• Sonuç bulunamadı

Sabit GÜG 300.000 TL

YATIRIM AMAÇLI GAYRİMENKULLER

Prof. Dr. Nuran Cömert41 1. Genel Açıklama

İşletmeler, bazı gayrimenkullerini (arazi, bina veya her ikisini birden) mal veya hizmet üretimi veya arzında ya da idari amaçlarla değil, kira geliri veya değer artış kazancı ya da her ikisini birden elde etmek üzere yatırım amacıyla elde tutabilirler. Bu nedenle bu varlıklar, işletmenin sahip olduğu diğer var-lıklardan büyük ölçüde bağımsız nakit akışı yaratırlar. Uluslararası Finansal Raporlama Standartları (UFRS) kapsamında bu özellikleri taşıyan varlıklar, yatırım amaçlı gayrimenkul olarak nitelendirilir.

Gerek VUK gerekse MSUGT, bu tür işletme varlıkları için ayrı bir düzen-leme öngörmemekte, bunları da kullanım amaçlı maddi duran varlıklar gibi dikkate almaktadır.

Tam Set TFRS’den önemli fark içermeyen BOBİ FRS de bu tanımı aynen benimsemiş ve bu tür gayrimenkullerin nasıl muhasebeleştirileceğini Stan-dardın 13 nolu bölümünde açıklamıştır. Aşağıdaki tabloda Tam Set TFRS ve BOBİ FRS’ nin içerik karşılaştırması verilmiştir. BOBİ FRS ile tam set dü-zenlemenin özde büyük bir farkı olmamakla birlikte, tam set içerik olarak oldukça detaylı düzenlenmiştir.

41 Marmara Üniversitesi İşletme Fakültesi

*

*

TABLO 1:

MDV’larla İlgili Standartların İçerik Karşılaştırması

BOBİ FRS TAM SET TFRS

TMS-40 KOBİ UFRS

Gayrimenkulün yatırım amaçlı gayrimenkul veya sahibi tarafından kullanılan gayrimenkul olarak sınıflan-dırılması

Muhasebeleştirme

Muhasebeleştirme sırasında ölçme

-GUD Yöntemi ve Maliyet Yöntemi menkullerin tanımı ve ilk muhasebeleştirilmesi

İlk muhasebeleştirmede ölçüm

Muhasebeleştirme sonrası ölçüm

Transferler

Açıklamalar

BOBİ FRS’ye göre bu tür gayrimenkuller, işletmenin mülkiyetinde olan lıklar olabileceği gibi, kiracı tarafından finansal kiralama yoluyla elde tutulan var-lıklar da olabilir. Ayrıca gelecekte yatırım amaçlı olarak kullanılmak üzere inşa edilen veya geliştirilen gayrimenkuller de bu kapsamda değerlendirilir.

Bir gayrimenkulün bir bölümü yatırım amacıyla elde tutulurken diğer bölümü

de işletme faaliyetlerinde kullanılmak amacıyla elde tutulabilir. Yatırım amaçlı gayrimenkul olarak kullanılacak bölümün gerçeğe uygun değeri aşırı maliyet veya çabaya katlanılmadan ölçülemiyorsa gayrimenkulün tamamı “Maddi Duran Varlıklar” bölümü uyarınca Maddi Duran Varlık olarak değerlendirirlir42.

2. İlk Kayıt ve Ölçüm

Yatırım amaçlı gayrimenkulleri ilk kayda almada kullanım amaçlı MDV’lardan bir farkı bulunmamakta olup Maddi Duran Varlıklar’ın ilk öl-çüm hükümleri uygulanarak maliyet bedeliyle ölçülürler.

Daha önce de vurguladığımız üzere; Yatırım amaçlı gayrimenkullerin Tam Set TFRS’de vadeli alımda maliyeti eşdeğer peşin ödeme tutarıdır. Peşin tu-tar ile toplam ödemeler arasındaki fark ertelenmiş vade farklarında izlenmekte ,dönemler itibariyle faiz gideri olarak muhasebeleştirilmektedir. BOBİ FRS ile Tam Set TFRS’deki düzenleme arasındaki en önemli farklardan birisi budur.

