1. Sözleşmenin Finansman Kuruluşunca Feshi a. Genel Olarak
Tüketicinin kredi veya kira geri ödemelerini ödemekte temerrüde düşmesi durumunun en önemli sonucu sözleşmeyi feshedebilme hakkının olmasıdır. Feshin en önemli sonucu sözleşmenin sona ererek tarafların karşılıklı olarak edimlerini ifa etme yükümlülüğünden kurtulmalarıdır6. Fesih, sürekli borç ilişkileri bakımından borç ilişkisini, karşı tarafın hukuki sonucun doğmasına herhangi bir şekilde katılımı olmaksızın, tek taraflı olarak sona erdirdiğinden bozucu yenilik doğuran bir haktır7. Fesih hukuki sonuç olarak eğer kanunda veya sözleşme ile bir süre verilmiş ise bu sürenin bitiminde; sürenin verilmediği durumlarda ise fesih beyanının muhataba varması ile sürekli borç ilişkisini sona erdirir. Buna göre fesih, tüm borç ilişkisini hukuk alanından silmemektedir. Buna göre feshin hukuki etkisi, tüm sürekli borç ilişkilerinden doğan edim borçlarının bundan böyle doğmasına engel olmasıdır8. Fesih, sürekli nitelikteki asli edimi sona erdirdiği gibi, sürekli edimin bağlı olduğu karşı edimi de sona erdirir. Bu anlamda feshin ileriye etkili sonuç doğurduğu sonucu ortaya çıkmış olur. Ancak fesihle birlikte fesih tarihine kadar işleyen ifa süresi için sürekli borç ilişkisi sona ermemekte yani feshin geçerli
5 REİSOĞLU (Finansal Kiralama), s. 61. 6 SELİÇİ, s. 115-116; ÖNEN, s. 89. 7 SELİÇİ, s. 115.
olacağı ana kadar doğan borçlar fesihten etkilenmemektedir. Buna karşılık borç ilişkisinden doğan ve yerine getirilmiş olan edimler kalacak; bunlar için dönmede olduğu gibi borç ilişkisinin sona ermesi nedeniyle doğacak geri verme borcu söz konusu olmayacaktır9.
b. Finansal Kiralama Sözleşmelerinde
Sözleşmenin feshinin finansal kiralama sözleşmeleri şeklinde akdedilen konut finansmanı sözleşmeleri bakımından arz ettiği tek farklı özellik, sözleşmenin dört yıl boyunca feshedilememesine ilişkin Finansal Kiralama Kanunu’ nun 7. maddesinin Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’ un 10/B maddesinin 6. fıkrasının son cümlesi gereğince bu sözleşmelere uygulanamamasıdır. Finansal Kiralama Kanunu’ nn 7. maddesindeki bu düzenlemenin gerekçesi, özellikle taşınır malların bu süre içinde amorti edilmesi düşüncesinden kaynaklanmaktadır10. Ancak finansal kiralama sözleşmelerinden bazılarında bu sürenin kısa olabileceği de Bakanlar Kurulu’ nca çıkarılan yönetmelik ile belirlenmiştir. Buna göre çıkarılan “Finansal Kiralama
İşlemlerinde Süre ve Sınırın Tespitine Dair Yönetmeli11k” in 1. maddesinde belirtilen
durumlarda sözleşmenin süresi dört yıldan kısa olabilecektir.
Konut finansmanı sözleşmelerinin ise finansal kiralama şeklinde yapılması durumunda, sözleşmeye konu bir taşınmazdır. Bu nedenle de aslında sözleşmenin dört yıldan fazla yapılması, konut finansmanı sisteminin uzun vadeli borçlanma özelliği göstermesinin bir sonucudur. Ancak sözleşmenin dört yıldan az süreli yapılamamasına ilişkin bu hükmün (FKK m. 7) uygulanmaması gerekliliği dikkat edilecek olursa sözleşmenin feshine ve konutun satışa çıkarılmasına ilişkin hükmün son cümlesinde düzenlemektedir (TKHK m. 10/B f. VI, son cümle). Bu hüküm yukarıda da açıklandığı üzere sözleşmedeki muacceliyet şartına ve sözleşmenin feshedilmesi neticesinde konutun finansman kuruluşunca derhal satışa çıkarılmasına ilişkin bir düzenlemedir. Buna göre sözleşmenin feshedilmezlik süresiyle bağlı olmaksızın yapılması gerekliliğine ilişkin bu düzenlemenin; tüketicinin temerrüdü
