YABANCI UYRUKLU TİCARET ŞİRKETLERİNİN TAŞINMAZ EDİNİMİ

3.1. Yabancı Ticaret Şirketlerinin Ancak Özel Kanun Hükümleri Çer-çevesinde Taşınmaz ve Sınırlı Ayni Hak Edinebilmesi

6302 sayılı Kanunla değişik Tapu Kanununun 35. maddesinin ikinci fık-rasında, “Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde ta-şınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Bu ticaret şirketleri dışındakiler taşın-maz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez. Bu ticaret şirketleri ile yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine taşınmaz rehni tesisinde bu maddede yer alan sınırlamalar uygulanmaz.” denilmektedir.

Bahsi geçen hükümle, yabancı ülkelerde, o ülke kanunlarına göre kurul-muş ticaret şirketlerine, belli sınırlamalar dâhilinde Türkiye Cumhuriyeti sınırları içinde taşınmaz edinebilme imkanı tanınmıştır. Buna göre, yabancı ticaret şirketleri ülkemizde ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşın-maz ve sınırlı ayni hak edinebilecektir. Bu durumda, yabancı uyruklu ticaret şirketlerinin, ancak bir kanunla özel düzenleme yapılması halinde ve o kanun kapsamıyla sınırlı olmak üzere ülkemizde taşınmaz sahibi olabilmesi müm-kündür. Dolayısıyla, yabancı uyruklu ticaret şirketleri, ülkemizde kurulmuş ticaret şirketleri gibi istedikleri yerde ve istedikleri şekilde taşınmaz sahibi alma hakkına sahip değildir.

Bu çerçevede hali hazırda yabancı uyruklu şirketlerin taşınmaz edinimine imkan veren yasalar;

- 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu²² - 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu²³,

22 2634 sayılı Kanununun 3/I-e. maddesinde turizm işletmeleri, “Türk veya yabancı uyruklu, gerçek veya tüzel kişilerce birlikte veya ayrı ayrı gerçekleştirilen ve turizm sektöründe faaliyet gösteren ticari iş-letmeleri” şeklinde tanımlanmıştır. Ayrıca, aynı Kanunun 8/E maddesi uyarınca, kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgelerinde ve turizm merkezlerindeki taşınmaz malların iktisabı, 442 sayılı Köy Kanunu ile 2644 sayılı Tapu Kanununda yer alan yabancı uyruklularla ilgili tahditlerden Bakanlar Kurulu kararı ile istisna edilebilmekte, dolayısıyla mezkûr alanlarda bu amaçlarla taşınmaz mal edinebilmektedirler.

23 4737 sayılı Kanuna göre endüstri bölgelerinde yatırım yapmak isteyen yerli ve yabancı gerçek ve tüzel kişilerin Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığına başvurusu üzerine ön yer tahsisi yapılır. Öte yandan, münferit bir sanayi yatırımı gerçekleştirmek amacıyla, yatırımı gerçekleştirecek yerli ve/veya yabancı gerçek ya da tüzel kişilerin başvurusu üzerine Bakanlığın uygun gördüğü alanların, Endüstri Bölgeleri Koordinasyon Kurulunun değerlendirmesinin ardından Bakanlar Kurulunca münferit yatırım yeri olarak tahsis edilmesine karar verilebilir.

2

2 3

3

- 6491 sayılı Türk Petrol Kanunu²⁴,

şeklinde sıralanabilir. Bahse konu Kanunlarda öngörülen koşullarla yatırım ve işletme faaliyetleri için, dolayısıyla belli bir faaliyet amacına bağlı olarak yabancı yatırım, teknoloji ve sermaye girişini teşvik amacıyla çıkarılan özel yasalar çerçevesinde, yabancı ticaret şirketleri taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinebileceklerdir. O halde, uyrukluğu ne olursa olsun yabancı tica-ret şirketleri, ancak yukarıda yer verilen kanunların amacı ile ilgili faaliyetler için ülkemizde taşınmaz edinebilecek, bu Kanunların kapsamı dışında kalan yerlerde ise herhangi bir şekilde taşınmaz sahibi olamayacaktır.

Öte yandan, mevcut hükümde, özel kanun hükümleri çerçevesinde taşın-maz ve sınırlı ayni hak edinebilecek olan yabancı uyruklu ticaret şirketleri için karşılıklılık/mütekabiliyet şartı aranmamaktadır. Dolayısıyla, tüm ülkelerde kurulmuş olan ticaret şirketlerinin, özel kanun hükümleri kapsamında ülke-mizde taşınmaz edinmesi mümkündür.

