesih döneminin sonu 02.09.2010 tarihidir. Bu tarihten 3 ay geriye gittiğimizde ise kiraya verenin fesih bildiriminde bulunması gereken süreye ulaşmış oluruz ki bu da 02.06.2010 tarihidir. Aslında kiraya veren 02.06.2010 tarihine kadar kiracıya yapacağı fesih bildirimi ile sözleşmeyi feshedebilir.²⁵⁸

2.3.3.3. Fesih Dönemi ve Fesih Bildirim Süresi

Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona ermesi konusunda fesih dönemi ve fesih bildirim süreleri, TBK madde 347’de hüküm altına alınmamıştır.

Ancak, madde metninde, TBK’da düzenlenen kira sözleşmesi genel hükümlerine atıf yapılmıştır. Yapılan bu atıf genel hükümlerde yer alan ayıplı ifa gibi hükümlere yönelik olmayıp; kira sözleşmelerine ilişkin genel hükümler başlığı altında incelenen belirsiz süreli kira sözleşmelerin bildirim ile sona ermesi hususunu düzenleyen kısım ile sınırlıdır. Aslında belirsiz süreli kira sözleşmesinin sona ermesinde sözleşme konusu konut olsun olmasın gidilmesi gereken maddeler ortaktır ve bu maddeleri, genel hükümlerde feshin düzenlendiği TBK 328 ve 329. Maddeleri oluşturmaktadır.

Maddeler, kiracı açısından yukarıda²⁵⁹ ayrıntılı incelenmiş ise de bu başlıkta kiraya veren taraf açısından da incelenecektir²⁶⁰.

Öncelikle taraflar başka bir fesih bildirim süresi kararlaştırmamış ise kiraya veren kanunda düzenlenen yasal fesih bildirimi ve fesih dönemleri çerçevesinde sözleşmeyi sebep belirtmeksizin sona erdirebilir. Bahsedilen yasal bildirim süresi ve dönemine ise TBK 329. Maddesinde açıklık getirilmiştir. Şöyle ki kira sözleşmesinin 6 aylık dönemlerden oluştuğu kabul edilerek bu dönemlere ilişkin 3 aylık fesih bildirim süresi öngörülmüştür. Kiraya veren, genel hükümlerdeki bu sürelere uygun olarak sözleşmeyi feshetme iradesini ortaya koymalıdır. Her ne kadar kanunda bildirim süresi 3 ay olarak kabul edilmiş ise de doktrinde bu sürenin kiraya veren yönünden, kiracı lehine arttırılabileceği görüşü mevcuttur²⁶¹. Katılmakta olduğumuz bu görüşün temel dayanağı bildirim süresinin arttırılması kiracı lehine bir durum yaratacak olmasıdır ki

258 Benzer örnekler için bknz: Murat Doğan, a.g.e., s. 72; Ayanoğlu Moralı, a.g.m., s. 3431, Kurşat, a.g.e., s. 65.

259 Tezimizin 2. Bölümünün III./3 başlığında incelenmiştir.

260 Kurşat, a.g.e., s. 64; Şeyma Doğan, a.g.t., s. 56.

261 Murat Doğan, a.g.e., s. 72; İnceoğlu, a.g.e., s. 339; Suiçmez Gül, a.g.t., s. 41.

80

kanun dahi, daha uzun bir fesih bildirim süresinin taraflarca öngörülüp, kararlaştırabileceği ihtimalini belirtmiştir.

81 ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

3. KİRALANANIN AİLE KONUTU OLMASI DURUMUNDA KİRA