Vadeli edinilse dahi ilk ölçümde maliyet değeriyle kayda alınırlar.

Bununla birlikte finansal kiralama yoluyla elde tutulan yatırım amaçlı gayrimenkullerin ilk kayda alma sırasındaki değeri, kiracı tarafından finansal kiralamaların ilk ölçümüne ilişkin “Kiralamalar” bölümündeki hükümler uy-gulanarak belirlenir.

Geleneksel Kiralama43 yoluyla elde tutulan bir gayrimenkulün yatırım amaçlı bir gayrimenkul tanımını karşılaması durumunda, bu gayrimenkule ilişkin haklar yatırım amaçlı gayrimenkul olarak sınıflandırılabilir. Bu durum-da bu gayrimenkullere ilişkin haklar ilk kez kaydurum-da alınırken “Kiralamalar”

bölümündeki geleneksel kiralamaya ilişkin hükümler yerine finansal kirala-maya ilişkin hükümler uygulanır. Bu hakların sonraki ölçümü ise bu bölüm uyarınca yapılır. Bu durumda, gerek ilk kayda almada gerekse sonraki ölçüm-lerde değerlemesi yapılacak unsur, sözleşmeye konu gayrimenkulün kendisi değil bu gayri menkul üzerinde tesis edilen haktır. Ayrıca işletmeler, kiralama sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülüklerini “Kiralamalar”bölümünün fi-nansal kiralamaya ilişkin hükümlerini uygulayarak kayda alır ve ölçer.

3. Sonraki Ölçüm

Yatırım amaçlı gayrimenkuller, ilk kayda almadan sonra gerçeğe uygun değer yöntemi ya da maliyet yöntemi uygulanarak ölçülebilir. Bu seçim

mu-42 Tebliğin taslak metninde şu hüküm kaldırılmış, daha basit ve somut bir ifade getirilmiştir:Bu bölümlerin birbirinden bağımsız olarak satılmalarının ya da finansal kiralama yoluyla kiralanmalarının mümkün olması durumunda, ilgili gayrimenkulün yatırım amacıyla elde tutulan bölümü yatırım amaçlı gayrimenkul olarak, diğer bölümü ise maddi duran varlık olarak dikkate alınır.

43 Gerek Tam Set TFRS gerek bu standardın ilk taslak halinde faaliyet (operasyonel) kiralaması olarak

hasebe politikası tercihi olup seçilen yöntem yatırım amaçlı gayrimenkullerin tamamına uygulanır.

Yatırım amaçlı gayrimenkullerin ölçümünde, gerçeğe uygun değer yön-teminin uygulanması durumunda daha sonra muhasebe politikasında bir değişikliğe gidilerek yatırım amaçlı gayrimenkuller maliyet yöntemiyle ölçülemez.

Yatırım amaçlı gayrimenkullerin gerçeğe uygun değer modeli yöntemi kullanılarak ölçülmesi durumunda tüm yatırım amaçlı gayrimenkullerin ra-porlama dönemi sonundaki gerçeğe uygun değerlerinin belirlenmesi ve bu değerleri üzerinden Finansal Durum Tablosunda gösterilmesi gerekir. Ger-çeğe uygun değerin tespitinde, “Finansal Araçlar ve Özkaynaklar” Bölümün-de yer alan 9.27-9.29 paragrafları kıyasen uygulanır.

Yatırım amaçlı gayrimenkullerin dönemler itibarıyla gerçeğe uygun değer-lerinde meydana gelen değişiklikler kâr veya zarara yansıtılır.

Yatırım amaçlı gayrimenkullerin ölçümünde gerçeğe uygun değer yöntemi seçilmiş olsa da yatırım amaçlı gayrimenkullerden gerçeğe uygun değeri aşırı maliyet veya çabaya katlanmadan ölçülemeyenler maliyet bedeliyle ölçülür.

Bu durumda ilgili gayrimenkulün ölçümünde “Maddi Duran Varlıklar’ Bö-lümünde yer alan maliyet- amortisman-değer düşüklüğü yöntemi kullanılır (Yani amortisman ayrılır, değer düşüklüğü karşılığı ayrılır).