Diğer taraftan, Tapu Kanununun 35/II. maddesinde geçen “ticaret şirket-leri” ifadesi, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanununda (T.C. Yasalar, 14.02.2011) (TTK) tanımlanan şirketlere tekabül eden imalat, hizmet, ticari, zirai ve ben-zeri alanlarda faaliyet göstermek üzere yabancı ülkelerde kurulmuş şirketleri-ni karşılamaktadır. TTK’nın 124/I. maddesinde ticaret şirketlerişirketleri-nin; kollektif, komandit, anonim, limited ve kooperatif şirketlerden ibaret olduğu belirtil-miştir. Dolayısıyla, yabancı ülkelerde kurulmuş olan bu şirket türleri, ilgili Kanun hükmü kapsamında ülkemizde taşınmaz edinebilecektir.

Bunun yanında, yabancı ticaret şirketlerinin Türkiye’de taşınmaz ve sınır-lı ayni hak edinebilmesi için kayıtsınır-lı olduğu ülke mevzuatı gereğince tüzel ki-şiliğinin bulunması gerekmektedir. Bu durumda, ancak tüzel kişiliği bulunan ticaret şirketleri, özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Tüzel kişiliğe sahip yabancı ticaret şirketleri dışındakilerin (tüzel kişiliği olan veya olmayan vakıf, dernek, cemiyet, topluluk, cemaat vb.) Türkiye’de taşınmaz edinmesi ve bunlar lehine sınırlı ayni hak tesis edilmesi yasaktır. Mezkûr kuralın istisnası ise Tapu Kanununun 3. maddesidir. Bah-si geçen madde gereğince, mevcudiyetleri Türkiye Cumhuriyetince tanınmış

24 6491 sayılı Kanunun 22/V. maddesinde, “Bu Kanundaki esaslara uygun olmak şartıyla, sermaye şirketlerine veya yabancı devletler mevzuatına göre sermaye şirketi niteliğinde bulunan özel hukuk tüzel kişilerine araştırma izni, arama ruhsatı ve işletme ruhsatı verilir.” denilmektedir. Petrol hakkı sahibi;

arama veya işletme ruhsatında veya civarında petrol işlemi için gerekli arazinin kullanma hakkını, arazi özel mülkiyet konusu ise anlaşma, anlaşmazlık durumunda kamulaştırma yoluyla, arazi Hazineye ait veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında ise Maliye Bakanlığından bedeli karşılığında kiralamak, irtifak hakkı tesis etmek veya kullanma izni almak ve ruhsatına kaydedilmek suretiyle elde edebilir (md. 10/I).

4

4

olan yabancılara ait dini, ilmi, hayri müesseselerin fermanlara ve hükümet ka-rarlarına müsteniden sahiplendikleri taşınmazlar bu belgelerin sınırları dışına çıkmamak ve hükümetin izni alınmak şartıyla müesseselerin tüzel kişilikleri namına tescil olunabilmektedir.

3.2. Taşınmaz Edinmek İsteyen Yabancı Ticaret Şirketlerinin Yapması Gerekenler

Yabancı ticaret şirketlerinin taşınmaz talepleri, doğrudan tapu sicil müdür-lüklerince sonuçlandırılır ve ilgili kamu kurumunca (Kültür ve Turizm Ba-kanlığı, Enerji ve Tabii Kaynaklar Bakanlığı veya Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığınca) düzenlenen belgelere göre işlem yapılır.

Buna göre, yabancı ticaret şirketlerinin tapu ve kadastro işlemlerinde, bağlı bulundukları ülkelerin yetkili makamları tarafından verilmiş bu şirketlerin usu-lüne uygun olarak kurulmuş ve faaliyette bulunduğunu ve ilgili tapu işlemlerini yapmaya ehil olduğunu gösteren belgenin 5 Ekim 1961 tarihli Yabancı Resmi Belgelerin Tasdiki Mecburiyetinin Kaldırılmasına İlişkin La Haye Sözleşme-sine uygun olarak Apostille şerhi içerir aslı ile onaylı tercümesi, Apostille şer-hi bulunmaması halinde o ülkedeki Konsolosluğumuzun tasdikini içerir aynı belgeler aranır.(Tapu ve Kadastro Müdürlüğü, 16.09.2013) Dolayısıyla, özel kanunlar çerçevesinde ülkemizde taşınmaz edinmek isteyen yabancı uyruklu ticaret şirketlerinin, kendi ülkelerinin yetkili makamlarından söz konusu belge-yi alması ve bu belgede, şirketin usulüne uygun olarak kurulmuş ve faaliyette olduğu ve ilgili tapu işlemini yapmaya ehil olduğunun belirtilmesi şarttır.