9 SELİÇİ, s. 119, ÖNEN, s. 89.
10 ALTOP, s. 103; ALTOP (Son Gelişmeler), s. 2. 11 Resmi Gazete 08.07.1992, S. 21278.
durumunda sözleşmenin feshedilemeyerek, konutun satışa çıkarılması gerekliliğini belirli bir süreyle kesmemek amacıyla getirilen bir düzenleme olduğu kanısındayız. Yani eğer finansal kiralama sözleşmeleri, konut finansmanı sözleşmesi şeklinde de yapıldığında, sözleşmenin dört yıl boyunca feshedilemeyeceğine ilişkin bu hüküm geçerli olsaydı; tüketicinin temerrüde düşmesi neticesinde muacceliyete dayanılması veya sözleşmenin feshedilmesi mümkün olmayacaktı. Bu durumda ise borcun ödenmez hale gelmesi bir çıkmaza dönüşmüş olurdu. Örneğin sözleşmenin yapılmasından sonraki ilk yılda tüketicinin temerrüde düşmesi durumunda sözleşme feshedilemeyecek olsaydı tüketici, hem temerrüt faizlerini ödemek zorunda kalacak hem de kira geri ödemeleriyle üç yıl daha mücadele etmek zorunda kalacaktı. Böyle bir durumda feshin engellenmesi ise tüketici aleyhine olurdu. Bu nedenle sözleşmenin dört yıl süre ile feshedilemeyeceğine ilişkin bu düzenleme, konut finansmanı sözleşmelerinin sona ermesi ve sonuçları bakımından uygulanmaması gereken bir düzenlemedir. Bu tehlikeli durumun göz önüne alınarak sözleşmenin dört yıl boyunca feshedilemeyeceğine ilişkin düzenlemenin uygulanmayacağı yönünde düzenleme yapılması oldukça yerindedir.
2. Sözleşmenin Tüketici Tarafından Feshi
Sözleşmenin tüketici tarafından feshedilmesi çok az bir olasılık olarak görülse de uygulamada karşılaşılabilen bir durum niteliğindedir. Buna göre tüketici kredilerinden, konut edinme amaçlı edinilen ve konut finansmanı sistemine dâhil edilen ipoteğe dayalı konut kredileri ve finansal kiralama sözleşmeleri gibi sözleşmelerde taraflardan biri tüketici olduğundan; finansman kuruluşunun sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda sözleşmeyi feshedebilmesi, borçlar hukukunun genel prensiplerindendir. Bu nedenle de konut finansmanı sözleşmelerinde finansman kuruluşunun asli borcunu ödünç konusu paranın tüketiciye devredilmesi oluşturduğundan, sözleşmenin akdedilmesinden sonra tüketiciye bu paranın tevdi edilmemesi, tüketiciye sözleşmeyi feshetme hakkı verecektir. Yasalarda bu konuyla ilgili özel bir düzenleme olmasa da Borçlar Hukukunun genel prensipleri gereğince tüketicinin, Borçlar Kanunu’ nun 103. maddesi gereğince yapacağı ihtardan sonra, temerrüt faizi ve diğer munzam zararlarıyla birlikte kredi verenden bir miktar para isteyebileceğini kabul etmek
gerekir. Aynı zamanda da tüketicinin süre tayin etmek suretiyle Borçlar Kanunu’ nun 106/2 deki seçimlik haklarını da kullanabileceğini kabul etmek gerekir12. Ayrıca önemle belirtmek gerekir ki tüketicinin bu haklarını kullanabilmesi için, kendi yükümlülüklerini eksiksiz olarak yerine getirmiş olması ve finansman kuruluşunun kendisine ödeme yapmasını haklı olarak engellememiş olması gerekir.
II. KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMESİNİN SONA ERME
SÜRECİNDE TÜKETİCİNİN KORUNMASI
Konut finansmanı sözleşmelerinin sona ermesinden sonra sözleşmenin tasfiye edilmesi aşaması söz konusu olacaktır. Sözleşmenin tasfiyesiyle birlikte ise tarafların birbirlerinden olan hak ve borçları ortaya çıkarılacak ve tarafların menfaatleri dengelenecektir.