Bu gayrimenkullerin gerçeğe uygun değerlerinin aşırı maliyet veya çabaya katlanmadan ölçülebilir hale gelmesi durumunda, bu gayrimenkuller gerçeğe uygun değeri üzerinden ölçülmeye başlanır ve tespit edilen gerçeğe uygun de-ğeriyle, önceki defter değeri arasındaki fark “Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller Değer Artış ve Satış Kazançları veya Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller Değer Azalış ve Satış Zararları” kaleminde kâr veya zarara yansıtılır.

Gerçeğe uygun değer yöntemi uygulanırken gayrimenkulün gerçeğe uygun değeri, ilgili gayrimenkulün değerlemesini yapmak üzere kamu kurumlarınca yet-kilendirilmiş kişiler tarafından belirlenebileceği gibi gerekli mesleki bilgiye sahip ve gayrimenkulün sınıf ve yeri hakkında güncel bilgisi bulunan kişiler tarafından da belirlenebilir. Değerlemelerin kimler tarafından yapıldığı dipnotlarda açıklanır.

Yatırım amaçlı gayri menkullerin yeniden değerleme işlemleri kulla-nım amaçlı maddi duran varlıkların yeniden değerleme işlemlerine ben-zediği için burada örnek verilmemiştir.

Yatırım amaçlı gayrimenkullerin maliyet yöntemi kullanılarak ölçülmesi durumunda tüm yatırım amaçlı gayrimenkuller “Maddi Duran Varlıklar” bö-lümünde yer alan maliyet-amortisman-değer düşüklüğü yöntemi kullanılarak ölçülür.

Yatırım amaçlı gayri menkullerin amortisman işlemleri MDV’lara benzediği için ayrı bir örnek verilmemiştir.

4. Sunum

Yatırım amaçlı gayrimenkuller Finansal Durum Tablosunda “Yatırım Ama-çlı Gayrimenkuller” kaleminde ayrı olarak sunulur.

Gerçeğe uygun değeriyle ölçülen yatırım amaçlı gayrimenkullere ilişkin değer artış kazançları ya da değer azalış zararları Kâr veya Zarar Tablosun-da “Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller Değer Artış ve Satış Kazançları” ya Tablosun-da

“Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller Değer Azalış ve Satış Zararları” kaleminde ayrı olarak sunulur.

Bununla birlikte maliyet değeriyle değerlenen yatırım amaçlı gayrimen-kullere ilişkin amortisman giderleri ve değer düşüklüğü zararları Kâr veya Zarar Tablosunda Diğer Faaliyetlerden Giderler altında “Yatırım Amaçlı Gay-rimenkuller Değer Azalış ve Satış Zararları” kaleminde gösterilir.

Standardın taslak tebliğinde yer alan “Finansal Durum Tablosunda maliyet modeli kullanılarak değerlenen yatırım amaçlı gayrimenkuller ile gerçeğe uy-gun değer modeli kullanılarak değerlenen yatırım amaçlı gayrimenkuller alt kalemlerde ayrı bir şekilde gösterilir.” hükmü kaldırılmıştır.

5. Sınıf Değişikliği44

Yatırım amaçlı gayrimenkullerin elde tutulma amacının farklılaşması du-rumunda yeni elde tutulma amacına uygun olarak, bu varlıklar maddi duran varlıklara ya da stoklara aktarılır.

Bu durumda, gayrimenkulün sınıf değişikliği tarihindeki değeri bu Bölüm’e göre tespit edilir ve tespit edilen değeriyle ilgili varlık gruplarına aktarılır.

Örneğin yatırım amaçlı elde tutulan ve gerçeğe uygun değeriyle değerlenen bir binanın idari amaçla kullanılmaya başlanması durumunda, binanın bu değişikli-ğin gerçekleştiği (transfer) tarihindeki gerçeğe uygun değeri tespit edilir, gerçeğe uygun değerde bir değişiklik meydana gelmiş ise fark kâr veya zarara yansıtılır ve yeni tespit edilen gerçeğe uygun değeriyle maddi duran varlıklara aktarılır.