Yeri gelmişken belirtelim ki, tüzel kişiliğe sahip yabancı ticaret şirketleri-nin adına kayıtlı taşınmazların Türkiye Cumhuriyeti uyruklu gerçek kişilere ve tüzel kişilere satışında, devrinde ve hak tesisinde herhangi bir kısıtlama söz konusu değildir.

3.3 Bakanlar Kurulunun Ülke Menfaatlerinin Gerektiği Hallerde Taşın-maz Edinimini Belirleme, Sınırlama, Durdurma veya Yasaklama Yetkisi

Bakanlar Kurulu, ülke menfaatlerinin gerektiği hallerde, yabancı uyruklu gerçek kişiler yanında yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerini; ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçüm ve miktar olarak belirleyebilmeye, sınırlandırabilmeye, kısmen veya tamamen durdurabilmeye veya yasaklayabilmeye yetkilidir (Tapu Kanunu md. 35/III).

Dolayısıyla, Bakanlar Kuruluna tanınan bu yetki, yabancı ticaret şirketlerine tanınmış olan özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilme imkanını biraz daha sınırlandırmış olmaktadır.

3.4. Yabancı Ticaret Şirketlerinin Satın Aldıkları Yapısız Taşınmazda Geliştireceği Projeyi İki Yıl İçinde İlgili Bakanlığa Sunması

Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan ticaret şir-ketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. İlgili Bakanlıkça başlama ve bitirilme süresi belirlenerek onaylanan proje tapu kütüğünün beyanlar hane-sine kaydedilmek üzere taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne gönderilir.

Onaylanan projenin süresi içinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği ilgili Bakanlıkça ayrıca takip edilir (Tapu Kanunu md. 35/IV). Söz konusu hüküm-den yapısız taşınmazların ancak belirli bir projenin uygulanması amacıyla edi-nilebileceği anlaşılmaktadır. Ancak öğretide, söz konusu düzenleme, mezkûr fıkrada geçen “proje”, “yapısız taşınmaz” ve “ilgili bakanlık” ibarelerinin be-lirsiz olduğu gerekçesiyle eleştirilmektedir.

3.5. Yabancı Uyruklu Ticaret Şirketleri Lehine Taşınmaz Rehni Tesisi Yabancı ticaret şirketlerin taşınmaz edinimi belli kurallara tabi olmakla birlikte, Tapu Kanununun 35/II. maddesinde “Bu ticaret şirketleri (…) lehi-ne taşınmaz rehni tesisinde bu maddede yer alan sınırlamalar uygulanmaz.”

hükmüne yer verilerek bu şirketler lehine taşınmaz rehni tesisinde herhangi bir sınırlama öngörülmemiştir.

Genel olarak rehin hakkı, rehne konu hakkı paraya çevirmek ve elde edilen paradan öncelikle alacağını alma yetkisi veren bir aynî haktır. Rehin hakkı ile hak sahibine eşyanın değeri tahsis edilmiştir. Rehin hakkının bir türü olan taşınmaz rehni de, hak sahibine bir taşınmaz malın değerinden alacağını elde etme yetkisini veren sınırlı bir aynî haktır. Taşınmaz rehni, hem kişisel alacağı teminat altına almakta, hem de arazi değerinin tedavül ettirilmesini sağlamak-tadır. Türk Medeni Kanununa göre taşınmaz rehni, ancak ipotek, ipotekli borç senedi veya irat senedi şeklinde kurulabilir.

Alacaklı sıfatıyla bir rehin hakkının iktisabı, rehine konu teşkil eden taşın-maz malın iktisabı anlamına gelmez. Alacak ödenmediği takdirde, taşıntaşın-maz mal paraya çevrilirse, rehinli alacaklı olan ve Türkiye’de taşınmaz mal edin-me imkânı bulunmayan yabancı ticaret şirketi, bu taşınmaz malı elde edeedin-me-

edeme-yecek ve ancak alacağını satış bedelinden temin edebilecektir. Bu nedenle, bir yabancı ticaret şirketinin, alacağına karşılık olmak amacıyla, Türkiye’de bulunan bir taşınmaz mal üzerinde ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedi biçiminde rehin hakkı elde edebilmesi mümkündür. Ancak, söz konusu işlem mülkiyetin devrine yol açmaz.

3.6. Amaca Aykırı Edilen Taşınmazların Durumu

Tapu Kanununun 35. maddesinde öngörülen kurallara aykırı olarak edini-len, edinim amacına aykırı kullanıldığı ilgili Bakanlık ve idarelerce tespit edi-len, süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayan veya süresi içinde projeleri gerçekleştirilmeyen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki olan yabancı uyruklu şirket ta-rafından tasfiye edilmesi gerekir. Tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir (Tapu Kanunu md. 35/VI).

Öncelikle belirtmek gerekir ki, söz konusu hükümden yabancı ticaret şirketlerinin edindikleri taşınmazları, edinim amaçlarına uygun olarak kul-lanmaları gerektiği sonucu çıkmaktadır. Örneğin, Turizmi Teşvik Kanunu kapsamında alınan bir taşınmazın yine bu Kanun kapsamında kullanılması gereklidir. Aksi takdirde, yabancı ticaret şirketi yukarıda belirtilen durumlarla karşı karşıya kalabilecektir.

4. SONUÇ

2644 sayılı Tapu Kanununa göre yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin ka-nunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, Türkiye’de ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler.

Bu ticaret şirketleri dışındakilerin, ülkemizde taşınmaz rehni hariç olmak üzere lehlerine sınırlı ayni hak tesis olunması ve taşınmaz edinmeleri yasaktır. Yaban-cı ticaret şirketlerinin, taşınmaz edinmesine imkan sağlayan özel kanunlar ise Endüstri Bölgeleri Kanunu, Türk Petrol Kanunu ve Turizmi Teşvik Kanunudur.

Bununla birlikte Bakanlar Kurulu, ülke menfaatlerinin gerektiği hallerde ya-bancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerini; ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçüm ve miktar olarak belirlemeye, sı-nırlandırmaya, kısmen veya tamamen durdurmaya veya yasaklamaya yetkilidir.

Son olarak belirtelim ki, yabancı ticaret şirketleri tarafından, Tapu Kanu-nunun 35. maddesine aykırı olarak edinilen, edinim amacına aykırı

kullanıl-dığı ilgili Bakanlık ve idarelerce tespit edilen, süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayan veya süresi içinde projeleri gerçekleştirilmeyen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde malik şirketçe tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevri-lir ve bedeli hak sahibine ödenir.

KAYNAKÇA

Anayasa Mahkemesi (16.01.2008). E.2006/35, K.2007/48 sayılı kararı.

Ankara: Resmi Gazete (26758 sayılı).

Anayasa Mahkemesi (26.04.2005). E.2003/70, K.2005/14 sayılı kararı.

Ankara: Resmi Gazete ( 25797 sayılı)

Eyüpgiller, Şule (Temmuz 2004). “Türkiye’de Yabancı Uyrukluların ve Yabancı Şirketlerin Gayrimenkul Edinimi-I” Yaklaşım, (Temmuz 2004) : 139.

T.C. Yasalar (07.01.2006). 5444 sayılı Tapu Kanununda Değişiklik Ya-pılmasına Dair Kanun. Ankara: Resmi Gazete (26046 sayılı).

T.C. Yasalar (11.06.2013). 6491 sayılı Türk Petrol Kanunu. Ankara: Res-mi Gazete (28674 sayılı).

T.C. Yasalar (14.02.2011). 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu. Ankara:

Resmi Gazete (27846 sayılı).

T.C. Yasalar (16.03.1982). 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu. Ankara:

Resmi Gazete (17635 sayılı).

T.C. Yasalar (18.04.2012). 6302 sayılı Tapu Kanunu ve Kadastro Ka-nununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun. Ankara: Resmi Gazete (28296 sayılı).

T.C. Yasalar (19.01.2002). 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu. An-kara: Resmi Gazete (24645 sayılı).

T.C. Yasalar (19.07.2003). 4916 sayılı Çeşitli Kanunlarda ve Maliye Ba-kanlığının Teşkilât ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun. Ankara: Resmi Gazete (25153 sayılı).

T.C. Yasalar (29.12.1934). 2644 sayılı Tapu Kanunu. Ankara: Resmi Ga-zete (2892 sayılı).

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (16.09.2013). 2013/13 sayılı Genel-ge. Ankara: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü.

147 SERBEST MESLEK KAZANCININ TESPİTİNDE