Örnek:

2018 yılının sonuna kadar GUD ile kayıtlarda izlenen bir iş hanı 2019 yılı başından itibaren idari ofis olarak kullanılmaya başlanılacaktır.

31.12. 2018 tarihi itibariyle yeniden değerlemeden sonraki net aktif de-ğeri 9.000.000 TL olan bu varlığın Gayri Menkul Değerleme Uzmanınca

44 Taslak tebliğde ve Tam Set TFRS de transferler başlığı burada sınıf değişikliği terimiyle ifade edilmiştir.

belirlenen GUD 10.000.000 TL ise aradaki 1.000.000 TL dönemin karına yansıtılır. Bu bina yeni dönemde MDV’lar kaleminde 10.000.000 TL ile izlenmeye başlanılır.

Bir maddi duran varlığın ya da stoğun yatırım amaçlı olarak elde tutulma-ya başlanması durumunda, bu varlıklar sınıf değiştirme tarihindeki (gerçeğe uygun değer yöntemi tercihinde) gerçeğe uygun değeri veya (maliyet yöntemi tercihinde) defter değeri üzerinden yatırım amaçlı gayrimenkullere aktarılır.

Bu durumda, yatırım amaçlı gayrimenkuller gerçeğe uygun değer modeli uy-gulanarak ölçülüyor ve gerçeğe uygun değer aşırı maliyet veya çabaya katlan-madan belirlenebiliyorsa gayrimenkulün transfer tarihindeki gerçeğe uygun değeri tespit edilir.

Yatırım amaçlı gayrimenkuller gerçeğe uygun değeriyle ölçülüyorsa, bir maddi duran varlığın yatırım amaçlı gayrimenkullere aktarılması durumunda varlığın sınıf değişikliği tarihindeki gerçeğe uygun değeriyle önceki defter de-ğeri arasındaki fark, “Maddi Duran Varlıklar”bölümüne göre yeniden değer-leme artışı ya da yeniden değerdeğer-leme azalışı olarak dikkate alınır. Söz konusu yatırım amaçlı gayrimenkul finansal tablo dışı bırakıldığında bu varlığa ilişkin olarak yeniden değerleme yedeğinde yer alan birikmiş tutar “Geç-miş Yıllar Kârları/ Zararları” kalemine aktarılır.

Yatırım amaçlı gayrimenkuller gerçeğe uygun değeriyle ölçülüyorsa, Stok olarak sınıflandırılan bir stokun yatırım amaçlı gayrimenkullere transfer edil-mesi durumunda ise stokun transfer tarihindeki gerçeğe uygun değeriyle ön-ceki defter değeri arasındaki fark “Satışların Maliyeti” kaleminde kâr veya zarara yansıtılır.45

Eğer yatırım amaçlı gayrimenkuller maliyet yöntemi kullanılarak ölçülü-yorsa, yatırım amaçlı gayrimenkul olarak sınıflandırılacak maddi duran varlık ya da stok defter değeri (yani Maddi Duran Varlıklar Bölümü ya da Stok-lar Bölümüne göre izlenen değeri) üzerinden yatırım amaçlı gayrimenkullere transfer edilir.

6. Finansal Tablo Dışı Bırakma

Bir yatırım amaçlı gayrimenkul kalemi, elden çıkarıldığında veya varlık-tan gelecekte herhangi bir ekonomik yarar beklenmediği durumda finansal tablo dışı bırakılır. Gayrimenkulün finansal tablo dışı bırakılmasından doğan kazanç ya da kayıp, kâr veya zarara yansıtılır.

45 Taslak düzenlemede Satışların Maliyeti kavramı yer almıyordu. Tam sette de SMM kavramı yer alma-makla birlikte tamamlayıcı şu ibare yer almaktadır: “Stoklardan, gerçeğe uygun değer esasından izlenecek olan yatırım amaçlı gayrimenkullere yapılan transferlerde, stokların satılmasında uygulanan işlem uygu-lanır.”

BÖLÜM 14